賃借人が生活保護受給者の方だったら

脳を刺激するのに良いと聞き、自宅への歩く帰り道毎回違うルートにしているにカクセイの上田です。

ココにこんなお店や建物があったんだと新たな発見があります。

＜繁盛しているお店はトイレの演出にまでこだわりが感じられます＞

弊社の管理物件の賃借人の中には少数ではありますが、生活保護を受けて生活・賃料支払をされている方がいらっしゃいます。

東京23区の住宅扶助基準額は単身世帯の場合、53,700円が上限です。但し、昨年の平成27年に改正されて平米数が15㎡以下であれば減額対象となります。

物件購入時のレントロールに賃料と管理費の内訳で賃料が53,700円などに半端な金額になっていれば賃借人が生活保護を受けられている可能性が高いと思われます。

生活保護受給者が賃借人となるケースでは留意点があります。

まず、実際の賃料支払日が当月分を当月初旬になってしまいます。
生活保護費の支給日は当月の5日前後になり、支給されてからの賃料支払になるからです。

通常、賃料支払期日は当月分を前月末日迄に支払うというのが一般的ですから毎回少し遅れて当月分が月初に入金があることになります。

さらに最悪なケースはもらったお金を賃料の支払に回さずに使い込んでしまう方も中にはいらしゃいますのでそうならないように代理納付という手続きが欠かせません。

代理納付とは生活保護費の中から賃料分だけを控除して賃借人を介さず直接、市区町村から管理会社やオーナーへ支払ってくれることです。
この手続をすることで上記のようなリスクを回避できます。

また、保護理由が何か？ということ事前にしっかりと確認することが大事です。
生活保護を受けられる方は様々な理由で申請・受給される方が多い為、その理由を明確にした上で入居審査をすべきです。

理由をヒアリングせずに審査を曖昧にしてしまうと入居後のトラブルに結びつきますので賃貸借契約を結ぶ際には借主・借主両者が納得・合意した上での締結が必要不可欠です。

よく他業者の賃貸募集図面で高齢者の方、外国籍の方、生活保護受給者の方などは入居拒否するというような文言が入っていたりしますが、これは人権侵害などの法律に抵触する場合が高いため注意が必要です。

賃貸物件の管理会社、オーナーの立場として重要な事は募集窓口を広げてどんな人でも審査して判断するといったスタンスが倫理的・法律的にも重要です。

賃貸運営していく上では、賃借人が属性の高い方でもそうでない方でもリスクが起こりうる可能性がある為、それをどの様にヘッジするかといった具体策を打つことが大事です。

カクセイでは様々の問題を解決してきた実績がありますので現在の管理で問題を抱えてお困りの方がいらっしゃればご相談下さい。

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緊急事態発生！鍵交換を止めなさい！？

消費税の増税が19年10月へと二年半延期の意向というニュースを見てホッと一安心なカクセイの上田です。

増税がされると賃貸管理にも色々な所に影響が及びますので事務処理が大変になるんです！詳しいことは別の機会にご紹介できればと思います。

さて新たな入居様が区分所有の物件へ入居されるということで、鍵交換をいつもの業者さんへお願いしました。

この業者さん、フットワークが非常に良いので緊急対応なども手早くやって頂いて弊社としては非常に助かっています。

いつもありがとうございます！！

施工依頼をしたところ、早速行ってきますとの好返事だったのでそろそろ鍵交換している時間帯かなと思っていると、突然の電話が。。。

話をよくよく聞いてみると鍵交換をしようと思えば出来るようなのですが、共用部の建物管理会社指定の鍵交換業者ではないと施工出来ないと管理人さんに怒らてしまったそうです。

さらに鍵交換する際には事前に理事長の承認が必要とのこと。。。

んー。。。なかなか厳しい管理会社。

なぜ業者指定が必須なのかをそばにいる管理人さんに電話を変わってもらい話を聞いてみると、火事など万が一のことがあった際にすぐに解錠して入室できるように指定業者で交換して各戸から鍵を一本預けてもらっているようです。

最近の築が新しいコンシェルジュ付きのタワーマンションなどであればまだしも、築が30年超の物件でこういったことを言われたのは初めてでびっくりました。

安全管理のためには必要なんでしょうが、鍵交換費用もその指定業者が高いのか通常の料金の倍以上もするので入居付けにはあまりプラスではないって感じです。

そういえば最近話題のニュースで歌手の福山雅治さんの自宅に合鍵を預けている管理会社のコンシェルジュが無断侵入して逮捕された事件がありましたね。

安全管理の体制を整えるのはもちろん大事ですが、行き過ぎた所にはリスクが伴うということを何となく考えさせられます。

賃貸管理に従事していると矢継ぎ早に色んな事象が起こり大変な事の方が多いんですが、上を向いて頑張ります！！

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長屋賃貸、今昔物語

妻がファンである某韓流系アイドルグループの展示会に参加する為、渋々、渋谷までついていったカクセイの上田です。

渋谷のスクランブル交差点近くの裏路地を入ると昭和時代にタイムスリップしたような光景があります。

建物は昔ながらの長屋（テラスハウス）形式で築60年以上は経っていますが、様々な飲食店がまだ現役で営業されています。

夜になると活気に満ち溢れているようですね。

長屋といえば弊社で管理させて頂いている物件には重層長屋と言われている構造のものがあります。

長屋と共同住宅の見分け方でどちらも独立した住戸が集合して一棟の建物になっているので何が違うの？と思われる方にご説明しますと、

共同住宅は二以上住戸が階段、廊下、ホール、エレベーター等を共有しているものです。

一方、長屋は各住戸と住戸の間の界壁以外共有する部分がなく、各住戸に外部から直接出入り出来るものです。

東京都建築安全条例では、旗竿地などに「特殊建築物」は建築不可となっており、マンションなどの共同住宅は建築基準法のこれにあたりますので建築は出来ません。

逆に長屋は特殊建築物には含まれないことから重層長屋であれば建築が出来ます。

1階部分に2階以上の全ての玄関ドアが集約されて、玄関扉を開けると二階の部屋に上る階段がある間取りが重層長屋ですね。

室内に階段がある分、間取が狭くなるので賃貸付けしづらいと思われるかもしれませんが、平成12年の建築基準法の改正でロフトの大きさが設置する階の床面積の２分の１まで引き上げられことで最近の新
築アパートには二階部分にはロフトが付いている間取が多いです。

ロフトが部屋と同じ広さぐらいの広々とした空間が広がって天井高も3.5ｍ前後と高いため開放感がありますので賃貸付けには全く問題ありません。

先回のブログで申し上げた変形地で土地が安くなっている分、建物設備などのグレードが高い物件が多いので同じ長屋でも昔と今とでは全然違いますね。

昔からある長屋だけに親しまれている寿命も長いんやー

おっと、お後がよろしいようで。

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人も不動産も見た目より中身が大事

難航していた案件が一つ解決し、ホッと一息の上田です。

といいますのも、更新契約を控えた契約につきましてご案内を差し上げたところ、更新賃借人様が、更新はするが更新料は払うつもりがないとの一点ばりで御座います。

ご説明を申し上げても知らないと突っぱねられ、挙句の果てには電話すら繋がらなくなってしましました。

んー‥困ったものです。

しかし、幾度も社会の荒波にも揉まれてきたワタシです。これぐらいではへこたれませぬ！

電話に訪問、ショートメールと何度もコンタクトを取り、その都度ご説明。

契約書の内容を一言一句読み上げ、互いに確認し合い、とうとう相手方も根負けしたのか、「分かりました」との一言が！

お互い人間ですからとことん話せば分かってくれる方が大半です。

話し方次第では、相手は心を閉ざしてしまいますから、払ってくれたものも払ってくれなくなったりします。

何事もそうですが、賃貸管理の運営においても精神力・人間力が大事になってきますね。

毎朝納豆食べて、ネバー（粘ばー）ギブアップ！

おっと失礼！

さて。

今日は横浜で空室になっていた物件が契約になるということで入居前のチェックです。

道中歩いていると扇型の更地がありました。

＜こういった土地を見るとワクワクします＞

一見して土地の形が悪いという印象ですが、単価も安くなりますのでこういった形の方が、投資として利回りが良くなったりします。

では肝心な賃料には影響はしないのかというと…。

地形が悪くてもしっかり建築企画・間取さえ取れれば賃料には影響しないことが多いです。

逆に土地値が安くなった分、建物のグレードを上げれば相場よりも賃料アップも見込めたりします。

例えば、周辺の競合物件にはない設備を一つでも付けることによって最低でも賃料が1,000〜3,000円は上がります。

もちろん立地によっては賃料の値上がり限度がありますのでその辺は賃貸市場をきちんと見た上での精査が重要です。

人は見た目によらないとは不動産も一緒ですね！

カクセイでは建築前の賃貸市場の精査は朝飯前でやっておりますので是非ご相談下さい。

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物件が蘇る秘決とは！！

ゴールデンウィークの休み中に管理物件で大クレームが勃発してないか恐る恐る電話やメールを毎度チェックしてしまう上田です。

もはや職業病・・・いや、もとい！優良な賃貸管理運営を行う為のこれが私の使命です！！

私事ですが、長期休暇を利用して家族で１泊２日の熱海旅行へ行ってきました。

熱海駅前には駅徒歩２分の温泉付きタワーマンションが建つそうです。
世間がバブっているという象徴でしょうか。

さて私が宿泊したホテルですが、なんとコンバージョンされたホテルの様で不動産を商いとする立場としてはとても勉強になりました。

ちなみにコンバージョンとは、現状の建物用途を変更することで、和訳にすると転換・改造です。
欧米では建物が古くても寿命が長い為、コンバージョンは昔から行われていて歴史的なお城を美術館に、倉庫やオフィスを住宅に転用するなどあります。
日本でもオフィス・テナントの供給過多でマンションやホテルに転用したり、少子化による小中学校の廃校などで地域のコミュニティー施設などに転用したりと事例がありますが、ここ最近の間に行われていることなので一般の投資家の方にはまだまだ馴染みはないかもしれません。

私が泊まったホテルは元々、昭和バブル終わり頃にリゾートマンションとして分譲されたみたいですが、バブルがはじけて販売不振に陥ったため、某不動産会社が一括してコンドミニアムタイプのホテルにコンバージョンしたそうです。

もともとは一般の居住用マンションと変わらない仕様で竣工・分譲されていたため見た目は外廊下のマンションといった感じですが、１階部分のエントランスホール部分がお洒落に全面改装されて、フロント、食堂、お土産売り場などになっていました。
さらに建物６階の、元々ルーフバルコニーがあっただろうと思われる部分には改装されて露天風呂が設置されていましたので、ヒノキのお風呂に浸かりながら眺望が抜けた海が見渡せます。

室内はというと、少し狭く感じるホテルや旅館の広さと言うよりは80㎡前後の3LDKあったので２家族ぐらいはゆうに泊まれるといった広々とした空間があります。
分譲リゾートマンションのなごりで洗濯機防水パンが付いていたり、カウンターキッチンが付いたりして料理・洗濯も出来きますので最近話題の民泊が流行る理由も何となく分かりますね。
ロングステイには持って来いという感じですね。

＜露天風呂からの海を見渡せる眺望は絶景です＞

世の中には管理運営不振に陥る物件もあるかと思いますが、視点を変えて用途を変えれば物件が蘇ってくるといった良い成功事例ですね。

コンバージョンのホテルだけに、お泊りするのに今晩どう？
もうええわ。ご精読ありがとうございましたー。

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賃料ダウンの意外な原因について

赤羽駅で催された馬鹿祭に行ってバカの一員になってきたカクセイの上田です。

赤羽馬鹿祭ホームページより
『赤羽馬鹿祭りは、東京都北区最大のイベントで、赤羽で毎年春に行われるお祭りです。1956年に地元の商店主達が４月のエイプリルフールにちなんで開催したのが始まりとされています。参加者や見物客も含め、近年毎年２日間で延べ数十万人で賑わい、音楽ライブやダンスなどのステージ、戦隊ヒーローショーなどが赤羽駅周辺の４会場で催されます。本祭を締めくくる大規模なパレードは圧巻！赤羽駅東口前通りを練り歩くパレードには毎回特別ゲストとしてスポーツ界、芸能界からの著名人が登場します。』

今年は、ジュウオウジャーのショーイベントがやっていて子供も大喜びでした。

さて、最近何かしらの原因で管理会社に不満を持たれて弊社に管理替えをされるケースが多いです。

その原因の一つに築年数が浅いのに賃料が安すぎるんじゃないか、や、退去毎に賃料が下がり条件が悪くなっていき不安というのがあります。

管理会社はある意味クレーム処理が業務の大半を占めると言っても過言ではありません。

その為か管理担当者に見受けられる性格としては、クレームが来ないようにと、どちらかと言うと保守的、もっと言えばネガティブな考え方を持たれている方が多いように思われます。

空室が長引くとオーナー様側から催促がきますから確実に決まる賃料を提案することになります。管理会社にとっては賃料や条件を相場より賃料が低めに提案した方が楽かもしれませんが、オーナー様にとっては損することが多々あります。

もちろん物件の場所や企画や募集中の競合物件数などにもより一概には言えませんが、攻めれる立地などであれば賃料アップは時期などに応じて見込める場合が多いです。

弊社では募集提案をする前に賃貸市場をきちんと見て、多少賃料を上げて募集するように心がけています。すると案外1,000〜3,000円程度であれば賃料を上げても付いてしまうケースが多いです。

懇意にしている客付専門の仲介会社さん曰く、賃料アップのコツは賃料と初期費用とのバランスが大事みたいですね。

データにない情報から、賃料アップの可能性を探るという事を大切にしています！

具体的な成功事例も今後発表して参ります！

ご期待頂ける方は、ブログランキングの投票をお願い致します！

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事業用賃貸物件の契約と保証金とは

風邪を引きそうになったら栄養ドリンクを飲んで、次の日には復活するファイト一発！上田です。

九州・熊本、大分で発生した、このたびの地震に際し、被災された皆さまに、心からお見舞いを申し上げます。何か出来ることはないか思い立って、個人的に休みを利用して駅前の募金活動に参加させて頂きました。

当日は雨風が強かったのですが、沢山の方々にご支援を頂き、自分も微力ながら募金をしました。これからも自分ができる範囲で被災された方々に微力ながら支援していきたいと思います！

公園でよく見かけるタコの滑り台。建築や美術の観点からみるとなぜか萌えてしまうのは私だけでしょうか。

さて、最近の業務では事業用建物賃貸借契約の更新契約業務に勤しんでおりました。

事業用とは物件を借りられる方が用途として主に事務所、店舗などに利用される賃貸借契約のことです。

今回は店舗用を作成したのですが、普段作成し慣れている居住用とは勝手が少し違ってきます。

居住用でお馴染みの敷金は保証金という名目で授受されることが多いです。

事業用では従来、借主からの借入金としての法的性質を有していた「建設協力金」名目で授受されていた金銭が、時代の変化とともに、「保証金」名目で授受されるようになったことからきているみたいです。

敷金が保証金という呼び名に変わっただけなので性質はほとんど同等の認識で構いません。

但し、敷金と保証金の精算方法は大きく異なってきます。

居住用は借主が消費者契約法、国土交通省のガイドライン等で、手厚い保護がされていますが、事業用の借主は、このような保護がないのが一般的です。

事業用の原状回復義務は、契約によって多少に違いはありますが、通常損耗も含めた原状回復費用すべてが借主負担となることが多いです。

借主の負担割合で揉めないように当初の契約から保証金の内、何％は償却するという特約をつけている場合が多いです。

また、借主が法人で契約することが多い為、連帯保証人を代表者になってもらうことがほとんどですが、事業が行き詰まって法人と代表者個人も共倒れなんて事もありますから

代表者の他に生計を共にしない親、兄弟、知人などが連帯保証人になっているか、保証会社を付けなければなりません。

保証会社を利用する場合、居住用と比べて滞納などのリスクが高く、金額が高額になるケースも多いため保証料率も割高になります。

賃料には消費税がかかってきますので内税なのか外税なのかを明記して、出来れば消費税が改定された場合は税率に応じて金額が変わる旨の特約を入れておいた方が後々揉めなくて済みます。

解約予告は3〜6カ月前が一般的で、借主には貸主の承諾を得て造作した厨房設備や空調設備などの造作物を貸主に買い取ってもらうことを請求できる造作買取請求権がありますので、貸主保護の観点からは最初に賃貸借契約を締結する時点で、借主はこの造作買取請求権を放棄する旨の特約を結んで置いた方がベストです。

まだまだ書き切れないことも多々ありますが、カクセイでは事務所・店舗も取り扱っておりますので是非ご相談下さい。

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予防メンテナンスで退去回避

繁忙期の賃貸契約ラッシュが終わり、ホッとする間もなく更新契約ラッシュに精を出す、カクセイのラッシュアワーこと上田です。

東京都北区の某駅前西口では再開発でタワーマンションが建つそうです。今後の地価動向が楽しみですね。

先日、朝から入居者様から緊急の連絡が。。。

まだ肌寒いこの時期にお湯が出なくなったとのこと。

築年数も古い物件でしたので給湯器の設置年が気になります。幸い保管資料に給湯器の写真がありましたので、見てみると、耐用年数が優に超えてしまっています。

給湯器の耐用年数は使用頻度にもよりますが、おおよそ10～15年程度といわれています。

故障の場合、箇所にもよりますが、基盤の故障などの場合は部品代が約5万円ほどかかるケースがあり、加えて取替え工事費がかかります。

また、1箇所修理を行っても、その後また他の箇所が故障したりと、結果、新しい給湯器に交換した方が安く抑えられる場合が多いです。

耐用年数の10年を超えて使用している給湯器などは、故障の際に思い切って交換を検討されることをおすすめします。

特に冬場は給湯器、夏場はエアコンとこういった故障が殺到しますので業者へ修理や新設依頼をかけても工事は1〜２週間後、ひどい時は１ヶ月後なんてこともあります。

それによって入居者が退去してしまわないように耐用年数が近づいている場合は予防メンテナンスが重要ですね。

ゴールデンウィークを超えるとあっという間に気温も上がりエアコンが必要な時期になりますから設置時期が気になる物件を保有されているオーナー様はチェックしてみてください！

なるほど！と思った方は、ランキング投票クリックをお願い申し上げます！

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外国人観光客と異文化交流

賃貸繁忙期に成約した契約の事務処理におわれ、スキャンやらコピーをしているうちに複合機と会話ができるようになった気がした六本木の不動産屋カクセイの上田です。

近所の公園で花見をした時の桜。天気はあいにく曇りでしたが、ほぼ満開で綺麗でした。

先日友達の家にホームステイしてるという外国人の方と友達を交えて食事をする機会がありました。

日本にしかない食べ物をということでなぜかもつ焼きを食べに行くことに。

話をしてみると、その方の母国はコスタリカだそうです。

国名をなんとなく聞いたことがあるという方が多いかと思いますが、正式名称はコスタリカ共和国といって中央アメリカ南部に位置します。

ざっくり言うとアメリカとブラジルの間って感じです。

観光名所にココ島という国立公園に指定されて、世界遺産に登録されている場所があるらしくダイビング・スポットとして海が綺麗みたいなので一度行ってみたいですね。なんでも映画ジュラシックパークのモデルの島にもなっているみたいで。

その方がすごいのは話せる外国語が母国語のスペイン語はもちろんのこと、英語、日本語、ポルトガル語、イタリア語の5ヶ国語もあるようです。

なんでも日本語を勉強された理由は自身が落ち込んでいた時期にたまたま日本のアニメを見る機会があり、それを見て元気になったのがきっかけで日本に一度行ってみたいと思われたそうです。

そこから6年間かけて貯金をしてやっと日本に観光が出来るようになったようです。

向こうの平均年収は100万もいかないようなので外国から見ると日本はまだまだ魅力的な国なんですね。

将来的には日本で働きたいみたいですが、日本で就労ビザを取得するにはいろんな制限があるようで結構大変な様です。

政府が２０２０年の訪日外国人観光客数の目標を年間２０００万人から４０００万人に倍増、３０年には６０００万人を目指すと発表しましたが、日本への観光や就労が緩和がされていけば5年後、10年後の賃貸市場は変わっていそうです。

そういえばこの前アパート建築現場に行くと古屋が解体中だったのですが、作業をされていた全員が外国人でした。

食事会の終わりがけに東京に引っ越す時を見据えてアドバイスをさせて頂きました。

えっ？どんなアドバイスをしたかって？？

コスタリカ人だけに、引っ越すたりか！

なんつってー。

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繁忙期の保育園と賃貸物件

最近、子供がコマ無し自転車に乗る練習に付き合わされて、中腰で後輪の方を支えていたせいか腰痛気味なカクセイの上田です。

自宅近くの都営団地。実はこの物件築2年ほどなのですが、団地は今も昔も、建物のデザインは変わらないもんなんですね。

昨年、安倍晋三総理大臣が内閣改造で表明した誰もが活躍できる『1億総活躍社会』。

この中には働く女性が活躍出来るように子育て支援の内容が3本の矢の一つとして盛り込まれているそうです。

しかし、「保育園落ちた日本●ね!!!」と題した記事が大きな反響を呼んで子供が保育園に入れないと悩まれている家庭が多くあるのも事実ですね。

繁忙期も終わりに近づいた３月半ば、募集中のファミリータイプ物件に申し込みが入ったのですが、どうやら現在お住まいの地域の保育園に申し込んだがことごとく断られたので保育園に空きがある地域にわざわざ引っ越したいという内容でした。

ファミリータイプは単身者用と比べて長く住んでもらえる傾向にありますが、逆に一度空室になると募集期間が長くなる可能性がありますので、繁忙期ギリギリに申し込みが入って良かったと私も、ひと安心。

しかし、よくよく申込書を見てみると少し賃料交渉が入っていました。
そちらは、サラッとお断りしておきました、、、。

先方さんも、保育園の関係で早く借りなければならないという切迫した状況だったのか満額で合意して無事に契約が終えることが出来ました。

保育園の為に引越しをしなければならない大変さに可哀想だなと思う気持ちもありますが、資産管理会社としてはオーナーの賃料収入を維持することがミッションです。

子を持つ親としては早く待機児童が解消すればいいのになと思いますが、こういったやむを得ない理由で引越をされる方には賃料補助などが付くなどの政策があればいいなと思った次第です。

女性が子育てしながら安心して働ける未来になるよう、夏の参院選の一票は投じていきたと思います！

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賃料アップする為の募集条件とは

春の選抜高校野球が私の地元である甲子園でアツい闘いが繰り広げられています。

私も高校球児を見習って？アツい賃貸管理をここ六本木で繰り広げている上田です。

長男が幼稚園で描いた自画像が地域の商店街に飾られました。親心としては子供の成長する姿に何とも言えない喜びがありますね。

さて、賃貸繁忙期の最終月と言われる３月も本日で終わりです。

今期も我々カクセイの攻めの賃貸管理で、賃料アップはもちろん、空室期間の短縮も図れた成約事例が出来たと思います。

他社さんもこういった空室対策的なＰＲをするところも珍しくありませんが、表には出さない実情として、

・多額のリフォーム費を掛けている。⇒当然オーナーの持ち出し。投資回収は十ウン年後。
・相場よりも多額の広告費を掛けている。⇒賃料の3ヶ月、４ヶ月分が業者さんの利益に、、、。

など、といったことがあります。
凝った内装の提案は、高額な建材で利益を得るための手段だったりします。

儲かった資金であれば、そういう使い道も良いと思いますが、儲からないうちからお金を掛けてしまうと、回収する前に倒産ということにもなりかねません。

カクセイでは、管理会社としてのオペレーションの能力で、いかに物件の収益力を高められるかという事に挑戦しています。リフォームや広告に資金を投入するのは、その次です。

また、立地などによって一概に言えませんが、成約の流れを見ていくと礼金や敷金などの初期費用を周辺の競合物件より少し抑えめにして、賃料を相場より数千円上げた方が成約率が良かったように思います。

賃貸物件を借りる際の初期費用とは、

• 前家賃
• 敷金
• 礼金
• 賃貸保証料
• 家財保険料
• 仲介手数料
• 鍵交換代

などです。

条件次第では同じ賃料の物件でも初期費用が数十万と変わってきます。
さすがに、全部ゼロとすると、大家さんの負担になりますから、ここの差引に頭を使います。

入居者ターゲット層として多い学生さんや新卒の方にとっては今まで貯めたバイト代の数カ月分が違ってきますから切実ですね。

たまたま３月末や４月入ってに空室になる予定の物件、募集中で課題の残っている物件もありますからまだまだ気は抜けませんが、5月の連休までは繁忙期の残響は残ってますので全管理物件を満室にすべく頑張ります！

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不動産業・大家業は出会いが勝負

冬が終われば春がくる。。。人生の春を求めて勉強真っ只中のカクセイ上田です。

春といえば出会いと別れが多い季節。

この繁忙期にたくさんの『出会いと分かれ』ならぬ『入居と退去』を経験したなぁと物思いにふけりながら夜のみなとみらいをパシャリ。

先日、新たな出会いを求めて、原状回復工事などに協力してくれる業者様と打合せをしてきました。

その業者様とお会いするキッカケとなったのは、弊社に飛び込みの営業電話がかかってきた所から始まりました。

管理戸数が増えてきて原状回復をしてくれる協力業者を増やさないと案件が回らないなと思っていた矢先でしたのでグッドタイミングでした。

電話で内容をお伺いしていると、既にお付き合いされている管理会社もそこそこの大手どころも多く、サービス内容も充実していたので一度お会いする事となりました。

管理会社としてお付き合いをしていきたい業者様はただ単純に原状回復だけ施工してくれるというよりはもう少し管理会社寄りに踏み込んだサービスを提供頂ける業者様とお付き合いをしていきたいというのが本音です。

例を上げれば、

・賃貸借契約や原状回復ガイドラインの事を熟知し、自ら退去立会をして借主負担の承諾のもらい、そのまま見積を出してくれる

・見積時に修理項目の一覧だけをくれるのではなく、立会時の写真も添付してくれる

・原状回復が完了した後に完了写真を添付してくれる

・入居中の設備の不具合を出張して修理してくれる

などです。

もちろん自社の管理担当でも上記の対応はしていますが、一回物件に行って、社に帰ってくる往復時間だけでも2〜3時間ぐらいは優にかかりますからある程度はアウトソーシングをして、出来た時間で空室になっている物件を埋めるべく調査してオーナー様へ提案するなどに時間割いた方が管理会社としての使命は果たせます。

逆にこういった細々とした作業に管理担当がハマってしまうとオーナー様への提案が疎かになり長期空室の末、管理解約という話もよく聞きます。

私の経験則上、成功されている管理会社は自社で全てを内製化するより、アウトソーシングできる所は協力業者に任せて管理運営をされている会社の方が多いように思います。

今回お会いさせて頂いた業者様は上記の内容も網羅されており、既に管理会社との経験も豊富にあられてしっかりと対応してくれそうだったのでお付き合いをしていく流れになりました。

人生一度切り、今後も色々な出会いと別れがあるかと思いますが、時節柄、妻子持ちの身としては出会い（浮気）と別れ（離婚）は避けたいところですね！

なんつってー！

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騒音トラブルと湯飲みの言葉

先日、不覚にも風邪を引いて仕事を休んでしまったカクセイ上田です。

賃貸管理はもちろんのこと、健康管理も励んでいきます！

病欠したからというわけではないと思いますが、代表の平山から日常五心のと刻まれた湯飲みを授かりました。

日常五心

「有難う」と言う感謝の心

「すみません」と言う反省の心

「おかげ様」と言う謙虚な心

「私がします」と言う奉仕の心

「はい」と言う素直な心

常識的なことほど、いい加減になりがちですから、湯飲みをみては心改めて仕事に取り組んで参りたいと存じます。

​​

さて、先日は、カクセイで賃貸管理をさせて頂いている物件の入居者の方から電話を頂きました。

話を伺ってみると、どうやらかなりご立腹の様子。

内容は、一人暮らしの上階の方が、彼氏か彼女を連れ込んで同居していて、深夜2時頃まで話し声が聞こえて眠れない。また、同階の入居者の方が、朝5時から洗濯機を回す音がうるさくて眠れないとのことでした。

早速、該当階の入居者の方に電話をかけたり、電話が繋がらない方には携帯からのショートメールで注意を促してみましたが、一向に改善の余地がありません。

そこで、現地訪問して注意しに行くことを連絡を頂いた入居者の方には納得頂きました。

ほとんどの入居者が帰宅していると思われる19時〜20時の時間帯に訪問を試みましたが、インターホンを鳴らしても返答がありません。

電気が付いている部屋もあるのに・・・。

しょうがないので作成していた注意喚起のビラを封筒に入れてポスト投函しました。

ここでポストに他のチラシが大量に溜まっていて、高確率で見落としそうな方には、直接投函せず、玄関扉にビラを挟んでおきました。

こうしておく事で、後日訪問した際にビラが無くなっていればその部屋の入居者が確認した可能性が高いことが分かるはずです。

最後に入居者の方が毎日、行き来するエントランスに、目立つ様に貼り紙をして業務は完了です。

騒音トラブルはすぐに改善されないことも多いので長期に渡って粘り強く対応すること、またすぐに改善されなかった場合の為に、他の入居者の方が退去してしまわない様に定期的な連絡とフォローをして差しあげる事が重要ですね。

「何でもないような音が〜　騒音だったと思う〜　何でもない夜の音〜　二度とは眠れない夜〜」

と騒音被害に合われている方の悲痛な叫びが聞こえてきます。

騒音トラブルだけにロードサービスも充実させていきます！

なんつって！

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バブル期マンションで定期借家管理

気温が暖かくなるにつれて、気分が上々になってきたカクセイの上田です。

先日、管理予定の物件の賃貸募集の準備をするため、写真撮影へ行ってきました！

場所は下北沢！俗にいうシモキタですね！

リーシングがしやすい場所柄ですので「ヨシッ！キタッ！」って感じです。

※上記、写真のように、下北沢駅の京王井の頭線の高架橋もほぼ完成。
高架橋となったことで、高架下に新たなスペースが出来ます。茶沢通りと下北沢駅の間ですから、何ができるのか楽しみですね！

移動は、京王井の頭線でした！明大前駅から下北沢駅間の若者の密度が高いのが印象的でした！

私も三十路過ぎになりましたが、まだまだ心は若いつもりです！

こういうセリフが浮かぶ時点で既におっさん化していますかね…。
さて、気を取り直して物件の話を！

物件はファミリータイプでセンスの良い感じにフルリノベーションされているんですが、なんといっても下北沢駅、徒歩2分という最高に利便性の良い立地にあります！

バブル終わりがけに建築された低層マンションで、オートロックはこの時代のマンションには珍しく非接触キーで解錠し、共用部はダウンライトに内廊下です。

お金がかかっている感じがプンプンです！

管理人さんに、挨拶がてら、お住まいになられている方の属性を聞いみると、会社経営者やセカンドハウスとしてお住まいになられているお金持ちが多いらしいです。また、某有名バンドグループのボーカルの方が住んでいたりとか…

今回は、オーナー様がゆくゆく自宅として、お住まいされる可能性があるということで、定期借家契約で募集となります。

通常の借家契約（普通借家契約）では、借主が継続して住むことを希望している場合には、貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由がない限りできないのですが、定期借家契約は期間を定めて、その期限が到来すれば、貸主から解約が出来るようになります。

逆に、定期借家で募集をすると、借主は、期限が到来すれば理由の有無に関わらず出ていかなければならないという印象を強くもつので、双方の合意で更新もしくは、再契約もできるのですが、賃貸客付の観点からだと営業がしにくいですかね。

その為に、定期借家で募集をする際は色々と工夫が必要になってきます。

定期借家での募集の仕方はと言うと、、、

おっと、お後がよろしいようで！
詳しく知りたい方は、気軽にお問い合わせ下さい！

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退去時の借主負担に、ワタクシ不安

最近は、オフィスの机にへばりついて賃貸借契約書やら作成の為の事務処理マシーンと化している為、外出の予定が入るとワクワク気分になるカクセイ上田です。

実家で飼ってる散歩待ちの犬もこんな気持ちなのでしょうか。

今の時期は退去立会いの連続です！

外出のチャンス！！

先日も渋谷区は、初台駅(はつだい)から徒歩圏のアパートの退去立会いに行ってきました。

退去立会とは、賃借人の方と室内で立会をする事で、原状回復に掛かる費用の中で、借主負担となる経年劣化以外の故意過失になる箇所を目視で確認し、見積もりを立てる作業になります。

立会のもと、負担の合意を署名で頂くことで、請求を確定出来るので、敷金からの相殺、それを上回るものは、後日の支払いが滞れば、加入している保証会社からの弁済を受ける事が出来ます。請求が確立しているかがポイントです。賃借人の署名がないとだめなのです。

他の管理会社でも、人手が足りず？立会をしない所もあるようです。

退去立会のコツは、オーナー様の立場になりつつ、賃借人の方にもやさしく、百歩譲らず、、、犬の気持ちが分かる私は、三歩(散歩)譲るくらいで、事を収める！？なんつって！

≫初台駅近くの東京オペラシティと新国立劇場をパシャリ！≪

というわけで、早速室内を確認してみますと、どうやら賃借人の方は室内でタバコを吸っていた様で壁紙が黄ばんで、多少匂いも残っていました。

私、この状況を見た瞬間、黄ばみだけに気が気でありません。小心者ですから、胃もキリキリしてきます、、、。

なぜかと言いますと、タバコのヤニ汚れは通常使用による磨耗損耗ではなく、入居者の故意過失となり、それを賃借人に請求しなければならないからです。

これを知ってか室内でタバコは吸わない方もいらっしゃいますが、中には堂々と室内で吸われ、退去時に請求すると「聞いてないよー」とダチョウ倶楽部風におっしゃられる方もいらっしゃいますので慎重にお話をしていかなければなりません。

ざっと借主負担額を計算してみると賃料の2ヶ月分が賃借人負担となる計算に！

負担額を恐る恐る提示してみますと、「聞いてないよー」とはおっしゃいませんでしたが、以前の他の物件での退去時にはこんな負担額にならなかったのであまり進んで払いたくないとのこと。

よくよく話を聞いてみると地方で物件を借りられていた時の話の様です。

賃貸取引の慣習は地方によって様々で、契約時に礼金や保証金という形でガッツリ取ってそれを退去時に返金しない代わりに原状回復費用はかからないという場合が多いようです。

今回は東京圏と地方圏の慣習の違いを説明させて頂き、何とか当初提示に費用でご納得頂きました。

話がこじれてしまうと、退去時に借主負担を一切払わないとなってしまうケースもありますので、退去立会と言えども細心の注意が必要ですね。

その賃借人の方は、次も賃貸にお住まいになられる様でしたので、室内でタバコを吸わない方が退去時に費用がかからなくて楽ですよとアドバイスさせて頂きました。

もし室内で吸ってしまった場合は「すいません（吸いません）」と謝っても済みぃませんので。

東京圏にお住まいの賃借人の皆様、敷金が安いからといって、安心は出来ませんよ。ごねてもだめですよ！お気をつけ下さい！

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ネパール人入居者を勧められた話

カクセイ日報の編集長である渡辺のチェックが厳しくて、やっと記事が掲載された、カクセイの営業職の割には、文才ないかもと凹んでる上田です。トホホです。

先日、入居前チェックのために、新宿区大久保の物件の現地まで、室内確認に行ってきました！！

新大久保駅前より
〜外国人専門の不動産会社さんがいくつもあります〜

大久保は御存知の通り、外国人のメッカですが、今回入居予定の方も外国人の方！！

街柄、韓国籍や中国籍の方かなと思いきや、最近の大久保は、より多国籍化しているようで申込者はネパール人の方でした！

大久保界隈には外国人向けの日本語専門学校が多く点在しており、そこへの利便性が高いという理由で借りられるようです。

外国人が入居される際には外国人専門の保証会社を必須にしているのですが、外国人と一括りとはいえども国籍によって慣習・風習が違いますから安易に保証会社が通ったから入居してもらうのではなく、その国の文化的特徴を理解しておくことは大事です。

なんと！国によっては退去立会・原状回復という習慣がなく、解約連絡をしてしまえば、そのまま本国へ帰ってしまったり、狹いワンルームに当初一人で入居予定だったのにいつのまにか三人に増えていたりということもあります。

その国々の慣習については、毎日色んな国籍の方を相手にされている保証会社の担当者さんが詳しいです。

ちなみに、ネパール国籍の方は滞納率が低く真面目な性格だそうです。

今回の方も、念の為、電話で確認をとりましたが、日本語もきちんと話せて物分かりも良い方だったので一安心です。

法務省発表のデータによりますと外国人は2011年の東日本大震災をさかいに減少傾向でしたが、2013年からは反転して増加傾向にありますので、日本の人口が減少している中でいかに、外国人を取り込めるかが賃貸経営を安定させる一つのポイントになってきそうですね。

六本木も大久保と負けず劣らず外国人の方が多いので、異文化交流できるよう励んでいきます！！

そういえば、外国人入居者の管理について、プロパティマネージャーの江田に相談しました。

「今回のネパールの方は良かったですけど、この前は、北区の赤羽駅で難民申請中のトルコの方が事件起こしてたし、問題起こしやすい人も多いんですかね？どれくらいの確率でしょう？」と聞くと、

江田「そうだなー！詳しくはわからないけど、おそらく、異文化だけに確率はイーブンかな！問題起こさずに住んでくれれば、外国でも、いー文化じゃん！！なんつって！」

お後が宜しいようで！！

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原状回復費用が一番ツライよ、の巻

賃貸繁忙期で業務に追われ、顔がゲッソリしてきたカクセイで、やせてる男ナンバーワン上田です！

＞ビル群が立ち並ぶ六本木にも緑が増えています！＜

先日、築40年の区分ワンルームマンションの退去立会に行ってきました。

約2年程お住まいになられていましたが、家庭の事情で急遽実家に戻ることになったそうです。

早速、室内を確認して特に賃借人様の故意過失は見受けられなかったので、クリーニング代を負担してもらって残りの敷金は返金する流れになりました。

実はこの物件、退去前にかかわらず既に次の賃借人の申込が入りました！

しかも、以前の賃料よりも6,000円アップです！

カクセイでは、基本的に、賃貸物件としての収益パフォーマンスを維持していく為、ご提案する売買物件の管理運営を任せて頂いております。

今回の物件ももれなく、賃借人付きのオーナーチェンジでの売買で、弊社にて管理することになったのですが、立地が良ければ、古くなっても工夫次第で、賃料アップが見込めます！今回は広告料もかかっていません！！

よくある賃料アップの理由が、ガッツリ費用をかけたリフォームだったり、ガッツリ業者さんに広告費を支払っていたりする場合がり、費用対効果が、薄いにもかかわらず、成功アピールする業者さんや、

空室対策コンサルタントもいるので、注意です。

しかし、今回、肝心の室内はというと、少なくとも5年以上前から使用されていて、

壁紙も相当痛みが目立ち、黄ばみもひどく、

浴室のドア回りの木枠部分の塗装が剥がれてボロボロ、

エアコン、備え付けのミニ冷蔵庫が20年以上前のものだったり、

築年数相応で、あちこち傷んでいる箇所が数え切れないほど、

これは、かなりのリフォーム見積もりになりそうでした。
築古の物件を買うと、この原状回復コストを事前に見積もっておかないと、後々、ドカン！と費用が発生して、投資利回りを損なうことにもなりかねません。くれぐれもお気をつけください。

早速、見積もってみると、キッチリと直して、なんと！！

27万円！！

所有者である、クライアントの方も不動産投資を始めて間も無い様子でしたので、おったまげるだろうなーと、恐る恐る提案してみると、、、。

新宿のぼったくりバーで、出てきた請求書を見た人のように、沈黙があった後、カミナリが落ちてきました。

わ、悪気は無いのですが、、、そんな風に怒られると、悪いことをしたような気になるのは、私が素直だからでしょうか、、、。

だからというわけでは、無いのですが、とりあえず必要最低限の原状回復で再見積りし、7万円までに抑えてみました。前賃借人の負担分を差っ引くと、実質のオーナー負担は2万円ほどです。

ここまで、下がるとオーナー様も納得されたようで、、、。

重要なのは、この原状回復で、室内を見ずに申し込みをして頂いた新しい賃借人の方が、納得するか否かです。

そして、運命の入居日、、、。

今度は、賃借人の方からもカミナリが落ちるのではないかと、胃が縮むほど、そわそわしましたが、なんと！あっさりと納得！

先方曰く、多少壁紙が黄ばんだり、エアコンが古くても住めれば良いみたいです。

今日現在、何のクレームもありません。

住めば都とはこのことです！
貸す側、借りる側の双方が合意していれば、成り立っているわけです！

但し、今回は双方の合意により偶然うまく行ったケースですので、あまり原状回復費用をケチり過ぎると入居付けがしづらく長期空室になったり、入居直後に次々不具合が出てすぐに退去してしまったりということもしばしば。

逆に全部新品にしないまでも生活する最低限の箇所をキチンと原状回復してあげればすぐに入居が決まるなんてこともあります。

要は、ほどほどにってことですね。

今回はオーナ様にリスクをご説明差し上げて、あくまでもオーナー意向に沿ったケースということで。
怒られるのには、慣れませんが、私の繊細な胃腸が保てる限り、チャレンジしていきたいと存じます。

そして、そんなやり取りが多くなると、仕事で毎晩遅い帰宅なることもこの時期避けられず、妻に浮気を疑われて、離婚されるリスクについても考えなければ、、、。

とにもかくにも！仕事に家庭に頑張ります！

契約更新と賃料アップを見極める！

賃貸の繁忙期真っ只中！
昨年坊主にしてからようやく髪が伸びてきた、カクセイ上田です！

最近の私の作品：駐輪シール

さて、例年１月〜３月は賃貸の繁忙期と言われていますが、人の移動が多いということは、逆に解約が多い時期でもあります。

弊社の管理物件でも解約連絡が入ってきてまして、その理由は、

・実家に戻る
・結婚して二人暮らしをすることになった
・国へ帰る（外国人の方の場合）
・転勤

など様々です。
上記の様にどうしても住み替えなければならない理由がある方もいらっしゃれば、

「更新料を払うぐらいだったら住み替えようかな？」

と考えられて解約の連絡される方も中にはいらっしゃいます。

この場合、オーナーの立場からすれば更新料を減額や免除してあげて住み続けてもらうというもの一つの投資判断であると思います。

仮に、解約になった場合の賃貸募集にかかる費用としては、

・広告料(地域の商慣習や不動産業者の募集方法により発生します)
・賃貸仲介手数料
・原状回復費用

があり、さらに損失として見込まれるものは、

・空室期間の未収入損
・再募集賃料の下落による下落損

が上げられます。
東京の都心でも、近頃は、礼金2ヶ月なんてとれる物件は珍しいですし、敷金を預かっていても、入居者に対して原状回復費用をまるまる負担してもらうことも難しい時代です。

入居者が入れ食い状態というのは見込めず、各客付業者による入居者の囲い込みは進む一方のようです。

つまりは、入退去時のコスト負担と比較して、更新をきっかけに退去する入居者さんに引き続き借りてもらうコストの方が安いということですね。

ただし、現状の賃料が安く、再募集した場合には賃料が上がるなどの場合には逆転する場合もありますので普段から賃料の再査定・収支シミュレーションをして判断していくことが大事です。

賃貸経営といっても商い（アキナイ）ですので物件に空きない（アキナイ）ことが重要ってことですね。

なんつってー。

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大田区のアパートのゴミ出し事情について

最近！自宅での晩酌をやめた！カクセイの上田です！
翌朝スッキリ目が覚めるので、朝から絶好調です！！

先日は、東京都大田区の新築アパートが完成し、カクセイにて管理受託をさせて頂きました！！
繁忙期ということもあり、続々と賃借申込が入りましたので入居者の方が、生活しやすいようにゴミ置場の設置準備をしてきました！

ちなみに、新築物件で、ゴミの収集を始めてもらうにはあらかじめ、区の清掃事務所に連絡・届出をし、区職員の方と現地にて立会のうえ収集場所が決定します。

実は、大田区のゴミ収集方法は、ダストボックスにゴミ袋を入れていると回収してくれません！

仮に、ダストボックスを利用する場合は、収集時間の朝8時前に、わざわざゴミ袋をダストボックスから出しておかなければならないのです！

毎回、清掃員を巡回させてゴミを出してもらうのもビルメンテナンス費用がばかになりません。

今回は、ダストボックスの運用は、見送り、回収場所に当日の朝に各自で出して頂く運用になりました。そこで、カラスなどがつつかないように、防鳥用ネットなるものを清掃事務所から借りて設置し、ゴミに被せて頂くことに致しました！

そして、今回のアパートは世帯数が多い為、一番大きい防鳥ネットをもらいました。

また、地形が旗竿地で専用通用部分にゴミを出してもらう為、ゴミが公道にはみ出して、近隣迷惑になったり通路の妨げにならない様、敷地内に少し横長に設置しました。
さらに、賃貸契約時にはあらかじめゴミ分別の仕方や可燃・不燃などを出す曜日のご案内を入居者へお渡しする様にしています。

それでも、お住いになる方は学生さんや新社会人の方が多いのでゴミが分別できていなかったり、シールを貼らずに粗大ゴミを普通ゴミと一緒に出してしまったりと、一般常識がない方も中にはいらっしゃいますのでそういった方には、「やさしく」指導して行かないとダメですね。

賃貸管理はこういった地道な作業が多いですが、入居者様や近隣の方が円滑に過ごして頂ける事も、物件の資産価値を維持するための運営のサポートになっているのであります！

頑張ります！

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不動産投資家は上京する

コンビニで買い物をしたら会計が777円だったカクセイの上田です！
おみくじの大吉より気分が良いのは私だけでしょうか。
まさに、セブンイレブン！いい気分！です。

買い物したのは、六本木ヒルズノースタワー内のファミリーマートですが、、、。

さて先日、弊社で物件を管理させて頂いてるオーナー様が地方から東京へ転職されるというのでご職場からアクセスが良い賃貸物件をご紹介してきました。

お探しの場所はJR中央線・総武線、丸の内線・南北線の四谷駅でした。

さて、ここで飲み会でも盛り上がらないトリビアのコーナーです。

「よつや」という地名の由来ですが、

①梅屋、木屋（久保屋）、茶屋、布屋の4軒の茶屋があったため、「四ツ屋（四ツ家）」となったとする説と、

②千日谷、茗荷谷、千駄ケ谷、大上谷の四つの谷（または紅葉川渓谷、鮫河谷、渋谷川渓谷、蟹川渓谷）からとったとする説がありますが、

はっきりしていないようです。もやもやです。

というわけで！私にとっては、久々のお部屋探しの賃借のご案内でしたが、新生活するのに良い物件が見つかってホッとしました！

別れ際に、そのオーナー様のご職業柄、現在も十分な収入を得られているのに、なぜ急に地方から東京へ転職することになったのかという話になりました。

ここ数年、東京で不動産を購入する為に、何度も足を運んでいたこともあり、30十代半ばに差し掛かられた今年、、、

「どうせ一度きりしかない人生なら東京でチャレンジしてみよう！」

と、決心されたとのこと。

「都内で不動産投資をしていなければこういう考えは持たなかったかもしれないですね〜。」

と爽やかに語られました。

今ベンチャー企業戦士として戦っている自分には、沸々と込み上げる、熱いものを感じました。

「いつまでもチャレンジし続ける姿勢」に共感&尊敬できる顧客様の人生の転機となるような機会をお手伝いさせて頂いたことを光栄に思います！

私も！色々と悩む事も多いですが、後ろはふり返らず、走り続けます！

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