COPY&#65306;カクセイ日報

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

土地を巡って妖怪ウォッチに辿り着く

土曜日の朝は妖怪ウォッチを息子と見るのが日課になってきた、アンドロイド山田、じゃなかった、アンドロイド山口です。

知っている人は知っているキャラの山田さん。切ないですよね・・・。

子供達は夏休みに突入し、いよいよ夏本番、となります。
外回りにはかなり体に堪える季節です。

＜↑　境界確認中。杭があると安心・・・。＞

さて私ども買取業者は月末近くになると情報の量が急に多くなってきます。

仲介業者さんも数字を上げるのに切羽詰まってきますが、個人のお客様ですと時間がある程度かかりますので、回答が早いからと手っ取り早く業者買取となるわけです。

今月も恒例、25日過ぎから急に情報が増えました。

更に7月、8月と購入相談、売却相談のお客様がグッと減るのが業界の常。

持っている情報を買取業者に、となるので必然的に情報の量も多くなります。

いつも情報のご提供、ありがとうございます。

その中でも買取候補となる物件はほんの一握りの中の一握りです。

その超一握りの情報をいかにスピーディに捌くか。

土地であればプラン。マンションであればリフォーム予算とプラン。

いくらスピード勝負とは言え、いい加減な答えはできませんから、無い知恵を絞りアタマを捻りながら、スピーディにお答えさせて頂いております。

まずは外回りと確実性が高いスピーディな回答と稟議決済。すべてをうまく回すのは意外と難しいのですが、新しいスタッフが入ってくるらしいという事で、これを基本、大前提としてカクセイの買取事業をそのスタッフ達と一緒にひと回り大きくしていければなー・・・。

と、夏休みに入った子供達にイライラしている奥さんを横目にハイボールをかっ喰らいながらそんな事を思う、とある夏の日の夜でございました。あー、怖い怖い・・・。

さて弊社では土地、区分マンション情報をいつでもお待ちしております。

売却物件情報がございましたら、ぜひ私、アンドロイド山口までご連絡ください。

メールでもFAXでも構いません！

引き続き、お待ちしております！！

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2016年7月26日火曜日

捕まる不動産業者と都知事選挙の間にて

週末の都知事選挙の投票に向けて、都内も活気づいています！カクセイの渡辺です！
有権者は、3日前には投票する立候補者を選ぶそうですから、誰に決まるかはまだまだわかりません！

小池百合子氏、増田寛也氏、鳥越俊太郎氏の順で、世論は動いているそうです。
田町駅の方で演説をやっていると耳にしたので、急いで駆けつけたところ、間に合わず、唯一目にした候補者は、マック赤坂氏でした、、、。

さて最近は、カクセイの第３期目に向けて、事業計画を練り直しながら、日々新しいサービスを考えています！

とはいえ、不動産業も、ベンチャー企業として市場に参入してみると、改めて大変、成熟した市場というとこが、分かります。隙間産業しか残ってないかも、、、。

先日、上場した企業も自社開発・自社販売のワンルームマンションデベロッパーでした。
時価総額２３億円で、PERは6倍という低さだそうですから、投資家の期待値も少ないの事業という事を感じます。

他の収益物件系のベンチャー企業は、トップセールス出身の社長か、悪知恵の働くインテリ社長かが、仕切っているイケイケの営業なので、初心者の顧客に、身の丈以上のローンを組ませたり、コンプライアンス違反の売買契約も見かけるのも珍しくありません。

目新しい話題も、いくらかあって、ちょっと前はシェアハウスであったり、民泊とその
仲介サイトであるAirbnb(エアビーアンドビー)でした。

シェアハウスの方は、ハウスメーカーまで参戦するような大型物件などの企画開発が行われたり、狭小間取りの建売り商品まで出てきたもの、一般的になる感じもなく。

民泊の方は、今月も都内の不動産業者の社長とその社員が、台東区のマンションを外国人旅行者4人を1泊4,000円にて宿泊させたとして、旅館業法違反で警視庁に書類送検される事態にまで、調査が入るようになりました。また、賃貸契約した物件で無許可運営するなど違約行為も珍しくないので、事業としてのイメージは悪くなる一方です。

規制が厳しくなる前に始めた人は、今手を引いても儲かったでしょうし、儲かってるとセミナーなどをきっかけに始めた方々は、すでに後発組なので、リフォーム、家具代などの初期投資を回収するところまで来ていない人も多いでしょう。

民泊を辞めざるおえなくなった方の一般賃貸への転用はカクセイのリーシングと管理にお任せください！！

それこそ、都知事が替わるなどをきっかけに、色々と規制が緩和したらいいな！と願いつつ、当たり前の事を当たり前にやりるのは、遠回りのようで、近道なのかな！と思う今日この頃でした。

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2016年7月25日月曜日

中古物件の融資の可能性について

月末ということで、決済も多数あり、慌ただしく仕事をしている株式会社カクセイの武中です。

先日も隣の席の弊社の江田は一日に一言も発せず仕事に集中して取り組んでいました。

正に社内は月末の雰囲気です。

※先日、物件資料を見ていたところ気になる間取りがありました。

あさ風呂って何かの間違えかな～と思いながらも気になって調べたところ、

シャワールームに足だけつかれる水深20センチ前後の浴槽がついたもののことらしいです※

どうやら、上の写真があさ風呂みたいです。

さてさて話は変わりますが、今週は決済が3本ありますが、某信用金庫さんでまたまた良い融資条件がでました。

・融資金額物件金額の100%

・金利 1.5%前後

・返済期間 30年間

今回は、土地から先行して購入する案件でこれから建物を建築する流れとなります。

新築アパート案件なので金融機関も条件良く、貸しつけてくれます。

弊社では不動産であれば、何でも取り扱いますが、やはり新築の案件は金融機関の評価も出やすいため、どうしても最近は新築案件が多くなってきております。

中古の最近の融資条件はというと、最近お預かりさせて頂いた、平成5年築の中古の木造アパートをいつもの懇意にさせて頂いている金融機関の担当者さんに打診したところ、

私『平成5年なんで、返済期間40年間位いけますか?』

担当者さん『どこからその数字が出てくるんだよ、お前は！』

私『この前とってもらった返済期間と同じじゃないですかー？』

担当者さん『前のは新築だろ！』

私『せめて30年間位取って頂ければ持ち込みできます!!』

担当者さん『よーし、じゃーやってみるか！』

といつもの頼もしい回答を頂きました。

結果はブログで続報いたします〜。

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2016年7月24日日曜日

ポケモンＧＯで不動産を仕入れる方法

いよいよ日本でも配信されましたね！

我らがニンテンドーの共同開発スマホゲーム「ポケモンGO」。

早くも街中、駅ホームなどでスマホの画面に釘付けな人たちを多く見掛け「危ないでしょ！歩きスマホはやめなさい！！」と注意しまくりたい、説教モンスター山口です。

今や超話題ではありますが正直、自分は全く興味がございません。むしろ歩きポケモンしてるのか？やめろ！コンニャロー！！と本気で怒りたくるし説教したくなります。

しかし悪いことばかりではないのですよ。ポケモンGOで街を徘徊する人が増えるとなると、自分のような街を徘徊する不動産屋はいよいよ怪しまれずに済んできますね。

まず物件の現地下見している際にスマホカメラを使う場合がありますが、ポケモンGOのおかげでカシャカシャと撮影していてももう怪しまれません。

ご近所の方から万が一何か言われたら「え？ここポケストップなんですよ！知らなかったんですか？」で済みそうですし、

業者さん廻りをしていても「お？この業者さんにポケモンが！」と訪問してポケモン繋がりで物件を紹介してもらった、なんてことにもなり得るわけです（←ないない・・・）。

ところで先日、懇意の仲介業者様から自分を優先して渋谷区内の土地を紹介してくださったため、価格は少し高めですが現地下見に行ってきた時のことです。

某駅から歩いて約７分程度の場所で立地はとても良いです。整形地ですしプランは何の問題もなく入ります。前面道路は私道なのですが、通行掘削承諾書関係も既に取得済みとの事・・・。

おひとかたを除いては。ま、それはこちらが取得すれば問題ないかな・・・。

でも何だか嫌な予感がします。ともかく自分は配信前のポケモンGOを先行してプレイするかの如く、スマホをかざして写真を撮り始めたところ、品の良い奥様（ポケモン？）が現れました。

嫌な予感は当たります。そう、注意されてしまった（バトルが始まった！）のです。ですが、その奥様の御宅を撮影していたわけではございませんし、奥様の御宅に踏み入れたわけでもなく、あくまでも購入対象地を撮影していたのです。

＜↑ 手前が検討対象地。奥では建物の建築が始まっています＞

「私は建築反対なのよ！」（攻撃された！）

上の写真でもお分かりかと思いますが、対象地の隣地でも建物建築が始まっていたのです。しかも木造アパート10戸。そしてどうやら私道の通行掘削承諾をしていないのが、そのポケモン、いや奥様の様子。

自分はその建築中アパートに関係する不動産業者ではないこと、隣地の更地を購入検討していた（既に過去形・・）業者であること、などなど説明し、穏便にその場を立ち去りました。もちろん名刺なんぞ渡しません。とばっちりを受けた感（バトルによる敗北感？）が満載です。モンスター山口がポケット山口に小さく変身してしまった瞬間でしたね。

ここでもしカクセイが購入して新築アパート、となった場合、奥様はより声高に反対を叫ばれるのは目に見えてきましたし、承諾書の取得はもはや100％無理であろうとも判断できましたし、そもそも隣地に新築アパートとなると完全に競合してしまいますので、このタイミングで仕入れに踏み切るのは危険と判断しました。

現地を見ないと仕入れ判断できないのが不動産です。不動産には人間同様、個々に特徴や事情がありますから、いかに現地下見が大事なのか。私たち不動産業者はもちろん、個人個人のお客様も購入を決める前の現地見学はじっくりと時間をかけて見てくださいね。

それよりもどなたか、ポケモンGOならぬ「フドーサンGO」を開発してくれませんか？土地を売りたい地主さんを見つけるアプリです。バトル（=交渉）に勝てば、購入権利を取得できるという夢のようなアプリ。

狭いせまーい、この不動産業界で大ヒットすること間違いないのですが・・・。開発者、求む！！！

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2016年7月21日木曜日

「売れない不動産もあります。。」

カクセイが得意な覚醒案件が続々と舞い込んできて、現地調査に奔走しているカクセイ代表平山です。

さて、今週も都心好立地の世田谷と赤坂の案件を幼なじみで相棒のてっちゃんこと巻田くんと見て回り、

あーでもない、こーでもない言いながら、いい感じの不動産価値創造計画を固めてきました。

一方、知り合いに頼まれたある地方の別荘用地は、

調査しましたが、なかなかどうして売却したくても売れそうにありません。。

その別荘地を良く知るその道のプロと打合せもしましたが、なかなか難儀する別荘地のようで、悩ましい感じです。

知り合いの売主に話を聞いたところ、

お亡くなりになったご主人さんがバブル期に原野商法にひっかかって購入してしまい、

購入してすぐバブルがはじけ、手をつけられずのまま、ずーっと放置されているそうです。

現地の状況は凄まじく、実際の土地の形状や境界票などがあるかどうか、

どっからどこまでが自分の土地か、確認することができないほど草木などが生い茂っています。

残された遺族としては数百万円でもいいから売却したい、あるだけでなんだかめんどくさいし、

しかし、このままでは販売活動すらできない。。

せめて販売活動ができるように最低限のことくらいしたらどうだろうかと思いますが、

売れるかどうかわからないものに先にお金を使うというのも残された人にとっては厳しいはなしですよね。

聞くところによると、最近、

大阪や神奈川の不動産会社だと名乗る連中が、

この別荘地の所有者達に高く買うからとうまいこと言いながら接触してきて、

詐欺をするということも起きてるそうです。このうちの数社は詐欺で摘発されているようです。

不動産って、場所と物と価格を間違えなければ、素晴らしいものだと思うのですが、、

一歩間違えると大変の事にもなってしまいますね。

人生もいろいろですが、不動産もいろいろですね。

だからこそ、不動産の水先案内人は、カクセイをご指名ください！！

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http://kakuseitokyo.blogspot.jp/2016/02/40.html

2016年7月19日火曜日

新築木造アパートで返済期間40年間を承認頂きました。

株式会社カクセイの武中です。

最近、久しぶりに実家に帰ると、スズムシがいました。

スズムシの鳴き声に小学校の頃の夏を思い出します。

今回は以前に投稿した私のブログの続きです。

今年の2月にご契約させて頂きました案件ですが、

ようやく確認済証、劣化等級2級が取得ができ、今月、ようやく土地の決済となります。

金融機関の融資担当者の方の頑張りもあり、私の無理なお願いも聞いて頂き、

木造アパートにもかかわらず、返済期間を無事に40年間として頂きました。

融資担当者さん「武中さん、無事に返済期間40年間の承認が取れたぞ !! 」

私「流石ですね〇〇さん、有難うございます。

今更ですけど、融資金額はもう少し伸びないですかね?笑」

融資担当者さん「返済期間40年間とってきたのに、まだ条件交渉するのかよ、お前は！」

私「また、必ず案件持って行くんで、
お願いしますm(__)m」

融資担当者さん「もうこれ以上は聞かないぞ！」

と、そんなやり取りの中、最終的にでてきた融資条件は、

融資金額：物件金額の97%

金利：1%台後半

返済期間：40年間

素晴らしすぎる融資条件をご提示いただきました。

いつも私の無理難題をきいてくれるご担当者さん、有難うございます。

私も無茶な要望ばかり言っているだけではなく、資料作成や融資条件の交渉材料を集めたりと陰ながら融資担当者さんをサポートしているつもりです。

もちろん、良い融資条件を承認に持っていくのは融資担当者さんのお陰ですが、けっして私も無理な要望ばかり言っているだけではありません！！

これからも、良い物件をご購入を頂くのはもちろんですが、

ファイナンスありきの不動産投資、良い融資条件をご提示頂けるよう金融機関への交渉も頑張ってまいります。

不動産のご購入やご相談事は弊社カクセイへ是非ともお越しください。

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2016年7月16日土曜日

悪い地面師の逮捕と都知事選に思ふ

東京は選挙が続きますね。結局、有名人になっちゃう雰囲気ですね。同じことを繰り返すのー？と隣県民はふと思います。

ん？おかしいな・・・。そういえば自分も立候補したはずなのに名前を一向を出してもらえない私、「地面師」山口なのですが、おかしなー。

・・・そりゃ「地面師」なんてサブネームを付けたら選挙なんて出られませんよね・・・。

その「地面師」。先月にそのグループが逮捕されたニュースが報じられました。地面師とは、その不動産の所有者本人としてあらゆる手を使ってなりすまし詐欺を働く輩です。しかも今回は９億円ものお金を搾取した平成２２年に起こった事件についての逮捕ですから、当局がいかに証拠を固めるのが難しいかをもさらけ出したのではないでしょうか？

現在の不動産取引においては権利証から登記識別情報という紙っぺら一枚のものに置き換えられており、番号で管理されていますから偽造など到底ムリだと思いますし、まさか本人確認情報である実印、印鑑証明書、運転免許証などの偽造もムリだろー、と思いますけれども、それらも結果的に全てニセモノ。識別情報は番号さえ分かってしまえば大丈夫、って言ったらおかしいですが本人確認情報と併せてしまえば見破れなさそうです。地面師側＝ニセ売主には司法書士やら弁護士やらも付いているようで、買主側である我々のような不動産業者（今回の事件の被害者は港区の不動産会社！！・・・ウチじゃないっすよ）や司法書士もやはり簡単には見抜けないでしょう。

ただ唯一、怪しいと思われる点。取引をやたらと急ぐことだということらしいです。ニセ

売主＝地面師側が個人であれ法人であれ、急なお金が必要だから、とか何とかの理由をつけて契約→決済を今週中に、などという性急な取引は要注意だということ。そして最終的には反社にも繋がるようなので、私ども不動産会社も本当に気をつけなければいけません。

仕入れの際にはいわゆるブローカーさんを経由することもあるわけであります。そのブローカーさんの物件の情報ルートはどうなっているのか？売主様や物元業者さんは？現地建物内見は可能か？境界立会は？etc...

ちょっと変だな、と思ったら色々と探ることは可能だとは思いますが、完璧ではございません。物事、完全なるものはないのです。印鑑証明も運転免許証も本人になりすまされたモノであったら誰も見抜けないでしょうし。

＜↑ 文中の土地とは一切関係ありませんが、先日、某土地を見に行った際の図。

ジャングル状態で伐採・伐根に相当かかりそうなので、その分を更に価格交渉ですね。＞

それでも良質な土地情報を求めて街に繰り出す、別な意味での「地面師」山口はアパート用地・戸建用地の情報をいつでも受け付けております。いつも情報をご提供くださる業者様には本当に感謝しつつも、新規の業者様も大歓迎ですので、どうぞ至って普通なおっさん「山口」宛てまでお気軽にご連絡ください！

土地の買取には、大手を振って立候補します！！

お待ちしております！！！

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2016年7月15日金曜日

お金を無駄にしない不動産投資

ベンツを買った！

と、友人が言うので見せてもらいに行きました。

みなさま、こんにちは。江田です。

いやー、イイ！いいですね～。
室内は凄く広いですし、シートも革張りでツルツル滑ります！

赤外線カメラを使って、暗くて見えない障害物を映像で表示するという見慣れないシステムも備え付けられており、まぁとにかく色々と豪華でした。

＜ベンツが全く似合ってないワタクシ…＞

いくらしたの？と聞くと、4桁台だそうで…。

都内のワンルームが買えちゃうー！

まさしく動く不動産で御座います。

そして1ヶ月後。テロン♪と、LINE。

「事故ちゃった。歯医者に向かっていたら廃車です！」

えええ！

なんという事でしょう。一瞬にして4桁の車がおじゃんです！

＜単独事故のようで回りを巻き込まないで何より…＞

あぁ、車買ったお金を不動産投資に回していれば…

例えば、山手線内側の築20年ぐらいのワンルームマンションで販売価格が1,000万だった物件を現金で購入した場合、仲介手数料や登記費用等の諸費用を入れますと総額で1,080万ぐらいでしょうか。

賃料が月額7万取れると空室損を5％考慮して年間約800,000円。

OPEXとしては管理費・積立金で月額15,000円程、固定資産税が年間5万円程度、不動産屋に管理を任せたとして賃料の5％とすると年間約290000円。

年間のキャッシュフローで約510,000円、FCR（実質利回り）で4.72%か！

と、つい計算してしまうのは職業病なのでしょうか…。

車はお金を生みませんが、不動産はお金を生みます。

車は価値がゼロになっても、不動産はゼロになりません。

ワタクシだったら不動産買うな…。

お金を生みたい方は是非カクセイにお問合せ下さい！

それではまた！

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2016年7月11日月曜日

物件情報を持て余す不動産業者さんと会食

最近はもっぱら健康志向な株式会社カクセイの武中です。

一気に体脂肪率を減らしすぎたせいか風邪気味になりました。

健康なんだか不健康なんだかわかりません、、、。

なんでもやり過ぎはいけないと再確認しました笑

※弊社事務所の私お気に入りの休憩場所から見える六本木ヒルズ、六本木にはやっぱり夜が似合います※

先日は、仲の良い業者さんと食事に行く機会がありましたので、最近の取引事例など、情報交換をさせて頂きました。

この業者さんはスタッフ2名と規模は小さいながらも資金力があり、もっぱら買取りをしては再販をしており、物件を購入し続けている為、色々なところから良い情報をもらっている情報量の多い業者さんです。

一棟のビルから区分所有マンションまで不動産でしたら幅広く扱っておられますが、自分達が購入しない情報をたまに私に流してくれるので有難い限りです。その業者さんにとっては購入するまでの案件ではなくとも弊社にとっては良い案件になることもあるので、情報を流していただくのは大変有り難いことです。

その日も千葉県船橋市の某駅徒歩5分の土地案件を頂き、これからプラン検討や金額出などをしてみようと目論んでおります。

徒歩5分なので、収益物件ではなく戸建て用地での売出しも面白そうかなと思っています。もちろん、金額次第になりますが。

案件化したら、ご紹介させて頂きます。

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2016年7月9日土曜日

新築用地に買付を入れるまでの順とタイミング

あなたの出会い、プロデュースします！

カクセイの出会い系、マッチング山口です。

いや、これは変な意味ではありませんよ。というのもですね、今週は外回りをするたびに懇意にしてくださっている同業他社の営業さんに毎日偶然出会っていたのです。訪問していた業者さんでバッタリ、某ターミナル駅のホームでバッタリ、歩いていたらバッタリ、などなど自分でもビックリするほどの人数と出会い方！でも会う人みんなオッさんですからね・・・。そこが不動産屋たる自分の悲しいところです。

そういえば私がきっかけで結婚したカップルもいますよ（マジっす）。まさに出会いのヒットプロデューサー山口！（←ただのおせっかい）

さて今回は久しぶりな土地のお話。

今回は弊社のスタッフがレインズで見つけた、かなりお買い得な土地。JRの某駅からひと山超えますが、それでも歩いて８分。場所は実に良いところです。そして下の写真を見てください。

なんて綺麗な敷地延長部分なんでしょう！！間口は余裕で２m以上あります。そして奥の本地（こちらは写真を載せられませんので悪しからず）はキレイな整形地です。立派なプランも入ります。収支も余裕で合ってきましたので早速買付申込をば！

ところがなんと、既に３社から満額の買付が、とのこと。ん？？おかしな話です。前日と前々日は売主側業社は定休日なので詳しい所在地も分からないはず。なのに、買付が入ってる？これはおかしい。何かウラがあるのでは、と売主側業社にノーアポイントで乗り込みました。

どうやら買付が入っているのは本当なようです。先方は買付は入ってはいるが多分ダメですよ、適当に買付を入れてる感じですから、とのこと。やはり、です。タチの悪い業者もいるものです。レインズで見つけた物件にとりあえずの買付申込書を送ってしまう。そしてその後にプランが入らないだの、道路付けが悪いだの、と理由をつけて買付金額を下げたり条件を厳しくしたり、中には速攻で買付を撤回する業者もあります。

いくら同業者同士とは言え、結局は人間対人間の話になるわけです。誠実さのかけらもない、いい加減なことばかりしているとお付き合いしてくださる同業他社さんも離れていきますし、不動産業界は横のつながりが激しい業界ですから、そんな事をすればすぐに悪い噂が立ってしまいます。

幸い今回の土地については、再建築が不可能だということが分かりました。ノーアポイントでお伺いしたにも関わらず、誠実に対応くださった売主側業者さんには本当に感謝ですし、こちらもこれだけ真剣に検討しているんだよ、だからこれからもよろしくね、というシグナルは送れたと思います。

という訳で今回はカクセイと土地との出会いプロデュースは叶いませんでしたが、良い土地との出会いを求めて、猛暑で汗臭くなりながらも歩き回りたいと思います！

お客様と良い物件の出会いもカクセイではプロデュースさせて頂いております。無料で行っているカクセイ不動産投資相談会を通じて、皆様に素敵な物件との出会いがあるよう、カクセイのスタッフがお応えします。詳しくは弊社ホームページ、または楽待をご覧ください！

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2016年7月6日水曜日

「物件仕入と不動産業者交流会」

先日、銀座の夜の不動産業者交流会に行ってきたカクセイ平山です。

不動産は情報勝負ですから、良い情報をゲットするには人脈づくりも重要わけです。

私はカクセイの日々夜戦担当として、（日比谷線ではないですよ、なべちゃんのパクリですが。）情報を取りに積極的に動いております。。

そのかいあって、業者交流会で知り合った、ほぼブローカーみたいな動きをしている業者さんから、

ＪＲ中央線「中野」駅徒歩12分くらいのところにある土地情報をもらうことができましたぁ！！

そして、早速その業者さんと現地を見に行き、

その後は中野駅北口、サンモール商店街にあるの喫茶店で作戦会議です。

お互い、あーじゃない、こーじゃないと言いながら電卓をたたいて、

ハイ、この数字で買いたいのでお願いしますと業者さんに伝えると、

その場ですぐに先方に電話して、このくらいで買いたい業者がいるんだけど検討してもらえる？？

と、とても軽い感じで売主側に希望価格を伝えてくれました？！

まあ良いんだか悪いんだか、

その売主側とどのくらい深い関係で、どのくらい固いルートなのかはわかりませんが、、

（　↑　作戦会議したこちら喫茶店、バブルの時は建設会社の談合がよくおこなわれていたようです　↑　）

いやぁー、それにしても久しぶりに中野に行きましたが、良いところですね！

いい感じにごちゃごちゃしてるし、活気はあるし。

中学生の頃、友達みんなでサブカルの聖地、中野ブロードウェイによく行っていたことも思い出しました。

駅周辺は、これからもまだまだ再開発が続き、中野サンプラザも解体され、新たな複合施設として生まれ変わるようですし、

ますます欲しくなった今回の土地、、話がまとまることを七夕に願うばかりです。。

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2016年7月5日火曜日

不動産を高く買うと失敗する！？

先日、体重が一晩で1.5キロ増えたカクセイの渡辺です。
徐々に減っていると思っていた矢先でしたので、ショックで翌日1キロ痩せてました。

人間素直に喜怒哀楽を出すのが一番なんでしょうか！？

今回は、悲しいショックでしたが、怒ったり泣いたり笑ったりしている方が、体には良いのかも！？

なんつって！

もうすぐ七夕です！

さて、先日、とある打合せの席で、「不動産投資で失敗する」理由はなんですか！？と質問を頂きました。

失敗とは、何かという定義にもよると思いますが、「計画よりも想定外の事になる」とか「破産した」とか「今では後悔している」とか、そういう感じの事がいえると思います。

不動産でのお困り事相談をたくさん受けた身として、代表的なものは、

・市場価格より高く買っている

そもそも相場の価格というものがありますが、これもいろいろな相場があります。

ここでいう市場価格は、ごく一般的に購入する人が多い相場といいますが、不動産会社でいえば業者間流通サイトのレインズや、ポータルサイトに開示しておけば、３ヶ月未満で直接反響があったり、仲介業者さんが客付といって自社のお客さんの申込をとってきてくれるなどで、成約する価格といえば良いでしょうか。手間を掛けずに売れるイメージです。

それが、もっと高い相場というものもあります。

これを、市場価格、一般の相場と勘違いしてしまうと、高買いする事になるのですが、果たしてその価格とは！？

来週につづきます！

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地価の上昇も不動産価格は頭打ち

前回の自分のブログでラッパーを目指していると書いたら、ふざけるのもいい加減にしろっ！！と社内全員から怒られて落ち込んでいる、山口です。

という訳でＤＪを目指すことにしたのでＤＪ山口に改名しておきます。ＤＪと言っても渋谷のスクランブル交差点でパトカーの上に乗って「気を付けてください！」的なＤＪではなく、お皿を回す（←古っ！）方ですよ。あと、相方のＭＣを募集中です。

≪ ↑　某物件にあったピンクの電話！実にノスタルジックです・・・≫

今週は不動産に関連するニュースが多かったような気がします。

グッドニュースでは路線価が地方の一部も含めて上昇、下げ幅のある地点も縮小をしているそうです。インバウンド効果もあると解説されておりました。となると上昇は一時的なものなのでしょうか？？今後の路線価に注目ですね。

ちなみに路線価とは国税庁が発表するもので、相続税や贈与税算出の基準となるものです。主要道路に面した1㎡あたりの評価額ですね。相変わらずトップは銀座です。すごいですね。3200万／㎡って、どんだけー、って感じです。

微妙なニュースでは中古マンション価格が頭打ちになってきた、との事。

今までは売主が強気姿勢だったのが頭打ち感が出始めているようです。高いと売れなくなってきた、という事。価格は調整局面に入るのでしょうね。中古マンションを検討している方にはチャンス到来でしょうか。逆に弊社のようにマンション買取業者は出口（再販売）を見極めてからの仕入ですから、安く買えればそれに越したことはないですが、我々目線から見るとまだまだ高いです。何とも微妙です・・・。

そしてバッドニュースは不動産会社のブラックぶりが暴露されてしまった事ですね。賃金未払い、パワハラを受けたと従業員が提訴したらしいです。カクセイのようなベンチャー不動産会社な様ですからこのような会社があると、同じように見られてしまうんじゃないか、と危機を感じております。

確かにカクセイもベンチャー特有の勢いがあるのは事実ですが、腹筋100回やれ！とか自費でセミナー受けろ！とかのようなことはありませんし、業界の中でも相当健全な不動産会社だと業界渡り鳥の山口は思います。

そもそもカクセイがブラックなら自分はこんなにアホなイントロのブログ（←また怒られる・・・）を書いてないですよ？健全な証拠です！！

しかしこのようなブラック不動産会社がまかり通って、しかも暴露されてしまうから、また「だから不動産業界の地位が向上しないんです」と知識人の方が狼狽してしまいますね。確かにその点は同意します。

不動産に関して相談するのも買うのも売るのも管理を頼むのも、健全なベンチャー不動産会社、カクセイなら安心です！！そんなカクセイでは引き続き不動産投資相談会、実施中です。健全・健康（ん？）・優秀な担当者たちが皆さまの声に真摯にお応えします！

安心してご応募ください！！お待ちしております！！！

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2016年7月4日月曜日

賃料査定をする為に業者訪問へ

株式会社カクセイの武中です。

早いもので、2016年も上半期が終わり、7月に入ってまいりました。

年をとるのが早いわけですね、、、。

さて先日の私のブログ投稿に続き、

弊社企画のアパート第二弾の建物企画も確定してきており、

間取図も完成間近となったタイミングで、賃料相場の確認のため、物件所在地周辺の賃貸業者さんにヒアリングして参りました。

※京浜東北線、某駅の駅前です。買い物施設も揃っており、雰囲気も良しです※

賃料相場は今やホームズやスーモなどのポータルサイトでも確認はできますが、

やはり、地元の賃貸仲介業者さんの生の声を聞いて回るのは非常に大事となります。

なぜなら、ネットで成約事例や募集事例を見るのも大切ですが、周辺の賃貸相場を知り尽くしているので、良きアドバイスをして頂けることが多々あります。

訪問する際は、忙しく接客の多い土曜日、日曜日に訪問してしまうと邪険にされ、適当に済まされてしまうため、訪問する曜日や時間帯も大事なところです。

なるべく訪問した店舗の中で経験の多い方を見抜いて、聞いて回るのもポイントとなります。

また何社か回ることで色々と意見を聞け、裏付けをとっていけますので私は複数社回ることにしています。

業者さん周りをする際は私も一通り、賃料相場を確認の上、判断基準を作り訪問していきます。

そうすることで、訪問した業者さんの意見を鵜呑みにはせず、良い所だけを吸い上げれますので。

今回も何社か回り、色々と意見を聞きながら、最後に訪問した業者さんでは、間取図の変更までアドバイスを頂きました。

実際に手書きで間取図を描いて頂くほど、熱心に話を聞いて頂き感謝です。

飛び込み訪問をしてきた私に対して、一時間も熱弁して頂きました。

信頼の置ける方と巡り会えるのも、頼れる業者仲間が増えていくので、訪問の楽しみでもあります。

間取図の変更で良さそうなアイデアを取りまとめ、早速、弊社のリーシングスタッフとも打ち合わせをして、間取図の変更を工務店に依頼していきます。

間取図を何度か変更してようやく完成となり、

変更した間取り図に対する、査定賃料を出し直し、クライアントの方へ再提案と地道な取り組みをしている毎日です。

また、本ブログにて続報致します。

それでは。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

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2016年6月29日水曜日

「不動産業の案ずるより産むが易し？！」

先日、仕入の決済で新橋に行ってきたカクセイ良きパパ代表平山です！

新橋駅前ビルの商店街エリアはレトロな雰囲気で美味しそうな飲食店がいっぱいです！

この新橋駅前ビルもＳＬ広場側のニュー新橋ビルも建替えられるとなると、

少し寂しい気はしますが、このエリアの発展につながれば良いですね。

さて、最近は英国のＥＵ離脱により、東京の不動産はどうなるんだ？

不動案市場にもどんな影響があるのか？なんて話があちらこちらで話されていますね。

皆、不動産マーケットの局面が変わりそうな予感がしているのでしょう。。

2度の世界大戦を教訓に生まれたはずの欧州統合の流れも、

世界的に見れば、グローバルだとか、多様性を認めようとか言っても、

結局は、みんな自国がかわいいんですよねー。

わからないでもないですけど。。

だって私もカクセイや社員、顧客、取引先がかわいいですもん！！

弊社は、不動産市況を案ずるより産むがやすしの精神で、（弊社の新人ヤスシじゃないですよ、、）

目の前に来る案件をスピーディーに判断して、（スヌーピーにじゃないですよ、、）

より多くの案件にチャレンジして、経験値を累積させていきたいと思っています！

会社も増員・増床し、かわいく造作してスピーディーにどんどん成長しています！！

（最近、息子2人と一生懸命育ててるカブトムシのオス「次郎吉（じろきち）」とメスの「小袖（こそで）とゆうゆ」）

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2016年6月28日火曜日

不動産トラブル相談会とめざましテレビ

最近は、iphoneのアラームを止め、フジテレビのめざましテレビで目を覚ましている、カクセイの独身代表、渡辺です。

テレビの方が目覚めが良いですね。もっと早く試しておけばと思いました。

普段あまりテレビは見ないのですが、めざましテレビの良いところは、テーマソングですね。
今は、西野カナさんの新曲、Have a nice day です。

♪ 愛とか恋とかlalalalala 気になる彼には彼女がいたどんまい(おーらい) どんまい(おーらい) これも運命 ♪

♪ Ｉ say がんばれわたしがんばれ今日もいってきますいってらしゃい ♪

いやぁ！励まされますね！！身に覚えがあります！

「どんまい！がんばれ！自分！」が口癖の私にピッタリの曲です！

私も、不動産を通じて、皆さんの人生を励まして行きたいなと心改める、出来事でした！！

>最近は開店祝いで頂いた蘭の再栽培が趣味です<

さて、近頃は、不動産なんでも相談会というものを毎週行っておりまして、ありがたいことに、申し込み頂く方も日に日に増えていらっしゃいます。

全体的に多い相談の傾向は、不動産賃貸事業を始めたが、今後どうすれば良いかという困り事です。
困り事も色々あって、

①大家専業で複数法人で不動産を取得しているが、お子様方に事業承継するにあたっての計画

②購入を進めてきたが、債務超過気味で、新規融資が受けれない

③新築で購入した物件が満室にならない。

などなど、①の相談の方は、将来的なことですから、様々な意見を求めていらっしゃいました。

②③の方は、どちらかというと、購入する事が先行して、事後の問題の対処が後回しになり、機会や売上の損失が出ている状態です。

損失が出ている以上は、早く解決をしたいと焦りが出るのが心情ですが、うまい方法というのもなかなかありません。

私も、カクセイという会社を通じて不動産事業の一端を担っているわけですが、現状は手堅くやっている状態です。

ベンチャーだから勢いが大事だという考えもあるのですが、業界的には、「勢い」にまかせたイケイケベンチャー業者さんが、多くいらっしゃるので、そこの土俵に乗るのも、リスクが高すぎると思うのです。何度かでも、そこで勝てればウン億という売上はある市場ではあるのですが、社員も会社も長続きしないでしょう。

というわけで、相談会での出会いを通じて、不動産に係わる市場のニーズを受け止めて、新たなサービス、会社のブランドを創造していく日々です。

そういう風に、柔軟な考えができるのも事業の良いところですが、不動産賃貸の住居系になると、場所貸しの要素が強くなりますので、課題に対して善処しにくく、競合も多く、価格競争や資本競争に巻き込まれ、いざという時も改善がしにくいというのが実際の所だと思います。

そう考えると、流れに任せて何億という購入をすすめてから考えるのではなく、手堅く、自分の身の丈にあった賃貸業の規模や在り方を事前に計画を建てて進めて行く事が、重要なのだと改めて感じます。

失敗するにしても、どんまいと納めて、がんばれとチャレンジできる余力は残しておきたいですね！！

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2016年6月27日月曜日

工務店の開拓とモデルルーム訪問

最近はジムに行っては10km前後走っており、体内年齢が若くなってきている気がする武中です。

運動を習慣にしているので、気のせいか頭が常に冴えていて仕事にも良い影響を出ている気がします。

さてさて、先日は弊社企画の建築の第二弾として、

埼玉はJR京浜東北線の某駅の案件に取り組ませて頂いております。

※訪問してきました住宅展示場です※

建物プランを工務店に依頼する際は少しでも安価で良い物をという思いから、

既存で取引している工務店に一点集中ではなく、他の工務店でも建築プランを依頼をしております。

金額が低く、施工をきちんとやってくれるのであれば、それに良いに越したことはありません。

工務店の開拓はかなり手間がかかりますが、クライアントの方の為に上で少しでも良い物を提供したいという一心で頑張っています。

また、工務店によっては業務エリアも決まっており、場所によっては案件を持ち込んでもお断りされることもこともあったりと、、、。

建築プランを練り上げて良い間取りを入れ、工務店の施工や建物に使用する建築資材もきちんとしていれば、より安価にご購入頂くのはクライアントの方の利益でもあり、管理運用していく弊社にもメリットがでてきます。

良い建築企画をすれば、あまり手間がかからず賃貸付けもできますし、少しでも安価にご購入頂ければ、賃料も固めに見れてこちらの業務にも余裕がでてきますし正にいいことづくめです。

というわけで、今回はどこの工務店に頼むかもほぼ確定し、間取りの修正を何度か依頼をしてようやく、プランが出来上がりそうです。

次は完成した間取りに基づき賃料査定をしていきます。

つづく

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2016年6月25日土曜日

英国と不動産の出口試算にて

何だか色んな選挙だの離脱だのと騒がしいです・・・。

♪彼女は解約でau離脱ぅ　UKはEUから離脱ぅ　アイツは洗脳で解脱ぅ　そしてオレは上がらないウダツぅ♪

最近ラッパーを目指しているMC山口です。相方のDJを募集中です。

離脱してどうするんでしょう・・・先の事、考えてるんでしょうかね？あれですね。多分、不動産王とトランプゲームでもするんでしょうね！！

≪ ↑ 先日、マンション内見をした際にあった超懐かしの黒電話！≫

そうそう。先の事を考えると言えば、私どもが仕入収支を計算する際には出口、いわゆる再販売を考慮する訳でございます。

土地の場合はまずはその土地がアパート用地なのか戸建て用地なのか。

この線引きはパッと見からして分かりやすい土地以外の場合は実は意外に難しいのです。当初はアパート用地に、と思っていた土地が実は戸建て用地として出口戦略を立てた方が売りやすいのではないか、またその逆も然りです。

これは物件の立地や地域特性により販売方法を変えることによって仕入れ価格もより売主様のご希望に近い価格をご提示できるケースがあるのです。

再販売時の価格は入念に周辺地域の物件の動き、相場を調査して設定します。

不動産は例えば坪単価200万円の相場な地域であっても、立地や形状、地域特性などによっては大きく値上がったり値下がったりします。

また状態によって仕上げ方法も微妙に異なってくるのです。その見極めは実務を通じて現場で動き回っている私どもの仕事であり、結果、購入されるお客様が満足してくださる商品＝物件に仕上げることができるのかどうか。これは日々各業者様が悩みながら商品開発に臨んでいる訳であります。不動産は同じものが二つとしてありませんからおもしろいんですね。

私どもカクセイはまだまだ若い会社ではございますが、お客様がご満足してくださる商品＝物件を提供できるよう、今後も開発に力を入れてまいります。

また、不動産投資の個別相談会も実施（詳細は弊社ホームページまたは楽待をご覧ください）しております。弊社自慢のスタッフがお客様のお困りごとにお応えしますので、どうぞお気軽にお問合せくださいませ。

不動産を通じて社会へ還元し新しいタイプの不動産王を目指す、カクセイです！！！

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