ポケモンＧＯで不動産を仕入れる方法

いよいよ日本でも配信されましたね！

我らがニンテンドーの共同開発スマホゲーム「ポケモンGO」。

早くも街中、駅ホームなどでスマホの画面に釘付けな人たちを多く見掛け「危ないでしょ！歩きスマホはやめなさい！！」と注意しまくりたい、説教モンスター山口です。

今や超話題ではありますが正直、自分は全く興味がございません。むしろ歩きポケモンしてるのか？やめろ！コンニャロー！！と本気で怒りたくるし説教したくなります。

しかし悪いことばかりではないのですよ。ポケモンGOで街を徘徊する人が増えるとなると、自分のような街を徘徊する不動産屋はいよいよ怪しまれずに済んできますね。

まず物件の現地下見している際にスマホカメラを使う場合がありますが、ポケモンGOのおかげでカシャカシャと撮影していてももう怪しまれません。

ご近所の方から万が一何か言われたら「え？ここポケストップなんですよ！知らなかったんですか？」で済みそうですし、

業者さん廻りをしていても「お？この業者さんにポケモンが！」と訪問してポケモン繋がりで物件を紹介してもらった、なんてことにもなり得るわけです（←ないない・・・）。

ところで先日、懇意の仲介業者様から自分を優先して渋谷区内の土地を紹介してくださったため、価格は少し高めですが現地下見に行ってきた時のことです。

某駅から歩いて約７分程度の場所で立地はとても良いです。整形地ですしプランは何の問題もなく入ります。前面道路は私道なのですが、通行掘削承諾書関係も既に取得済みとの事・・・。

おひとかたを除いては。ま、それはこちらが取得すれば問題ないかな・・・。

でも何だか嫌な予感がします。ともかく自分は配信前のポケモンGOを先行してプレイするかの如く、スマホをかざして写真を撮り始めたところ、品の良い奥様（ポケモン？）が現れました。

嫌な予感は当たります。そう、注意されてしまった（バトルが始まった！）のです。ですが、その奥様の御宅を撮影していたわけではございませんし、奥様の御宅に踏み入れたわけでもなく、あくまでも購入対象地を撮影していたのです。

＜↑ 手前が検討対象地。奥では建物の建築が始まっています＞

「私は建築反対なのよ！」（攻撃された！）

上の写真でもお分かりかと思いますが、対象地の隣地でも建物建築が始まっていたのです。しかも木造アパート10戸。そしてどうやら私道の通行掘削承諾をしていないのが、そのポケモン、いや奥様の様子。

自分はその建築中アパートに関係する不動産業者ではないこと、隣地の更地を購入検討していた（既に過去形・・）業者であること、などなど説明し、穏便にその場を立ち去りました。もちろん名刺なんぞ渡しません。とばっちりを受けた感（バトルによる敗北感？）が満載です。モンスター山口がポケット山口に小さく変身してしまった瞬間でしたね。

ここでもしカクセイが購入して新築アパート、となった場合、奥様はより声高に反対を叫ばれるのは目に見えてきましたし、承諾書の取得はもはや100％無理であろうとも判断できましたし、そもそも隣地に新築アパートとなると完全に競合してしまいますので、このタイミングで仕入れに踏み切るのは危険と判断しました。

現地を見ないと仕入れ判断できないのが不動産です。不動産には人間同様、個々に特徴や事情がありますから、いかに現地下見が大事なのか。私たち不動産業者はもちろん、個人個人のお客様も購入を決める前の現地見学はじっくりと時間をかけて見てくださいね。

それよりもどなたか、ポケモンGOならぬ「フドーサンGO」を開発してくれませんか？土地を売りたい地主さんを見つけるアプリです。バトル（=交渉）に勝てば、購入権利を取得できるという夢のようなアプリ。

狭いせまーい、この不動産業界で大ヒットすること間違いないのですが・・・。開発者、求む！！！

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「売れない不動産もあります。。」

カクセイが得意な覚醒案件が続々と舞い込んできて、現地調査に奔走しているカクセイ代表平山です。

さて、今週も都心好立地の世田谷と赤坂の案件を幼なじみで相棒のてっちゃんこと巻田くんと見て回り、

あーでもない、こーでもない言いながら、いい感じの不動産価値創造計画を固めてきました。

一方、知り合いに頼まれたある地方の別荘用地は、

調査しましたが、なかなかどうして売却したくても売れそうにありません。。

その別荘地を良く知るその道のプロと打合せもしましたが、なかなか難儀する別荘地のようで、悩ましい感じです。

知り合いの売主に話を聞いたところ、

お亡くなりになったご主人さんがバブル期に原野商法にひっかかって購入してしまい、

購入してすぐバブルがはじけ、手をつけられずのまま、ずーっと放置されているそうです。

現地の状況は凄まじく、実際の土地の形状や境界票などがあるかどうか、

どっからどこまでが自分の土地か、確認することができないほど草木などが生い茂っています。

残された遺族としては数百万円でもいいから売却したい、あるだけでなんだかめんどくさいし、

しかし、このままでは販売活動すらできない。。

せめて販売活動ができるように最低限のことくらいしたらどうだろうかと思いますが、

売れるかどうかわからないものに先にお金を使うというのも残された人にとっては厳しいはなしですよね。

聞くところによると、最近、

大阪や神奈川の不動産会社だと名乗る連中が、

この別荘地の所有者達に高く買うからとうまいこと言いながら接触してきて、

詐欺をするということも起きてるそうです。このうちの数社は詐欺で摘発されているようです。

不動産って、場所と物と価格を間違えなければ、素晴らしいものだと思うのですが、、

一歩間違えると大変の事にもなってしまいますね。

人生もいろいろですが、不動産もいろいろですね。

だからこそ、不動産の水先案内人は、カクセイをご指名ください！！

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悪い地面師の逮捕と都知事選に思ふ

東京は選挙が続きますね。結局、有名人になっちゃう雰囲気ですね。同じことを繰り返すのー？と隣県民はふと思います。

ん？おかしいな・・・。そういえば自分も立候補したはずなのに名前を一向を出してもらえない私、「地面師」山口なのですが、おかしなー。

・・・そりゃ「地面師」なんてサブネームを付けたら選挙なんて出られませんよね・・・。

その「地面師」。先月にそのグループが逮捕されたニュースが報じられました。地面師とは、その不動産の所有者本人としてあらゆる手を使ってなりすまし詐欺を働く輩です。しかも今回は９億円ものお金を搾取した平成２２年に起こった事件についての逮捕ですから、当局がいかに証拠を固めるのが難しいかをもさらけ出したのではないでしょうか？

現在の不動産取引においては権利証から登記識別情報という紙っぺら一枚のものに置き換えられており、番号で管理されていますから偽造など到底ムリだと思いますし、まさか本人確認情報である実印、印鑑証明書、運転免許証などの偽造もムリだろー、と思いますけれども、それらも結果的に全てニセモノ。識別情報は番号さえ分かってしまえば大丈夫、って言ったらおかしいですが本人確認情報と併せてしまえば見破れなさそうです。地面師側＝ニセ売主には司法書士やら弁護士やらも付いているようで、買主側である我々のような不動産業者（今回の事件の被害者は港区の不動産会社！！・・・ウチじゃないっすよ）や司法書士もやはり簡単には見抜けないでしょう。

ただ唯一、怪しいと思われる点。取引をやたらと急ぐことだということらしいです。ニセ

売主＝地面師側が個人であれ法人であれ、急なお金が必要だから、とか何とかの理由をつけて契約→決済を今週中に、などという性急な取引は要注意だということ。そして最終的には反社にも繋がるようなので、私ども不動産会社も本当に気をつけなければいけません。

仕入れの際にはいわゆるブローカーさんを経由することもあるわけであります。そのブローカーさんの物件の情報ルートはどうなっているのか？売主様や物元業者さんは？現地建物内見は可能か？境界立会は？etc...

ちょっと変だな、と思ったら色々と探ることは可能だとは思いますが、完璧ではございません。物事、完全なるものはないのです。印鑑証明も運転免許証も本人になりすまされたモノであったら誰も見抜けないでしょうし。

＜↑ 文中の土地とは一切関係ありませんが、先日、某土地を見に行った際の図。

ジャングル状態で伐採・伐根に相当かかりそうなので、その分を更に価格交渉ですね。＞

それでも良質な土地情報を求めて街に繰り出す、別な意味での「地面師」山口はアパート用地・戸建用地の情報をいつでも受け付けております。いつも情報をご提供くださる業者様には本当に感謝しつつも、新規の業者様も大歓迎ですので、どうぞ至って普通なおっさん「山口」宛てまでお気軽にご連絡ください！

土地の買取には、大手を振って立候補します！！

お待ちしております！！！

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新築用地に買付を入れるまでの順とタイミング

あなたの出会い、プロデュースします！

カクセイの出会い系、マッチング山口です。

いや、これは変な意味ではありませんよ。というのもですね、今週は外回りをするたびに懇意にしてくださっている同業他社の営業さんに毎日偶然出会っていたのです。訪問していた業者さんでバッタリ、某ターミナル駅のホームでバッタリ、歩いていたらバッタリ、などなど自分でもビックリするほどの人数と出会い方！でも会う人みんなオッさんですからね・・・。そこが不動産屋たる自分の悲しいところです。

そういえば私がきっかけで結婚したカップルもいますよ（マジっす）。まさに出会いのヒットプロデューサー山口！（←ただのおせっかい）

さて今回は久しぶりな土地のお話。

今回は弊社のスタッフがレインズで見つけた、かなりお買い得な土地。JRの某駅からひと山超えますが、それでも歩いて８分。場所は実に良いところです。そして下の写真を見てください。

なんて綺麗な敷地延長部分なんでしょう！！間口は余裕で２m以上あります。そして奥の本地（こちらは写真を載せられませんので悪しからず）はキレイな整形地です。立派なプランも入ります。収支も余裕で合ってきましたので早速買付申込をば！

ところがなんと、既に３社から満額の買付が、とのこと。ん？？おかしな話です。前日と前々日は売主側業社は定休日なので詳しい所在地も分からないはず。なのに、買付が入ってる？これはおかしい。何かウラがあるのでは、と売主側業社にノーアポイントで乗り込みました。

どうやら買付が入っているのは本当なようです。先方は買付は入ってはいるが多分ダメですよ、適当に買付を入れてる感じですから、とのこと。やはり、です。タチの悪い業者もいるものです。レインズで見つけた物件にとりあえずの買付申込書を送ってしまう。そしてその後にプランが入らないだの、道路付けが悪いだの、と理由をつけて買付金額を下げたり条件を厳しくしたり、中には速攻で買付を撤回する業者もあります。

いくら同業者同士とは言え、結局は人間対人間の話になるわけです。誠実さのかけらもない、いい加減なことばかりしているとお付き合いしてくださる同業他社さんも離れていきますし、不動産業界は横のつながりが激しい業界ですから、そんな事をすればすぐに悪い噂が立ってしまいます。

幸い今回の土地については、再建築が不可能だということが分かりました。ノーアポイントでお伺いしたにも関わらず、誠実に対応くださった売主側業者さんには本当に感謝ですし、こちらもこれだけ真剣に検討しているんだよ、だからこれからもよろしくね、というシグナルは送れたと思います。

という訳で今回はカクセイと土地との出会いプロデュースは叶いませんでしたが、良い土地との出会いを求めて、猛暑で汗臭くなりながらも歩き回りたいと思います！

お客様と良い物件の出会いもカクセイではプロデュースさせて頂いております。無料で行っているカクセイ不動産投資相談会を通じて、皆様に素敵な物件との出会いがあるよう、カクセイのスタッフがお応えします。詳しくは弊社ホームページ、または楽待をご覧ください！

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英国と不動産の出口試算にて

何だか色んな選挙だの離脱だのと騒がしいです・・・。

♪彼女は解約でau離脱ぅ　UKはEUから離脱ぅ　アイツは洗脳で解脱ぅ　そしてオレは上がらないウダツぅ♪

最近ラッパーを目指しているMC山口です。相方のDJを募集中です。

離脱してどうするんでしょう・・・先の事、考えてるんでしょうかね？あれですね。多分、不動産王とトランプゲームでもするんでしょうね！！

≪ ↑ 先日、マンション内見をした際にあった超懐かしの黒電話！≫

そうそう。先の事を考えると言えば、私どもが仕入収支を計算する際には出口、いわゆる再販売を考慮する訳でございます。

土地の場合はまずはその土地がアパート用地なのか戸建て用地なのか。

この線引きはパッと見からして分かりやすい土地以外の場合は実は意外に難しいのです。当初はアパート用地に、と思っていた土地が実は戸建て用地として出口戦略を立てた方が売りやすいのではないか、またその逆も然りです。

これは物件の立地や地域特性により販売方法を変えることによって仕入れ価格もより売主様のご希望に近い価格をご提示できるケースがあるのです。

再販売時の価格は入念に周辺地域の物件の動き、相場を調査して設定します。

不動産は例えば坪単価200万円の相場な地域であっても、立地や形状、地域特性などによっては大きく値上がったり値下がったりします。

また状態によって仕上げ方法も微妙に異なってくるのです。その見極めは実務を通じて現場で動き回っている私どもの仕事であり、結果、購入されるお客様が満足してくださる商品＝物件に仕上げることができるのかどうか。これは日々各業者様が悩みながら商品開発に臨んでいる訳であります。不動産は同じものが二つとしてありませんからおもしろいんですね。

私どもカクセイはまだまだ若い会社ではございますが、お客様がご満足してくださる商品＝物件を提供できるよう、今後も開発に力を入れてまいります。

また、不動産投資の個別相談会も実施（詳細は弊社ホームページまたは楽待をご覧ください）しております。弊社自慢のスタッフがお客様のお困りごとにお応えしますので、どうぞお気軽にお問合せくださいませ。

不動産を通じて社会へ還元し新しいタイプの不動産王を目指す、カクセイです！！！

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振り返ればプリンスと整形地

先週、アメリカのアーティスト、プリンスが亡くなってマイケル・ジャクソンが亡くなった時以来にマジ泣きした、KAKUSEIのプッチンプリン好き、山口です。

故マイケルがエンターテインメントの天才ならプリンスはポップミュージックを創造する天才でした。残念ですね・・・。

KAKUSEIのスタッフはみんな若いからプリンスの事、知らないんだろうな（このネタだけで自分の世代が分かっていただけると思います・・）。

さて久しぶりに土地ネタを。

横浜市と川崎市の境にある某駅近くの土地案件を調査に行きました。

平坦地のしかも、ど整形地！

≪↑ 見てください、このキレイな土地・・・≫

とても良い案件です。見渡す限り減点ポイント＝価格交渉ポイントが見当たらない・・・。良くも悪くも両面道路なので、いわゆる「陽当たり良好」な土地。普通の不動産屋さん的観点で考えるとアパートにするにはもったいない！と思われてしまう土地。建売用地として検討した方が良いと思われる土地でもあるのです。

しかし、あります。減点ポイント＝価格交渉ポイントが。

両面道路とは言え、片方の道路は未舗装の砂利道なのです。建売として販売するのであればクルマの通行に良い印象は与えないので非常に弱いです。アパートにしてもバイクやチャリ（・・もとい、自転車！）が通行するには砂利道ではリーシングにマイナスの印象。

≪↑ THE 砂利道≫

こういった砂利道は私道です。所有者が持分を持っていても、隣接地の方や近隣の方々も持分を持っておられますので、道路所有の方々から取得する通行・掘削承諾書が一つの条件として挙げられます。この書面があればライフラインの引き込み工事による掘削などをする際にも役所への対応ができますし、通行に関してもヒトやクルマ、バイク、自転車も事前にこの承諾書を持って承諾していただく訳ですから、近隣の方々からお墨付きを頂いたということになります。

もちろん購入されたお客様にもこの承諾書は引き継ぎますし、そのお客様が将来に渡って転売される場合でも承継ができる内容になりますので、私道だから、などということで遠慮される事はないですよ。

もちろん不動産業者として仕入れる場合にはそんな事は言ってられませんから、キチンと商品にして皆さまにご提供できるよう仕上げてからお引渡しをしますのでご安心くださいね。

しかし、今更ながら自分も天才になりたいなぁ・・・。

仕入の天才に・・・。

あ！でも変な物件が好きな自分は変態ですね！

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「不動産のスーパー勘ピュータ！！」

カクセイオリジナルのスーパーコンピューター・人工AIならぬ、

スーパー勘ピュータ・天然知能エエアンバイを搭載した仕入部隊所属、

CM部門マネジャーの幼なじみの平山です。

ぱくりで尚且つ、まくらことばがながくてすみません。。。

気を取り直して、

先日、仕入契約の為に、訪問した売主会社さんの応接室からの皇居ビューです。

マイナスイオンがたくさんでてますよね～、こころあらわれます！！

皇居を眺めながら、契約できるとは思いませんでした。

私、個人的に東京で一番好きな場所ですね～、この皇居外苑！！

こんな眺め良いビルの頂きで良い物件をいただきっ！

なんつってる場合ではないですね。。

早々に契約を済ませて、急いで次の仕入契約に向かいました。

お次は、JR線の最寄り駅徒歩4分の古屋付き土地です！

駅前のメインストリートからすぐで、とても好立地！

プランニングしている建物の出来上がりが今からとても楽しみです！！

これらの詳細はまたあらためてお話することとして、

前回、渡辺のブログでありましたが、

良い物件を仕入れるには自社で一癖ある物件をこなすことですね。

それにより実績がつくられ、

その積み重ねが案件情報の集まる好循環を生み出しています！

弊社が創業間もないにもかかわらず、

取引先金融機関と情報を提供してくれる方との密なコミュニケーションをとり、

ビジネスモデルや仕事の取り組み姿勢を理解していただいたからです。

本当に、取引先様やお客様のおかげであります。感謝です。

この調子で、これからも弊社のお客様の為に仕入に奔走していきたいと思いまーす！！

それではまた。

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東京都内の擁壁(ようへき)とハウスダストにて

スギ花粉全盛期である。

ヤツは目のかゆみ・くしゃみ・鼻水・鼻づまりのアレルギー症状を発症させる悪魔である。幼少時からのアレルギー持ちの私は対策を施してからシーズンインしないと、とんでもないことになるのである！

あ、申し遅れました、仕入担当の山口でございます。

ツラいっす・・・。あれぇ？おかしいな・・・点鼻薬も目薬も、酷いときには飲み薬も飲んでいるのになぜにこんなにツラいのか？？

あ！原因はアレに伴う（詳しくは渡辺ブログで！）アレですね。ハウスダスト。なんてったって私はMr.センシティヴですから。

前置きが長くなりましたが、今週も様々な案件をご提供頂きました。

皆さま、

いつもいつも、

情報のご提供を

ありがとうございます。

今週は中でも都内某所の案件。都内は都内でも良い部類の地域にあると思われる土地ですが、擁壁工事が必要なのです。

擁壁と聞くだけで田舎民な私はワクワクしてしまうのですが（以前にも言いましたね・・・）、都内も結構多いですね。ただ横浜と違って「山」ではないのが都内の特徴でしょうか。

さて今回のこの案件。幸か不幸か道路と本地との高低差はないのですが、隣地の公園との高低差のあるおかげで擁壁をやり直さないと恐らく建築確認は下りません。

≫現地から見下ろすの図≪

更に宅地内にも擁壁があるのです。2段宅地というものですね。都内のしかも23区内にこのような土地があるとは想像もつきませんでした。私が以前に勤務していた横浜の会社ではこの2段宅地が得意でした。隣地境界との擁壁はもちろんなのですが、宅地内にも擁壁を設け、1段目には1階の居室等、2段目には2階のリビング等、と設計。道路との高低差もある場合がほとんどなので地下車庫と更に地下室のような部屋も設け、好評を頂いていたものです（遠目・・・）。

ですので、宅内の擁壁そのものが建物の防護壁にもなるので一石二鳥、と聞こえは良いですが、やはり建築コストだったり設計料など通常とは異なります。

（中身はこんな擁壁。検済は、ない！とみた！）

そしてこの案件は隣地の公園から立ち上がっている擁壁はもちろんの事なのですが、この宅地内の擁壁もやり直さないといけません。

正面の草木が生い茂った奥に擁壁・・・

大幅にコストが掛かります。

しかしこれはこれで色々と企画のしがいがありますね。こういうところに時間を使ってしまうのが自分の一番いけないところです・・・。

結構な高さの擁壁を見上げて、おー迫力あるな、と思いましたが、私も迫力のある人間にならなければ。

そのためにはひたすら食って飲んでを繰り返さないといけないですね！

え？それだとただのデブになる？

いいえ、大丈夫です。

私、Mr.ガリガリ君ですから！

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酒と土地と不動産屋さん

先日は、カクセイの社員全員で、2月生まれの社員の誕生日と、月末に向けての決起会を六本木はミッドタウンの近くの焼肉屋で行いました！ワインを何本空けたか覚えておりませんが、そんな楽しいギロッポンの夜が大好きなカクセイの武中です♫

とはいえ、最近はあまり飲みに行けてないですが、、、。
忙しいので、、、。

あ、
もちろん、なにより仕事が一番大好きです 笑

≫更地を見るとなぜか興奮します。 職業病ですかね 笑≪

さて、不動産の相場の話が本ブログでも上がっていますが、東京の市場といえども、実際は、相場もあってないようなものです。

楽待や健美家などのポータルサイトを見て相場を判断している投資家の方も多いのですが、売り手は、高く売りたいという当然の欲求がありますから、実際に契約が成立している売買価格よりは、高めになっていると思います。

レインズなどの業者間の流通網も、同じような理由で、高値での様子見が多いのが現状です。

なので、弊社のように収益物件を扱う専門業者としては、一般未公開で情報を交換しているのが、現状です。

情報元は、過去に取引させて頂いた不動産業者が多く、それ以外の様々なつてからも情報が集まる今日この頃です。

なお、自社でも買取を積極的に行っていますので、仲介専門の業者さんよりも、より多くの情報が集まるようになっています。

うちの代表の平山は、いつの間にか買っています。それくらい即断即決です。

私も以前に仲介専門の業者に、在籍していましたが、結局、買取をしていない業者に入ってくる情報はたかが知れています。

もちもん未公開情報だから良い訳ではありません。日々情報を頂き、現地調査したり、市場調査するなど、精査をしております！

精査せずにヘタに情報を横流しだけをしていると、クライアントの方からの信頼に響きます、、、。

また、表に出てくる物件でも、優良物件がないわけではありませんが、現在の市況だとものすごい競争が起こるので、それはそれで、慌ただしくなり、トラブルになりやすいですね。

そんな事もあって、物件探しと平行して、日々、同業者の仲間探しを行っています。
最近の地場の取引事例をおしえてもらったり、某銀行の某支店の良い条件で融資してくれるなんて、新鮮な情報が聞けるようになります。

ただ、上っ面な話ができても意味がなく、本音で腹割って話せる仲になるか、意思と情報の共有できるようになるのが一番大事なとこですね！

そういう意味でも、実際に取引をして！かつ、土地をつまみに、飲みニケーションを通じて！業者同士の人間関係の絆を深めていく！

飲み会も仕事の成果に繋がる！

まさに！この仕事は、私の天職だと思っています！！

投資用物件に限らず不動産の相談事はカクセイへお越しください！！

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今年の不動産市況は、花より男子！？

今週のお花はこれっ！錦木蓮（ニシキモクレン）です。

タイトルには特に意味がありません。。

タイトルが思い浮かばなかったのでこんな感じにしてみました。

今年はスイーツ男子を卒業して、

お花のわかるお花男子を目指そうと思っているカクセイの平山です。

さて、弊社の江田ヂカラこと、江田くんと違って、、

私、平山はバレンタインの贈り物をたくさんいただきました！

遅ればせながら、いただいた方々にこの場をかりてお礼申し上げますm(__)m

美味しくいただきました。ありがとうございました！

安心してください！お礼で終わりじゃないですよ！！

ホワイトデーにはちゃんとお返しいたしますm(__)m

仕事の方はと言うと、、

都心好立地のワンルームや品川区の築古土地建物再生計画、

川崎駅近くの空家、ゲストハウス用地などなど仕入れ好調につき、

価格査定と事業計画を考えたりして、忙しくさせていただいております。

売却の方も好調で、弊社リフォーム再販物件は、都心部ということもあり、全てリフォームの完成を待たずに売れてしまいます。

凄い買い圧力です！やっぱり不動産は場所ですねっ！！

場所・立地が良ければ七難隠しますね～。

動かない動産なのに流動性が高いのはとても価値のあることです。

これからもカクセイはいろんな物件や案件、商品にチャレンジして！！

不動産やお客様の潜在能力・価値を引き出すお手伝いをしていこうと思います！！

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土地の買付競争と花粉症

弊社カクセイ代表の平山も花粉症がひどいようですが、私も負けず劣らずかれこれ３０年余りの花粉症患者、Mr.アレルギー山口です。

でも先日の水曜日に娘と一緒にかかりつけの耳鼻科に行ってきたので準備万端、花粉症バッチコーイ！ですね。

さて私のシリーズと化している横浜情報。

今週はとっても、とっても！良い情報をいただきました！
東横線某駅。某有名大学が駅至近にある、あの人気の駅です。

駅から歩くこと約８分。
途中に緩やかな坂はありますが、まったく苦にならずに現地に到着。

平坦地です。前面道路と平坦！
しかも全面道路は６ｍ以上と文句なし！
市営地下鉄の某駅だと徒歩約４分ほどで完全に平坦で行けるという好立地。

素晴らしき平坦地！！

境界線があるかないかしっかりチェックですね！

ブロックの中心に赤い印がみえますね、これが境界印でしょう！

道路間口は約８ｍ。
敷地面積の最低限度規制がある。
区割りできないから建売用地ではない。

アパート用地としては非の打ち所がない物件。

・・・逆に、何だか寂しいような感じがします・・・。

となると、問題は一つ。

そう、金額、です。

物元業者さんからの提示金額はいわゆる一般的な「相場」金額でしたが、間口や敷地規制があることから、弊社で検討できる金額で良いよー、という天使のようなお言葉。

天使とは全く似ても似つかない方ですが、今回は天使に見えてしかたありません。

しかし同時に競合する同業他社さんが多いのも事実です。
そしてこういう物件は一般のお客様もライバルになり得ます。
勝負に勝つには、いかにコストを抑えるか、に勝負がかかってきます。

が！

なんと、物元業者さんが提示された、一般的な「相場」な金額近くで購入するという同業他社さんが現れたとのこと！！

私自身、提供いただいた情報に対して動くスピードでは負けてないつもりであり、弊社の購入目安金額を先方に伝えていたものの、まさか相手に提示されていたほぼそのままの金額で購入する業者さんが現れるとは・・・。

どう考えてもあり得ないのですが、ここは致し方ありません。

もしかしたら、その業者さんが買いたいがために、高めに金額を提示した可能性もあります。だって、建築コストなど、どう考えても合わないでしょうし・・・。

と、負けてしまった言い訳ばかりが思いついてしまいますが、今やアパート建築／販売の業者は競合が非常に多くなりました。いかにスピーディに動くか。スピーディに回答するか。アスリートのごとくスピード勝負の世界ですので、老体にムチ打って、フットワーク良く動くことが私のメインテーマになっています。

しかしそのおかげで、土地の情報はもちろん、1棟マンション・アパート・ビルなどの収益／投資物件情報なども相当な数の物件情報が私の元に入ってきます。

情報を提供してくださる皆さまには大変感謝しております。
この場を借りて改めて御礼をさせていただきます。

おかげさまで、追いつきませんが・・・。

うーん。でも負けたのには納得がいかないなぁ。

次は高い金額を提示してきた競合他社さんにカフン！（ギャフン！）と言わせないといけないですね！

・・・あれ？

オチとしてはこれもまた納得いかないな・・・

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横浜の土地とインフルエンザと危ない話

我が家の息子が発熱したらしく、インフルエンザじゃないだろうか、とビクビクしている小心者のカクセイ仕入担当、Mr.センシティブ山口です。

そんな私ですが、先週から横浜づいています。

以前から、横浜方面での仕事が多かっただけに致し方ないところですが、一度でも横浜の同業者さんたちと話し込むとズルズルと情報が入ってきたりするので、喜ぶべき事ですね。

先週から引き続いて、映画が上映中の「あぶない刑事」ばりに横浜をのさばっている私、今回はＪＲ京浜東北根岸線の某駅に降り立ちました。

私がサングラスをかけると本当にあぶなくなってしまうので、今日は特別にサングラスを外して（？）現地まで歩くことにします。

セレブっぽい住宅街を歩き、

途中でランドマークタワーを望み現地に到着すると・・・

ありました。

出ました。ザ・横浜な物件です。

前面道路はセットバックが必要です。
セットバックとは簡単に言うと、4m未満の道路の場合、現状接している道路の中心線から片側2mずつ、両方の敷地を後退させてくださいね、という事です。

よくよく見ると、道路の中心にピンがありました。そのピンが恐らく中心となります。ここから数十センチの後退が必要ですから、地積も減ってしまいます。

更に擁壁もあります。こちらもセットバック含めて役所での調査が必要です。
建築に問題がないかどうか、役所関係部署で入念に調査をしなければなりません。

たとえプロである私たち不動産業者であっても、最終的にはお客様の手元に商品が渡るわけですから、概要書に記載がされてある事項であっても、現地と役所とで仕入前には入念に調査をするのです。

当たり前の事ですが、それがどんな物件なのか、法令はどうなのか、まるで刑事さんや探偵さんになった気持ちで調査は慎重に漏れがないように。

調査ミスなどやらかそうものなら、まさに！

「さらばあぶない不動産屋」

になってしまいますからね！

アパート用地・マンション

１棟売りアパートマンション

買います！

情報をご紹介ください！！

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底地と借地を同時に買おう作戦！！

こんにちは、カクセイの平山です。

2月に入り、花粉症が発症するのはいつか？いつくるかくるかと、ビクビクしております、、

今年は何だか平気そうな気もしています。。

おかげさまで忙しくさせてもらっていまして、アドレナリンが出まくって、免疫力が強くなっております。

なので社内や家庭で風邪やインフルエンザ流行っても、私だけはうつらないし、風邪ひきません。。。

・・・・・って、バカだからでしょって、思ったでしょっ、、そぉーなんです、不動産バカなんですっ！！

毎日、不動産業界の先輩や後輩、金融機関、各種専門家の方に電話をかけたり、会いに行ったりして。不動産談義に花を咲かせています。

不動産マーケットやファイナンスのこと、実際の案件や運用方法、オペレーションのことなど、話す内容は多岐にわたります。

さて、そんな中、昨日の作戦会議の中で出てきた新たな案件は、底地と借地を同時に買って、土地の価値を『カクセイ』させようというものでした。

業界用語では、底借（そこしゃく）同時売買なんて言いますが、、要は底地と借地を同時に買って所有権の土地になるということです。

弊社がリスクを取り、その土地の抱える問題を解決させて流動性のある土地にして、本来の価値・潜在能力を『カクセイ』させようと思っています。

まだ諸々交渉中なので、詳細はお話できませんが、都心の良い場所です。

この底地と借地を同時に購入するという案件は、過去に3回ほどお手伝いさせてもらった経験がありますが、

底地人、借地人、購入者、金融機関、既存建物など、いろいろと調整することがあり、そこそこ大変です。

経験した中でも一番印象的だった案件は、底地人が国・財務省で、借地人は親より相続を受けたアメリカ在住アメリカ人3姉妹というものです。

購入する方は借地人の知人（日本人）でしたが、言葉や文化の違う借地人に仕組みや法制度などの話を理解してもらうのはとても大変でした。

しかし、購入者の方が根気強く、各所への調整や交渉をおこなった結果、話がうまく纏まり、財務省も相続人も購入者の方も大変満足していました。

弊社の取り組んでいる今回の案件も底地・借地同時売買というだけに、、シャクッ（借地）とはいかず、そこ（ち）そこ（ち）大変だと思われます。

なんちってー！？、ぜんぜんオチてない、、こんなオチつかないこともあります。。

あたたかく見守ってやってください！それではまた。

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横浜の土地情報は寒風に乗って

先日、寒すぎて、とある業者さんに訪問をしたら、かじかんだ手が言う事を聞かず、名刺入れは落とすわ、傘は落とすわ、舌は回らなくなるわで、そのままパトラッシュを抱きしめながら天に召されるんじゃないかと思った、カクセイ仕入担当、山口でございます。

そんな状態で意識が遠のきそうな私に、心優しい業者さんが、そっと、温もりと言う名の物件情報を下さいます。ついでにお茶も下さいとは言えません、、、。

さて、先日も寒風吹きさらす中、鼻水を垂らしながら横浜まで土地の現地調査に赴きました。

横浜と言えば、高低差。
横浜と言えば、擁壁。

横浜で不動産業をしていた身でしたので、素晴らしい擁壁を見るだけで良くも悪くもドキドキします。

今回、懇意にして頂いている業者様から、授かった土地情報も、

ザ・擁壁。

より詳細な調査をしなければなりませんが、嫌なケースだと擁壁下部からの安息角をつけての建築となるため、通常想定しうるアパートプランは入らなくなってしまいます。

ですが、そこはカクセイの企画力だと思いますので、設計士さんとも相談をしてどのようなプランがベストなのか、要検討です。人気沿線の最寄り駅まで徒歩5分と好立地ですので、コイツはモノにしたいですね！

そしてもう1件も横浜市内。

こちらは最寄駅から歩いて約8分。対象地に至るまでには階段です。

こんな立地も横浜ならでは。場所によってはみなとみらい地区や海も一望だったりするので、横浜の海側高台も良いものです。

また、こちらの土地は急傾斜地崩壊危険区域に入っています。

言葉だけを見ると何やら不穏な感じがしますが、要は区域内で盛土やら切土やらの宅地造成工事をする場合には県の許可がいるんだぞ、と簡単に言うとそんな感じでしょうか。横浜で、特に平坦地ではない場所の物件を購入検討される際には、要チェックしてくださいね・・・

・・・はっ！そうだっ！！

自分は家庭崩壊危険区域に指定されないように気を付けなければ！！！

みなさん、お酒はほどほどに・・・。

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オーストラリアオープンとワケあり土地情報

ただいま絶賛開催中、錦織圭選手が参戦しているテニスのグランドスラム大会の一つ、オーストラリアオープンに興奮中のカクセイ仕入担当、山口です。

錦織選手のように笑うとBABYFACE！なんてとんでもない、常にイカツイFACEな私ですがこう見えてもテニスプレイヤーで、毎月爽やかな汗を流しているんですよー。

不動産の仕入れも、テニスと共通しているのは、どちらもグリップが大事、、、。
なんて、、、。

今日は神奈川県内某所にある中古物件の下見に行ってまいりました。最寄り駅から現地まではアップダウンがあり、私にピッタリな爽やかな汗をかくかなーと思いきや、天気予報は雪でしたから、寒すぎて汗の一つもかきませんでしたが・・・。

最寄駅から歩いて約5分で現地到着。ありました。

こちらは道路間口が足りず、再建築不可の物件です。

しかしなぜか建築確認は2mの間口で申請、確認が下りています。。。

どこが2mやねん！しかも1.5mで隣地とのブロック芯積みが境界杭・・・。

昔の物件なので、当時はそんなことも許されてしまうのでしょうか？正義感に溢れる私としては、そんな某市を許せない！と言いたいところですが、当時はこのようないい加減な役所仕事が普通にあったのでしょうね。実際のところ、なぜこんな物件に建築確認が下りているの？という物件が多いです。

そしてこういう案件、最近は実に多くなりました。日本の不動産伝統芸でもあったスクラップアンドビルドの時代が終わりつつある昨今、中古市場はイヤでも注目を集めていますし、相続などで子世代が引き受けるのをためらい、売却に走るケースが多いように見受けられます。

「〇〇社さんとかだと断られちゃうのが目に見えてるからさ、グッチさん（←私の事です…）何とかならない？っていうか何とかしてよ！」と私を頼って（？）くださる情報提供者さんのためにも、そういった案件をいかに料理するか、私もひたすら考えます。

一人の担当者として、そして会社としての企画力、戦略が試されます。そしてその企画の実現の可能性が生まれれば、あとはしっかりとした準備と対処ができれば市場に受け入れられるはずです。

私も錦織選手のように試合に勝てる＝物件を仕入れる事のできるよう、どのような案件の情報でも入ってくるように、そしてどのような案件でも企画力を発揮できるように常日頃から準備を怠らずにしたい、と改めて思います。

さてこの物件。考えなきゃ…ウーン…。

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不動産屋の春になったら会いましょう作戦！！

先日、会社の下のパン屋さんで子どもが喜びそうな（子どもだましに？）パンをお土産に買って帰ったら、それが、あまりにも珍しいことだったようで、、、

次の日は、なんと東京都全域に大雪を降らせてしまいました。
思わず苦笑いのカクセイ代表の平山です。。

弊社カクセイでは、新春から続々と！新規のビジネスや取り組みが、まさに！花開きはじめています！

今、オフィスの受付にもこんな素晴らしいお花（桜）が活けられています！

カクセイのビジネスや人財に花を添えてくれています。

そんな弊社の新しいビジネスや取り組みのいくつかをご紹介します。

一つ目は、年末に事業計画を立てて進行していた、

中央区日本橋のファミリーマンションをリフォームして販売するという案件です。
こちらはロケーションばっちりでなので、リフォーム完成がとても楽しみです。

二つ目は、日本の最大手コンビニ店の店舗改装の仕事がいよいよ始まりました！！
こちらは3月から本格的に都心部を中心に同時多発的に仕事をいただけそうなのでとても楽しみです。

先日スタートした記念すべき最初の現場は、偶然にもカクセイの地元、港区の新規出店店舗でした。

超一等地で地下鉄の駅出口、目の前です！！

三つ目は、弊社管理物件の空きスペースに新たなテナントを誘致しました。

これも弊社のプロパティレンタル部門のリージング戦略と努力の成果です！！

お客様の物件の収益力が高まり、資産価値がアップしました。

まだまだ仕掛け中の「春になったら会いましょう作戦」がいっぱいありますので、

これからも弊社のバイアンドセル部門とプロパティレンタル部門とコンストラクションマネジメント部門が、コラボしながら、チームカクセイの総合力でお客様の資産形成、資産運用のお手伝いをしていきます！！

また、子どもにお土産を買って帰ろうと思っている平山です。

また雪が降るかも（苦笑）

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