マンションをリフォーム再生する際のポイント

先日、自社購入のヴィンテージマンションの内見がてら、車の窓を開け夏を感じながらドライブをしてきた。

マンション再生担当巻田です。

外見は中々のヴィンテージ感、このタイル色・質感中々最近は見ないですね。

管理人さんに呼び止められ、不審者じゃない事を説明しいざ突入

［管理人さんがしっかりしているところは、共用部の清掃が綺麗にされていて築年数を感じさせない物件が多いです。］

『ガチャ』

ワクワクしながら玄関を開けて、昭和にタイムスリップしてまいりました。

一通り内見した後は、

頂いた販売時の現状図面と照らし合わせ

室内の壁や開口などの寸法を測り、

器具の製造年数、また使用可能かなどを確認しながら、

どのようにすれば入居者がつくのかをイメージをし、

パパラッチのように写真を撮って帰ってまいりました。

帰社後は、写真・間取図などを参考に代表平山と作戦会議

その物件の周辺の家賃査定・リフォーム実績などを参考にしながら

利回り計算をした後、予算を決めその中でできる最大限のリフォームを検討していきます。

中々の強敵な物件では有りますので、工事などの進捗をまたブログで報告させて頂きます。

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建築リフォーム現場の花より男子

カクセイの工具・建材仕入担当巻田です。

先日、いつも取引していただいている業者さんが出店するということで、

幕張メッセで行われた［産業とくらしのグランドフェア2016］なるものに最新技術などの勉強をしに行ってまいりました。

小さいものは、ビス1本から

大きなものは、建設重機1機まで

最新の重機・建材・工具などを見学させていただきました。

〈コンパニオンのお姉さんばかり見ていたわけではありません。〉

その中でも、

やはり震災の影響なのか防災・防犯に関する商品のブースが一番賑わっていました。

と思いきや。

向こうに人集りが、

きっと相当すごい最新技術の製品なんではと、期待に胸を膨らませ小走りに人混みをかき分け行ってみると、

そこには、、、

なっなんと「全国有名お弁当大会」の文字が・・・・・。

やはり建設業界、ガテン系ということで。

最新技術よりも、限定弁当が人気を集めるようです。

しかしそんな私も、しっかりお腹が膨れてました。

もしも、そんなフェアで通常よりも安く仕入れたい方などいましたら

来年是非御一緒にいかがでしょうか。

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首都圏内の30年以内の地震発生確率は？

カクセイ消防団、隊長の巻田です。

普段は、御入居者様などから多数頂く色々な報告や事案を

火事になる前に、優秀なPRスタッフと共に火消しに回っております。

今回は、本当の火事や地震にも備えるために、

秋葉原にある、消防庁管轄の【消防技術試験講習所】なるところで、

防火・防災管理者講習を受けてまいりました。

二日間の日程で、火事や地震の対策・応急処置の方法等の講習と、

消火器・屋内消火栓の使用方法等の実技を行ってまいりました。

そして講習によると、

 

 

首都圏内では、30年以内の地震発生確率が70%程度らしいです。

六本木の大都会に事務所を構えるカクセイでは、他人事ではないですね。

しかもここ数年、地震での被害が多くありますが。

自分の家の中でも、避難通路をイメージし家具の配置を決めたり、

家族がバラバラの時間帯などに被災した時の為に、集合場所を決めておいたり

ライフラインが使えなくなったときの為に、食糧や水等を備蓄しておくなど、

備えあれば憂いなしです。

どこでも言われている当たり前のことですが

当たり前のことを、当たり前にやる

まずは、それが一番大事なのではないかと思います。

我カクセイもまずは基本となるところをしっかりやって、

決して派手ではありませんが、当たり前の事を当たり前にやる、

そういった基本の積み重ねが、お客さまの信用を築き

会社の信用を築き上げていくと考えています。

まだまだ、若いカクセイですが、

応援してくださる方は、是非クリックをお願い致します。

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リフォーム実績：押し入れからクローゼットに

カクセイの工事担当巻田です

最近工事のブログを書いていないと、御指摘頂きましたので(ちゃんと工事監督の仕事はしてます。)

 今回は、リフォーム工事ネタです。

以前ブログでも紹介させて頂いた、都心部ヴィンテージマンションのリフォームですが。

(築古ではなくヴィンテージです)

やはり日頃の行いが、いい為か、無事に工事が完了致しました。

事務所が多く入るマンションという事で、事務所で使われることも想定し、白を基本カラーとしてまとめました。

和室→洋室に変更することはがメインで。

一部ですが変更点を紹介します。

畳・ＣＦ貼りの床は、フローリング張りに。

押入・床の間は収納に変更しました。

↓　

右側の棚板はガチャレールを使用し可動棚としてあります。

写真だと分かりずらいのですが、広いクローゼットのハンガーパイプを太くしてあるのは、本来であれば真中に1本足を追加したいところですが、事務所使用の可能性があるのでなるべく広いスペースがとれるようにと。

また、たくさんの服を掛けた時、真中がたわむのを防止する為です。

襖はやめて、戸袋に納めるようにした事で開放感が増しました。

建具もガラス入りとしています。

↓

部屋全体に風が行き届くように

エアコンの位置を壁側からサッシの上部に変更しました。

↓

また、ACの下地でベニヤ張りをしたので、むき出しのカーテンレールから、カーテンボックスを作成しました。

リフォームをすると、部屋の印象も変わるので、賃貸付けもよくなると思いますが。

何でもかんでもやればいい訳ではなく、

使えるところは使う、

変えるところは変える。

その線引きを、ＢＳ(売買)スタッフと一緒に悩みながら。

限られた少ない予算と、今までの経験から出る多くの工夫で、

しっかりと、造り込んでいきたいと思います。

これからも是非、

一家に一社

不動産のことなら、すべてカクセイにお任せ下さい。

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住宅診断士は不動産男子

先日父の日に、

似顔絵パンなるものを、子供達にもらって、

ほっこり笑顔になったカクセイの巻田です。

(子供達が書いた似顔絵を元に作ったパンです)

前回のブログでも紹介させていただいた【公認ホームインスペクター】ですが。

前職のゼネコン勤務時代には大嫌いだったインスペクター(結構いじめられました)を、

まさか自分が受験するとは思ってもいませんでいたが。

勉強を進めていくと意外と不動産の仕事に役立ちそうな資格なんです。

まず、「ホームインスペクター」という職業は欧米で生まれ、日本語では「住宅診断士」という意味になります。

今までの日本における住宅市場は新築一辺倒で成り立ってきました。

しかし近年は新築の着工数も減少し、更には少子高齢化も伴い世帯数も減少していく中で

若い世代が物への執着が薄れてきているといえます。

そうなると、別に新築じゃなくてもいいという意見が増加し、それが中古住宅へ関心へとつながります。

現に中古住宅の流通量が増加しているそうです。

そんな中で、住宅診断士の資格を取得できれば、オーナーの皆様に

売買では、中古物件購入の際のお手伝いを、

管理では、管理物件修繕の際のお手伝い等をさせていただければと思い勉強を進めております。

でも実際は「診断士」なんてかっこいい名前がついてはいますが。

建物の一次診断で健康診断程度のものになりますので、かかりつけのお医者さんのようになれればと考えています。

(近くの建設現場の囲いにあった最新の作業予定表)

(※ブログとは関係ありません)

不動産もおとうささんも、しっかりやって、

カクセイで覚醒しようと、仕事に対する伸び代を感じながら、

しっかり勉強しようと誓ったものの、

結局ビールを6本空けてＴＶの前で寝てしまった父の日でした。

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宅建業法の改正案と誕生ケーキ

6月が誕生月で又一つ歳をとり、誕生日がうれしくなくなってきた年齢の

カクセイの巻田です

先日、外回りから帰ると、なんとカクセイスタッフから誕生日ケーキが

会社で、祝ってもらえるなんて人生初めてで

いやーー感謝・感激です

カクセイの為に頑張ろうと改めて心に誓った瞬間でした。

少し照れてしまい、中々笑顔になれぬままローソクを吹き消しました。

そして代表平山からは

こんな、本のプレゼント

ちょうどホームインスペクションに関する、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が閣議決定されたばかりなので、

今年、受験してみようと思います。

改正された内容は、

【中古住宅取引における情報提供の充実を図るため、宅建業者に対して「媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること」「買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること」「売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付すること」の3点を義務づける。】です。

受けるからには、記念受験にならないようにしっかり勉強して望みたいと思います。

合否は改めて

ブログで報告させて頂きます。

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「不動産業の持つべきものは友！！」

お陰様で日々各方面より、いろんな種類の多くの物件情報をご紹介いただき、、

それらの物件にバリューアップなど、流動性を高める方法を常に考え、実行しているカクセイ代表平山です！

先日、銀行訪問より事務所に帰社する道中、

弊社が仕入れたある土地の解体現場より私の携帯に電話がかかってきました。。

あと2～3日で解体終了というこのタイミングで問題発生かっ・・・・・・？？

不安的中です。。。。解体業者さんから話を聞いてみると、、、

隣地の人に許可をもらわないと解体作業が進められない状況なってしまったというのです？！

電話で解体業者さんが問題点を説明してくれるのですが、詳しい現場の状況もわからないし、

専門用語やらなんやらで、起こっている問題を正確に理解することができませんでした。。

そこで、、「姉さん事件です！！」と心の中で叫びながら、、、

すぐに弊社の建築担当で幼なじみの「てっちゃん」こと巻田君に助けを求め、現場に急行しました！

さすがはてっちゃんです！すかさず現地で解体業者さんと職人さんと問題点を確認して、

解決方法を考え、いくつか提案してくれました。

（問題点は割愛します、私だと説明が下手で話が長くなるので。。。）

そのいくつかの方法をこの案件の方針と照らし合わせ、考えられるリスクを考慮し、

極力隣地の方にご迷惑をかけない方法で対処することに決め、隣地の方にもご納得いただけました。

CM部門マネージャーの巻田くんと職人さんが、

判断するのに十分な情報をその場ですぐ提案してくれたおかげで、

私も隣地の方もすぐに対処方法を決めることができました。

私たちは不動産業の中でも特別複雑な業務をしているわけではないので、

何か問題が起きた時に、どのように対応し対処するのか？

その問題解決に向けての動きや判断のスピードが重要だと考え、日々動いています。

まずは普通の事は普通にできる会社にしていきます！

昨日、そんな問題をくぐり抜けた現場で、大汗かきながら、

我がてっちゃんはこんな立派は看板を設置してくれました！！

やはり持つべきものは友ですねー！

不動産のお困りごとの中には、建築面からのサポートが重要な場合も多々あります。

一家に一社、弊社のような愛のある建築サポートをできる会社を！！

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和室の改造と肉体改造

子供に豚扱いされ、

リフォームでお部屋改造できるなら、自分の肉体も改造できるだろうと

必死にダイエットン(豚)している、カクセイの工事担当巻田です。

夏に向けて、3個に割れたお腹を6個に割るべく

ヘルシア緑茶を飲みまくって、

更に

ＴＶにしっかり騙されて購入してしまいました

こんなので、腹筋鍛えられるのかと半信半疑の中

やってみたら、やっぱり腹筋運動が楽々でした。

こんなに楽じゃどうせ効かないだろうと思いつつ、調子に乗って1日で300回やってやってみたところ。

次の日、

痛っ　

しっかり筋肉痛、咳するだけでかなりの、激痛が・・・

次の日に、筋肉痛になるなんてまだまだ若いなとほくそ笑みながら

このブログを書いております。

現在工事中の、都内マンションのリフォームですが

和室を洋室に改造中であります。

(押入・床間→ＣＬ　畳→フローリングに変更致しています。)

【工事前】

↓

【壁と押入・天袋を撤去し、新しい壁を造作中です。】

↓

【枠付けて、壁・床を張りました。あと一息】

和室だと中々賃貸の申込も入りづらいので、

自分の物件に和室がある方は是非やってみてはいかがでしょうか？

もし、興味のある方がいましたら是非御一報下さい。

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床の防音施工の極意は！？

先日、立川の昭和記念公園で開催されたまんパクにいって
ますます肥えてきた、カクセイの巻田です

会場に着くなり、子供に「パパの人形があるーーー」と叫ばれ、

夏に向けて、ダイエットをしようと決意いたしました。

カクセイに入社して以来、六本木の空気はカロリーが高いのか、空気を吸ってるだけで体重が右肩上がりです。

我社カクセイも、お力添えをして頂いている皆様のおかげで、日々成長しており、これまた右肩上がりでございます。

現在、都内のマンションでリフォーム工事を進めておりますが、着工前に、工事の開始届をもらいにいくと。

管理組合の方から、「防音には気をつけてね。」の一言

私「はい・・・・・・」

現場を後にして、頂いた資料にしっかり目を通すと工事遵守事項書なるものに、しっかり書いてありました。

〈床の工事を行う場合は、充分な防音対策を講ずること。〉

なるほど、じゃあ防音性のある、直張り用のフローリングを使おうと安易に考えていました。

築古マンションは、カーペットにしてもフローリングにしても直貼り施工が多く、防音直貼フローリングは、裏側にクッションが貼りつけてある為、一般の床材に比較すると、歩いた時に柔らかく沈むような感じがするものの、防音効果は大抵確保できます。

それに対して、築浅マンションでは2重床が多く採用され

床を支えている足自体に防揺ゴムが付いていますの工法自体で遮音性が確保されすし、メンテナス性、将来のリフォーム性等にもメリットがあり、最近の主流の施工方法になります。

今回の物件はどちらにも当てはまらず、どのように防音対策をするべきか悩んだ末、わんぱく応援マット(遮音マット)を使用することに致しました。

　

遮音性能証明書もあり、工事届を出した際にも管理組合からはすぐに承認がいただけました。

共同住宅では、下階の人に気を使いますが、わんぱくな子供や、まんぷくな私が飛び跳ねても、大丈夫なように、ただ作るのではなく、色々な状況に合わせて施工方法検討し工事を進めなくてはならないと改めて実感致しました。

工事の進捗などまた、ブログにて御報告させて頂きます。

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掘出し物さがしと、フロなしリフォーム

ＧＷ(ｗｅｅｋ)の連休が終わり、

必死に溜まった仕事をこなして、

体が弱っている(ｗｅａｋ)している

カクセイの建物のことなら何でも担当巻田です。

ＧＷは、子供達をつれて潮干狩りに行ってまいりました。

大漁に貝を掘り出して、夕飯でおいしくいただきました。

なんと中には、ハマグリも

まさに掘り出しものですね。

我カクセイも、まだまだ埋もれている掘出し物の不動産物件を

社員一丸となって手探りで掘出しております。

工事の方では、

昔ながらの風呂・トイレ・洗面の3点ユニットを

お食事中の方スイマセン

↓

シャワー・トイレ別のユニットに交換致しました。

事務所使用や一人暮らしが多い都心では、3点ユニットよりも

風呂タブはなくなりますが、

シャワー・トイレ別のほうが、好評は頂いております。

その物件の持つ需要、その地域に対する需要など社内で再検討し

御提案してまいりたいと思います。

少しでも興味のある方は、是非カクセイまで御連絡下さい。

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不動産屋さん限定のマンション入札

入札。

それは不動産屋のロマン・・・。

どうもこんにちは。山口です。すっかり初夏の陽気で、待ち行く女性のファッションが気になってきました。すみません。

ゴールデンウィーク前になりますが参加してみましたよ、入札。

今回の物件は、ファミリー向けの区分マンションです。
不動産の仲介会社が幹事役となる、不動産業者限定の入札式の売買です。

場所は某私鉄の某人気駅。
芸能人も多く行き来するその街はとてもブランド力があります。

これはKAKUSEIのマンションリノベーションブランド構築に業界へ文春砲並みの一発をブチかませるんじゃないか？！、と企んでまずは内覧会に出席。

当日は幹事の仲介業者様を筆頭に数十社の「THE 不動産屋！」が集合したマンションエントランスは異様な光景でございましたが、その中の一人に入っている自分も異様な人物の一人だよな、などと思いながら幹事仲介業者様の担当者様と軽く打合せ。

入札案件にありがちな、一般的な売却案件とはやはり違う内容を聞き込み、いざ内見です。

≪ ↑ 今回の案件とは違うマンション。自分はビンテージ系マンションにトキメキを感じます・・・≫

残念ながら内覧会後に入手した室内写真をお見せすることはできませんが、かな～りオサレな室内です。

売主様が購入した数年前にフルリノベーションを施し、水回りは特に「今」でも遜色のないオサレさ。当日は室内写真撮影厳禁ということで、とっても悪い自分のアホなアタマに室内光景を刷り込み、再びエントランスへ。

アレをこうしてアレをあーして、などとリノベ工事内容を想像しつつ現地を後にしました。

帰社後は工事のプロ・CM部門マネージャーの巻田、仕入のプロ・代表の平山、そしてアホのプロ・私こと山口で打合せをし、いざ入札申込み！

結果は神のみぞ、いや幹事会社のみぞ知る！！

ゴールデンウィーク明けに早速連絡が入りました。

結果は・・・

KAKUSEIで落札！







できませんでした！

なんと、落札価格はKAKUSEI再販予定価格に近い金額（！）だったようです。

KAKUSEIもかなり頑張ったようで3位だったようです。数十社参加しての3位ですからねぇ・・・。とは言いつつもスポーツ大会で銅メダルを取ったわけでもないので嬉しくも何ともなく負けは負けです。

冒頭で書いたロマンなんてへったくれもないですね。

入札は、その会社の利益率を削ったり、再販価格を高めに見積もったりしてハイリスクにしても、上には上がいるケースがあるのです。

落札する会社がどのような収益構造を取っているのか、そんなもの知ったこっちゃないですが、しかし参加することによってライバル会社様の動向も知り得る事ができますのでKAKUSEIとしても、今後も入札案件があれば積極的に参加したいと思っております。

さーて、週末ですから私もどこぞの知事と同じく湯河原に行こうかな。

回転寿司屋でメシ食って領収証もらって、お風呂で足を延ばしましょう！（笑）

次回の入札も頑張れ！と応援頂ける方は、ブログランキングの投票にご協力下さい！！

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不動産屋のイメチェン大作戦

まだまだ、新人気分のカクセイのビッグダディ事、巻田です

3人目が産まれ(3人共男の子なんです・・・・)家で煙たがられないように、

禁煙に挑戦しています。

とはいっても、アイコスですが・・・・・。

「禁煙じゃないじゃないか」と言われ,

すいません(吸いません)。

いや、吸います。

煙が出ないすぐれものなのですが、充電が必要で困っています。

ネットワークの発達により、フットワークが軽くなり、

デスクワークがきらいな私は、工事(コージ)を口実(コージつ)に、

すぐに現場(管理させて頂いている物件の巡回や原状回復・リフォームなどの現場をチェックしております。)へと飛び出していくのですが、

ウルトラマンのごとく、充電切れですぐにコンセントの元へ飛んでいきます。

なんでもかんでも充電する時代なんで本当に困りものです。

工事のほうでは、

お願いしている職人さん達がしっかり工事してくれていますので。

入居者の皆様には、喜んで住んでいただけてるのではと思っております。

何年たっても住みたいと思う部屋を、

少しの予算と、多くの工夫でしっかりと提案・管理していけるように日々精進です。

先日工事の完了したお部屋です。

アクセントクロスにより、だいぶ印象は変わったと思います。

↓

アクセントクロスは、もっとも安価で効果のあるイメチェン大作戦です。

夏休み明けの金髪みたいな感じです。

まだまだ不動産初心者の私は、わからないことだらけですが。

しっかりとしたお父さんになる為にも、

しっかりとした不動産屋にならなくてはと考えております。

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オンボロ賃貸物件の再生と入学式にて

春の訪れとともに、入社より十数年働いた前職を辞め、心機一転、カクセイに入社致しました。

まだまだ六本木に慣れない、カクセイのコンストラクションマネージャーで、お上りさんの巻田です。

いきなり私事ではありますが、

先日長男の小学校入学式に行ってまいりました。

ちょうど、長男と同じ年齢のときに出会った友人こそが、代表の平山になります。

まさか、将来一緒に仕事をすることになるとは不思議な縁ですね。

そして、そんなカクセイ元年の私は、

2016年は申(猿)年だけにえんを大事にしていきたいと思っております。

カクセイに入社できたことが縁であり、大きな人生の転機(てえんき)であります。

管理をさせて頂いている貸主様との縁、入居者様との縁

カクセイで出会った仲間たちとの縁。

そんな、皆様の

縁の下の力持ちになれるよう、エンジンフル回転で、

カクセイと共に邁進していきたいと考えております。

まずは、担当である工事を円滑に進められるように、協力業者の皆様の支援をいただきながら、一部屋一部屋しっかりと仕上げていきたいと考えています。

先日、退去されたお部屋ですが、

少々お部屋もくたびれてきていますので、どのよう再生させるか、ただいま、貸主様と打合せを進めている最中です。

周辺(しゅうへえん)環境は、駅も近く、お飲食店もたくさんあり近く川沿いには綺麗な桜並木があるとてもいい環境のお部屋になっております。

どのよう変化(へえんか)したかはまたブログにて、報告させていただきます。

改めまして

これからどうぞ宜しくお願い申し上げます。

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