家賃滞納者さんに感動！？

先日女性を連れて東京タワーへ行ってまいりました！ムフフー♪

みなさま、こんにちは。江田です。

東京で住んで約30年になりますが、初めて東京タワーを登ったのは約5年前のこと…。

身近にあると案外行かないものですね。

ワタクシ「君に都心の景色を見せたくて」

A子さん「ありがとう」
ワタクシ「東京タワーに第二の東京タワーがあるの、知ってる？」

A子さん「どういうこと？」

ワタクシ「ほら、ここから見える景色がさ」

A子さん「え…なんかヒトデみたい…」

あれー感動してないー！ありがとうって言葉が帰ってくると思いきやー
今回もノックアウトです！

＜夜だとまた違うのでしょうか…＞

ありがとうといえば。

滞納されている方から入金があると、苦労して回収したかいがあってか「ありがとう！」って思ってしまうので不思議です。

家賃をきちんとお支払い頂くのは当たり前のお話ではあるのですが…。


滞納者さん「コンゲツブン、モウイレタヨー」

ワタクシ「凄いですね！有難う御座います！」

滞納者さん「フフン」


あれ、なんかおかしいな…。どうして感動してしまってるのか！

そして電話越しに浮かぶドヤ顔が少しイラッとします！

人間の心理って面白いですね。

それではまた！

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賃貸仲介業とフルコミッションの世界

最近姪っ子と遊ぶのが楽しい江田です。
みなさま、こんにちは。

ワタクシの顔のことなのか、体格のことなのか、目があう度にブー、ブーと言われすっかり名前がブーちゃんになりました。

自分にも早く子供が欲しいと思う今日この頃です。
ってまずは相方作りからでした！

＜ワタクシの似顔絵アプリだそうで…＞

さて。
先日好意にさせて頂いている賃貸仲介業者さんと食事をする機会が御座いました。

賃貸仲介業も様々で、自社で管理物件を抱えながら仲介を兼業をする業者さんもあれば、仲介業を専門として行う業者さんもあります。

今回ご一緒したのはバリバリ営業職が強い仲介専門の業者さんで、フルコミだそう。

会社の様子を聞いてみると、歩合率は仲介業の中でも高いようです。

頑張れば頑張った分だけ、報われる良い環境と思うところですが、なかなか大変なところもあるようで。

営業数字も入る人には入るような仕組みになっており、案内に使う交通費等の経費も全て自腹のよう。

詳細は触れませんがびっくりするような事がわんさか。

我々管理会社の賃貸物件を決めて頂いている裏では色々な話しがあるものです。

世の中、色々な会社がありますが、社内からも世の中からも良い評価をされるような会社にしていきたいと考えさせられる機会で御座いました！

それではまた！

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賃借人さんからの交渉事とは？

こんにちは、安斉です。

先日少し残念な事がありまして。

オープン以来、20年の歴史を持つ、紀伊国屋書店・新宿南店が、2016年7月下旬に事実上撤退する（6階の洋書コーナーのみ残すようです）という話を聞いたのです。

私自身はヘビーユーザーだったため、残念に思っています…。代わりにニトリが入居するという話ですが、貸主サイドと条件交渉等を行っている最中でしょうか。条件に興味が出てしまうのは職業病ですね。

＜本屋でも話題の遺伝子検査、興味があります！＞

さて。

お陰様で賃貸募集物件には続々とお申込みを頂くのですが、その際に賃借人サイドから条件交渉されることがあります。

賃料交渉事が大半なのですが、他には以下のようなものがあります。


・引越し費用が高くて、新生活は節約しないといけないので礼金を無しにして欲しい
・部屋は気に入ったけど、もっと自分好みに近づけたいので、模様替えをしてもいいか。
・入学・入社は４月からなので賃料発生日を遅らせて欲しい。
・社内規定があるので、違約金をなくして欲しい。

・生活保護を受給していて、役所・法人の規定に即した契約内容にできないか。

これを安易に貸手側・借手側のどちらか有利な条件で契約を結んでしまうと、借手側は生活が苦しくなってすぐに引っ越してしまったり、貸手側は本来得られたはずであろう収入を得ることができない場合も容易に想定できます。

ですから、双方の事情を勘案して、お互いにとって良い条件を考えるわけです。これがなかなか難しい。

綺麗な女性からの交渉事はつい甘くなってしまうのはナイショですがね！

申込みに至るまでのプロセスの裏側には色々と交渉事が多いのであります。また機会があればお話したいと思います。

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人も不動産も見た目より中身が大事

難航していた案件が一つ解決し、ホッと一息の上田です。

といいますのも、更新契約を控えた契約につきましてご案内を差し上げたところ、更新賃借人様が、更新はするが更新料は払うつもりがないとの一点ばりで御座います。

ご説明を申し上げても知らないと突っぱねられ、挙句の果てには電話すら繋がらなくなってしましました。

んー‥困ったものです。

しかし、幾度も社会の荒波にも揉まれてきたワタシです。これぐらいではへこたれませぬ！

電話に訪問、ショートメールと何度もコンタクトを取り、その都度ご説明。

契約書の内容を一言一句読み上げ、互いに確認し合い、とうとう相手方も根負けしたのか、「分かりました」との一言が！

お互い人間ですからとことん話せば分かってくれる方が大半です。

話し方次第では、相手は心を閉ざしてしまいますから、払ってくれたものも払ってくれなくなったりします。

何事もそうですが、賃貸管理の運営においても精神力・人間力が大事になってきますね。

毎朝納豆食べて、ネバー（粘ばー）ギブアップ！

おっと失礼！

さて。

今日は横浜で空室になっていた物件が契約になるということで入居前のチェックです。

道中歩いていると扇型の更地がありました。

＜こういった土地を見るとワクワクします＞

一見して土地の形が悪いという印象ですが、単価も安くなりますのでこういった形の方が、投資として利回りが良くなったりします。

では肝心な賃料には影響はしないのかというと…。

地形が悪くてもしっかり建築企画・間取さえ取れれば賃料には影響しないことが多いです。

逆に土地値が安くなった分、建物のグレードを上げれば相場よりも賃料アップも見込めたりします。

例えば、周辺の競合物件にはない設備を一つでも付けることによって最低でも賃料が1,000〜3,000円は上がります。

もちろん立地によっては賃料の値上がり限度がありますのでその辺は賃貸市場をきちんと見た上での精査が重要です。

人は見た目によらないとは不動産も一緒ですね！

カクセイでは建築前の賃貸市場の精査は朝飯前でやっておりますので是非ご相談下さい。

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国交省より賃貸住宅管理業認定をうけました！

こんにちは、安齋です。

すっかり走ることが日課になっております！

昼間は仕事を追いかけ、夜は女性ランナーを追いかけ…。

ランニングした後は気持ちがいいのですがご飯を食べるタイミングが難しくて。

ランニング前に食べれば気持ち悪くなるし、ランニング後に食べると寝付けない。サラリーマンランナーはどうしているのでしょうか。気になります。

さて。

先日の不動産投資顧問業の登録に加え、今回は賃貸住宅管理業の資格を取得しました。こちらも国土交通省が管轄ですね。

＜これまたプロの証です！＞

賃貸住宅管理業は、管理・サブリース事業を営み、管理業務（家賃・敷金等の受領、契約更新・終了）を行うことです。

賃貸の事務管理をしっかりと行うことで、オーナーや賃借人の利益を保護を図りましょうということですね。

どのようにそれを保全するのかといえば、登録を受けた業者が賃貸住宅管理業規定のルールに沿って重要事項の説明や書⾯交付、受領家賃など財産管理を適切に⾏っていることなどが、国土交通省によってチェックされるのです。

こちらは、管理会社がきちんと事務管理を行っているか、信頼に足る業者かを示す一つの指標になりますね！

不動産管理会社の中には不真面目な方々もいらっしゃるようで。

賃借人から預かった敷金を使い込んでしまったり、宅建業法違反にも関わらず、重要事項説明を怠ったりする会社もあるんだとか。

「賃借人さんの敷金を使うのはダメでしょ！」と思うのが一般的ですが、世の中には「後から返すからいいでしょ」と思う方もいるんでしょうか。

ただ、「敷金を使ってしまった」だけではなく、「家賃を使ってしまった」というのは、たとえ自分達が使ってしまったお金を後から充当できたとしても、他人様のお金を無断で使うのはやってはいけないことでして。

上記のような賃貸住宅管理業の規定から、最低限お金にまつわる部分・法律はちゃんしましょうという国の意向が見えなくもないです。少なくとも管理会社にとって事務が苦手というのは致命的なはずなんですけどね。

それにしても、手続きは不動産投資顧問業に比べて、作成する書類量も少なければ、審査も迅速でした。申請用紙と添付書類で、合計30枚だったのでとても楽ですね。

え？感覚が麻痺してるかって？

そんなことは…。あるかもしれませんねっ

シビれる案件を欲する安斉でした！

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電話に出ない住人と連絡をとるには

こんちには！ヤスシです。

今回は、管理会社変更のネタです。

>先日、友人との待ち合わせに選んだハチ公前、この木は桜だったんですね<

管理会社変更を行う場合、賃借人様と連絡します。

ですが、平日休日の朝昼晩と電話しても通じない。伝えたいことがあるのに、伝えられない。あぁ、もどかしいな、こんなにも想っているのに(照)。

中世の貴族の息子が身分の異なる女性を想い、月夜を見上げてる場面のようでもありますが、実際に僕の目の前にあるのは大きなPCのモニターでした(悲しい)。

とにもかくにも、連絡をとらなければなりません。

電話が通じない相手に対してメッセージを送る方法は、

1)手紙を送る

2)訪問する

3)賃借人様に近しい人に依頼する

4)ショートメールを送る

1つ目の手紙は、電話に出ることができないほど忙しい人は見てくれません。特に、正式な文書(配達記録・書留・内容証明など)を通知する方法は、何かやましいことがある人や法的な手段に必要な場合を除いてあまり得策とは思えません。ポストカードのような形式で送ると、見てくれることもありますね。

2つ目の訪問は、これも万が一外出中だったり、居留守を利用されると、移動時間が無駄になってしまいます。他にできることはなかったのかと自己嫌悪することもあります。居留守は別の方法で解決できますが、それでも他に有効な方法はないか考えます。

３つ目の賃借人様に近しい人(勤務先、ご親族など)に連絡する方法は、効果はありますが、やり方を間違えると賃借人様の逆鱗に触れかねません。相手に負荷のかかるコミュニケーション方法を取ると、絶縁状態になるかもしれませんから、よく考えてから行うべきです。

ここは、4つ目のショートメールで行くことにします。相手に負荷をかけず連絡を取る手段としては効果的で思った以上の効果を見せてくれます。どの方法にも共通して言えることですが、絶対に賃借人様を見下したり、非を責め立てたりしてはいけません。家賃の支払いや工事費の支払いなど協力してくれなくなるかもしれません。

これらの方法で何とかコミュニケーションをとります。

私「ぽちぽち(スマホで賃借人様にメールを送る音)、よし！通知完了！」

数時間後、数日後、それでも連絡が来ません。

賃料振込先が変わることをどうしても伝えたいな。手紙は読んでくれたかな。と心配は尽きません。

それでも、相手が返事してくれない場合は、通知する内容を変更します。この段階で、取り敢えず「忙しい」という理由は取り除いてみても良いかもしれません。ショートメールはすぐに返せますから、他に連絡できない理由があるのか、と考えます。

それが、やましい理由なのか、賃借人様の価値観(面倒くさがり)であるのかは個別に判断するべきですか、その検討によって賃借人様がどうしても連絡を取らなければならない環境を作ってあげるのです。

例えば、4つ目のショートメールに、3つ目の近しい人に連絡するを加えてみるのです。

私「ぽちぽち(5/1までに連絡が取れない場合は、勤務先•ご親族に相談させていただきます)」

細心の注意を払ってメールを送りました。ここでは、あなたは悪くないですよ、でも対応してくれれば別の問題が解決で巻きますよというニュアンスを含めるように頑張ります。

しばらくすると、私の電話が鳴り響きます。 よし、来た！ついに連絡が来た！やった！

このように賃借人様の状況、こちらの要件の内容に応じて、通知の手段と内容をミックスしながら、コミュニケーションをとろうと努力します。よく管理会社と賃借人様が、敵対する場面が記事にされますが、私たちは賃借人様と理解しあう仲間になることを目指します。

僕はまだまだ未熟者ですが、賃借人様にとってもオーナー様にとっても良い管理会社になれるように頑張ります！

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4月1日より電気が遠隔操作で止められます。

先日、久しぶりに地元のお祭りに行ってきた武中です。

このお祭りは小学生の頃から毎年楽しみにしているお祭りで、私の地元が一年で一番賑やかで活気のある一日になります。

いつも雨が多いお祭りなのですが当日も午前は雨、晴れ男の私が午後に着いた時にはすっかり雨が上がっていました。

晴れ男で良かったー (*´∀｀)

※まさに絶好のタイミングで桜は満開です ※

また先日は、昨年ご契約頂きました土地から購入頂いた案件の建物が完成致しましたので、お客様と一緒に完成立会いに行ってきました。

完成立会いとは工事完了後に、建物外観や室内の施工の仕上がりを施主の立場で確認する日です。

しかし、不意なトラブルが発生しました！！

なんと！電気がつかない！！ 汗

工務店の施工管理の監督さんは、焦っているのか無言のままブレーカーをいじり倒しています。

だんだんと、汗だくになってきたので、なおさら事の重大さが垣間見え、心配になってきます、、、。

結局その日は、どうしても電気がつかず室内をライトで確認することになってしまいました。

後日原因を調べてみると、新築なので、電気メーターがスマートメーターという新型が取り付けられたようで、今年の4月1日から室内のブレーカーを上げても、お部屋毎の電気の契約がないと、東京電力の遠隔操作で、電気自体を止められるとのことでした。

ということはこれからは賃貸の内見の際などもスマートメーターだと電気の契約がなくなってしまい大変不便です。

弊社で管理させて頂いている物件にはまだ、スマートメーターでない為か、電気の契約をしてなくてもブレーカーをあげれば電気がつく物件はありますが、そのあたりは電力会社さんの対応が遅れているのかもしれないですね。

またこの仕組みは電力会社のほうで電気使用量も把握できるようになっているため検針員の方も将来、必要でなくなってしまうとのことです。

何でも2020年には全ての家庭にスマートメーター供給するのが目標みたいです。

時代は日々進化しているなーと思う今日この頃、私も時代に取り残されないよう頑張ってまいりたいと存じます！

なるほど！と思った方は、ブログランキングの投票にご協力下さい！

些細な事でも結構ですので、不動産に関してのご相談事は六本木の不動産屋カクセイへぜひお問い合わせください！

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繁忙期の空室対策は、我慢くらべだ！・その２

都内のさくらは、今週末が見頃のようです。カクセイの中目黒の桜をみてきたよ。渡辺です。

最近、よく耳にする大家さんが取り組む空室対策として、不動産業者に電話をかけ、催促をしまくる「電話口撃」という手段があります。

これも、「今日の反響は？資料請求は？内見は？」「明日はどうするんだ？」と責め立てるものが多いようで、一日2回とか、電話をかけておられる熱心な大家さん・不動産投資家の方もいらっしゃるそうです。

この成功のイメージとしては、「怒られたから頑張って一日も早く空室を埋めよう」と思うような仕掛けだそうですが、全くの逆効果でして、、、。

不動産屋ほど怒られ慣れている業種はないと私は思っていますので、1年も務めた人は全く響かなくなります。

では、どういう大家さんが好まれ、不動産業者から率先、優先して客付をしてくれるかというと。

何社か知り合いの管理会社の担当に聞いてみると「何も言わない方」が好まれているようです。

ちなみにカクセイの場合は、まだ顧客も管理物件も少ないこともありますが、事前の説明、提案も大事ですし、日頃から「まかせて安心」の信頼関係を作る事を心がけておりますので、そういったトラブルも起きていません。

そもそも、溢れた不動産を取得、所有しないことが、そもそも大事でありますが、、、。

不動産業者の客付力をフル活用する為にも、口撃よりも、口激(励)をたまにするくらいにしたり、客付力がある業者の場合は、予算も含めて募集期間の期限を決めて、賃料○万だっったら月内迄に、ウン千円高く募集するなら来月目標など、提案できますから、ウンともスンともいわない業者には、そもそも任せないという事がミソですね！

ただし、首都圏といえども少子高齢化、人口減の影響か、需給関係のバランスが崩れてきていますので、、、不動産屋といえども強気な事はいえない時代になってきました。

弊社のような新興業者でも、物件の地場の管理会社から、管理移管、いわゆる乗り換えをして頂いているくらいですから、不動産業者も高齢化？などの原因で、動きも鈍くなってオーナーと行き違いが続き、地場の物件の管理もシェアがとれないということにもなってきているようです。

要するに、物件の地場一帯の業者に電話口撃をやり過ぎると、賃貸物件を探すお客さんは、他の物件に勧められちゃうリスクがあるよーってことです。

なんでかって？

電話口撃で高まるのはやる気じゃなくて、悪名(あくみょう)、物件空くよう。

なんつって！

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不動産業・大家業は出会いが勝負

冬が終われば春がくる。。。人生の春を求めて勉強真っ只中のカクセイ上田です。

春といえば出会いと別れが多い季節。

この繁忙期にたくさんの『出会いと分かれ』ならぬ『入居と退去』を経験したなぁと物思いにふけりながら夜のみなとみらいをパシャリ。

先日、新たな出会いを求めて、原状回復工事などに協力してくれる業者様と打合せをしてきました。

その業者様とお会いするキッカケとなったのは、弊社に飛び込みの営業電話がかかってきた所から始まりました。

管理戸数が増えてきて原状回復をしてくれる協力業者を増やさないと案件が回らないなと思っていた矢先でしたのでグッドタイミングでした。

電話で内容をお伺いしていると、既にお付き合いされている管理会社もそこそこの大手どころも多く、サービス内容も充実していたので一度お会いする事となりました。

管理会社としてお付き合いをしていきたい業者様はただ単純に原状回復だけ施工してくれるというよりはもう少し管理会社寄りに踏み込んだサービスを提供頂ける業者様とお付き合いをしていきたいというのが本音です。

例を上げれば、

・賃貸借契約や原状回復ガイドラインの事を熟知し、自ら退去立会をして借主負担の承諾のもらい、そのまま見積を出してくれる

・見積時に修理項目の一覧だけをくれるのではなく、立会時の写真も添付してくれる

・原状回復が完了した後に完了写真を添付してくれる

・入居中の設備の不具合を出張して修理してくれる

などです。

もちろん自社の管理担当でも上記の対応はしていますが、一回物件に行って、社に帰ってくる往復時間だけでも2〜3時間ぐらいは優にかかりますからある程度はアウトソーシングをして、出来た時間で空室になっている物件を埋めるべく調査してオーナー様へ提案するなどに時間割いた方が管理会社としての使命は果たせます。

逆にこういった細々とした作業に管理担当がハマってしまうとオーナー様への提案が疎かになり長期空室の末、管理解約という話もよく聞きます。

私の経験則上、成功されている管理会社は自社で全てを内製化するより、アウトソーシングできる所は協力業者に任せて管理運営をされている会社の方が多いように思います。

今回お会いさせて頂いた業者様は上記の内容も網羅されており、既に管理会社との経験も豊富にあられてしっかりと対応してくれそうだったのでお付き合いをしていく流れになりました。

人生一度切り、今後も色々な出会いと別れがあるかと思いますが、時節柄、妻子持ちの身としては出会い（浮気）と別れ（離婚）は避けたいところですね！

なんつってー！

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警察と報道陣と不動産管理会社

最近、仕事中の休憩時間に喫茶店でまったりすることを覚えた中年オヤジ見習いのカクセイの見習いヤスシです。

オフィスの近くに、麻布警察署がありますので、よく前を通りかかるのですが、日によっては、報道の方が集まって何かをレンズにとらえようと騒々しくなっている事があります。

私も、野次馬根性がメラメラしてしまい、何の事件か記者らしき方や警察署の方に聞いて見るのですが、まったく教えてくれません、、、。

チッ！と舌打ちしつつ、六本木交差点の天城ビルのアマンドで、ケーキセットを注文し、苺のタルトに舌つづみを打って気分を入れ替えました。

iphoneで昨日今日のニュースを検索しながら、諦め切れない事実を探していると、隣で聞き慣れた言葉で会話をする男性二人が、、、。

男性Ａ
＞○○さん、保証会社審査落ちだってー。
＞もう3社目だからさすがにダメかも、、、。
＞あー空室が長引くな。
＞オーナーに詰められちゃうよー。

男性Ｂ
え！そうなの？＜
だってあの人は○○社の人事部だよね。＜
本当に落ちたの？＜
過去に滞納事故でも起こしたのかな−？＜

とのこと。
これはまさに！不動産会社の人が、賃貸の入居審査について話しているでは、ありませんか！

それにしても、個人情報だだ漏れです。

なにかと、濃い内容の個人情報を扱い、話のネタの多い業務ですから、以前に私もついつい同じような会話を、上司の江田とのランチの席で話してしまい、こっぴどく怒られたことを思い出しました、、、。

麻布警察に集まる記者・カメラマンの方も、世に出すスクープを取材に来ているわけですが、直接個人の口からは漏らさないように気をつけていらっしゃるわけです。

不動産業者も同じように漏らさないプロ意識を持たなければ信頼を落としますね。

そんなことを、考えていると、休憩時間もギリギリだったので、あわててお会計を済ませて飛び出しました。

記者に見習って、見習い帰社するってか。

なんつってない？

頑張ります！

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騒音トラブルと湯飲みの言葉

先日、不覚にも風邪を引いて仕事を休んでしまったカクセイ上田です。

賃貸管理はもちろんのこと、健康管理も励んでいきます！

病欠したからというわけではないと思いますが、代表の平山から日常五心のと刻まれた湯飲みを授かりました。

日常五心

「有難う」と言う感謝の心

「すみません」と言う反省の心

「おかげ様」と言う謙虚な心

「私がします」と言う奉仕の心

「はい」と言う素直な心

常識的なことほど、いい加減になりがちですから、湯飲みをみては心改めて仕事に取り組んで参りたいと存じます。

​​

さて、先日は、カクセイで賃貸管理をさせて頂いている物件の入居者の方から電話を頂きました。

話を伺ってみると、どうやらかなりご立腹の様子。

内容は、一人暮らしの上階の方が、彼氏か彼女を連れ込んで同居していて、深夜2時頃まで話し声が聞こえて眠れない。また、同階の入居者の方が、朝5時から洗濯機を回す音がうるさくて眠れないとのことでした。

早速、該当階の入居者の方に電話をかけたり、電話が繋がらない方には携帯からのショートメールで注意を促してみましたが、一向に改善の余地がありません。

そこで、現地訪問して注意しに行くことを連絡を頂いた入居者の方には納得頂きました。

ほとんどの入居者が帰宅していると思われる19時〜20時の時間帯に訪問を試みましたが、インターホンを鳴らしても返答がありません。

電気が付いている部屋もあるのに・・・。

しょうがないので作成していた注意喚起のビラを封筒に入れてポスト投函しました。

ここでポストに他のチラシが大量に溜まっていて、高確率で見落としそうな方には、直接投函せず、玄関扉にビラを挟んでおきました。

こうしておく事で、後日訪問した際にビラが無くなっていればその部屋の入居者が確認した可能性が高いことが分かるはずです。

最後に入居者の方が毎日、行き来するエントランスに、目立つ様に貼り紙をして業務は完了です。

騒音トラブルはすぐに改善されないことも多いので長期に渡って粘り強く対応すること、またすぐに改善されなかった場合の為に、他の入居者の方が退去してしまわない様に定期的な連絡とフォローをして差しあげる事が重要ですね。

「何でもないような音が〜　騒音だったと思う〜　何でもない夜の音〜　二度とは眠れない夜〜」

と騒音被害に合われている方の悲痛な叫びが聞こえてきます。

騒音トラブルだけにロードサービスも充実させていきます！

なんつって！

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確定申告会場と郊外の埋まらないアパート

先日から土地案件のお話しを、超～簡潔に掲載させて頂いております。カクセイの山口です。お陰様でご好評を頂きまして誠にありがとうございます。

さて今回は閑話休題、とでも申しましょうか。

私、先日の水曜日に確定申告に行ってまいりました。
今はe-Taxで自宅からパソコンで申告できますが、確定申告会場の生の臨場感みたいなものを味わいたく、混雑覚悟で敢えて行ってみたのです。

そうは言っても、朝イチで行けば大丈夫だベ！

などと軽～く思っておりました・・・。

某駅ビルに申告会場が設けてあり、駐車場にクルマを入れると空いています。大丈夫、空いてる空いてるー、なんて思った私がバカでした。

会場は超混雑で2時間超えの待ちだそうで深刻（申告）です・・・。

≫確定申告会場。ここから2時間超待ち・・・。≪

準備シートに記入するまでに1時間越え。ささっと記入し控除証明などを糊づけし、パソコン入力するまでに更に1時間。ここはネズミさん達の夢の国か、と思わせるほどの待ち時間は深刻（申告）ですから改善の余地ありますよ、税務署さん。

でも手取り足取り親切に教えてくれるマスク姿のおねいさん達（？）はＧｏｏｄ！でした。

さて、待ち時間の間にスマホでメールで届いた物件を見ながら、私の趣味の一つである人間観察もしておりました。

あの人は地主さんだな、土地を多数お持ちなんでしょうなー、とかあの人はスナックのママだな、などと恐らくニヤニヤしながら見回していました。

今思うと明らかに不審者です。まぁ普段から不審者っぽい見た目なのですが。

≫あと30分。。。本当ですか？？≪

しかし、私の住む地域では昔に地主さんが建てた賃貸物件の空きが激しいです。

自宅近所には大学があるのですが、大学に隣接する地域では区画整理がされ、私が仲介営業時代だった頃のお客様も5区画の土地の換地処分を受けました。

そのうち1区画は「山口さん、売ってあげるよ」と言ってくださり私も真剣に購入検討し建物のプランまで入れたのですが、駅や子供の学校までの距離やらで結局見送りましたね。

その後、その地主さんは1区画はご自宅用、1区画はご子息様用、1区画は売却、残り2区画は賃貸マンションを建設され見た目は満室な状況です。

私の住む地域では田舎であっても新築の賃貸マンションやアパートは明らかに満室なのですが、築古のアパートは全空なんて物件がそこかしこにあります。私の自宅の隣も平成2年築の学生用アパートですが、かれこれ2年、全空状態です。

そのような状況の地主さんが確定申告の会場に多そうな感じもして、そういう全空物件持ってる地主さんだったら深刻（申告）なのかなー、などと完全に他人事で想像をしておりました。

中古物件の再生などと声高に言われておりますが、東京のような人口密集地域であれば有効手段だと思いますが、郊外の住宅地になるとそうも言ってられないのではないのか。

いや、逆に郊外だからこその再生方法もあるのではないか、もちろん地域特性も考慮して、と色々と考える事が止まりません。と言っても自分の住む地域の事しか考えていないのですが。

申告を終わらせ、久しぶりに行ったラーメン屋さんで味噌ラーメンをすすりながら一人、業界の将来の方向性を深刻（申告←クドイ）に思いを巡らせておりました。

いや、そんな深刻ではなかったな・・・

それよりも・・・スープがぬるかったぞ！！
久しぶりに来たのに！！！

ラーメン屋さんに深刻に抗議した、私でした。

P.S.何度も申告と深刻をかけてしまい、お詫び申し上げます。

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ネパール人入居者を勧められた話

カクセイ日報の編集長である渡辺のチェックが厳しくて、やっと記事が掲載された、カクセイの営業職の割には、文才ないかもと凹んでる上田です。トホホです。

先日、入居前チェックのために、新宿区大久保の物件の現地まで、室内確認に行ってきました！！

新大久保駅前より
〜外国人専門の不動産会社さんがいくつもあります〜

大久保は御存知の通り、外国人のメッカですが、今回入居予定の方も外国人の方！！

街柄、韓国籍や中国籍の方かなと思いきや、最近の大久保は、より多国籍化しているようで申込者はネパール人の方でした！

大久保界隈には外国人向けの日本語専門学校が多く点在しており、そこへの利便性が高いという理由で借りられるようです。

外国人が入居される際には外国人専門の保証会社を必須にしているのですが、外国人と一括りとはいえども国籍によって慣習・風習が違いますから安易に保証会社が通ったから入居してもらうのではなく、その国の文化的特徴を理解しておくことは大事です。

なんと！国によっては退去立会・原状回復という習慣がなく、解約連絡をしてしまえば、そのまま本国へ帰ってしまったり、狹いワンルームに当初一人で入居予定だったのにいつのまにか三人に増えていたりということもあります。

その国々の慣習については、毎日色んな国籍の方を相手にされている保証会社の担当者さんが詳しいです。

ちなみに、ネパール国籍の方は滞納率が低く真面目な性格だそうです。

今回の方も、念の為、電話で確認をとりましたが、日本語もきちんと話せて物分かりも良い方だったので一安心です。

法務省発表のデータによりますと外国人は2011年の東日本大震災をさかいに減少傾向でしたが、2013年からは反転して増加傾向にありますので、日本の人口が減少している中でいかに、外国人を取り込めるかが賃貸経営を安定させる一つのポイントになってきそうですね。

六本木も大久保と負けず劣らず外国人の方が多いので、異文化交流できるよう励んでいきます！！

そういえば、外国人入居者の管理について、プロパティマネージャーの江田に相談しました。

「今回のネパールの方は良かったですけど、この前は、北区の赤羽駅で難民申請中のトルコの方が事件起こしてたし、問題起こしやすい人も多いんですかね？どれくらいの確率でしょう？」と聞くと、

江田「そうだなー！詳しくはわからないけど、おそらく、異文化だけに確率はイーブンかな！問題起こさずに住んでくれれば、外国でも、いー文化じゃん！！なんつって！」

お後が宜しいようで！！

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不動産管理会社の乗り換えと相場について

東京都で一番所得が高い街、港区は六本木の人にやさしいがモットーの不動産屋KAKUSEIの渡辺です。お陰様で、私の所得も増えてはいますが、物入りで、出費も増えております、、、トホホ、、、。

さて、同じく増加中なのは！弊社カクセイの管理物件です！！
不動産を所有されるオーナー様と、主に管理業務委託契約を結び、建物の維持に係わる業務や、賃貸に係わる業務を受託しております！

現在は、東京都内でも城南、城西エリアを中心に、順調に増えております！
自社で購入頂いた物件もそうですが、他業者、他の不動産業者さんの管理契約を解約され、弊社に乗り換えして頂くケースが多いです。

昨今の携帯電話キャリアの乗り換え合戦の用ですが、不動産の管理を乗り換えても、自分の電話番号は変わりませんので安心してください！

なんつって！

≫ホームはボロいけど賃料相場は一等地だよ浅草線三田駅≪

とはいえ、管理件数、ウン万、ウン千クラスの大手、中小の会社さんからの乗り換えも多く、その理由のほとんどは、賃貸の客付、リーシング時のトラブルに起因する、不信感が多いようです。

実際に、弊社にて再募集にあたると、内装もいじらず、広告も頑張らなくても、広告料も減らしてかつ、賃料が、数千単位でアップして決まるものですから、乗り換えて安心、満足して頂いております！

この時、「なぜわざわざ安い賃料で募集してたのですか？」と質問すると、ほぼ同じ答えが返って来ます。

「前の管理会社のリーシング担当者から、相場のデータをみせられて、この賃料が適正だと言われた。」とのこと。

では、リーシング担当の方に悪意があってそういう提案をしたかというと、そうではなくて、善意でちゃんと、調べた結果だったりするんですよね。

不動産業者になると、募集事例や成約事例など、様々な名目のデータを入手しやすくはなります。

しかし、私が実際に、様々な媒体などから、発表されるデータをみて、自分達が扱っている市場の相場観と合うかというと、全くしっくりこない。安すぎたり、高すぎたりするのです。

そういったことが、何故起こるかというと、恐らくレコード自体がいい加減なものだということだと思います。同じ間取りや設備で調べていても、先の様に管理会社の方針ひとつで、賃料は上下するし、物件もアパートと分譲マンションでは、建物の見た目が全く違います。共用部の設備やロフトの有無や高さと面積も集計されてなかったりします。

また、相場データの公開元に限って、そういったレコードを集計していますので、当然にズレた内容になりますし、そういった体裁のいいものを、先の残念なリーシング担当者さんが、参考にして、投資家に説明しますので、納得感はあっても結果として、全体的には賃料が下がる傾向に繋がります。

そういった、データを当てにせず、参考までとし、自分自身がアプローチできる賃借人のマーケットを調査・把握することで、どんな方が、どれくらいの予算をもって、どんな物件を求めているかという視点から逆算してみると、募集の仕方も自ずと変わってきます。

要するに、そのエリアだからといって、相場が決まっているわけではないのです。

前回の後輩君の相談に返した答えも、こうした事があるので、現場と自分を常にリンクさせておかないと、だめですよってことになるのであります。

んー！？今日は、なんだかそわそわするなー！

オチつかないって！

なんつって！

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原状回復費用が一番ツライよ、の巻

賃貸繁忙期で業務に追われ、顔がゲッソリしてきたカクセイで、やせてる男ナンバーワン上田です！

＞ビル群が立ち並ぶ六本木にも緑が増えています！＜

先日、築40年の区分ワンルームマンションの退去立会に行ってきました。

約2年程お住まいになられていましたが、家庭の事情で急遽実家に戻ることになったそうです。

早速、室内を確認して特に賃借人様の故意過失は見受けられなかったので、クリーニング代を負担してもらって残りの敷金は返金する流れになりました。

実はこの物件、退去前にかかわらず既に次の賃借人の申込が入りました！

しかも、以前の賃料よりも6,000円アップです！

カクセイでは、基本的に、賃貸物件としての収益パフォーマンスを維持していく為、ご提案する売買物件の管理運営を任せて頂いております。

今回の物件ももれなく、賃借人付きのオーナーチェンジでの売買で、弊社にて管理することになったのですが、立地が良ければ、古くなっても工夫次第で、賃料アップが見込めます！今回は広告料もかかっていません！！

よくある賃料アップの理由が、ガッツリ費用をかけたリフォームだったり、ガッツリ業者さんに広告費を支払っていたりする場合がり、費用対効果が、薄いにもかかわらず、成功アピールする業者さんや、

空室対策コンサルタントもいるので、注意です。

しかし、今回、肝心の室内はというと、少なくとも5年以上前から使用されていて、

壁紙も相当痛みが目立ち、黄ばみもひどく、

浴室のドア回りの木枠部分の塗装が剥がれてボロボロ、

エアコン、備え付けのミニ冷蔵庫が20年以上前のものだったり、

築年数相応で、あちこち傷んでいる箇所が数え切れないほど、

これは、かなりのリフォーム見積もりになりそうでした。
築古の物件を買うと、この原状回復コストを事前に見積もっておかないと、後々、ドカン！と費用が発生して、投資利回りを損なうことにもなりかねません。くれぐれもお気をつけください。

早速、見積もってみると、キッチリと直して、なんと！！

27万円！！

所有者である、クライアントの方も不動産投資を始めて間も無い様子でしたので、おったまげるだろうなーと、恐る恐る提案してみると、、、。

新宿のぼったくりバーで、出てきた請求書を見た人のように、沈黙があった後、カミナリが落ちてきました。

わ、悪気は無いのですが、、、そんな風に怒られると、悪いことをしたような気になるのは、私が素直だからでしょうか、、、。

だからというわけでは、無いのですが、とりあえず必要最低限の原状回復で再見積りし、7万円までに抑えてみました。前賃借人の負担分を差っ引くと、実質のオーナー負担は2万円ほどです。

ここまで、下がるとオーナー様も納得されたようで、、、。

重要なのは、この原状回復で、室内を見ずに申し込みをして頂いた新しい賃借人の方が、納得するか否かです。

そして、運命の入居日、、、。

今度は、賃借人の方からもカミナリが落ちるのではないかと、胃が縮むほど、そわそわしましたが、なんと！あっさりと納得！

先方曰く、多少壁紙が黄ばんだり、エアコンが古くても住めれば良いみたいです。

今日現在、何のクレームもありません。

住めば都とはこのことです！
貸す側、借りる側の双方が合意していれば、成り立っているわけです！

但し、今回は双方の合意により偶然うまく行ったケースですので、あまり原状回復費用をケチり過ぎると入居付けがしづらく長期空室になったり、入居直後に次々不具合が出てすぐに退去してしまったりということもしばしば。

逆に全部新品にしないまでも生活する最低限の箇所をキチンと原状回復してあげればすぐに入居が決まるなんてこともあります。

要は、ほどほどにってことですね。

今回はオーナ様にリスクをご説明差し上げて、あくまでもオーナー意向に沿ったケースということで。
怒られるのには、慣れませんが、私の繊細な胃腸が保てる限り、チャレンジしていきたいと存じます。

そして、そんなやり取りが多くなると、仕事で毎晩遅い帰宅なることもこの時期避けられず、妻に浮気を疑われて、離婚されるリスクについても考えなければ、、、。

とにもかくにも！仕事に家庭に頑張ります！

アクセントクロスは失敗する！？

先日から、社内に風邪が流行りはじめたものですから、オフィスの湿度が低いのだろうと、しばらく使ってなかった加湿器のスイッチをいれたら、カビ臭でクレームになったカクセイの、たまの失敗は大目にみてね担当の渡辺です。

加湿器を使わない時は、しっかり本体の水を抜いて乾燥させてから、保管しましょう。

風邪予防の加湿器でトラブルの原因が保管時の不始末だったら、そりゃ、買い叩かれる物件ですわ！！

瑕疵付き(かしつき)だけに！

なんつって！

、、、おっと、お後がよろしくなりそうでした！

さて先日、新築アパートの壁紙を決めようと言う事になり、それだったら、賃貸募集に出たときに、即申込がとれるように、入居者事情に詳しい、リーシング専業の業者さんに聞いてみようと、打合せの席にお越し頂きました。

他の物件でも、一部にアクセントクロスを入れる事が多いので、色味を男性向けにするとか、女性好みにするのか、建築会社のインテリアコーディネーターの方に案を上げていただき、私もこの色だなというのをイメージしておりました！

初めての独り暮らしの人、何度か目の引越だけど新しい街での生活を始める人、様々な事情で賃貸物件を探しにきて、室内を案内された時に、パッと目に入るアクセントクロス、室内の雰囲気をもり立ててくれる、引き立て役です！

部屋によってコンセプトを変えてもいいよねっ！なんて、盛り上がっていました。

そして、打ち合わせ当日、その賃貸営業の達人にお越し頂き意見を伺ったところ、、、

「壁紙？白でいいんじゃないですか！？」

オーナーである、クライアントの方も、あまりの歯切れの良さに、

「そ、そうですね！じゃあ、白で！」

ということになりました。
しかし私は、引くに引けず、アクセントクロスをプッシュして採用して頂きました。

そして、現在、その物件は、内装工事も途中で、内見も出来ないにもかかわらず、、、その達人の営業によって、ほぼ満室になりました、、、。

しかも、新築プレミアムの想定賃料も上回っての申し込みです、、、。

うーん。

やっぱり、クロスばかりにこだわってると、

苦労(くろー)するってか！！

なんつって！

優良賃貸の条件は、 立地 > 広さ > 設備 の法則が前提ですね！！

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連休明けは家賃滞納案件が滞納してます。

みなさま、こんにちは。
送金業務を終えてホッと一息の江田です。

当社は4日から営業を開始しておりますが、年末年始の休みもあり、家賃を入金していない方がちらほら。

休み開けからドドどーんと怒涛の勢いで電話掛けに勤しんでおりました。

ワタクシ「●●さん（外国籍の方）、1月分のお家賃がお支払いされていないようです」

滞納者　「ウン、ショウガツだもんネ」

ワタクシ「いや、正月だからしょうがないみたいな訳にはいきませんので…。
明日には振込お願いしますね」

滞納者　「ウン」

無事に振込んで頂けました。

また、 滞納案件で特に多いのが口座振替日までの中抜け。

当社では必ず保証会社に加入頂いており(自社滞納保証とうたっている管理会社も多いですが、保証会社を利用しているケースが大半です)、賃借人様には、口座振替を利用してもらっていますが、引落し開始日が保証会社書類提出期限日の翌月27日となりますのでその間タイムラグがあり、1ヶ月～2ヶ月分は管理会社まで振込して頂く必要があります。

例えば、1月中に契約した案件に関しては、3月末引落しという訳で2月分、3月分賃料は、弊社カクセイの銀行口座に振込んで頂く訳ですがどうも口座振替開始日が分かっていらっしゃらない方が多いようで。

契約時に2ヶ月先までの賃料がもらえればいいのですが、最近では初期費用を気にされる方が多いのでなかなかそうもいかないのです。

どうにか分かってもらえる良い方法はないものでしょうか。

そんな年明けスタートでしたが、体が資本なこの仕事。健康第一をモットーにと、今年は、KAKUSEI社内イチ運動不足の渡辺とゴルフスクールに通い始めました。

《ナベさん、お尻がプリプリしています》

それにしても不動産屋をやっている方はゴルフ好きが多いですよね。

今度一緒にラウンドした時に、内緒（ナイッショット）な良い情報、回してくれないかなー。

これはないっしょー！な物件はいらないですが(笑)

それでは本年も宜しくお願い致します！

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寝込んだ入居者に注意

年初草々、アパートの入居者の安否確認へ出向いたカクセイの渡辺です。

不動産管理の現場ですと、ごく普通の光景ではありますが、不動産投資を始めて間もない方は、自分の物件に限ってはそういうことは起きないと信じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

≪立ち寄った公園にて≫

なお、今回は、「連絡が急にとれなくなった」ということで連絡があり現地に駆けつけたわけですが、これが「異臭がする」とかだと最悪ですね、、、。

大体、若い方で企業に就職していて、社会にも溶け込んでいる方だと、一日連絡が取れないだけで、家族、友人、職場の方など、心配された方が、ほぼ連絡してこられますので、問題が万が一起こっても、発見は早いです。

これが、友達もいない、身よりもいない人や、職場も転々としていたり、無断の離職が多い非正規雇用であったり、高齢者だったりすると、何かあっても発見されず「異臭」騒ぎになったりするのであります。

また、賃貸物件の人的トラブルは、あくまで確率の問題と捉えて、予防策など講じて置かないといけない事になります。

今回は、大家さんが、独り暮らしの80歳超のおばあちゃま。
しかも、賃貸併用住宅という形で、自宅の奥に１Ｋ間取りの住宅が６世帯ついていました。

結局、賃借人のご本人は、中で寝ていて、携帯の電源が落ちていたので、起きなかっただけという結末でした、、、。

「問題ありませんでした。お騒がせしてすみません。」と大家さんに報告する私。

大家さんは、安堵のした瞬間に、大粒の涙が、、、。
老後の為にと、ご主人と自宅を建て替えたアパート。子供も巣立ち、ご主人も急逝されたあととのことで、心細さもあり、色々な事が不安に変わるそうです。

こういう大家さんの気持ちのフォローも考えると、不動産管理サービスを提供する側としても、より長期で安心できるものにしないといけませんね。

とにかく、何事もなくホッと致しました！

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元旦の不動産業

新年明けましておめでとうございます。
昨年は、大変お世話になりました。

新年は、東京ですごしているカクセイの渡辺です。年末だけお休み頂きました！

≪カクセイ社員一同(一名欠席・二名顔出し非公開)にて≫

本年もどうぞ、何卒、ご指導ご鞭撻の程よろしくお願い致します！

不動産を通じたサービスにて、皆様のおひとりおひとりの幸せに、お役立て頂けるよう尽力して参る所存であります。

私事で恐縮ですが、最初にあった人、初日の出ならぬ、『初人出会う』は、クロネコヤマトのおじさんでした、、、。
おじさんも年初からの訪問の為か、照れくさそうだったので、私も照れてしまいました。
年末年始も止まらないサービスがある。そこに必要としている人がいる。
かっこいいですね。世の中が完全に止まる事なんてないんですから。
人が休んでいるときにこそ、商売のチャンスがありますよね。

かくいう私も、管理物件に現地対応が必要な事態が起きれば、携帯に連絡がはいり、駆けつけなければいけない係のひとりになっています！

ということもあって、遠出するのも気が引けるのであります、、、。

住居系ですから、
事故・事件なんて、思っているよりあります！
管理戸数が増えていくとなると、色々と策を講じなければなりませんね！

そんなことで、年末年始も必要とされるサービスに携わっているわけですから、少なくともその分は、人様の役には立っている弊社カクセイ！嬉しい限りであります！

不動産は、年中無休でいつも誰かに利用されています！
弊社の夜間や休業日の一次受付は、専門のコールセンターに任せているので、大体のことは解決してもらえるのであります！助かってます！

このように、気を抜いて安心できる不動産サービスをどんどん展開できればと思っています！

頑張ります！！

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物件管理の前に人間管理

先日は、1年の締めくくりに、人間ドッグにいってきました。カクセイの渡辺です。

カクセイは、不動産会社のベンチャーではありますが、社会保険は完備しております。

しかしながら、健康組合の定期検診では、検査してもらえない、腹部ＣＴや頭部ＭＲＩ、胃カメラなど、若いと言っても油断禁物。若いが故に、病魔に冒されると進行も早いといいますから、思い切って言ってきました！

というわけで、会社から程近い場所という事で、先日うちの相方もお世話になった東京ミッドタウンの検診センターへ。

もちろん、健保のメニューにない検査なので全額自己負担であります。締めて十五万くらいしました。
自費で検査を受けるというのも、歯医者の検診くらいですから、高額な出費でした！

気を遣いすぎという意見もあるかと存じますが、全くもって普通の事ではないかと考える事が増えてきました。

なぜなら、我々カクセイでは、不動産業の中でも、資産運用に特化した業務が多くなりますので、今年受託した物件だけでも、年間の総額では、億を優に超える賃料を集金や入居者募集・管理を行っております。

そして、どんなに優れた仕組みがあっても、自分自身が判断することによって与えるであろう影響を考えると、責任が大きく伴ってくるのであります。

私自身も、自分の出世欲？にかまけて、この3年は、食事・運動に全く気をつかわず、走り続けてきましたので、流石に、自覚症状はないものの頭や内臓に腫瘍のひとつやふたつできててもおかしくないんじゃないかと気になっていましたし、ここからの3年をどう走り抜くかも含めてメディカルチェックを受けたのであります。

まだ、全ての検査結果が出たわけではありませんが、ネットのお陰で、自分専用のWEBアカウントで、検査の結果がリアルタイムに項目ごとに報告され、意外なほど問題なし。癌のマーカーも、ピロリ菌もマイナス、胃の中もキレイなものでした。ホッと一息です。

体重が10キロ増量したので、脂肪関係の項目は警告値になっていますね、、、トホホ。

これからは、昔のように毎日運動する習慣と食事管理も取り戻そうと思います。
なんで、そこまで、無茶をしてたのかは、またどこかの機会にでもお話ししましょう。

皆さんの資産を管理している不動産の担当者は、健康的な人ですか？
仮に、急病で倒れて現場復帰に時間がかかっても、引き継ぐ方の顔も見えてますか？

ウン千万、ウン億の資産の運用を通じて、テナントからの売上の源泉を任せて頂いている。そこにプライドと自信を持って任せて下さい！といえる自分、そして組織・チームでありたいと思います！

今年もあと、2日、振り替えるにはまだ早いですね！

また明日！

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