不動産業界は女性が活躍できる業界です。

先日は、東京都初の女性知事が誕生しましたね！！男性よりも女性の活躍する時代も近いかもしれません！

カクセイの渡辺です！

>ルンバを飼いました。<

さて、不動産業界も女性が活躍できる業界です！
毎週水曜に放送のドラマ「家を売るオンナ」(日本テレビ)でも、 女優 北川景子さん 演じる、三軒家 万智の活躍が面白いですね！

ある不動産仲介会社の支店に転属してきた、スーパー営業ウーマンが、弛んだ支店の皆を振り回していくわけですが、私も日頃から、それくらいのパワーがないとダメだなーと反省しております！

最近の決めゼリフは、「私が、売りました！！」です。
俳優の工藤阿須加さん演じる若手営業マン庭野が、なかなか落とせない顧客の案内に同行して、三軒家が、どんどん買付をとっていく、その報告を仲村 大さんが演ずる、上長である屋代課長にする際にいう台詞です。

これは、成績の社内分かれを敬遠する為の台詞ですね。

私も、経験があるのですが、以前入社した仲介会社で、投資向けの物件をせっせと仕入れて社内の物件紹介セミナーだとか、メールマガジンで会社の顧客向けに配信する業務が最初に任されました。

物件がよければ、買付は、バンバンとれるのですが、その顧客には、営業担当がついていて、普段提案もロクにせずに、放置しているのですが、私の仕入れた物件で、買付がとれると。

「私の担当顧客です！」と、主張され３％の仲介手数料は、半分の1.5％が私の売上成績になるという悲しいものでした。

でも、さすがに、何ヶ月も放置しているお客様なのに、その人が担当ぶることで、物件を直接提案しなくても、成績があがっていくのは、おかしな話ですね、、、。

その人は、女性の先輩でしたので、今思えばドラマの三軒家万智の売らない版の人とも言えます、、、。

そんな事も、いつまでも見過ごせないので、「私の担当顧客で、私が仕入れた物件で売りました！」と発言する大切さを学んだり、逆手を取って、他の担当から買えずにいるお客様を見つけては、提案の切り口を変えるなどして、提案をし、成績を上げることができました。貴重な職場経験でした。

さて、弊社カクセイにも、3名(事務2名、営業1名)の女性社員が入社することになり、おっさん5名で開業した時は、部活動の様な雰囲気だったのが、約１年で会社らしく成長する事ができました！！

これも、不動産オーナーである顧客の皆様、取引先の皆様のお陰様です。
誠にありがとうございます！！

新しい女性スタッフには、女性が発っするポジティブな要素は、我々男性にはマネできないものがありますので、ぜひそれを活かして、活躍して欲しいです！

男性社員は、それに負けないように、おっちゃんぶってないで、がんばってほしいです！

もちろん！私もより一層がんばります！

カクセイのご利用お待ちしております！

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捕まる不動産業者と都知事選挙の間にて

週末の都知事選挙の投票に向けて、都内も活気づいています！カクセイの渡辺です！
有権者は、3日前には投票する立候補者を選ぶそうですから、誰に決まるかはまだまだわかりません！

小池百合子 氏、増田寛也 氏、鳥越俊太郎 氏の順で、世論は動いているそうです。
田町駅の方で演説をやっていると耳にしたので、急いで駆けつけたところ、間に合わず、唯一目にした候補者は、マック赤坂 氏でした、、、。

さて最近は、カクセイの第３期目に向けて、事業計画を練り直しながら、日々新しいサービスを考えています！

とはいえ、不動産業も、ベンチャー企業として市場に参入してみると、改めて大変、成熟した市場というとこが、分かります。隙間産業しか残ってないかも、、、。

先日、上場した企業も自社開発・自社販売のワンルームマンションデベロッパーでした。
時価総額２３億円で、PERは6倍という低さだそうですから、投資家の期待値も少ないの事業という事を感じます。

他の収益物件系のベンチャー企業は、トップセールス出身の社長か、悪知恵の働くインテリ社長かが、仕切っているイケイケの営業なので、初心者の顧客に、身の丈以上のローンを組ませたり、コンプライアンス違反の売買契約も見かけるのも珍しくありません。

目新しい話題も、いくらかあって、ちょっと前はシェアハウスであったり、民泊とその
仲介サイトであるAirbnb(エアビーアンドビー)でした。

シェアハウスの方は、ハウスメーカーまで参戦するような大型物件などの企画開発が行われたり、狭小間取りの建売り商品まで出てきたもの、一般的になる感じもなく。

民泊の方は、今月も都内の不動産業者の社長とその社員が、台東区のマンションを外国人旅行者4人を1泊4,000円にて宿泊させたとして、旅館業法違反で警視庁に書類送検される事態にまで、調査が入るようになりました。また、賃貸契約した物件で無許可運営するなど違約行為も珍しくないので、事業としてのイメージは悪くなる一方です。

規制が厳しくなる前に始めた人は、今手を引いても儲かったでしょうし、儲かってるとセミナーなどをきっかけに始めた方々は、すでに後発組なので、リフォーム、家具代などの初期投資を回収するところまで来ていない人も多いでしょう。

民泊を辞めざるおえなくなった方の一般賃貸への転用はカクセイのリーシングと管理にお任せください！！

それこそ、都知事が替わるなどをきっかけに、色々と規制が緩和したらいいな！と願いつつ、当たり前の事を当たり前にやりるのは、遠回りのようで、近道なのかな！と思う今日この頃でした。

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不動産ベンチャーの2期目の終わり

最近「下半身の動きがすごく良い！」と褒められた、六本木の不動産会社、株式会社カクセイの渡辺です。

・・・・。

いやらしい意味に聞こえた方、、、、欲求不満かもしれません、、、。

・・・失礼を致しました。

ゴルフのスイングの話です。

趣味で通っているゴルフスクールでのコーチから評価です。

ゴルフのスイングは、上体の力を抜いて、下半身の動きでクラブに速度をえるそうです。

これが、なかなか難しい事で、素人の私のやる気を引き出そうと、前向きな声がけをしてくださいます。出来ない事ばかり、指摘されると、やる気や自信をなくしたり、ふてくされて辞めてしまう方もいらっしゃるでしょう。気遣いを感じます。

そして、「次は、これに当てないようにスイングしてください！」

と、クラブの前に差し出されたのは、某有名なキャラクター、に非常によく似たのぬいぐるみです。

スパルタすぎます、、、。職場ならパワハラです、、、。

女性の方には、好きな方も多いキ○ィちゃんですから、私のスイングが当たちゃった日には、世間を敵にまわしてしまうのではと、背筋が凍り付きました、、、。これぞアメとムチの法則ですね、、、。

当てないようにと、上体に力が入って、クラブで地面を叩いてしまう始末です。

そんな、私のゴルフの道は、3歩進んで2歩下がる、日進月歩です。

しかし、弊社カクセイの方は、お陰様で、成長を続けておりまして、今月で第2期を黒字で終えようとしております。

来期は、社員も5名ほど入社予定でして、主に経験者、営業系の社員が増えます！

社員が一丸となって、成長し事業を拡大する為に、より良いサービスを創造し、より信憑性のある情報をご提供したり、さらなる商品開発(物件の仕入など)に取り組んで参ります。

若いスタッフも増えますので、公平なルール(就業規則・給与規定)を設け、やる気を最大限に引き出して、ビシバシで指導させて頂き、仕事を覚え、スキルを習得してもらい、世に認められる人財になってもらいたいなと切に願っております。

そんなことを、ゴルフ指導を通じて自分も新人の気持ちに立ち返りながら、思いにふけた今日この頃でした。

あなたも、新人頃に戻ってみたいと思うことはありますか。

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不動産を高く買う人・高く売る人

カクセイの渡辺です！
都内も梅雨明けだそうで、都知事選も投票日に向け益々白熱していくのではないでしょうか！？

さて、最近は、女優の北川景子さん主演の「家売るオンナ」が日本テレビで始まりました！
「私に、売れない家はない！」が決め台詞で、不動産仲介業の営業の現場がドラマティックに演出されていて多々大げさなところもみられますが、業界の人間としても面白く観させて頂いております！

>飛ばすにも投資マンションデベの広告が出る時代です<

東京の不動産業者といっても、実に様々な業種に分かれていますので、住宅といっても、仲介専門のところは、不動産の売主からの依頼を元に買主を探すのがメインの会社もあれば、弊社カクセイの様に、中古不動産をリフォームで付加価値をつけて、自社で直接販売もしながら、他の仲介業者の方の客付も依頼しているハイブリッド型の事業や、反対に自社開発＆自社営業にこだわった事業、戸建住宅専門、マンション専門、多岐に分かれています。

どんな業態であれ、北川景子さんが演じる、三軒家 万智さんの様なプロに掛かると売れない不動産も売れたり、普通の営業では、なかなか購入に踏み切れない人が、購入したり、周囲が驚く様な事を実現する事ができるのであります。

なので例えば、我々同業者でも、びっくりするような高い価格で、ある物件が売れたとします。
それは、景気が良くなっているとは別に、その不動産営業のプロに掛かってその値段で売れたということもあるので、同じような値段で売れると勘違いをしないように慎重に調べないといけません。

先日のブログに相場のことを書きましたが、自分の保有している物件が、実はそう言うプロの方の手によって相場よりも高く買っていることもありえるし、売却を期待している価格が、実は先のような場合の価格で、普通に一般仲介で売り出しても買い手がつかない値段であったりします。

一棟物の様な大型物件になると、その差は数千万であったりするので、それに近い価格で購入をしてしまうと、運営が悲観的になるなど、売却するきっかでができたときに、処分できないことになり、最悪の場合、資金がショートすることもあるので、注意が必要です。

しかし、逆に、高く売ってくれるプロを味方につけると、良い出口がとれるという事も期待できるので、三軒家さんのような人と出会えるのも良いかもしれませんね！！

カクセイでは、一般相場価格で購入提案し、相場より高く売却できるよう手を尽くす営業をモットーとしております！

お気軽にご相談ください！

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参議院選と東京都知事選と不動産屋選び

未成年者の初投票が行われた、参議院選も終わり、東京都内は都知事選にわき始めました！
昨今は不祥事による辞任が続いていますので、そもそも都知事に適正な人ってどんな人だろうと、考えを巡らせるカクセイの渡辺です！

川崎駅前の街並み

タレントに元官僚、ジャーナリスト様々な経歴の方が立候補していますが、都知事の業務や責任を真っ当するには、能力なのか経験なのか人望、何が備わった人であればいいのか。改めて考えてみると、なかなかパッと思い浮かばないものですね。

私が、不動産会社に初めて就職した時の上司は、「不動産屋といえば、自民党だ！投票に行けー！」と指導されたものです、、、。

また、未成年者の選挙への参加にどんな意味があるかと、自民党の小泉進次郎議員がテレビのインタビューで答えていましたが、高齢者の投票率が高くなると、手当などの国の予算が、高齢者よりに使われることになるそうです。若い人がこういう社会になって欲しい、こういう制度があれば、良いと自分達の声を議会に届けないとのことで、その為の選挙への参加だということです。

私自身は、都知事に立候補するほど、大それたことはできませんが、一応、株式会社カクセイの事業部長という役職があるので、顧客の方の対して、また、社内の部下、後輩、同僚に対して貢献をして行かなければいけない立場です。弊社も、来月には十数人規模になるなど、少しずつ所帯が増えてきております。

そういう風に考えると、会社の社長にしても、管理職の人にしても、皆、それぞれ、誰かに選ばれて、自分だけの為でない誰かの為に、期待と責任を背負って、また、誰かの下で働く人は自分の意思で上の人を立てて生きているということになります。

私の事でいえば、周りの人に応援、支援、時間や労力、何かを投じてもらえるような、上司、事業者にならないといけないな！と、この選挙月間を通じて実感しました！

とりあえず、何をするにも、熱い心と冷静な頭で、よく考え私欲にとらわれない発想で事業をする様、精進致します！

そんな、不動産会社カクセイに一票を頂ける方は、ブログランキングのクリック投票にご協力下さい！！

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不動産を高く買うと失敗する！？

先日、体重が一晩で1.5キロ増えたカクセイの渡辺です。
徐々に減っていると思っていた矢先でしたので、ショックで翌日1キロ痩せてました。

人間素直に喜怒哀楽を出すのが一番なんでしょうか！？

今回は、悲しいショックでしたが、怒ったり泣いたり笑ったりしている方が、体には良いのかも！？

なんつって！

もうすぐ七夕です！

さて、先日、とある打合せの席で、「不動産投資で失敗する」理由はなんですか！？と質問を頂きました。

失敗とは、何かという定義にもよると思いますが、「計画よりも想定外の事になる」とか「破産した」とか「今では後悔している」とか、そういう感じの事がいえると思います。

不動産でのお困り事相談をたくさん受けた身として、代表的なものは、

・市場価格より高く買っている

そもそも相場の価格というものがありますが、これもいろいろな相場があります。

ここでいう市場価格は、ごく一般的に購入する人が多い相場といいますが、不動産会社でいえば業者間流通サイトのレインズや、ポータルサイトに開示しておけば、３ヶ月未満で直接反響があったり、仲介業者さんが客付といって自社のお客さんの申込をとってきてくれるなどで、成約する価格といえば良いでしょうか。手間を掛けずに売れるイメージです。

それが、もっと高い相場というものもあります。

これを、市場価格、一般の相場と勘違いしてしまうと、高買いする事になるのですが、果たしてその価格とは！？

来週につづきます！

気になる方は、ブログランキングにクリック投票ください(^^ゞ

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不動産トラブル相談会とめざましテレビ

最近は、iphoneのアラームを止め、フジテレビのめざましテレビで目を覚ましている、カクセイの独身代表、渡辺です。

テレビの方が目覚めが良いですね。もっと早く試しておけばと思いました。

普段あまりテレビは見ないのですが、めざましテレビの良いところは、テーマソングですね。
今は、西野カナさんの新曲、Have a nice day です。

♪ 愛とか恋とかlalalalala 気になる彼には彼女がいた どんまい(おーらい)  どんまい(おーらい) これも運命 ♪

♪ Ｉ say がんばれわたし がんばれ今日も いってきます いってらしゃい ♪

いやぁ！励まされますね！！身に覚えがあります！

「どんまい！がんばれ！自分！」が口癖の私にピッタリの曲です！

私も、不動産を通じて、皆さんの人生を励まして行きたいなと心改める、出来事でした！！

>最近は開店祝いで頂いた蘭の再栽培が趣味です<

さて、近頃は、不動産なんでも相談会というものを毎週行っておりまして、ありがたいことに、申し込み頂く方も日に日に増えていらっしゃいます。

全体的に多い相談の傾向は、不動産賃貸事業を始めたが、今後どうすれば良いかという困り事です。
困り事も色々あって、

①大家専業で複数法人で不動産を取得しているが、お子様方に事業承継するにあたっての計画

②購入を進めてきたが、債務超過気味で、新規融資が受けれない

③新築で購入した物件が満室にならない。

などなど、①の相談の方は、将来的なことですから、様々な意見を求めていらっしゃいました。

②③の方は、どちらかというと、購入する事が先行して、事後の問題の対処が後回しになり、機会や売上の損失が出ている状態です。

損失が出ている以上は、早く解決をしたいと焦りが出るのが心情ですが、うまい方法というのもなかなかありません。

私も、カクセイという会社を通じて不動産事業の一端を担っているわけですが、現状は手堅くやっている状態です。

ベンチャーだから勢いが大事だという考えもあるのですが、業界的には、「勢い」にまかせたイケイケベンチャー業者さんが、多くいらっしゃるので、そこの土俵に乗るのも、リスクが高すぎると思うのです。何度かでも、そこで勝てればウン億という売上はある市場ではあるのですが、社員も会社も長続きしないでしょう。

というわけで、相談会での出会いを通じて、不動産に係わる市場のニーズを受け止めて、新たなサービス、会社のブランドを創造していく日々です。

そういう風に、柔軟な考えができるのも事業の良いところですが、不動産賃貸の住居系になると、場所貸しの要素が強くなりますので、課題に対して善処しにくく、競合も多く、価格競争や資本競争に巻き込まれ、いざという時も改善がしにくいというのが実際の所だと思います。

そう考えると、流れに任せて何億という購入をすすめてから考えるのではなく、手堅く、自分の身の丈にあった賃貸業の規模や在り方を事前に計画を建てて進めて行く事が、重要なのだと改めて感じます。

失敗するにしても、どんまいと納めて、がんばれとチャレンジできる余力は残しておきたいですね！！

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金融商品の評価損と不動産投資

ここ最近は、金融資産が6％前後の評価損が出ているカクセイの渡辺です、、、。

原因はなんぞやというところで、離脱やら投票やらで世間が騒がしいとのこと。

週末テレビをつけたら、舛添都知事の辞職とＡＫＢ４８の総選挙の特番が組まれていましたので、そんな事が、米国株やら為替関係にも影響があったのかと冷や汗がでましたが、、、よくよく見ると、英国のＥＵ離脱の勘違いでした、、、。

なんつって。
日本は平和というかなんというか。

さて、世界経済も荒れ模様のなか、不動産投資はどうかというと、肌感覚ではありますが、まだまだ購入意欲が強い方も多いようです。

売りっぱなし系のイケイケ業者さんはさぞかし儲かっていらっしゃることでしょう、、、。

また、賃貸市場の需要は、エリアによっては供給過剰で、新築でも築後数ヶ月は埋まらないところも珍しくなくなってきました、、、。
今後は、空室対策ビジネスが、盛り上ってくるでしょう。健康食品のように効果を保証するものではない不動産サービスに人が集まるなんて、、、。

と、まぁ暗い話は、ほどほどにしたいところですが、私の(スズメの泪ほどの)金融資産のケースにみられるように、他力で、安定的に利益がでるという事はないというのが常識ですね。

<今週のカクセイスタッフ＞
江田とエスカレータ

となると、やっとのことでみつけた投資物件も、需要に見合わなくなったり、入居者の属性も悪くなってくれば、売買で資産の組み換えも視野にいれて計画をたてないといけないということですね！

そのあたりの見極めの塩梅が難しかったりするのですが、、、。

不動産業もより専門的なスキルが必要になってきました！！

がんばります！

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2016年後半は新築ワンルームブーム？

夏に向けて肌が徐々に日焼けしてきました！健康そうに見えて嬉しいカクセイ渡辺です！！色白で顔色悪いといわれてましたから、、、。トホホ。

とはいえ、ゴルフ焼なので、焼けて無いところも多く、、、腕時計の跡やら、露出してないところは当然白いので、脱ぐとスゴイ事になっています！！パンダ焼けです！

そんなことより！

2016年も６月にはいり、後半戦に入ってきました！！

熊本の震災があったとはいえ、様子見になるどころか、都心部の不動産市況の盛り上がりは益々勢いづいて来ているような実感があります！

港区中心部では、築10年のワンルームマンションも、グロス利回り４％程度で、売買されています。

また、各財閥系、上場系などの大手マンションデベロッパーも新築マンションの一部に25㎡前後のワンルームマンションを組み合わせて広告を始めました！

日経新聞の一面にも、各デベロッパーの投資向け区分マンションの開発が取り上げられましたね。実際の所、都心であれば小さく作った方が、坪単価は高くなります。

単純な理由ですが、現在の様な市況になると、業者といえども競合も増え、土地の仕入れ値も高額になってきますから、利益を上げようと思えば、致し方ありません。

とはいえ、新築価格には、流石の私といえどもビックリしますね、、、。

銀座駅徒歩圏で、26㎡弱、賃料が仮に13万とれても、表面利回り3.81％ってか。

ランニングコストを引けば、ネット利回り、3％くらいでしょうか。

供給が少なくて、需要がかたい、都心部ならではの企画です。利回り低くていいのか！？という意見もありそうですが、富裕層の方にとっては、同じ円でも、そもそも貨幣価値から違うこともありますから。庶民にとっての1万円が、100円くらいの感覚の方とかいらっしゃるでしょうし、、、。

そんなこともあり、カクセイでも新築で分譲販売用にワンルームマンションを開発しよー！と意見が出たのですが、資金は何とかなりそう、でも、、競合他社から売り土地を勝ち取るのはハードルが高いので、他に注力した方がという意見が強いところです。

市場に合わせて、我々業者も自分達の業態を変化させていかなければいけませんね！

読者の皆様には、せめて購入前に、カクセイまで、ご相談頂く事をオススメ致します！

答えはすぐに出ずとも、ご一緒に、あーでもない、こーでもないと考えさせて頂きます！！

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不動産屋のホームページは生まれ変わる。

楽待に掲載させて頂いてます個別相談会への反響が増えて参りました！
感謝！感激！カクセイの渡辺です！

また、この度、カクセイのホームページをリニューアル致しました！！

と、こんな感じです。

制作に1ヶ月を費やしましたが、公開はしたものの、まだまだ改良が必要な点が多くありますので、手作り感は否めませんが、不具合等ございましたら、お許し下さいませ、、、。

現代では、ホームページは会社の顔ですから、サービス面の良し悪しは当然のことながら、カクセイという会社が、自分達が何者であるか、どういう思いで、この業界に、この会社で従事しているかという点など、実に沢山の事を、評価される場であります。

これまでは、このブログを通じて自己表現をし、広報活動をして参りましたが、ホームページも含めてより、自分達を知って頂くことにも力を注いで参りたいと存じます！

サービスメニューも充実させていきますし、会社の沿革から代表挨拶、理念などお伝えできることは、まだまだ沢山有ります！

ホームページをきっかけに多くの方と縁が繋がることを願っております！！

乞うご期待下さい！！

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宅配ボックス依存症と不動産アフィリエイト

先日、自宅マンションの宅配ボックスを全て占領していた、通販がライフスタイルのカクセイ渡辺です。

送料無料の物も多いので、ついつい書籍やら日用品もネット通販で購入してしまいます。

以前は、送り先を会社にしていたところ、大ひんしゅくを買ってしまいました。
現在は、人のひんしゅくを買わないように、宅配ボックスに届けて頂いております。

だからといって、全部占領しちゃうと、それも住人の間では、ひんしゅくですが、、、。
以前に住んでいたマンションは大小１０個ありましたので、よかったです！それも全部占領したことありますが、、、。

とはいえ、カクセイでは、宅配ボックスを備えていない物件の投資提案と管理も扱っております！

さて、最近の休日は、カフェやらホテルのラウンジで、勉強やら事業の計画やら考えております。

解放的な空間で、ゆったりと考え事をすると良いと思って始めたのですが、、、。

ホテルのラウンジは、『日常的ではない』光景がみれて、なかなか集中できませんね、、、。

先日も、席に案内される途中に、目に入ったのは、某生命保険会社の商談です。
セクシーな雰囲気の女性営業の方でした。テーブルが小さいこともあるのでしょうが、商談相手の40代前半と思われる男性の方は、常に前のめりになって、覗き混むような目線だったのが気になりました。どこに注目してるのやら、、、。

案内された席について、辺りを見回すと、企業の採用面接が、なんと！周囲、複数箇所で行われているのではありませんか！しかも、次の応募者の方が、カフェの入口付近で列をなして待機しています。

皆さん新卒者の方のようで、面接中も緊張もあってか力が入っているのが顔にでています。目を見開いて大げさにうなずいていたり、声がおおきかったりで、異様な雰囲気を出していました。

また、しばらくして横の席に着いた人達は、アフィリエイターの師弟関係のようでした。

20代半ばと師匠と、40代半ばの弟子という様子で、SNSで、友達になることで、集客をして、金融商品を売って手数料を得るという仕組みを教えていらっしゃいました。

師匠

「●●さん！まずは、
友達1,000人作るところから始めましょう！」

弟子
「なかなかできないですよ。」

師匠

「Facebookで、友達の友達だとか、
公開グループの人に、片っ端から友達申請するんですよ！
Twitterのフォローもですよ！」

弟子
「そんなことしたら、クレームがきたり、
この前もスパムメールが届くようになったので、
止めたんです。」

師匠

「そんなに弱気でどうするんですか！
与沢さんとか、川島さんもそこからやってるんですよ！」

弟子
「わかりました。頑張ります。」

師匠

「●●さんは、仕事、薬剤師でしたっけ、
給与も安定してるから、なかなか本腰になれないようですね。」

弟子
「いえ、先週辞めてました。自分を追い込むために！」

と、こんな感じ。
私、横で聞いていて、失礼ながら、このやりとりが面白く感じてしまいました。
話の中で、コンサル料のやり取りをされているようでした。

実際、この方は金融商品のアフィリエイトでしたが、不動産投資に興味を持つ方も、本業や会社員としてやっていくのに対する不安や不満をきっかけにしている方も多くいらっしゃいます。

ちなみに、不動産アフィリエイターも近年多くみられるようになりました！

自称不動産コンサル・●●大家さんという方で、不動産業者ではない立場で、不動産投資や大家業のコンサルを有償で提供したり、業者さん主催のセミナーに出て講演料を稼いでいらっしゃったりするようです。おもに税理士や弁護士などの士業の方も大家さん専門という窓口で広告するのも増えてきました。

不動産からの賃料収入とは、別に不動産を所有している実績・自慢？で、ブログから始まり、出版や、SNSを通じて、集客ができれば、収入を得られる時代になってきたようです。

それがいいか悪いかは皆さん結果はそれぞれでしょうから、私も市場の変化を見守りつつ、不動産業者の立場で、より良い投資企画と運営サポートができる組織を仲間達と作っていかなければなりません！！

頑張ります！

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不動産会社は社内恋愛禁止！？

最近の休日は、動画配信サービス Hulu でテレビドラマを見るのが習慣になっている不動産投資のことならカクセイの渡辺です。

嵐の大野智くんが主演するドラマ『世界一難しい恋』（日本テレビ系）が、おもしろいですね！

あらすじをざっくりいうと、大野くんが演じる、若手でやり手のホテル経営会社の社長が、新入社員に恋をするという話ですが、仕事は出来ても恋愛は大の苦手で、彼女を振り向かせるために奮闘する姿が、楽しめます！

それにしても、『仕事は出来ても、恋は苦手』というキャラクターが。

いやー！自分と被るなー！

なんつって！

嵐ファンの皆様！大野君ファンの皆様！失礼しました！

>テラスを日が照らすよ<

とはいえ、ドラマのような人間模様はないにしても、弊社カクセイも社員が増えていくに従い、色々な人同士の関係性が広がっていくことが想定されます。

現在は、男性スタッフがメインですが、女性スタッフが増えれば、社内恋愛だとか、仕事以外の関係性も必然的に出てくるなーなんて、カクセイの人事計画を立てながら、想像する毎日でございます。

会社の文化も経営側が大枠をつくるものだと思います。

今まで、私の働いたことのある不動産会社も、社内恋愛はOKでも、男性は必ず責任を取らなければならない。付き合うイコール結婚という文化もあったり、酷い会社は、上司が常に女性社員をねらうようなセクハラが常態していて、顧客との懇親会だからと夜の街に誘いだし、関係を迫るような人が何人もいるような会社もありました。

私自身は前者の会社で叩き上げられたのもあってか、社内恋愛というのは過去にありません。そもそも恋愛苦手ですし、、、。

後者の会社の時は、さすがにひどい様子でしたので、社長に直訴したほどでしたが、、、、。

問題なのは、そういった悪い文化は、本来のビジネスと関係の無い、個人の趣向で行われていること。また、そういった問題は、対外的にはわからないこと。

ただし、どんなに優れてたサービスを提供していても、社員として入社する人は、定着しないでしょうし。セクハラをする人と、それを受け入れる人、見過ごす人が残る会社では、優れてたサービスも発展しないどころか維持もできないはずです！！

不動産会社のように、顧客との継続した取引やサービスを提供する会社では、特にあってはならないことですね。

と、楽しいラブコメドラマの話から、そんなことも考えてしまう今日この頃でした。

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テレビドラマとテレビゲームと不動産業者の関係

先日の休日、TBSテレビの日曜劇場『99.9－刑事専門弁護士－』の撮影現場が田町にあるというので、近所だし嵐の松本潤君に会えるかもしれないという期待で、現地に行った株式会社カクセイの渡辺です。

その道中、以前に、弊社の江田がアップした六本木通りに出没した暴走族が、接触事故を起こしている現場に遭遇致しました！！あらあら、、、。

>コスプレで謝られても、反省してなさそうですね<

この暴走族の実体は、テレビゲームのマリオカートを実体験できるという触れ込みで、コスプレ衣装と道路を走れるゴーカートをレンタルしてくれるサービスがあるそうです。

ホームページをみると観光客相手に外国の方にもウケているようです、、、。

東京都民からすれば、ただでさえ複雑に交差し、複数路線ある都内の道路を、ゲーム感覚で、土地感のない人が、集団で不注意に走られるほど怖いことはないですね、、、。

不動産業者としても、お客様のご案内中にぶつけられて足止めされるなんて事があったら、おお事です。身体の安全も当然ながら、業務妨害で営業損害賠償も請求するような事にもなりかねません。困ったものですね、、、。

せめて、お台場・有明あたりの方が、走りやすいと思うのですが、、、。

これぞまさに、事故満足。

なんつって。
と、冗談はさておき、大事故・人身事故にならないことを願うばかりです。

さて、不動産投資の市場も相変わらずの加熱と、 独立したてのイケイケ不動産業者さんも増え、さらに、ひと昔と違うのは業者でない、大家や投資家をなのる個人コンサルの方々も活動的で、独自の投資ノウハウや人脈を売りに、古いものからへんぴな場所まで、様々な不動産の流通も活発になってきました。

不動産業者も手を出さないものを購入されている事例も多々みうけられますが、不動産投資が不動産投機にならないことを願うばかりです。

自己満足で、将来困らないように、事実と実績に基づいたアドバイスが、重要だと思います。

弊社カクセイでは、東京都港区で、皆得な不動産取引を追求しています！！

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不動産資産の管理の前に自分管理

カクセイの統括マネージャーの渡辺です！
最近は、毎日、朝一番に体重を測定しています！

理由は、測る方が、測らないよりも痩せるから！

数字を意識するのは、会社の売上も、体重も同じ原理ですね！営業職でキャリアを積めた事が今に活きています。

一日に食べる量とそのカロリーの管理も重要ですが、私の場合、夕食を食べる時間と、その量や内容で、体重の増減に変化が見られるようです。夕食は、遅くても21時までとし、それ以降になれば抜いた方が、良いなどと、数字の変化を意識することで、次の日からの行動もかわるということですね。

生活の中で、思うようにならないことが多い時は、日常を数字に測ると改めることも、見えてまいります。カクセイ社内でも、様々な業務の成果を数字に測る試みが始まっております。

ちなみに、私の使っている体重計、購入して3ヶ月ほどですが、利用者の気持ちを理解している機能がついています。

なんと、始めに測った時に、マイナス２キロ減した数字を表示してくれます！
普段慎重な私も、「すごい！」とテンションがあがり、もう一度確認のために測ると、次は1キロ減、3度目は通常の体重というわけです。

えぇ、ただの不良品です。

昨年、同じメーカーの最高位機種で、スマホにデータを送れる機能がついたものを2万円弱で購入しましたが、日々体重が目に見えて減っていくので嬉しくなっていましたが、流石に自分にとって都合が良すぎるので、家電量販店で、アナログの体重計で測ったところ、誤計測が発覚。

高機能で、壊れやすいのかと、同じメーカーのシンプルで安価なデジタル計を買い換えて、今回の誤計測。

さすが、タ●タ恐るべしですね。

それとも、体重が軽いということは、浮き足立ってる、地に足をつけろというお告げでしょうか。

日々の何気ない、出来事からヒントや気づき・インスピレーションを頂いて過ごしております。

先日のオフィス開所のご案内状を、弊社のクライアント様、お取引先様に、お送り差し上げたところ、お祝いのお花を沢山頂きました。

皆様、誠にありがとうございました。この場で恐縮ですが、御礼申し上げます。

法人同士では、良くある慣習かもしれませんが、個人のクライアント様からも、暖かい御言葉を添えたお花を頂きました。

創業2年目、ご期待に添うよう、地に足を付けて精進して参ります！

皆様の激励は、下↓↓のブログランキング投票にお願い申し上げます！

頑張ります！

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不動産ベンチャーの一周年記念！！

六本木の不動産管理会社、株式会社カクセイの渡辺です。
先日、弊社もお陰様で、創立1周年を迎えることができました。

お陰様で、自分達の理想の不動産会社の在り方とそのサービスを追求しながら、業績も順調に積み重ねて頂いております。

また、良縁にも恵まれまして、新しい仲間の入社も決まっていまして、スタッフの皆が仕事のしやすい環境作りにも取り組んでおります。

立ち上げ当初は、建て替えた方が良いような築年数で旧耐震構造のワンルームマンション15㎡ほどの居室に男5名、通販で購入したキャンプ用の折りたたみテーブルにノートパソコンを広げて、部活の部室のような環境でカクセイの事業がスタートしました。

そして、この度念願の、管理部門のオフィスを開設する事ができました！

本日は、工事中の写真を公開致します！

>オフィス家具の搬入中<

>パーテーション工事中です<

完成後の写真は、後日お披露目致します！

ということで、営業部門は、本店の六本木ヒルズノースタワーでの業務となり、新オフィスでは、総務・経理部門から、賃貸管理部門のプロパティレンタル事業部、建設工事・リフォーム部門のコンストラクション事業部が業務を行う事になります。

２０名体制にも視野に入って参りました！

社員一丸となって頑張って参ります！

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お得な不動産情報を仕入れられるようになるには

先日は、ウン年ぶりにゴルフをしに出かけた、カクセイゴルフクラブ部員の渡辺です。ちなみに、部長は江田です。

朝の出発時間が早すぎて、シャツの袖を忘れてきたようで、ゴルフ場に着いた時に半袖と気づいた私。カントリークラブに集まった100人くらいの利用者の中で私唯一だったくらい、当日は冷えておりました、、、。

周りに「寒いだろ！？」「寒くないの！？」と立て続けに心配されましたが、終わってみれば日焼けしておりました。実際、2打目からクラブ２、３本もって走っていたので、カートに乗る暇も無く寒いと感じる事もありませんでした。

長袖で参加していたら汗だくでしたね。我ながら良い勘しています。

なんつって。

さて、カクセイでは、意識の高い不動産投資家であるクライアントの皆様に市場未公開、いわゆる水面下情報をメインにご購入物件を提案させて頂いて下ります。

市場に公開された物件は、現在の市況ですと、髙売りを狙っているものがほとんどで、利回りが高いと思ったら、参考賃料が高すぎたり、物件も狭かろう悪かろう不便だろうの3拍子で、難癖がありますので、なかなかいいものもありません。

しかし、市場未公開情報というのは、一般公開されていないにも関わらず、割安にご紹介できるものが大半です。そういった物件をどうやって仕入れてくるかというと、一番いいのは、自社でも不動産を購入することだと思います。

買い続け実績を積み重ねることで、情報の鮮度やチャンスに巡り会う確率は上がります。

弊社カクセイでも、所有者の方から直接買取させていただく事もあれば、物元の不動産業者に仲介手数料を支払って、購入しています！

自社で購入する物件というのは、個人の売主様が買主との個人同士のトラブルを避けたいとか、融資特約(融資が付かなかったら白紙解約の条件)などの不確定的な契約を結びたくないなどの理由で、業者に買い取って貰いたい方の案件が多いです。それ以外にも、弊社で一度購入することで、一般の方が購入された際にリスクの盾になることで、付加価値がつくものもあります。

案件としては、小ぶりな価格のものの割合いが多いのですが、古家付で土地を買い取らせて頂き、建物解体後、更地にしたものや、区分所有マンションをリフォーム・リノベーションしたものなどなどです。

また、物件によっては、カクセイのクライアントの方に購入希望者の方がいない事などの理由で、自社の物件情報をレインズなどの不動産業者向け流通サイトに公開しております。

それはそれで、反響の電話が止まらない事も珍しくありません。

なぜ、それだけの引き合いがあるかというと、販売先となる一般の皆様が求めている物件を企画したり、適度な価格になるように、仕入れ価格から諸経費まで、瞬時にかつ抜かりのない計算を行う、

カクセイオリジナルの、

スーパーコンピュータ・人工知能ＡＩならぬ、

スーパー勘ピュータ・天然知能エエアンバイ

を備えた、仕入れ営業部隊があるからです！

弊社はベンチャーといえども、客付仲介だけを行っている業者さんとは、仕入れ力で差がつけれるのであります。

これからもカクセイが間に入ることによって、良い物件を供給できるよう尽力して参ります！

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港区のマンション事情と不動産屋の顧客事情

4月に入って、花粉症が一段落したようで、深呼吸が清々しいカクセイの渡辺です。

くしゃみのハックションが落ち着いてきたものの、私のオフィスのある東京都港区は、まだまだ盛り上がっています！

それは、何かというと。

オックションです！

なんつって！

マンションの価格が1億超えるから、億ションなんていうそうですが、そんな話はテレビの中だけのことと不動産屋になる前は思っていました。

とはいえ、1億だけでも庶民には手が出せない価格のように感じるのですが、新聞チラシの広告を手に取るだけでも、1億どころか4億なんていう物件もあります。

わたしも、マンションの敷地権で、4億という取引には、関わった事がありません、、、。

折り込みチラシで、不動産仲介業者さんが、わざわざ広告するくらいですから、買う人いるんでしょうね。

「今朝の新聞広告みたんだけど、●●マンションの4億のやつ、買いたいんだけどー。」という感じでしょうか。

昔マンションデベロッパーに勤めていた頃は、投資物件の新聞広告もやっていましたので、朝刊をみた方が昼前には、電話一本で現地を見ないうちに、申込を入れてくるなんて事もありました。たまたま電話に出た営業担当は、午後には契約書をもってお宅訪問という流れでした。

当然ながら、それで全ての戸数が売れるわけではないので、残りの物件は必死こいて手売りするわけです。取扱価格も、高くて5千万まででしたから、まだ、庶民的です。

そんな、多額の現金をお持ちのゲンキ(ン)な方は、広い世の中いらっしゃるのであります。

不動産を通じて、自分の日常では出会う事ない方々とお会い出来るのも、この仕事の醍醐味です。

弊社カクセイも、ウン億の売買価格から、３万弱の家賃の物件まで、幅広く器用に取り扱っております！

顧客の方も、所有されている方から、入居されている方まで合わせると、当然に幅広い層の方々と繋がっていることになるのであります。

価値の幅の広い、不動産を通じて社会と繋がっていますから、不動産会社はつくづく社会の縮図だと感じる今日この頃でした。

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不動産買ったらやばい空室がついて来た話

先日は、会社の所用で六本木から表参道へ行って参りました。迷ったものの運動の為に、自転車に乗って行ったよカクセイの渡辺です。

自転車と行っても、いつもの港区のシェア自転車です。電動自転車ですから、楽。

運動には、なってないのかも知れません、、、。

六本木通りから、青山霊園の桜並木を抜けて、遠回りぎみに青山通りにでました。

≫お墓が建ち並んでいます≪

ちょうど、私、10年前、この辺りに住んでいましたので、週３回は、毎朝早起きして、出勤前にこの著名人の方も眠る霊園通りを１時間ほどランニングしていました。

そんな健康生活でしたから、体脂肪は10％未満、

現在は、2※％ほど、、、。

あぁ、時の流れは、墓地を抜けた先の青山通りの様。

つまり、

はかない。

なんつって！

もうちょっと、スリムになれるように、徐々に減量中です！

さて、私が最近関わった案件なのですが、追加投資で物件を購入したいと弊社に相談にこられた方。

ご夫婦で、昨年から不動産投資を始めたばかり、資産管理法人も設立してやる気はみなぎっていらっしゃいました。会社員属性の方で、いわゆるサラリーマン大家さんです。

既に、他社の投資コンサルで物件を購入されていたのですが、ふとしたご縁でカクセイをお知りになったとのこと。何社かに並行して相談されていらっしゃるようです。

まずは、融資銀行の目処を付けましょうと、所得や資産状況、不動産の運営状況のエビデンスを頂き確認すると、どうも回ってない物件をお持ちのようです。

回っていないというのは、空室が多いという状況です。地方中心都市の郊外物件というかなり難易度の高い物件でした。

まともな金融機関は、現況の物件の空室率があまりに高いと、融資にも難色を示されます。

よって、この物件について、掘り下げて現況を知らなければなりません。

そもそもの、購入のきっかけから、現在の空室に対する取り組みついてなど、、、。

空室については、空室対策コンサルタントの方の有料相談で、色々と対策方法を講じていらっしゃるとのこと。

不動産管理会社の間では、良い噂のないコンサルの方だったので、その方を頼らないと解決できない物件というのは、そもそも失敗物件です。

失敗物件というのは、超わかりやすくいうと普通の人だったら普通に見て「これ大丈夫か？」という物件ですので、それを購入されたという事は、決済までの不安の波を、事実に関係なく強烈に背中を押された力強い存在、大体は不動産会社の存在が想定されます。

だったらと、改めて購入時の提案があったところから話を聞くと、「そこで止めとけばいいのに」というポイントがいくつかありました。

不動産会社から買った物を、同じ不動産業界の人間が、非難すると競合業者の営業妨害と思われてしまうので、弁護士の先生にも面談頂き、虚偽の説明で不動産を買うに至ったと納得頂いた所で、「買い取ってもらいましょう」と提案しました。

投資家の方も、交渉を頑張られたようで、無事に買い戻しに成功されたとのこと。

あとで、登記簿をみると、その不動産業者さん、さらに１千万高く、別の投資家に転売して所有権を直接移転されたようです。逆境に強いですね。

どうしたら、こんな目に遭わずに済むのか、、、。

私の経験上、共通している事がいくつかあります。それでも、絶対ではないので、難しいところ。

無難な答えは、不動産の売買には欲をかかない、ということですかね！

初心者のうちは、無難な物件で、つまらないかもしれませんが、それでも黒字の実績を積んだ方が、買い増しも管理もしやすいですよってことですね。

ちなみに、この案件での、弊社の儲けは無し。
はじめから、コンサル料請求しちゃうと、手放す気持ちに切り替わらなかったかもしれないし、、、それだと、かわいそうな気もしたし、でも、仕事も欲をかかないと儲からないので、それはそれで、良くはないのですが、、、。

まぁ、このネタがどこかで、披露できればいいですね！
こういったネタもたくさんありますので、今後も聞きたいという方は、
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繁忙期の空室対策は、我慢くらべだ！・その２

都内のさくらは、今週末が見頃のようです。カクセイの中目黒の桜をみてきたよ。渡辺です。

最近、よく耳にする大家さんが取り組む空室対策として、不動産業者に電話をかけ、催促をしまくる「電話口撃」という手段があります。

これも、「今日の反響は？資料請求は？内見は？」「明日はどうするんだ？」と責め立てるものが多いようで、一日2回とか、電話をかけておられる熱心な大家さん・不動産投資家の方もいらっしゃるそうです。

この成功のイメージとしては、「怒られたから頑張って一日も早く空室を埋めよう」と思うような仕掛けだそうですが、全くの逆効果でして、、、。

不動産屋ほど怒られ慣れている業種はないと私は思っていますので、1年も務めた人は全く響かなくなります。

では、どういう大家さんが好まれ、不動産業者から率先、優先して客付をしてくれるかというと。

何社か知り合いの管理会社の担当に聞いてみると「何も言わない方」が好まれているようです。

ちなみにカクセイの場合は、まだ顧客も管理物件も少ないこともありますが、事前の説明、提案も大事ですし、日頃から「まかせて安心」の信頼関係を作る事を心がけておりますので、そういったトラブルも起きていません。

そもそも、溢れた不動産を取得、所有しないことが、そもそも大事でありますが、、、。

不動産業者の客付力をフル活用する為にも、口撃よりも、口激(励)をたまにするくらいにしたり、客付力がある業者の場合は、予算も含めて募集期間の期限を決めて、賃料○万だっったら月内迄に、ウン千円高く募集するなら来月目標など、提案できますから、ウンともスンともいわない業者には、そもそも任せないという事がミソですね！

ただし、首都圏といえども少子高齢化、人口減の影響か、需給関係のバランスが崩れてきていますので、、、不動産屋といえども強気な事はいえない時代になってきました。

弊社のような新興業者でも、物件の地場の管理会社から、管理移管、いわゆる乗り換えをして頂いているくらいですから、不動産業者も高齢化？などの原因で、動きも鈍くなってオーナーと行き違いが続き、地場の物件の管理もシェアがとれないということにもなってきているようです。

要するに、物件の地場一帯の業者に電話口撃をやり過ぎると、賃貸物件を探すお客さんは、他の物件に勧められちゃうリスクがあるよーってことです。

なんでかって？

電話口撃で高まるのはやる気じゃなくて、悪名(あくみょう)、物件空くよう。

なんつって！

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繁忙期の空室対策は、我慢くらべだ！・その１

先日、3月2３日にカクセイのオフィスがある六本木ヒルズノースタワーの隣の六本木ヒルズアリーナというイベント会場で、俳優のレオナルド・ディカプリオさんが来日され、新作映画の記者会見が行われていたこともつゆ知らず、仕事の休憩時間にまだ三分咲きの桜の花見をしていましたKAKUSEIの渡辺です。

レオ様も今年念願のアカデミー賞を受賞されたそうで、各紙面を賑わせていましたね。

そんな世間とは、全く逆で賃貸の繁忙期は終わりを迎えつつあり、不動産オーナーの方々も無事に物件の空室が埋まった方もいらっしゃれば、埋まらず焦りや不安を感じていらっしゃる方が、いらっしゃるのではないでしょうか！？

基本的な理解として、標準的な物件は、退去前に募集している段階で申込が入ります。

賃貸物件を探す方は、内見もせずに申込をいれるケースです。
都心の場合は特にかもしれませんが、地方から上京される方はとくにこういった傾向がみられます。

限られた日程で決めなければいけませんので、上京ギリギリに借りる部屋をきめて、次の日から住むという身軽な行為はやりにくいでしょうね。

標準的な物件から漏れると、賃料は当然下げ、敷金礼金ゼロゼロ、仲介手数料ゼロなど費用面でのメリットを打ち出すケースが、みられます。競合物件が多いと、どうしても価格競争に巻き込まれてしまいます。

入居者よりのサービスになると、当然に大家(不動産オーナー)としては、収入も減るし、支出は増えます。

なお、仲介手数料ゼロというと、仲介する不動産業者が泣いているようにみえますが、大家がその分の費用を負担するということになっている事が大半です。

また、金銭的余裕のない賃借人を相手にすることになりますので、人的トラブルにも巻き込まれやすくなります。

トラブル起きれば、周りの入居者が影響を受けて退去したり、大島て●のような事故物件サイトに載れば、売却時も難儀します。

ただし、それは最悪のケースであって、標準と最悪の間の物件に関しては、それなりの募集期間と市況に合わせた条件調整が必要になっていますので、反響の様子を見ながらということになります。

そして、そのオペレーションは、経験豊富な、不動産業者が知恵と経験に基づいた勘を駆使して行います。

しかし、すべて想定の範囲で事が進めば御の字なのですが、大家さんはそうも行かないようで、、、。

つづく！

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