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2016年7月20日水曜日

マンションをリフォーム再生する際のポイント

先日、自社購入のヴィンテージマンションの内見がてら、車の窓を開け夏を感じながらドライブをしてきた。
マンション再生担当巻田です。


外見は中々のヴィンテージ感、このタイル色・質感中々最近は見ないですね。
管理人さんに呼び止められ、不審者じゃない事を説明しいざ突入

[管理人さんがしっかりしているところは、共用部の清掃が綺麗にされていて築年数を感じさせない物件が多いです。]

『ガチャ』
ワクワクしながら玄関を開けて、昭和にタイムスリップしてまいりました。




一通り内見した後は、
頂いた販売時の現状図面と照らし合わせ
室内の壁や開口などの寸法を測り、
器具の製造年数、また使用可能かなどを確認しながら、
どのようにすれば入居者がつくのかをイメージをし、
パパラッチのように写真を撮って帰ってまいりました。

帰社後は、写真・間取図などを参考に代表平山と作戦会議
その物件の周辺の家賃査定・リフォーム実績などを参考にしながら
利回り計算をした後、予算を決めその中でできる最大限のリフォームを検討していきます。

中々の強敵な物件では有りますので、工事などの進捗をまたブログで報告させて頂きます。



不動産運用は「KAKUSEI」へ!
※お問い合わせやご依頼等は、

2016年5月31日火曜日

和室の改造と肉体改造

子供に扱いされ、

リフォームでお部屋改造できるなら、自分の肉体も改造できるだろうと

必死にダイエットン(豚)している、カクセイの工事担当巻田です。

夏に向けて、3個に割れたお腹を6個に割るべく

ヘルシア緑茶を飲みまくって、




更に
TVにしっかり騙されて購入してしまいました





こんなので、腹筋鍛えられるのかと半信半疑の中

やってみたら、やっぱり腹筋運動が楽々でした。


こんなに楽じゃどうせ効かないだろうと思いつつ、調子に乗って1日で300回やってやってみたところ。

次の日、

痛っ 


しっかり筋肉痛、咳するだけでかなりの、激痛が・・・

次の日に、筋肉痛になるなんてまだまだ若いなとほくそ笑みながら

このブログを書いております。


現在工事中の、都内マンションのリフォームですが


和室を洋室に改造中であります。

(押入・床間→CL 畳→フローリングに変更致しています。)


【工事前】


【壁と押入・天袋を撤去し、新しい壁を造作中です。】

【枠付けて、壁・床を張りました。あと一息】



和室だと中々賃貸の申込も入りづらいので、

自分の物件に和室がある方は是非やってみてはいかがでしょうか?

もし、興味のある方がいましたら是非御一報下さい。



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2016年3月9日水曜日

台湾の不動産業者さんの会 と 住宅リフォームの現場にて

先日、西麻布で夜な夜な開催された不動産業者会に参加してきたカクセイ代表平山です。

その会には台湾政府公認、台湾の不動産協会の方々がゲストで参加されていました。

まだまだ日本の不動産に対する買い意欲が旺盛で様々なニーズを聞くことができました。

とても明るく楽しい会でした!!こんな感じではありますが、、、


さて先日、このブログにも書きました、

「男女七人夏物語」の舞台に使用されたお部屋が30年の時を超え

弊社のコンストラクションマネジメント部門のフルリフォームにより生まれ変わりました!!



バルコニーからのリバーサイドの景色は、天気にも恵まれ、とても素晴らしく自分も欲しくなりました。

私と同年代(家族構成も同じ)のご購入いただいたご家族に見てもらうのがとても楽しみです!


洗面台はこんな感じ、、

洗面台の下の部分より踏み台が引き出せるようになっています。

小さなお子様が2人いるファミリーということもあり、こういうのはうれしいと思います!

子ども用の踏み台は結構邪魔なんです、、でも無いとだめですから。。


工夫された良い商品があるんですね~!

踏み台の蓋を開けると、小さな収納になっています。

小さくても収納だけに、なかなかナイスっ!!

・・・ん、全然ナイスじゃない。。


お後がよろしくなくても、写真を多用してブログを書いても勘弁してください。。。

今年は「カクセイ」元年ですから大目にみてやってください。

弊社メンバーの成長伸びしろと、成長速度はに乞うご期待をっ!!

カクセイの実力はいかにっ!!


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2016年2月17日水曜日

原状回復費用が一番ツライよ、の巻

賃貸繁忙期で業務に追われ、顔がゲッソリしてきたカクセイで、やせてる男ナンバーワン上田す!

>ビル群が立ち並ぶ六本木にも緑が増えています!<

先日、築40年の区分ワンルームマンションの退去立会に行ってきました。

約2年程お住まいになられていましたが、家庭の事情で急遽実家に戻ることになったそうです。
早速、室内を確認して特に賃借人様の故意過失は見受けられなかったので、クリーニング代を負担してもらって残りの敷金は返金する流れになりました。

実はこの物件、退去前にかかわらず既に次の賃借人の申込が入りました!

しかも、以前の賃料よりも6,000円アップです!

カクセイでは、基本的に、賃貸物件としての収益パフォーマンスを維持していく為、ご提案する売買物件の管理運営を任せて頂いております。

今回の物件ももれなく、賃借人付きのオーナーチェンジでの売買で、弊社にて管理することになったのですが、立地が良ければ、古くなっても工夫次第で、賃料アップが見込めます!今回は広告料もかかっていません!!

よくある賃料アップの理由が、ガッツリ費用をかけたリフォームだったり、ガッツリ業者さんに広告費を支払っていたりする場合がり、費用対効果が、薄いにもかかわらず、成功アピールする業者さんや、
空室対策コンサルタントもいるので、注意です。

しかし、今回、肝心の室内はというと、少なくとも5年以上前から使用されていて、

壁紙も相当痛みが目立ち、黄ばみもひどく、

浴室のドア回りの木枠部分の塗装が剥がれてボロボロ、

エアコン、備え付けのミニ冷蔵庫が20年以上前のものだったり、

築年数相応で、あちこち傷んでいる箇所が数え切れないほど、

これは、かなりのリフォーム見積もりになりそうでした。
築古の物件を買うと、この原状回復コストを事前に見積もっておかないと、後々、ドカン!と費用が発生して、投資利回りを損なうことにもなりかねません。くれぐれもお気をつけください。

早速、見積もってみると、キッチリと直して、なんと!!

27万円!!

所有者である、クライアントの方も不動産投資を始めて間も無い様子でしたので、おったまげるだろうなーと、恐る恐る提案してみると、、、。

新宿のぼったくりバーで、出てきた請求書を見た人のように、沈黙があった後、カミナリが落ちてきました。

わ、悪気は無いのですが、、、そんな風に怒られると、悪いことをしたような気になるのは、私が素直だからでしょうか、、、。

だからというわけでは、無いのですが、とりあえず必要最低限の原状回復で再見積りし、7万円までに抑えてみました。前賃借人の負担分を差っ引くと、実質のオーナー負担は2万円ほどです。

ここまで、下がるとオーナー様も納得されたようで、、、。

重要なのは、この原状回復で、室内を見ずに申し込みをして頂いた新しい賃借人の方が、納得するか否かです。

そして、運命の入居日、、、。

今度は、賃借人の方からもカミナリが落ちるのではないかと、胃が縮むほど、そわそわしましたが、なんと!あっさりと納得!

先方曰く、多少壁紙が黄ばんだり、エアコンが古くても住めれば良いみたいです。
今日現在、何のクレームもありません。

住めば都とはこのことです!
貸す側、借りる側の双方が合意していれば、成り立っているわけです!

但し、今回は双方の合意により偶然うまく行ったケースですので、あまり原状回復費用をケチり過ぎると入居付けがしづらく長期空室になったり、入居直後に次々不具合が出てすぐに退去してしまったりということもしばしば。

逆に全部新品にしないまでも生活する最低限の箇所をキチンと原状回復してあげればすぐに入居が決まるなんてこともあります。

要は、ほどほどにってことですね。

今回はオーナ様にリスクをご説明差し上げて、あくまでもオーナー意向に沿ったケースということで。
怒られるのには、慣れませんが、私の繊細な胃腸が保てる限り、チャレンジしていきたいと存じます。

そして、そんなやり取りが多くなると、仕事で毎晩遅い帰宅なることもこの時期避けられず、妻に浮気を疑われて、離婚されるリスクについても考えなければ、、、。

とにもかくにも!仕事に家庭に頑張ります!

2015年12月31日木曜日

「番外編~都心好立地ファミリーマンションのバリューアップ計画!!」

ちょと前になりますが、

クリスマスに2人の息子が通う保育園の「ウィンターフェスティバル」に、

サンタクロースとして参加してきた平山です!


昨年までの反省から今年はサングラスをかけて登場したら、

まるでドクタースランプアラレちゃんのすっぱまんか、、

ドラゴンボールのスーパーサイヤマンのように怪しい、、

ちょい悪サンタになってしまいました。。。


さて今回は都心の一等地にあるファミリーマンション案件のお話です。

先日、弊社のバイアンドセル部門が仕入てきた案件を、

プロパティレンタル部門とコンストラクションマネジメント部門でバリューアップ計画の現地作戦会議をしてきました。。


商売や案件はスピード勝負ですので、情報がホットなうちにうたねばなりません!!

バイアンドセル部門が案件情報を仕入れてきたら、すぐさま案件全体の取り組み方法を考え、価格を簡易査定します。


そして、すぐにプロパティレンタル部門とコンストラクションマネジメント部門が現場に足を運び、

もう少し突っ込んで、その案件の取組計画がうまくワークするか検証したり、コストの見積をします。


今どきこのドアチャイムは無いし、物をしまったら最後、

退去するまで入れたものを取らないであろうキッチンスペースに無理くり作った収納など。。

現場での作戦会議の結果、3DKの間取りを2LDKに変更するという方針にしました。




結局、案件情報が入ってきて数時間後には、この案件に対する最終ジャッジをくだす事ができました。

物件の売主側へスピーディー且つ、ブレない価格を伝えることができたおかげで、

この案件の優先交渉権を得ることができました!!

この案件の行方は、また次の機会にお話できればと思います!!




2015年は弊社カクセイ元年でした。

お客様、お取引業者様に大変お世話になりました。

社員一同、心から感謝申し上げます。

弊社は来年以降もスピードアップで成長し続け、

お客様や関係者の方々に良い影響を還元していく事をお約束します

それでは、良いお年をお迎えください!!


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2015年12月24日木曜日

「賃料アップに成功しました!!」

高校生の時、ケンタッキーでバイトをしていて、

クリスマスには大量のフライドチキンを厨房で調理していた平山です!

クリスマスになると必ず、、あの時のケンタッキーでの仕事、バイト仲間、仕事のやりがいや大変さ、お祭り騒ぎだったことなどを思い出します。。


さて、先日弊社のプロパティレンタル部門にうれしいニュースが入ってきました!!

弊社で賃貸募集をしていた都心好立地の区分ワンルームマンションで、募集開始から1ヶ月も満たない間に入居者が決まったのです!!

弊社がリフォームしてバリューアップしたことにより、競合と差別化をはかれた結果でした!!!

コストをかけて良いものを作って提供できた分、賃料も相場より取れています!!


今回のような物件は、弊社のプロパティレンタル部門とバイアンドセル部門の読みとセンスがとても良く活きます!!

しかも運の良いことに、今回の入居時に管理組合がマンション全戸の玄関ドアを新品に交換してくれたのです!

これはまさにクリスマスプレゼント?!


今年もまだまだ、都心好立地の仕入情報が続々届いてきています!!

きっとこれがカクセイへのクリスマスギフトだなっと思いながら、師走らしく都心を動き回ります!

そして、クリスマス当日の保育園でのサンタクロース役のために、サンタの衣装を新調しに行ってきまーす!!


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2015年12月21日月曜日

インテリアコーディネートもやっています!

こんにちは、カクセイのインテリ、、、

いえ、インテリアの設置担当の新人ヤスシです。

弊社では、オーナー様の​抱える​様々なニーズに​、出来る限り​応えてい​くために​​業務に励んでいます。
先日は、家具付きで運用したいオーナー様向けに、内装の企画とリフォーム、家具の購入・設置代行を始めました。​


そして、私の役目は、これです!!

みてください、この荷物の山を。そして、安心してください。

僕が会社にいない理由は、サボっているわけではありませんよ!

この山を一つ一つ切り拓き、綺麗に区画(設置)していくという都市開発(部屋づくり)に勤しんでいるのです。

しかし、いざひとりで山を崩し始めてみたものの、大きな家具は1人では組み立てることが大変で、渡辺にSOS信号を。


すぐに駆けつけてくれて、あっという間に、開梱、組み立て、廃品処理が終わり大助かりでした。
上司にゴマをすっているわけではありません、本当の話です。

振り返ると、まさにこの家具の購入・設置代行が強敵でした。

ネットで「おしゃれ、丈夫、安い」を備えた家具を探すわけですが、これがなかなか無いんです。
電車の中で、通販サイトをスクロールし、次のページ、また次のページ、検索条件を変更して、また次のページ、次のページ。​
ベッドやカーペットを決めると、他の商品はそれらと調和するものを選びます。​

やっとの思いで、購入品リストを作成し、いざ発注しようとすると、また問題が!昨日まで販売していたはずの商品が、、、無い!
思わず、え〜〜〜と声を漏らしてしまいました。

しかも​、​それも1件や2件ではないんです。

さらには、急な売切や価格の上げ下げが頻繁に起こるんですよ。
​出荷元は、比較的規模のある業者なのに不親切です!​その度に新たな商品を探し、また探し。

おか​げで、私は安くておしゃれな家具のマニアになりました(笑)。

一息も束の間、ここで更なる問題が発生!

配送日指定ができない商品があるんです。
ただ、後日物件のポストに詰まった不在票をもとに、配送業者に一斉に電話し、すべて同時に受け取ることができれば、という淡い期待があったこともあり、発注に踏み切りました。

そのうち、こんな連絡が、、、

配送業者「もしもし、ヤスシさんですか?そろそろ荷物を取ってくれないと、出荷元に返品しますよ?」

そうなんです。荷物がバラバラな日時で届き、順次取りに行かないと返品されてしまう商品・業者もあるようなんです。
10件程度なら、簡単にまとめて受け取れるんでしょうが、40件ともなると思うように受け取ることができません。

結果的に、何度も物件に足を運ぶことになりました。

家具購入・設置と聞くと、​何も考えなくとも​誰にでも出来る簡単な仕事というイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれません。
僕もそうでした、、、。

ですが、今ではこれほど​時間​のかかる仕事もあまりないと思っています。​なぜなら、​

・​求める​​商品がない​
・売切・価格の上下が頻繁に起こる
・商品の配送日が、指定できないものがある。また、まとめて受け取ることができないことがある

​からなんです。​

今回の件で、​ある程度商品パッケージができたことと、​出荷元/配送業者ごとに配送スピード/日時指定の融通をある程度把握できたので、次回はもっとスムーズに出来ると思います。

​また、荷物を一時的に受け取る場所を借りるなどして、更なるスピードを求め、オーナー様のご要望に応えられるよう精進していきたいですね。​


本物件は、私たちがリフォーム・家具設置を行ったあとで、引き続きオーナー様が直接運営を行​なわれるようです。

このように、オーナー様のニーズがあれば、出来る限り応えていきたいと考えています。
引き続き、ご愛顧のほど宜しくお願いします!



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2015年12月15日火曜日

暮れ~の元気なごあいさつ!!〜中古不動産のポテンシャルについて〜

何かと慌ただしい師走の時期ですが、

今年の締めくくりと来年の期待に想いをふくらませワクワクしている平山です!

年明けに気分一新!弊社が手掛けてきた仕事とこれから手掛ける仕事についてセミナーをしようと思います!!

え、誰が、、?もちろん、うちのエースなべちゃんです。。。

と、も久しぶり人前でしゃべろうかなぁーと思います!!

あとは弊社に力を貸してくれる頼れるパートナーとも一緒にコラボしたり、などなど・・・いろいろ考えております!

ここしばらくは、とても有望な投資先として新築アパート投資がすかっり市民権を得てきました。

んがしかし、、

まだまだ中古も捨てたものではありません!

弊社ならではの中古物件に対するアプローチもございます!!

弊社のキャパやポテンシャル、イマジネーションを感じてもらえればと思います!!

私たちは、不動産の持つ価値のポテンシャルや、お客様の持つ投資力のポテンシャルを最大限引き出し、ふさわしいファイナンスをマッチングさせます。

さらに、適正なリフォームや、賃貸付け、管理運営といった付加価値をプラスします。

こちらは不動産の持つポテンシャルを高めた一例ですが、

玄関
リビング
場所やニーズに合わせ、それ相応のバリューアップをしました。


来年も不動産、建築、金融業界にいろんな動きや出来事が起こると思います。

弊社は常に流れを読み、流れに乗って不動産を売却、購入する個人や法人はもちろんのこと、

取引先の不動産や建築関係の会社、融資を提供してくれる金融機関を含めた全方向にどんなサービスや付加価値を提供できるか!?

と常に考え、社員一丸となって、ひとつひとつ結果を出していきます!!


・・・と書いていたら何だか年末のご挨拶みたいになってきましたが、、

「安心してください!まだまだ年内もがんばりまーす!!」



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2015年11月30日月曜日

商売は数多くの運命共同体を見つけ組成することが重要!!!

「酉の市」の毎年行きつけのお店に行き、
「熊手」を購入してきたカクセイの平山です!

今年の熊手はコレです!!


この熊手もたくさんの商売チャンスをかきこんでくることでしょう!



お客様たくさんご相談にいらしてください!!

こちらは我が家の熊手、、
熊手たてが付いているタイプで、家には飾り易いものを選んでもらいました!!


急きょ、稲穂と大入り袋などを、使わなくなった哺乳瓶を利用していますが、、、

さて先日、お取引先金融機関の弊社担当支店がニューオープンしました!!
こちらの支店の準備室時代から、弊社も私個人もお世話になっていたので、とても感慨深いものがありました。


弊社より、金融機関のカラーで青の胡蝶蘭と白の胡蝶蘭をプレゼントしました。


とても喜んでいただき嬉しかったです。
日頃から弊社のお客様にとても良い条件で融資を取り組んでいただいています。
お客様の案件相談をすると、とても親身にいろんな可能性や方向性を探ってくれたりします。

本当に頼もしい存在で、弊社のお客様の投資の引き出しが一つも二つも増えた感じです!!
このように金融機関とお客様と物件を結びつけるという仕事を通して、弊社も含め皆がプラスの良い関係になれたとき、またこの運命共同体の舵取りをスタートさせた時にとてもやりがいを感じます!!

これからも多くの運命共同体を組成して、多くのプロジェクトの舵取りをして、成功・成長に向けてどんどん走らせていきたいと思います!

また来年から弊社の新しい事業がスタートします!!

それは某コンビニ最大手の店舗改装や某アパレルブランドの店舗改装・開発の仕事です!
その他にも大手のハウスメーカーや大手賃貸管理会社より、原状回復やリフォームなどの工事案件も少しづつお話をいただけるようになります。

これらの事業は私の幼なじみの親友に担当してもらいます。
彼は一級施工管理技士の資格を持ち、現場監督としてN村やM井などの大手有名ブランドの分譲マンションなどを建ててきました。

こんな頼もしい彼がカクセイと運命共同体になってくれことになりました!!

これからも新しい分野や新しい仕事にもどんどんチャレンジして、お客様と共に成長していきたいと思います!!!

なべちゃん流に締めると、、、、

カクセイの施工管理(せこうかんり)で、成功管理(せいこうかんり)!!  

なんっつて!!!

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2015年11月16日月曜日

カクセイ印の商品に、ご期待ください!

先日、息子2人が通う保育園の保育参観と保護者会に参加した平山です。

来月のクリスマスにはその保育園で毎年恒例のクリスマス会で「サンタクロース役」を務めます!
来年早々にはこれも毎年恒例、今年で4年目の「一日保育士」もやります!!

このように年末年始はイベント事も多くなる時期ですので、

私、平山が率いる子持ちチームは、既婚だけにしっかり着込んで体調を崩さずに、

渡辺の率いる独身の将来を見込んでる(未婚)チームに負けないように頑張っていきたいと思います!!

と、冗談はそこそこに、、
※実際は、チームも分かれてないですし、みんな仲良く、張り合ってもいませんので。。。

本日はカクセイのいくつかある事業のひとつである商品事業についてお話します。

カクセイが都心部の好立地で仕入れをして、

リフォーム等により資産価値を高めている案件も年末年始に次々と世に出ていきます!

いくつか例をあげますと、、

★仕入れ後4日で販売終了した「品川区武蔵小山駅徒歩2分の1LDK」や


★4駅7路線利用可能な利便性の高い立地、「飯田橋駅徒歩3分の1K」や




★マンションの走りで今もなお、レベルの高いコミュニティを形成している

中央区で勝どき駅4分・月島駅6分の1LDK」などがあります。



この他にも都心部の好立地で案件情報が次々と入ってきております。

うれしい悲鳴で市場調査や査定に追われておりますが、協力会社さんやお客様より案件をいただき、着々と確実に結果を積み上げております!!

弊社ならではのファイナンスアレンジ物件情報などもありますので、

皆様、お気軽に!六本木ヒルズノースタワー17F!

六本木カクセイカフェ」にいらしてください!!

不動産話に花を咲かせましょう!!



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