マニュアル作りに拘っています

みなさま、こんにちは。

最近はランニングではなく、ウォーキングをやっている安齋です。

＜銀座に行くと、不動産王が所有する丸源が目立ちますね＞

お陰様で忙しくさせて頂いている毎日ですが、何か新しい仕事をしようとすると同時に、何を諦めなければならないかをよく考えるようになりました。

時間毎にスケジュール管理をしている中で、突発的に起こる入居者様からの設備トラブル等に関するお電話。

これはすぐにこなしたいから、このスケジュールとこのスケジュールは、少しずらそうかな等とよく時間について考えるのです。

一方で、時間が十分にある休日はトレードオフを考えずに、いい加減にスケジュールを組んでしまうものです。

何か足りない状態を作れば、人間上手いことやる方法を考えるんじゃないか。

これをプラスに働かせるも、マイナスに働かせるも、私次第！

ということで。

時間を有効的に活用する為にはアルバイトしてくれる人材が必要という結論に至りました。

しかし初めて不動産業に携わるアルバイトさんでも社員でも、一定の質で仕事ができるようにならないといけない訳で、マニュアルが必要となってきます。

マニュアルって結構形骸化してしまうから、フローとその詳細を直感で作るのではなく、その業務の目的・意味・仕事のイメージ・そのために必要な仕事・具体的な作業方法•期日を図示しながら作って、初心者が使えるマニュアルを目指しています。

マニュアルを作成するスケジュールを立てると、時間がどんどんなくなって、より時間に関係することをあれこれと考え出します。

結果、アルバイトさんに任せる仕事のマニュアル作成に励むという、自分でも驚きの良い循環です。

アルバイトさんに、こんなマニュアル、間にゅあってるなんて言われないように良い物を作っていきたいと思います！

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配車サービス会社Uber(ウーバー)と不動産会社の新サービス

こんにちは。カクセイの安斉です。

趣味のランニング。最初はただ走るだけで楽しかったのですが、最近は他人に追い抜かれる事が悔しくなってきました。

外見は草食系にみられますが、意外と肉食系、負けず嫌いなのです。

さて。

配車サービス会社であるUber(ウーバー)が不動産会社のParkmerced（パークマーセド）と提携したようで賃貸業を始めるとの記事がありました。

パークマーセドは入居者に補助金（月100ドル）を渡し、入居者はそのうち30ドルをウーバーで利用できたり、住居から最寄駅・バス停まで格安でウーバーのサービスを利用できるそう。

サンフランシスコ州の共同住宅でサービス展開されており、ここは住宅や店舗、緑園などのアメニティに加え、居住者同士のコミュニティとして発展しているようです。

ただ、家賃は2,500ドル。うん、高い。住めない(ゲンナリ)。

ぱっと見た印象ですが、東京ミッドタウンの敷地の規模を小さくしたバージョンですね。センスがありますよね。

これを日本でやるとどうなるか。

以前、話題になった座間の団地がありました。

スタイリッシュな団地の敷地に農園やカフェ、ドッグラン施設があり、それを住民が利用できるというものです。

＜Googleマップでは、まだ工事中ですね＞

賃料もそれなりに高い印象があります。

ただ、「あったら嬉しい」施設に比例して賃料は高くなるのかといえば、そうではないような気もします。

立地の良くないマンションに「あったら嬉しい」施設を設けても、あまり意味がないかもしれません…。

六本木には、六本木ヒルズ、東京ミッドタウンがあり、あったら嬉しい施設がたくさんあります。

私の地元にはそんな雰囲気のかけらもなく、あるといえば暴走族のチームがたくさんあるぐらいでしょうか。

あってもうれしくないですね…。

それでは！

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賃借人さんからの交渉事とは？

こんにちは、安斉です。

先日少し残念な事がありまして。

オープン以来、20年の歴史を持つ、紀伊国屋書店・新宿南店が、2016年7月下旬に事実上撤退する（6階の洋書コーナーのみ残すようです）という話を聞いたのです。

私自身はヘビーユーザーだったため、残念に思っています…。代わりにニトリが入居するという話ですが、貸主サイドと条件交渉等を行っている最中でしょうか。条件に興味が出てしまうのは職業病ですね。

＜本屋でも話題の遺伝子検査、興味があります！＞

さて。

お陰様で賃貸募集物件には続々とお申込みを頂くのですが、その際に賃借人サイドから条件交渉されることがあります。

賃料交渉事が大半なのですが、他には以下のようなものがあります。


・引越し費用が高くて、新生活は節約しないといけないので礼金を無しにして欲しい
・部屋は気に入ったけど、もっと自分好みに近づけたいので、模様替えをしてもいいか。
・入学・入社は４月からなので賃料発生日を遅らせて欲しい。
・社内規定があるので、違約金をなくして欲しい。

・生活保護を受給していて、役所・法人の規定に即した契約内容にできないか。

これを安易に貸手側・借手側のどちらか有利な条件で契約を結んでしまうと、借手側は生活が苦しくなってすぐに引っ越してしまったり、貸手側は本来得られたはずであろう収入を得ることができない場合も容易に想定できます。

ですから、双方の事情を勘案して、お互いにとって良い条件を考えるわけです。これがなかなか難しい。

綺麗な女性からの交渉事はつい甘くなってしまうのはナイショですがね！

申込みに至るまでのプロセスの裏側には色々と交渉事が多いのであります。また機会があればお話したいと思います。

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国交省より賃貸住宅管理業認定をうけました！

こんにちは、安齋です。

すっかり走ることが日課になっております！

昼間は仕事を追いかけ、夜は女性ランナーを追いかけ…。

ランニングした後は気持ちがいいのですがご飯を食べるタイミングが難しくて。

ランニング前に食べれば気持ち悪くなるし、ランニング後に食べると寝付けない。サラリーマンランナーはどうしているのでしょうか。気になります。

さて。

先日の不動産投資顧問業の登録に加え、今回は賃貸住宅管理業の資格を取得しました。こちらも国土交通省が管轄ですね。

＜これまたプロの証です！＞

賃貸住宅管理業は、管理・サブリース事業を営み、管理業務（家賃・敷金等の受領、契約更新・終了）を行うことです。

賃貸の事務管理をしっかりと行うことで、オーナーや賃借人の利益を保護を図りましょうということですね。

どのようにそれを保全するのかといえば、登録を受けた業者が賃貸住宅管理業規定のルールに沿って重要事項の説明や書⾯交付、受領家賃など財産管理を適切に⾏っていることなどが、国土交通省によってチェックされるのです。

こちらは、管理会社がきちんと事務管理を行っているか、信頼に足る業者かを示す一つの指標になりますね！

不動産管理会社の中には不真面目な方々もいらっしゃるようで。

賃借人から預かった敷金を使い込んでしまったり、宅建業法違反にも関わらず、重要事項説明を怠ったりする会社もあるんだとか。

「賃借人さんの敷金を使うのはダメでしょ！」と思うのが一般的ですが、世の中には「後から返すからいいでしょ」と思う方もいるんでしょうか。

ただ、「敷金を使ってしまった」だけではなく、「家賃を使ってしまった」というのは、たとえ自分達が使ってしまったお金を後から充当できたとしても、他人様のお金を無断で使うのはやってはいけないことでして。

上記のような賃貸住宅管理業の規定から、最低限お金にまつわる部分・法律はちゃんしましょうという国の意向が見えなくもないです。少なくとも管理会社にとって事務が苦手というのは致命的なはずなんですけどね。

それにしても、手続きは不動産投資顧問業に比べて、作成する書類量も少なければ、審査も迅速でした。申請用紙と添付書類で、合計30枚だったのでとても楽ですね。

え？感覚が麻痺してるかって？

そんなことは…。あるかもしれませんねっ

シビれる案件を欲する安斉でした！

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更新してくれない賃借人の事情とは？

皆様、こんにちは。安齋です。

最近は、ランニングコースを江ノ島の橋を渡るところまで伸ばしました。が、江ノ島には入りません。「なぜ？中に入ろうよ？」と言われるのですが、東京タワーに行かない都民と同じです。近くに住んでいると、興味が湧かなくなってしまうのです。もったいない！

ランニングをしていると、色々な物件に目が行ってしまうのは職業病ですね。今日も表口裏口も封鎖されている不思議なマンションに出くわしました。

＜住人の方はいらっしゃるようですが…＞

さて。

管理をやっていると、賃貸借契約の更新を行います。ほとんどの賃借人様は、更新契約を締結してくれますが、中には「更新したくない！でも解約もしたくない！」無茶を言う方もいらっしゃいます。「契約書に更新しないといけないと書いてあるから更新しなくては」と考える方が多いと思うのですが、それを振り切って「更新しない」を主張するわけですから、何か事情がありそうです。

じっくり話を聞いてみましょう。

このような主張の裏には、下記のような事情があることが多いようです。

・更新料を支払う余裕がない。
「余ったお金を使って、欲しいものを買いたいのに、友人と飲みに行きたいのに、生活費に割り当てたいのに、更新料を支払っていられない！」といったケースです。2年間に一度のことなので、賃借人様は更新料のことを忘れていることが多いのです。この場合、更新料を分割したり、ご親族に相談してもらったり何とか支払えるように、資金計画をアドバイスします。

・法律に詳しく、その正当性に自信がある。
Web上で「更新料は違法だ」と主張する弁護士・司法書士のアドバイスを読んでいるケースです。そう言った賃借人様は「あなたたち（管理会社）は、そのような違法性を知った上で更新料を請求してくるのか」と展開してきます。私たちは自分たちの業界のことを勉強してくれて嬉しく思うのですが、感心してばかりはいられません。きちんと現在の判例と契約書条文・契約状況を考慮し、「更新料を支払う必要がある」と説明します。

他にも「手続きが面倒」など理由は上げることができますが、仮に、更新契約を締結しなかった場合、いわゆる法定更新＝期間の定めのない契約となり（契約書に「自動更新します」という記述があれば、期間の定めのある契約となります）、契約は継続するのですが、賃借人様にとっても私たちにとっても契約更新をしたほうがメリットが大きいため、なんとか説得を試みます。

まず、契約条文によって変わりますが、解約予告期間が延びてしまいます。契約条文（通常1ヶ月程度）から民法（3ヶ月）の規定になるのです。これは、転勤や転職によって解約を申し入れた場合、通常1ヶ月分の家賃を支払えばいいところが、3ヶ月分の家賃を支払わなければ解約できないという意味です。その他にも「更新しないと、ある一定条件のもとで立ち退きできる」など諸々のデメリットがあります。

とにもかくにも、更新契約も心機一転出来る機会ですので、皆さんにも気軽にやってもらいたいと思う今日この頃です。

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国交省より不動産投資顧問業認定をうけました！

こんにちは！皆様、お初にお目にかかります。
安齋と申します。

この度カクセイの一員となり、管理部門をより一層に盛り上げる事となりました！

以後宜しくお願い致します。

私はランニングが趣味で地元湘南をよく走っております。

海岸線を走っていると江ノ島の甘ったるい海風が体全体を過ぎていくのが、最高に気持ちいいんですよね。

休憩後のアイスはこれまた格別でして、海を見渡しながら食べていると大抵そこには、海鳴りに黄昏ている幸せそうなカップルがいます。

それを尻目にガ◯ガ◯君をガリガリかじってやります。悔しいわけではありませんよ！次はもっと早く走ってやろうと、気合を入れているのです！決して悔しいわけではありません…。

さて。

当社は一般不動産投資顧問業の資格を取得しました。

＜これぞプロの証です！＞

名称を聞くとなんとなく想像できるかもしれませんが、一般不動産投資顧問業とは不動産投資に関する助言業務のことです。この資格を得るために必要なことは、国土交通省の審査に通過することです。

審査基準は、不動産コンサルティング技能試験合格者などの知識、１億円以上の不動産に関わる２年以上の賃貸・管理・売買・助言の経験、それから決算書類に問題がないなど財務について審査されるのです。

国土交通省はこの制度を使って、不動産市場の育成と投資家保護を図るわけですね。知識・経験・財務的な基盤がある業者という認定ですから、顧客が不動産投資業者を選ぶ上でひとつの指標となります。

これを取得するまでの手続きは、本当に大変です。まず、書類の記入・収集ですが、申込書の記入、代表取締役の平山・事業統括部長の渡辺に書類を書いてもらったり、法務局・区役所に資料を請求したり、社内の書類をかき集めたり、確認事項は多岐にわたります。最終的に準備した書類の量、なんと200枚！恐ろしい量なんです。これらの書類は間違えて準備すると二度手間になるので、国土交通省に確認しながら準備します。

汗水流して準備した分厚い書類を、国交省宛に送付、待つこと1ヶ月。

ついに国交省から封筒が届きました。こういった書類の開封はドキドキものです。合格・不合格なんて受験以来ですよ。ですが、封筒が薄い！合格なら様々な案内が入っていてもおかしくなはダメだったのかな、頑張ったのに」と心配しつつ、いざ開封…。

審査通過！！とても嬉しい！！これは、手間暇かけただけに感動ものです。

というわけで、不動産投資顧問業カクセイの誕生です！

さらに私も加わりまして自称百人力です！

不動産投資業者として国土交通省に認められたものの、これだけでは満足せず、不動産の知識・経験を増やして、皆様に還元できればと思います。

さらに強くなったカクセイをこれからの楽しみにして下さい！

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