COPY&#65306;カクセイ日報

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2016年7月20日水曜日

マンションをリフォーム再生する際のポイント

先日、自社購入のヴィンテージマンションの内見がてら、車の窓を開け夏を感じながらドライブをしてきた。

マンション再生担当巻田です。

外見は中々のヴィンテージ感、このタイル色・質感中々最近は見ないですね。

管理人さんに呼び止められ、不審者じゃない事を説明しいざ突入

［管理人さんがしっかりしているところは、共用部の清掃が綺麗にされていて築年数を感じさせない物件が多いです。］

『ガチャ』

ワクワクしながら玄関を開けて、昭和にタイムスリップしてまいりました。

一通り内見した後は、

頂いた販売時の現状図面と照らし合わせ

室内の壁や開口などの寸法を測り、

器具の製造年数、また使用可能かなどを確認しながら、

どのようにすれば入居者がつくのかをイメージをし、

パパラッチのように写真を撮って帰ってまいりました。

帰社後は、写真・間取図などを参考に代表平山と作戦会議

その物件の周辺の家賃査定・リフォーム実績などを参考にしながら

利回り計算をした後、予算を決めその中でできる最大限のリフォームを検討していきます。

中々の強敵な物件では有りますので、工事などの進捗をまたブログで報告させて頂きます。

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2016年7月16日土曜日

悪い地面師の逮捕と都知事選に思ふ

東京は選挙が続きますね。結局、有名人になっちゃう雰囲気ですね。同じことを繰り返すのー？と隣県民はふと思います。

ん？おかしいな・・・。そういえば自分も立候補したはずなのに名前を一向を出してもらえない私、「地面師」山口なのですが、おかしなー。

・・・そりゃ「地面師」なんてサブネームを付けたら選挙なんて出られませんよね・・・。

その「地面師」。先月にそのグループが逮捕されたニュースが報じられました。地面師とは、その不動産の所有者本人としてあらゆる手を使ってなりすまし詐欺を働く輩です。しかも今回は９億円ものお金を搾取した平成２２年に起こった事件についての逮捕ですから、当局がいかに証拠を固めるのが難しいかをもさらけ出したのではないでしょうか？

現在の不動産取引においては権利証から登記識別情報という紙っぺら一枚のものに置き換えられており、番号で管理されていますから偽造など到底ムリだと思いますし、まさか本人確認情報である実印、印鑑証明書、運転免許証などの偽造もムリだろー、と思いますけれども、それらも結果的に全てニセモノ。識別情報は番号さえ分かってしまえば大丈夫、って言ったらおかしいですが本人確認情報と併せてしまえば見破れなさそうです。地面師側＝ニセ売主には司法書士やら弁護士やらも付いているようで、買主側である我々のような不動産業者（今回の事件の被害者は港区の不動産会社！！・・・ウチじゃないっすよ）や司法書士もやはり簡単には見抜けないでしょう。

ただ唯一、怪しいと思われる点。取引をやたらと急ぐことだということらしいです。ニセ

売主＝地面師側が個人であれ法人であれ、急なお金が必要だから、とか何とかの理由をつけて契約→決済を今週中に、などという性急な取引は要注意だということ。そして最終的には反社にも繋がるようなので、私ども不動産会社も本当に気をつけなければいけません。

仕入れの際にはいわゆるブローカーさんを経由することもあるわけであります。そのブローカーさんの物件の情報ルートはどうなっているのか？売主様や物元業者さんは？現地建物内見は可能か？境界立会は？etc...

ちょっと変だな、と思ったら色々と探ることは可能だとは思いますが、完璧ではございません。物事、完全なるものはないのです。印鑑証明も運転免許証も本人になりすまされたモノであったら誰も見抜けないでしょうし。

＜↑ 文中の土地とは一切関係ありませんが、先日、某土地を見に行った際の図。

ジャングル状態で伐採・伐根に相当かかりそうなので、その分を更に価格交渉ですね。＞

それでも良質な土地情報を求めて街に繰り出す、別な意味での「地面師」山口はアパート用地・戸建用地の情報をいつでも受け付けております。いつも情報をご提供くださる業者様には本当に感謝しつつも、新規の業者様も大歓迎ですので、どうぞ至って普通なおっさん「山口」宛てまでお気軽にご連絡ください！

土地の買取には、大手を振って立候補します！！

お待ちしております！！！

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2016年6月25日土曜日

英国と不動産の出口試算にて

何だか色んな選挙だの離脱だのと騒がしいです・・・。

♪彼女は解約でau離脱ぅ　UKはEUから離脱ぅ　アイツは洗脳で解脱ぅ　そしてオレは上がらないウダツぅ♪

最近ラッパーを目指しているMC山口です。相方のDJを募集中です。

離脱してどうするんでしょう・・・先の事、考えてるんでしょうかね？あれですね。多分、不動産王とトランプゲームでもするんでしょうね！！

≪ ↑ 先日、マンション内見をした際にあった超懐かしの黒電話！≫

そうそう。先の事を考えると言えば、私どもが仕入収支を計算する際には出口、いわゆる再販売を考慮する訳でございます。

土地の場合はまずはその土地がアパート用地なのか戸建て用地なのか。

この線引きはパッと見からして分かりやすい土地以外の場合は実は意外に難しいのです。当初はアパート用地に、と思っていた土地が実は戸建て用地として出口戦略を立てた方が売りやすいのではないか、またその逆も然りです。

これは物件の立地や地域特性により販売方法を変えることによって仕入れ価格もより売主様のご希望に近い価格をご提示できるケースがあるのです。

再販売時の価格は入念に周辺地域の物件の動き、相場を調査して設定します。

不動産は例えば坪単価200万円の相場な地域であっても、立地や形状、地域特性などによっては大きく値上がったり値下がったりします。

また状態によって仕上げ方法も微妙に異なってくるのです。その見極めは実務を通じて現場で動き回っている私どもの仕事であり、結果、購入されるお客様が満足してくださる商品＝物件に仕上げることができるのかどうか。これは日々各業者様が悩みながら商品開発に臨んでいる訳であります。不動産は同じものが二つとしてありませんからおもしろいんですね。

私どもカクセイはまだまだ若い会社ではございますが、お客様がご満足してくださる商品＝物件を提供できるよう、今後も開発に力を入れてまいります。

また、不動産投資の個別相談会も実施（詳細は弊社ホームページまたは楽待をご覧ください）しております。弊社自慢のスタッフがお客様のお困りごとにお応えしますので、どうぞお気軽にお問合せくださいませ。

不動産を通じて社会へ還元し新しいタイプの不動産王を目指す、カクセイです！！！

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2016年6月18日土曜日

都知事選と土地次戦の不動産業界

♪オレは神奈川生まれ　

神奈川育ち

県知事さんは比較的マトモぅ

どっかの知事より比較的マトモぅ♪

都知事に立候補しようか悩む神奈川県民のマック山口、またの名をDr.山口です。

都民の皆さんは大変ですね♡（←他人事）

さて最近は土地情報よりも区分マンション情報をご提供いただくケースが増えてまいりました。いつも売却案件情報のご提供をくださる各業者の皆さま、改めましてどうもありがとうございます。

≪↑ 物件調査のために訪れた今最もトレンディ（死語）な場所、都庁から！≫

区分マンションはリフォームをどうするかという作業がありますが、弊社ＣＭ部門マネージャー・巻田からの的確なリフォームに関するアドバイスや代表の平山の的確な出口戦略などのアドバイスのお陰でとてもスピーディに動けるため、各社様に対する回答はかなり早めなのではと思います。土地情報だけでなく、マンション情報も引き続きお待ちしておりますので、どしどし情報をご提供ください！！

そんな中、某業者様でマンションの買取りについての打合せをしていた時の事。

「アパート用地買うって業者が本当に多いよねー。大丈夫なのかね？」

≪↑ 打合わせのために訪れた丸の内の某社オフィスからの眺め・・・

オレってビジネスマンじゃん！と超勘違い！≫

確かに一時期に比べて非常に多くなりました。自分が前職でアパート用地を探していたころは競合他社が少なく、まさにニッチを狙った商売でしたが、今や新築戸建がメインの業者様でもアパート用地を探している状況。

そんなに建てちゃって大丈夫なの？と思われても致し方ござーせん・・・。ましてや空室率が上昇中ですから、オーナー様にとっても大丈夫なのかと思われることもあるかと思います。

不動産ですから立地や環境などの要因ももちろん影響されますが、適切な家賃設定と管理運営が提案でき解決できる不動産管理会社かどうか、ということが重要なファクターの一つだと思います。

やたらと不安を煽る方もいらっしゃいますが、購入についての適切なアドバイスができるカクセイに一度、ご相談してみませんか？

カクセイでは個別セミナーを開催中です。詳しくは弊社ホームページまたは楽街をご覧ください。

経験豊富で優秀な二人のスタッフが皆さまをお迎えしますよ。

え？自分ですか？

♪オレは土地買取と

マンション買取

情報来るのはだいたい都内ぃ

情報来るのは神奈川も多いぃ♪

ヘタ過ぎた替えラップですみません・・・

さらば！

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2016年5月28日土曜日

オバマが立った日、アパートが建たなかった日

昨日のヒロシマでの演説。

さすが演説の名手、Mr.President でした。

理想とする世界は多分ムリでしょうけれども、アメリカでも生中継されたようですから、少なくとも被爆者の方々を始め世界の人々が心打たれる、納得の内容だったのではないでしょうか。

個人的には、これで日本の「戦後」が70年以上経ってやっと一区切りついたのかな、と思います。

そうは言ってもＷＷ2をネタにした大陸にある近隣の自称大国の脅しはどんな相手でも相手がケンカを買うまで続くでしょうし、半島の国のタカリは永久に続くのでしょうね・・・

おっと！長々と時事ネタから入ってしまった山口です。またまたお仕事ブログというのをすっかり忘れてしまいました。大変失礼致しました。

「レインズで安い土地あったから送っとく。」

懇意にしている業者さんから飲みの誘いと共にLINEがあった、とある晩。ワクワクしながら眠りにつき、翌日早速レインズチェックです。レインズとは何ぞや、という方も中にはいらっしゃるかと思いますが、それはまたの機会に。

ありました、その物件。確かに安いです。通称、敷延（旗竿地）です。しかし駅まで徒歩5分。賃料も比較的高めに推移する立地。机上でプランニングしていくと収支も合ってきます。更に現地を確認。悪くありません。これは買いやで！と思い調査を進めていく

と・・・

≪ ↑ 敷延ルンルン・・♡≫

アパートなどの共同住宅は建てられないことが判明しました。接道する道路は建築基準法第43条第1項ただし書き許可が必要であり、今回の土地には2階建専用住宅しか建てられないという許可基準がありました。

ではその43条ただし書きとは何か？もしかしたら以前にも書いたかもしれませんが、改めて超ざっくりと簡単に横浜市のＨＰから引用しちゃいましょう。

「建築基準法では、建築物の敷地は建築基準法の道路に必ず２m以上接していなければなりません。しかし、実際にはさまざまな理由で、この規定にあてはまらない敷地が存在します。このような場合に、交通上、安全上、防火上、衛生上、支障がないという前提のもとで条件を付けて許可を必要とします。これが建築基準法第４３条第１項ただし書の許可と呼ばれるものです。この許可を得ることにより、一定の範囲内で敷地が接道しているとみなされ、建築が行えるようになります。しかし、許可に際しては「建築審査会の同意」が必要とされています。」

今回の土地については接道する道路は現実には道路であるが建築基準法上の道路ではなく、あくまでも「道路扱いな私道」。どういったプロセスで事前相談～許可基準に持っていたのかは利害関係者のみぞ知るところですが、結果として建物用途は住宅のみに限定をされてしまっていたのです。

≪ ↑ 前面の道路。いや、道路ではない。複雑なオンナ心のよう・・・♡≫

例えば横浜の場合、ただし書き道路であっても共同住宅が建てられないこともないのですが、非常に条件が厳しいです。

ですからお客様自らがネットで、安い土地があった！と目をつけてアパートを建築されるなどというケースを検討される場合には、特に道路については念入りに調べてもらった方が良いでしょう。

今回のように43条ただし書き許可基準が必要になった場合には、アパートなどは建築できない場合がありますから。情報サイトは表面的なことしか書いていないケースが多いですから注意が必要です。

まぁ、現地案内をされる頃には当然、業者から説明は受けますでしょうし、契約前には重要事項説明もあるので大丈夫かとは思いますが・・・。

土地の場合は敷地形状だけでなく、道路付けだったり周囲の環境だったりで、安いには安いなりの理由が必ずあります。これは不動産に限らず、ですが、KAKUSEIでは他社では買取の検討がしづらい、ヒトクセもフタクセもある土地を企画・加工し、市場に適正価格でご提供できるよう日々、努力して参ります！

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2016年5月14日土曜日

不動産屋さん限定のマンション入札

入札。

それは不動産屋のロマン・・・。

どうもこんにちは。山口です。すっかり初夏の陽気で、待ち行く女性のファッションが気になってきました。すみません。

ゴールデンウィーク前になりますが参加してみましたよ、入札。

今回の物件は、ファミリー向けの区分マンションです。
不動産の仲介会社が幹事役となる、不動産業者限定の入札式の売買です。

場所は某私鉄の某人気駅。
芸能人も多く行き来するその街はとてもブランド力があります。

これはKAKUSEIのマンションリノベーションブランド構築に業界へ文春砲並みの一発をブチかませるんじゃないか？！、と企んでまずは内覧会に出席。

当日は幹事の仲介業者様を筆頭に数十社の「THE 不動産屋！」が集合したマンションエントランスは異様な光景でございましたが、その中の一人に入っている自分も異様な人物の一人だよな、などと思いながら幹事仲介業者様の担当者様と軽く打合せ。

入札案件にありがちな、一般的な売却案件とはやはり違う内容を聞き込み、いざ内見です。

≪ ↑ 今回の案件とは違うマンション。自分はビンテージ系マンションにトキメキを感じます・・・≫

残念ながら内覧会後に入手した室内写真をお見せすることはできませんが、かな～りオサレな室内です。

売主様が購入した数年前にフルリノベーションを施し、水回りは特に「今」でも遜色のないオサレさ。当日は室内写真撮影厳禁ということで、とっても悪い自分のアホなアタマに室内光景を刷り込み、再びエントランスへ。

アレをこうしてアレをあーして、などとリノベ工事内容を想像しつつ現地を後にしました。

帰社後は工事のプロ・CM部門マネージャーの巻田、仕入のプロ・代表の平山、そしてアホのプロ・私こと山口で打合せをし、いざ入札申込み！

結果は神のみぞ、いや幹事会社のみぞ知る！！

ゴールデンウィーク明けに早速連絡が入りました。

結果は・・・

KAKUSEIで落札！

できませんでした！

なんと、落札価格はKAKUSEI再販予定価格に近い金額（！）だったようです。

KAKUSEIもかなり頑張ったようで3位だったようです。数十社参加しての3位ですからねぇ・・・。とは言いつつもスポーツ大会で銅メダルを取ったわけでもないので嬉しくも何ともなく負けは負けです。

冒頭で書いたロマンなんてへったくれもないですね。

入札は、その会社の利益率を削ったり、再販価格を高めに見積もったりしてハイリスクにしても、上には上がいるケースがあるのです。

落札する会社がどのような収益構造を取っているのか、そんなもの知ったこっちゃないですが、しかし参加することによってライバル会社様の動向も知り得る事ができますのでKAKUSEIとしても、今後も入札案件があれば積極的に参加したいと思っております。

さーて、週末ですから私もどこぞの知事と同じく湯河原に行こうかな。

回転寿司屋でメシ食って領収証もらって、お風呂で足を延ばしましょう！（笑）

次回の入札も頑張れ！と応援頂ける方は、ブログランキングの投票にご協力下さい！！

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2016年4月13日水曜日

お得な不動産情報を仕入れられるようになるには

先日は、ウン年ぶりにゴルフをしに出かけた、カクセイゴルフクラブ部員の渡辺です。ちなみに、部長は江田です。

朝の出発時間が早すぎて、シャツの袖を忘れてきたようで、ゴルフ場に着いた時に半袖と気づいた私。カントリークラブに集まった100人くらいの利用者の中で私唯一だったくらい、当日は冷えておりました、、、。

周りに「寒いだろ！？」「寒くないの！？」と立て続けに心配されましたが、終わってみれば日焼けしておりました。実際、2打目からクラブ２、３本もって走っていたので、カートに乗る暇も無く寒いと感じる事もありませんでした。

長袖で参加していたら汗だくでしたね。我ながら良い勘しています。

なんつって。

さて、カクセイでは、意識の高い不動産投資家であるクライアントの皆様に市場未公開、いわゆる水面下情報をメインにご購入物件を提案させて頂いて下ります。

市場に公開された物件は、現在の市況ですと、髙売りを狙っているものがほとんどで、利回りが高いと思ったら、参考賃料が高すぎたり、物件も狭かろう悪かろう不便だろうの3拍子で、難癖がありますので、なかなかいいものもありません。

しかし、市場未公開情報というのは、一般公開されていないにも関わらず、割安にご紹介できるものが大半です。そういった物件をどうやって仕入れてくるかというと、一番いいのは、自社でも不動産を購入することだと思います。

買い続け実績を積み重ねることで、情報の鮮度やチャンスに巡り会う確率は上がります。

弊社カクセイでも、所有者の方から直接買取させていただく事もあれば、物元の不動産業者に仲介手数料を支払って、購入しています！

自社で購入する物件というのは、個人の売主様が買主との個人同士のトラブルを避けたいとか、融資特約(融資が付かなかったら白紙解約の条件)などの不確定的な契約を結びたくないなどの理由で、業者に買い取って貰いたい方の案件が多いです。それ以外にも、弊社で一度購入することで、一般の方が購入された際にリスクの盾になることで、付加価値がつくものもあります。

案件としては、小ぶりな価格のものの割合いが多いのですが、古家付で土地を買い取らせて頂き、建物解体後、更地にしたものや、区分所有マンションをリフォーム・リノベーションしたものなどなどです。

また、物件によっては、カクセイのクライアントの方に購入希望者の方がいない事などの理由で、自社の物件情報をレインズなどの不動産業者向け流通サイトに公開しております。

それはそれで、反響の電話が止まらない事も珍しくありません。

なぜ、それだけの引き合いがあるかというと、販売先となる一般の皆様が求めている物件を企画したり、適度な価格になるように、仕入れ価格から諸経費まで、瞬時にかつ抜かりのない計算を行う、

カクセイオリジナルの、

スーパーコンピュータ・人工知能ＡＩならぬ、

スーパー勘ピュータ・天然知能エエアンバイ

を備えた、仕入れ営業部隊があるからです！

弊社はベンチャーといえども、客付仲介だけを行っている業者さんとは、仕入れ力で差がつけれるのであります。

これからもカクセイが間に入ることによって、良い物件を供給できるよう尽力して参ります！

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2016年4月1日金曜日

不動産の調査は現地よりも役所できまる？

みなさん、ご存知ですか？元ロッテのピッチャー、マサカリ投法で有名な村田兆治さんがプロ野球開幕戦の始球式で131㌔の球を投げ、ストライクだったこと！サンデー兆治の名で馳せた村田さんが66歳の現在でも同じ投法でしかも131㌔ってハンパないっすよね！私のようなジジイにも明るい希望を持たせてくれましたね！自己管理ってとっても大事です！

という訳でございまして、私がカクセイに入社させて頂いてからこのブログをスタートして早2ヶ月？3ヶ月？経過したでしょうか。まあその辺りはどうでも良いですが、とにかくブログをアップするのが土曜日もしくは日曜日なので勝手に自分でサンデー山口と名付け始めている、山口です。

前回のブログでは仕入の際に行う、とある日の現地調査をざっと書かせて頂きました。今回は引き続いて役所関係での調査です。

よく謄本、などと言われますが現在では登記事項証明書と呼ばれておりますものを法務局で取得、もしくはインターネットで取得します。併せて公図、地積測量図も取得。所有者や権利関係がどうなっているのかをまずはチェック。

次に物件所在地の役所まで赴き、都市計画法や建築基準法などの関連法令を調査。

＜⇧おおっ！今回のお役所さんはラクだぞ！ワンフロアで調査が済むじゃん！＞

今回のお役所さんでの都市整備課では都市計画や地区計画など、建築課では斜線制限や前面道路の取り扱いなど、道路安全課では公道であれば幅員や路線名など、下水道課と水道施設課では前面埋設管と宅内引き込み管の調査。色々と調査を進めていくと意外な事実が明かされることもあり、不明な点は担当者がちゃんと答えてくれます。担当者だけで答えられないと分かると上司を連れてきてくれて説明を受けたりもします。更に役所だけで処理できることではない場合は都庁・県庁などに赴いて更に調査を重ねなければなりません。

＜⇧お役所さんによっては調査票を準備してくださっている親切な所もありますよ＞

要は重要事項説明書に記載されている内容を順に調査していくわけです。

今回のお役所さんは一番上の画像のように本当にラクでワンフロアで短時間で済みました。おおよそ水道局などは役所とは全く別の場所にあったりもするので、調査には意外と時間とコストと体力がかかるのです。

某市役所などは転々バラバラで都市計画はここのビル、下水道はあっちのビル、道路はまた違うビル、とまさにたらい回し状態になることもあります（怒）。ね？Ｙ市さん？

その他、税務関係書類の取得なども済ませる場合もありますので、調査に必要な書類などは赴く前に準備をしていかなければなりませんね。

いかがでしたでしょうか？今回もざっと調査の流れを書かせて頂きましたが、特に前回ブログの現地調査などは一般のお客様であっても不動産業者から物件の案内をされた時にチェックできる項目ですから、ご参考になさってみてください。

営業マンに物件案内された時に、営業マンが一緒になってチェックしてくれるはずだと思いますし、お客様が分からないことがあって当たり前なのですから、質問もバシバシ投げかけて、投資用であっても居住用であっても納得の不動産購入をしてくださいね⤴

営業マンの質が、不動産購入の質を高めるのです！

その点、我がカクセイの武中や渡辺は皆さまのご期待に添える男たちでございます（社内では下ネタ多いですけどねー（笑））。安心して任せてみてください！！

不動産購入のご相談はぜひ、カクセイまで！

（そして不動産の買取相談はぜひ、サンデー山口まで・・・）

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「不動産のメークドラマ！！」

明日から4月ですね～！

東京の観光ベストシーズンである4月生まれのカクセイ代表の平山です。

まあ～街はどこもかしこも人だらけ、人が沸いて出てきてますね～

今は東京に人が一番多くいるシーズンじゃないかと思いますね。。

社会人のフレッシュマンや観光で日本を訪れている外国人など。

そんな都心部の中央区日本橋エリアでまたまた物件を仕入る予定になったので、

急いで、、現地確認をしてきました！！

またまた弊社のリフォーム部隊ことコンストラクションマネジメント部の出番になる予定なので、

無事に仕入れられましたら、ご報告したいと思います！

このように来る物件もあれば、去る人もいます。。

先日、弁護士の先生と弊社の管理している物件のお部屋の明け渡しに立ち会って来ました。

当たり前のことですが、理由はどうあれ当初の約束や契約と違うことをしたら明け渡しを求められちゃいますよね。。

これからはこの空いたお部屋のポテンシャルが最大限いかされればと思ってます。。

明け渡されたお部屋は何だか寂しい感じで哀愁漂っていましたが、

これからの明るい未来を想像するとワクワクもしてきます。

人も物件も出会いあり、別れありのシーズンです。。

人と物件のマッチング、メークドラマ請負人、

我がカクセイまで人と物件の出会いについて、ご相談お待ちしています！！

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2016年3月26日土曜日

売土地と花見は同時にやってくる

桜、咲きました！

カクセイ仕入担当、山口が六本木でもなければ目黒川沿いでも皇居でもない、23区の端っこの地域での桜開花宣言でございます！

＜↑サクラ咲く！花見じゃ花見じゃー！！＞

ようやく春到来！ですね。

さて今日はその23区内、端っこの駅まで移動し土地案件の現地調査でございます。

23区の端っことはいえ地下鉄の駅もあるため、都心部へ出るのにも意外と便利な場所でございます。

駅周辺は大型スーパーもあるし、もちろん商店街もあるから買い物などには困らない。お？駅ナカ商業施設がオープンじゃん！デパ地下的でしかもオサレ～⤴な雰囲気に様変わりしてるじゃん！だから今日はやたらと混んでいるのか。

クルマでの移動も幹線道路にほど近く、利便性は良いエリアではないかと言えそうです。

最寄り駅からは歩いて移動しますが、ポカポカ陽気の中で歩いていると心地よい風が吹き、スギ花粉さえも忘れさせてくれます（もうヒノキ花粉かもしれませんね）。

歩くことちょうど10分。現地到着。早速チェック。既存建物は既に空家。不法占有者もいなさそう。

ライフライン、問題なし。プロパンガスだなー。

前面道路。路面にどデカく「私道～～」の文字が・・・。すごいな、コレ。

確かにこの道路幅だと抜け道だと思って普通にクルマとかは入っていっちゃうんだろうな、と思わせるほど私道な感じはしませんが立派な私道です。

＜↑これ、画像を加工したのではなく、路面に書いてあるんですよ！＞

ということは購入条件として、私道の持分をお持ちの方全員から通行・掘削承諾書を取得して頂く事を挙げないといけないか。

建物建て替え時に、例えば水道の引き込み管の老朽化などがあった場合に道路を掘削して引き込みし直さないといけません。それに新たな所有者さんがクルマなどの車両も含めて通行させて頂くことになるので、売主様に私道所有者様たちからの承諾書を取得して頂くのです。

隣地境界。片方については境界杭が道路側も裏手も確認できたぞ、と。もう片方はないなー。だけど売主様が確定測量をしてくださるとの事だから問題はないかな。でも一応条件として挙げておくかね。

隣地越境。本案件側は問題はなさそうだね。境界確定ができていない側、建物の雨どいが越境している可能性ありじゃね？それにエアコン室外機は完全に超えてるベ。

これは確定測量次第ですね。結果、越境となれば売主様が対処するのか、それとも買主が対処するのか。いわゆる「誠実に協議する事」の対象になりますね。

さて裏手の隣地。若干高低差があるなー、でも擁壁工事も要らないし。余計な造成費用は掛からない、と。

空中。高圧線があるわけでもなく、問題なし。

同時に写真をバシャバシャ撮っていると、とうとう近所のおばちゃんが出てきて怪しまれます。

おっとヤバいヤバい、怪しい者じゃないんですよー、という超爽やかな微笑みと「こんにちはー」などと温かい声を投げかけながら、再度険しい顔つき（元々険しい顔つきですが・・）でウロウロと確認し周辺も歩きながらを現地を後にします。

最寄り駅までの帰り道も同じ道で帰り、やはりジャスト10分・・・。

おっしゃ、お疲れ、オレ！帰社して事業計画じゃー！！

とまあ、こんな調子で現地調査をしています。おおよそ40～50分程度は現地に滞留していますね。近所のおばちゃんに怪しまれようが何だろうが「でもそんなのカンケーねー！」でございます。

という訳で皆さまのご近所で、ちょっと怪しげなスーツ姿の輩が土地や建物の廻りをウロウロしていたら、110番しないでとりあえず少しの間、温かく見守ってあげてください。

それ多分、不動産屋さん、ですから。

え？怪しすぎる場合はどうするのって？

その時は通報しちゃってください。

それはもしかしたら魅力的な貴女をつけ狙う、ふどーさーん（ストーカー）かもしれませんから・・・。

ヤバ・・・全然オチてないし親父ギャグすら分かりづらい・・・。

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2016年3月20日日曜日

不動産情報はブローカーが熱い！？

連日、目がかゆいですね。

おかげですぐに目が赤くなりますね。

目を取り外して水で洗い流してかゆみを止めたいですね。

赤く充血した目になるとターミネーターというかシュワちゃんのような顔つきになる、カクセイ仕入担当の山口です（→しかもターミネーター１の、あの若き日のシュワちゃん・・）。

そろそろスギ花粉もピークを越える頃。ピークを越えても私は次のヒノキ花粉が引き続くためゴールデンウィーク後まで憂鬱な時期が続きます・・・。

でも街を歩くと女性のファッションが春らしくなってますから、少しは気が紛れますね。

いつも前置きが長くていけません。

先日ですが、とある不動産業者さんと随分と話し込みました。れっきとした不動産業者の仲介営業マンなのですが、いわゆるブローカーさん的な動きもするらしく「物件情報がたくさん入ってきて大変ですよ！」と嘆いているのか、自慢をされたのか、とにかくそのような事を仰っておりました。

確かに仕入のポイントは物件情報量です。情報がなくては買取検討しようもないですから。

ですが、ちょっとお待ちになってください。

私たちのような買取をする不動産業者に対して、中には売り物件なのかどうか怪しい情報も入ってきます。取り扱う仲介業者さん（いわゆるブローカーさん）が複数社関わっている、なんて情報もザラにあります。複数社関わっていると情報の精密度が低くなり、購入申込みをしたら実際は売れてしまっていた、なんて事もあります。

誤解をして欲しくないのですが、ブローカーさんを否定しているわけではないのです。その情報に対して複数社（複数人？）関わっていても構わないのです。要は情報の確度であり、ちゃんとした売り物件なのか、条件はどうなっているのか、売主様とのコンタクトは取れるのか、複数社関わっているなら何社関わっているのか、少なくともその位の内容が分からないと検討しようにもできないのです。

お話しをしていた業者さんにも当たり前のように上記のようなお話しをしたところ「大丈夫！俺のルートは確実だから！直の情報もあるし先があったとしても△社ですよ！」と自信満々にお答えされ、後日、実際に頂く情報は仰った通りのようでした。

ちなみに話し込んでいた時にこんな事、聞いてみました。

私「◇◇さん、月にどの位情報入ってくるんですか？」

業者さん「そうねー、だいたい月に平均すると100件くらいですかねー。多い時は多いしね！」

私「すごいですね！ハンパないっすね！！さばききれないんじゃないですか？」

業者さん「そうなんですよ、何がなんだか分からなくなってる・・」

100件はすごいですね。

私は・・・

・・やめときましょう。

多けりゃいいってもんじゃありません。

でも多くないと取捨選択も検討もできませんね。

飲み会とかで、どの女の子を連れ出そっかなー、と選んじゃうのと同じです！（→どのタイミングで二人で抜けてしまおうかと一生懸命考えながら飲んでるタイプの私でした）

ちょっと違うか・・・。

とにもかくにも頂く情報は全て目を通させて頂いております。

毎週言っておりますが、本当に皆さま、ありがとうございます。

引き続き、買取案件情報、絶賛お待ちしております！！

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2016年3月12日土曜日

流れ出てくる土地情報と鼻水と。

鼻水が止まりません・・・。

風邪なのか花粉症なのか？

花粉症は対策してありますし特有の鼻水鼻づまりではなく、鼻水だけがひたすら流れ出てくるので風邪確定な仕入担当、山口です。

さて今週も様々な情報が流れ出てくるように入ってきました。

今回も横浜の情報でいってみましょうか。

「いい情報だよ！！」と意気盛んに情報提供者様からお電話を頂き、詳細を聞いてそのまますぐに現地へ下見に行きました。

そして出ました、またも擁壁です。

擁壁は良いのですが、その擁壁に検査済があるのかどうかがポイントです。

今回の現地はその擁壁の上にある新築戸建てが擁壁の際まで建物が建てられており、情報提供者様もその様子を見て「擁壁は大丈夫だよ！」と言われます。しかしどうみてもその擁壁が怪しく、私自身は疑いの目が晴れません。擁壁の上の戸建ては恐らく深基礎にしているか、杭工事をして対処しているか。

なぜそこまで拘るのかと言いますと、擁壁の検査済があるのとないのとではアパートプランがどの程度の戸数が入るのかで大きく変わるからです。もし何も問題のない擁壁なのであればアパートの戸数が稼げる＝購入者様の利回りも稼げる＝仕入金額も売主様の希望に沿う金額がご提示ができる＝情報提供者様も当社も利益を確保できる、と関係者皆さんがウィンウィンになるわけであります。

結局現地を見たのが週末だったため、明けて翌週にすぐ、市役所へと調査。相談員の方にもヒアリングしましたが、昭和40年代に築造された擁壁で申請はされていたものの確認済、検査済はありませんでした。従って擁壁下の本案件は擁壁天板から安息角で防護壁を築造するか（45°か30°で設計時に市の建築主事さんと決めます）、安息角以上で建物を逃がしてプランニングするかとなります。

そして擁壁の上の戸建て住宅は私の睨んだ通り、杭工事で対処しておりました。だから古い擁壁でも際に建物が建てられたんですね。

クルマの進入もできませんから建売用地にはならないため、そういった点も含めて情報提供者様及び売主様にお伝えし交渉を始めていくのでありました。

流れ出てくる情報も、よくよく調査していくと事実がたくさん出てきます。

不動産は、そこに行けば喋らなくとも、自ら語り掛けてくるのです。

よーく耳を澄ましてみてください。

ほら、聞こえるでしょ？不動産くんの声が・・。

・・・ちょっと怖いですね、私。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月9日水曜日

台湾の不動産業者さんの会と住宅リフォームの現場にて

先日、西麻布で夜な夜な開催された不動産業者会に参加してきたカクセイ代表平山です。

その会には台湾政府公認、台湾の不動産協会の方々がゲストで参加されていました。

まだまだ日本の不動産に対する買い意欲が旺盛で様々なニーズを聞くことができました。

とても明るく楽しい会でした！！こんな感じではありますが、、、

さて先日、このブログにも書きました、

「男女七人夏物語」の舞台に使用されたお部屋が30年の時を超え、

弊社のコンストラクションマネジメント部門のフルリフォームにより生まれ変わりました！！

バルコニーからのリバーサイドの景色は、天気にも恵まれ、とても素晴らしく自分も欲しくなりました。

私と同年代（家族構成も同じ）のご購入いただいたご家族に見てもらうのがとても楽しみです！

洗面台はこんな感じ、、

洗面台の下の部分より踏み台が引き出せるようになっています。

小さなお子様が2人いるファミリーということもあり、こういうのはうれしいと思います！

子ども用の踏み台は結構邪魔なんです、、でも無いとだめですから。。

工夫された良い商品があるんですね～！

踏み台の蓋を開けると、小さな収納になっています。

小さくても収納だけに、なかなかナイスっ！！

・・・ん、全然ナイスじゃない。。

お後がよろしくなくても、写真を多用してブログを書いても勘弁してください。。。

今年は「カクセイ」元年ですから、大目にみてやってください。

弊社メンバーの成長伸びしろと、成長速度はに乞うご期待をっ！！

カクセイの実力はいかにっ！！

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2016年2月20日土曜日

新連載売土地ロケット！？

H2Aロケットが打ち上げ成功となりましたが、ロケットに積んだ人工衛生の様に常にアンテナを張って東京都内や横浜・神奈川を周回している山口です。

彼の国のロケットと称するミサイルの様に、打ちっ放しのほったらかしでそのままどこか飛んでっちゃってるんじゃねーの？というウワサもありますが・・・。

そんなの気にしません（多分・・・）。

さて今回は都内某所での土地案件。

新宿から八王子方面を走る某私鉄の某駅からは徒歩約4分。古家がありますが、これまた好立地です。

いわゆる、敷延とか専通、などと呼ばれる「旗竿敷地」です。

≫間口！ホントに2ｍある～？？≪

この場合で建物を建てるとなると、まず道路間口の入念な確認が必要です。

法令では2ｍ以上の接道が必要となります。本件の図面では2ｍとなっていましたが、更に現地でも有効に2ｍの接道が確保されてないといけません。境界ブロックの外側ではなく内側に境界杭がなければいけないのです。そして通路部分と本地が接する箇所も同様に有効で2ｍなければいけません。

そして東京都の建築安全条例によって、窓先空地と言って建物から敷地境界まで避難通路として2ｍ以上確保しないといけない場合があります。

≫分かりづらいですが、通路後端と本地の接する箇所も要有効2ｍ！≪

もしそうなると通常考えうるアパートプランだと例えば8部屋入るだろう、と想定しても実際には6部屋しか入らない場合もあるため、売主様との値交渉が必須になります。

このような事から旗竿敷地は比較的安く購入できるケースが多いですが、測量士さんにも現地を仮測量してもらいながら企画を立案しなければなりません。少々お時間がかかってしまいます。スピーディに応えたい自分としては、ちょっと不本意ですが致し方ありません。

≫手前の更地を売ってもらいたいです・・・安く！！≪

しかし今回の案件。情報提供者さんから紹介頂いた日は金曜日の夕方。月曜日の契約（！）を望んできました。本来の契約がキャンセルになったようですね。

早急な買取でも、弊社では可能な限りお応えします！
ぜひご相談ください！

ミサイル、じゃなくてロケット発射のごとく轟音を轟かせて六本木を飛び立ち、一直線に向かいますよ！

・・・土地を見に。

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