COPY&#65306;カクセイ日報

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

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2016年7月21日木曜日

「売れない不動産もあります。。」

カクセイが得意な覚醒案件が続々と舞い込んできて、現地調査に奔走しているカクセイ代表平山です。

さて、今週も都心好立地の世田谷と赤坂の案件を幼なじみで相棒のてっちゃんこと巻田くんと見て回り、

あーでもない、こーでもない言いながら、いい感じの不動産価値創造計画を固めてきました。

一方、知り合いに頼まれたある地方の別荘用地は、

調査しましたが、なかなかどうして売却したくても売れそうにありません。。

その別荘地を良く知るその道のプロと打合せもしましたが、なかなか難儀する別荘地のようで、悩ましい感じです。

知り合いの売主に話を聞いたところ、

お亡くなりになったご主人さんがバブル期に原野商法にひっかかって購入してしまい、

購入してすぐバブルがはじけ、手をつけられずのまま、ずーっと放置されているそうです。

現地の状況は凄まじく、実際の土地の形状や境界票などがあるかどうか、

どっからどこまでが自分の土地か、確認することができないほど草木などが生い茂っています。

残された遺族としては数百万円でもいいから売却したい、あるだけでなんだかめんどくさいし、

しかし、このままでは販売活動すらできない。。

せめて販売活動ができるように最低限のことくらいしたらどうだろうかと思いますが、

売れるかどうかわからないものに先にお金を使うというのも残された人にとっては厳しいはなしですよね。

聞くところによると、最近、

大阪や神奈川の不動産会社だと名乗る連中が、

この別荘地の所有者達に高く買うからとうまいこと言いながら接触してきて、

詐欺をするということも起きてるそうです。このうちの数社は詐欺で摘発されているようです。

不動産って、場所と物と価格を間違えなければ、素晴らしいものだと思うのですが、、

一歩間違えると大変の事にもなってしまいますね。

人生もいろいろですが、不動産もいろいろですね。

だからこそ、不動産の水先案内人は、カクセイをご指名ください！！

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2016年7月5日火曜日

不動産を高く買うと失敗する！？

先日、体重が一晩で1.5キロ増えたカクセイの渡辺です。
徐々に減っていると思っていた矢先でしたので、ショックで翌日1キロ痩せてました。

人間素直に喜怒哀楽を出すのが一番なんでしょうか！？

今回は、悲しいショックでしたが、怒ったり泣いたり笑ったりしている方が、体には良いのかも！？

なんつって！

もうすぐ七夕です！

さて、先日、とある打合せの席で、「不動産投資で失敗する」理由はなんですか！？と質問を頂きました。

失敗とは、何かという定義にもよると思いますが、「計画よりも想定外の事になる」とか「破産した」とか「今では後悔している」とか、そういう感じの事がいえると思います。

不動産でのお困り事相談をたくさん受けた身として、代表的なものは、

・市場価格より高く買っている

そもそも相場の価格というものがありますが、これもいろいろな相場があります。

ここでいう市場価格は、ごく一般的に購入する人が多い相場といいますが、不動産会社でいえば業者間流通サイトのレインズや、ポータルサイトに開示しておけば、３ヶ月未満で直接反響があったり、仲介業者さんが客付といって自社のお客さんの申込をとってきてくれるなどで、成約する価格といえば良いでしょうか。手間を掛けずに売れるイメージです。

それが、もっと高い相場というものもあります。

これを、市場価格、一般の相場と勘違いしてしまうと、高買いする事になるのですが、果たしてその価格とは！？

来週につづきます！

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2016年6月29日水曜日

「不動産業の案ずるより産むが易し？！」

先日、仕入の決済で新橋に行ってきたカクセイ良きパパ代表平山です！

新橋駅前ビルの商店街エリアはレトロな雰囲気で美味しそうな飲食店がいっぱいです！

この新橋駅前ビルもＳＬ広場側のニュー新橋ビルも建替えられるとなると、

少し寂しい気はしますが、このエリアの発展につながれば良いですね。

さて、最近は英国のＥＵ離脱により、東京の不動産はどうなるんだ？

不動案市場にもどんな影響があるのか？なんて話があちらこちらで話されていますね。

皆、不動産マーケットの局面が変わりそうな予感がしているのでしょう。。

2度の世界大戦を教訓に生まれたはずの欧州統合の流れも、

世界的に見れば、グローバルだとか、多様性を認めようとか言っても、

結局は、みんな自国がかわいいんですよねー。

わからないでもないですけど。。

だって私もカクセイや社員、顧客、取引先がかわいいですもん！！

弊社は、不動産市況を案ずるより産むがやすしの精神で、（弊社の新人ヤスシじゃないですよ、、）

目の前に来る案件をスピーディーに判断して、（スヌーピーにじゃないですよ、、）

より多くの案件にチャレンジして、経験値を累積させていきたいと思っています！

会社も増員・増床し、かわいく造作してスピーディーにどんどん成長しています！！

（最近、息子2人と一生懸命育ててるカブトムシのオス「次郎吉（じろきち）」とメスの「小袖（こそで）とゆうゆ」）

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2016年6月20日月曜日

配車サービス会社Uber(ウーバー)と不動産会社の新サービス

こんにちは。カクセイの安斉です。

趣味のランニング。最初はただ走るだけで楽しかったのですが、最近は他人に追い抜かれる事が悔しくなってきました。

外見は草食系にみられますが、意外と肉食系、負けず嫌いなのです。

さて。

配車サービス会社であるUber(ウーバー)が不動産会社のParkmerced（パークマーセド）と提携したようで賃貸業を始めるとの記事がありました。

パークマーセドは入居者に補助金（月100ドル）を渡し、入居者はそのうち30ドルをウーバーで利用できたり、住居から最寄駅・バス停まで格安でウーバーのサービスを利用できるそう。

サンフランシスコ州の共同住宅でサービス展開されており、ここは住宅や店舗、緑園などのアメニティに加え、居住者同士のコミュニティとして発展しているようです。

ただ、家賃は2,500ドル。うん、高い。住めない(ゲンナリ)。

ぱっと見た印象ですが、東京ミッドタウンの敷地の規模を小さくしたバージョンですね。センスがありますよね。

これを日本でやるとどうなるか。

以前、話題になった座間の団地がありました。

スタイリッシュな団地の敷地に農園やカフェ、ドッグラン施設があり、それを住民が利用できるというものです。

＜Googleマップでは、まだ工事中ですね＞

賃料もそれなりに高い印象があります。

ただ、「あったら嬉しい」施設に比例して賃料は高くなるのかといえば、そうではないような気もします。

立地の良くないマンションに「あったら嬉しい」施設を設けても、あまり意味がないかもしれません…。

六本木には、六本木ヒルズ、東京ミッドタウンがあり、あったら嬉しい施設がたくさんあります。

私の地元にはそんな雰囲気のかけらもなく、あるといえば暴走族のチームがたくさんあるぐらいでしょうか。

あってもうれしくないですね…。

それでは！

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2016年6月3日金曜日

不動産投資家と名古屋の空室保証物件

カクセイの渡辺です！

＞近所のペットショップにて＜

さて、今回も恒例の、カクセイのクライアント様からの寄稿です！

それでは、どうぞ！！

皆さん、不動産投資の成果はいかがですか？

私は東京一極集中の投資をしていましたが、ここのところやはり値段が高くてなって、目線にあう利回りのものがへってきたので、地方の物件も見るように対象範囲を広げているところです。

地方と言っても、大阪や名古屋程度ということなんですが、この度は名古屋の不動産屋さんと仲良くなり、いろいろな話をきいてきました。

名古屋は東海道新幹線の東京ー大阪の中間にあり、大阪の新大阪とは違って、中心の名古屋駅に新幹線の駅も兼ねています。また、2027年にはリニアモーターカーで東京から約40分という短時間で東京と行き来できるようになります。

40分というとその辺の郊外よりは東京に近いということになりますね。

そういったことから名古屋でも他の地域同様、地価の高騰が顕著で、名古屋駅前の土地なんかはここ数年で3倍になったとのこと。

ということで、対象範囲を広げて購入物件を探しているものの、やはりそういうエリアは同様に高くなっているので、そうは簡単にいい物件は見つかりません。

とはいっても東京との大きな違いは、少し離れた場所の物件です。名古屋あたりになると、名古屋駅から30分ほど離れると、8パーセント以上の築浅物件が結構あります。

果たしてそういう物件がいいのかどうか、よく知らない地域だと地域の特性がよくわかりません。なのでそういう物件は判断が非常に難しいです。こんな話がありました。

中部国際空港に近い場所で、新築一棟アパートを8％の家賃保証を2年間付けて、売っている物件があるとのこと。

よく受け取れば、家賃保証している売り手は賃貸付けが十分できるので家賃保証をしているのだろうと思うのですが、どうやらカラクリは仕入れは満室想定で20％以上の安値で購入して、約半分くらいの部屋は入居をなんとか見込めるので、あとは家賃保証を付けて安心させて売ってしまおうという裏側の事情らしいです。

即ち、年間満室になれば200万円ほどの家賃が入ってくる物件なのですが、半室ほどしか埋まらないので収入は100万円ほどです。

そいう物件を1000万円くらいで仕入れて、2500万円で売るということです。

8％の満室保証を2年間しているので、半分の空室分を売り手は補填することになりますが、

その費用は（200万ー100万）× 2年＝ 200万円です。

物件の販売利益は2500万円 − 1000万円＝1500万円です。

即ち、家賃保証の損失を差し引いても1300万円儲けです。

こういうう手法でロクでもない物件を売っているところがあるということなので、自分のよく知らない場所を購入する時は気をつけましょう〜。

でも、知らない地域の不動産を購入することによって、その地域をよく知るというチャンスにも恵まれます。

そうやって経験値が蓄積されていき、不動産投資家としてさらに成功していくきっかけにもなるので、私は知らない場所の購入はこれから広げて行こうとおもっていますが、十分な調査と信頼できる業者は不可欠ですね。

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