COPY&#65306;カクセイ日報

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2016年7月24日日曜日

ポケモンＧＯで不動産を仕入れる方法

いよいよ日本でも配信されましたね！

我らがニンテンドーの共同開発スマホゲーム「ポケモンGO」。

早くも街中、駅ホームなどでスマホの画面に釘付けな人たちを多く見掛け「危ないでしょ！歩きスマホはやめなさい！！」と注意しまくりたい、説教モンスター山口です。

今や超話題ではありますが正直、自分は全く興味がございません。むしろ歩きポケモンしてるのか？やめろ！コンニャロー！！と本気で怒りたくるし説教したくなります。

しかし悪いことばかりではないのですよ。ポケモンGOで街を徘徊する人が増えるとなると、自分のような街を徘徊する不動産屋はいよいよ怪しまれずに済んできますね。

まず物件の現地下見している際にスマホカメラを使う場合がありますが、ポケモンGOのおかげでカシャカシャと撮影していてももう怪しまれません。

ご近所の方から万が一何か言われたら「え？ここポケストップなんですよ！知らなかったんですか？」で済みそうですし、

業者さん廻りをしていても「お？この業者さんにポケモンが！」と訪問してポケモン繋がりで物件を紹介してもらった、なんてことにもなり得るわけです（←ないない・・・）。

ところで先日、懇意の仲介業者様から自分を優先して渋谷区内の土地を紹介してくださったため、価格は少し高めですが現地下見に行ってきた時のことです。

某駅から歩いて約７分程度の場所で立地はとても良いです。整形地ですしプランは何の問題もなく入ります。前面道路は私道なのですが、通行掘削承諾書関係も既に取得済みとの事・・・。

おひとかたを除いては。ま、それはこちらが取得すれば問題ないかな・・・。

でも何だか嫌な予感がします。ともかく自分は配信前のポケモンGOを先行してプレイするかの如く、スマホをかざして写真を撮り始めたところ、品の良い奥様（ポケモン？）が現れました。

嫌な予感は当たります。そう、注意されてしまった（バトルが始まった！）のです。ですが、その奥様の御宅を撮影していたわけではございませんし、奥様の御宅に踏み入れたわけでもなく、あくまでも購入対象地を撮影していたのです。

＜↑ 手前が検討対象地。奥では建物の建築が始まっています＞

「私は建築反対なのよ！」（攻撃された！）

上の写真でもお分かりかと思いますが、対象地の隣地でも建物建築が始まっていたのです。しかも木造アパート10戸。そしてどうやら私道の通行掘削承諾をしていないのが、そのポケモン、いや奥様の様子。

自分はその建築中アパートに関係する不動産業者ではないこと、隣地の更地を購入検討していた（既に過去形・・）業者であること、などなど説明し、穏便にその場を立ち去りました。もちろん名刺なんぞ渡しません。とばっちりを受けた感（バトルによる敗北感？）が満載です。モンスター山口がポケット山口に小さく変身してしまった瞬間でしたね。

ここでもしカクセイが購入して新築アパート、となった場合、奥様はより声高に反対を叫ばれるのは目に見えてきましたし、承諾書の取得はもはや100％無理であろうとも判断できましたし、そもそも隣地に新築アパートとなると完全に競合してしまいますので、このタイミングで仕入れに踏み切るのは危険と判断しました。

現地を見ないと仕入れ判断できないのが不動産です。不動産には人間同様、個々に特徴や事情がありますから、いかに現地下見が大事なのか。私たち不動産業者はもちろん、個人個人のお客様も購入を決める前の現地見学はじっくりと時間をかけて見てくださいね。

それよりもどなたか、ポケモンGOならぬ「フドーサンGO」を開発してくれませんか？土地を売りたい地主さんを見つけるアプリです。バトル（=交渉）に勝てば、購入権利を取得できるという夢のようなアプリ。

狭いせまーい、この不動産業界で大ヒットすること間違いないのですが・・・。開発者、求む！！！

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2016年7月16日土曜日

悪い地面師の逮捕と都知事選に思ふ

東京は選挙が続きますね。結局、有名人になっちゃう雰囲気ですね。同じことを繰り返すのー？と隣県民はふと思います。

ん？おかしいな・・・。そういえば自分も立候補したはずなのに名前を一向を出してもらえない私、「地面師」山口なのですが、おかしなー。

・・・そりゃ「地面師」なんてサブネームを付けたら選挙なんて出られませんよね・・・。

その「地面師」。先月にそのグループが逮捕されたニュースが報じられました。地面師とは、その不動産の所有者本人としてあらゆる手を使ってなりすまし詐欺を働く輩です。しかも今回は９億円ものお金を搾取した平成２２年に起こった事件についての逮捕ですから、当局がいかに証拠を固めるのが難しいかをもさらけ出したのではないでしょうか？

現在の不動産取引においては権利証から登記識別情報という紙っぺら一枚のものに置き換えられており、番号で管理されていますから偽造など到底ムリだと思いますし、まさか本人確認情報である実印、印鑑証明書、運転免許証などの偽造もムリだろー、と思いますけれども、それらも結果的に全てニセモノ。識別情報は番号さえ分かってしまえば大丈夫、って言ったらおかしいですが本人確認情報と併せてしまえば見破れなさそうです。地面師側＝ニセ売主には司法書士やら弁護士やらも付いているようで、買主側である我々のような不動産業者（今回の事件の被害者は港区の不動産会社！！・・・ウチじゃないっすよ）や司法書士もやはり簡単には見抜けないでしょう。

ただ唯一、怪しいと思われる点。取引をやたらと急ぐことだということらしいです。ニセ

売主＝地面師側が個人であれ法人であれ、急なお金が必要だから、とか何とかの理由をつけて契約→決済を今週中に、などという性急な取引は要注意だということ。そして最終的には反社にも繋がるようなので、私ども不動産会社も本当に気をつけなければいけません。

仕入れの際にはいわゆるブローカーさんを経由することもあるわけであります。そのブローカーさんの物件の情報ルートはどうなっているのか？売主様や物元業者さんは？現地建物内見は可能か？境界立会は？etc...

ちょっと変だな、と思ったら色々と探ることは可能だとは思いますが、完璧ではございません。物事、完全なるものはないのです。印鑑証明も運転免許証も本人になりすまされたモノであったら誰も見抜けないでしょうし。

＜↑ 文中の土地とは一切関係ありませんが、先日、某土地を見に行った際の図。

ジャングル状態で伐採・伐根に相当かかりそうなので、その分を更に価格交渉ですね。＞

それでも良質な土地情報を求めて街に繰り出す、別な意味での「地面師」山口はアパート用地・戸建用地の情報をいつでも受け付けております。いつも情報をご提供くださる業者様には本当に感謝しつつも、新規の業者様も大歓迎ですので、どうぞ至って普通なおっさん「山口」宛てまでお気軽にご連絡ください！

土地の買取には、大手を振って立候補します！！

お待ちしております！！！

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2016年7月9日土曜日

新築用地に買付を入れるまでの順とタイミング

あなたの出会い、プロデュースします！

カクセイの出会い系、マッチング山口です。

いや、これは変な意味ではありませんよ。というのもですね、今週は外回りをするたびに懇意にしてくださっている同業他社の営業さんに毎日偶然出会っていたのです。訪問していた業者さんでバッタリ、某ターミナル駅のホームでバッタリ、歩いていたらバッタリ、などなど自分でもビックリするほどの人数と出会い方！でも会う人みんなオッさんですからね・・・。そこが不動産屋たる自分の悲しいところです。

そういえば私がきっかけで結婚したカップルもいますよ（マジっす）。まさに出会いのヒットプロデューサー山口！（←ただのおせっかい）

さて今回は久しぶりな土地のお話。

今回は弊社のスタッフがレインズで見つけた、かなりお買い得な土地。JRの某駅からひと山超えますが、それでも歩いて８分。場所は実に良いところです。そして下の写真を見てください。

なんて綺麗な敷地延長部分なんでしょう！！間口は余裕で２m以上あります。そして奥の本地（こちらは写真を載せられませんので悪しからず）はキレイな整形地です。立派なプランも入ります。収支も余裕で合ってきましたので早速買付申込をば！

ところがなんと、既に３社から満額の買付が、とのこと。ん？？おかしな話です。前日と前々日は売主側業社は定休日なので詳しい所在地も分からないはず。なのに、買付が入ってる？これはおかしい。何かウラがあるのでは、と売主側業社にノーアポイントで乗り込みました。

どうやら買付が入っているのは本当なようです。先方は買付は入ってはいるが多分ダメですよ、適当に買付を入れてる感じですから、とのこと。やはり、です。タチの悪い業者もいるものです。レインズで見つけた物件にとりあえずの買付申込書を送ってしまう。そしてその後にプランが入らないだの、道路付けが悪いだの、と理由をつけて買付金額を下げたり条件を厳しくしたり、中には速攻で買付を撤回する業者もあります。

いくら同業者同士とは言え、結局は人間対人間の話になるわけです。誠実さのかけらもない、いい加減なことばかりしているとお付き合いしてくださる同業他社さんも離れていきますし、不動産業界は横のつながりが激しい業界ですから、そんな事をすればすぐに悪い噂が立ってしまいます。

幸い今回の土地については、再建築が不可能だということが分かりました。ノーアポイントでお伺いしたにも関わらず、誠実に対応くださった売主側業者さんには本当に感謝ですし、こちらもこれだけ真剣に検討しているんだよ、だからこれからもよろしくね、というシグナルは送れたと思います。

という訳で今回はカクセイと土地との出会いプロデュースは叶いませんでしたが、良い土地との出会いを求めて、猛暑で汗臭くなりながらも歩き回りたいと思います！

お客様と良い物件の出会いもカクセイではプロデュースさせて頂いております。無料で行っているカクセイ不動産投資相談会を通じて、皆様に素敵な物件との出会いがあるよう、カクセイのスタッフがお応えします。詳しくは弊社ホームページ、または楽待をご覧ください！

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2016年7月5日火曜日

地価の上昇も不動産価格は頭打ち

前回の自分のブログでラッパーを目指していると書いたら、ふざけるのもいい加減にしろっ！！と社内全員から怒られて落ち込んでいる、山口です。

という訳でＤＪを目指すことにしたのでＤＪ山口に改名しておきます。ＤＪと言っても渋谷のスクランブル交差点でパトカーの上に乗って「気を付けてください！」的なＤＪではなく、お皿を回す（←古っ！）方ですよ。あと、相方のＭＣを募集中です。

≪ ↑　某物件にあったピンクの電話！実にノスタルジックです・・・≫

今週は不動産に関連するニュースが多かったような気がします。

グッドニュースでは路線価が地方の一部も含めて上昇、下げ幅のある地点も縮小をしているそうです。インバウンド効果もあると解説されておりました。となると上昇は一時的なものなのでしょうか？？今後の路線価に注目ですね。

ちなみに路線価とは国税庁が発表するもので、相続税や贈与税算出の基準となるものです。主要道路に面した1㎡あたりの評価額ですね。相変わらずトップは銀座です。すごいですね。3200万／㎡って、どんだけー、って感じです。

微妙なニュースでは中古マンション価格が頭打ちになってきた、との事。

今までは売主が強気姿勢だったのが頭打ち感が出始めているようです。高いと売れなくなってきた、という事。価格は調整局面に入るのでしょうね。中古マンションを検討している方にはチャンス到来でしょうか。逆に弊社のようにマンション買取業者は出口（再販売）を見極めてからの仕入ですから、安く買えればそれに越したことはないですが、我々目線から見るとまだまだ高いです。何とも微妙です・・・。

そしてバッドニュースは不動産会社のブラックぶりが暴露されてしまった事ですね。賃金未払い、パワハラを受けたと従業員が提訴したらしいです。カクセイのようなベンチャー不動産会社な様ですからこのような会社があると、同じように見られてしまうんじゃないか、と危機を感じております。

確かにカクセイもベンチャー特有の勢いがあるのは事実ですが、腹筋100回やれ！とか自費でセミナー受けろ！とかのようなことはありませんし、業界の中でも相当健全な不動産会社だと業界渡り鳥の山口は思います。

そもそもカクセイがブラックなら自分はこんなにアホなイントロのブログ（←また怒られる・・・）を書いてないですよ？健全な証拠です！！

しかしこのようなブラック不動産会社がまかり通って、しかも暴露されてしまうから、また「だから不動産業界の地位が向上しないんです」と知識人の方が狼狽してしまいますね。確かにその点は同意します。

不動産に関して相談するのも買うのも売るのも管理を頼むのも、健全なベンチャー不動産会社、カクセイなら安心です！！そんなカクセイでは引き続き不動産投資相談会、実施中です。健全・健康（ん？）・優秀な担当者たちが皆さまの声に真摯にお応えします！

安心してご応募ください！！お待ちしております！！！

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2016年6月25日土曜日

英国と不動産の出口試算にて

何だか色んな選挙だの離脱だのと騒がしいです・・・。

♪彼女は解約でau離脱ぅ　UKはEUから離脱ぅ　アイツは洗脳で解脱ぅ　そしてオレは上がらないウダツぅ♪

最近ラッパーを目指しているMC山口です。相方のDJを募集中です。

離脱してどうするんでしょう・・・先の事、考えてるんでしょうかね？あれですね。多分、不動産王とトランプゲームでもするんでしょうね！！

≪ ↑ 先日、マンション内見をした際にあった超懐かしの黒電話！≫

そうそう。先の事を考えると言えば、私どもが仕入収支を計算する際には出口、いわゆる再販売を考慮する訳でございます。

土地の場合はまずはその土地がアパート用地なのか戸建て用地なのか。

この線引きはパッと見からして分かりやすい土地以外の場合は実は意外に難しいのです。当初はアパート用地に、と思っていた土地が実は戸建て用地として出口戦略を立てた方が売りやすいのではないか、またその逆も然りです。

これは物件の立地や地域特性により販売方法を変えることによって仕入れ価格もより売主様のご希望に近い価格をご提示できるケースがあるのです。

再販売時の価格は入念に周辺地域の物件の動き、相場を調査して設定します。

不動産は例えば坪単価200万円の相場な地域であっても、立地や形状、地域特性などによっては大きく値上がったり値下がったりします。

また状態によって仕上げ方法も微妙に異なってくるのです。その見極めは実務を通じて現場で動き回っている私どもの仕事であり、結果、購入されるお客様が満足してくださる商品＝物件に仕上げることができるのかどうか。これは日々各業者様が悩みながら商品開発に臨んでいる訳であります。不動産は同じものが二つとしてありませんからおもしろいんですね。

私どもカクセイはまだまだ若い会社ではございますが、お客様がご満足してくださる商品＝物件を提供できるよう、今後も開発に力を入れてまいります。

また、不動産投資の個別相談会も実施（詳細は弊社ホームページまたは楽待をご覧ください）しております。弊社自慢のスタッフがお客様のお困りごとにお応えしますので、どうぞお気軽にお問合せくださいませ。

不動産を通じて社会へ還元し新しいタイプの不動産王を目指す、カクセイです！！！

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2016年6月18日土曜日

都知事選と土地次戦の不動産業界

♪オレは神奈川生まれ　

神奈川育ち

県知事さんは比較的マトモぅ

どっかの知事より比較的マトモぅ♪

都知事に立候補しようか悩む神奈川県民のマック山口、またの名をDr.山口です。

都民の皆さんは大変ですね♡（←他人事）

さて最近は土地情報よりも区分マンション情報をご提供いただくケースが増えてまいりました。いつも売却案件情報のご提供をくださる各業者の皆さま、改めましてどうもありがとうございます。

≪↑ 物件調査のために訪れた今最もトレンディ（死語）な場所、都庁から！≫

区分マンションはリフォームをどうするかという作業がありますが、弊社ＣＭ部門マネージャー・巻田からの的確なリフォームに関するアドバイスや代表の平山の的確な出口戦略などのアドバイスのお陰でとてもスピーディに動けるため、各社様に対する回答はかなり早めなのではと思います。土地情報だけでなく、マンション情報も引き続きお待ちしておりますので、どしどし情報をご提供ください！！

そんな中、某業者様でマンションの買取りについての打合せをしていた時の事。

「アパート用地買うって業者が本当に多いよねー。大丈夫なのかね？」

≪↑ 打合わせのために訪れた丸の内の某社オフィスからの眺め・・・

オレってビジネスマンじゃん！と超勘違い！≫

確かに一時期に比べて非常に多くなりました。自分が前職でアパート用地を探していたころは競合他社が少なく、まさにニッチを狙った商売でしたが、今や新築戸建がメインの業者様でもアパート用地を探している状況。

そんなに建てちゃって大丈夫なの？と思われても致し方ござーせん・・・。ましてや空室率が上昇中ですから、オーナー様にとっても大丈夫なのかと思われることもあるかと思います。

不動産ですから立地や環境などの要因ももちろん影響されますが、適切な家賃設定と管理運営が提案でき解決できる不動産管理会社かどうか、ということが重要なファクターの一つだと思います。

やたらと不安を煽る方もいらっしゃいますが、購入についての適切なアドバイスができるカクセイに一度、ご相談してみませんか？

カクセイでは個別セミナーを開催中です。詳しくは弊社ホームページまたは楽街をご覧ください。

経験豊富で優秀な二人のスタッフが皆さまをお迎えしますよ。

え？自分ですか？

♪オレは土地買取と

マンション買取

情報来るのはだいたい都内ぃ

情報来るのは神奈川も多いぃ♪

ヘタ過ぎた替えラップですみません・・・

さらば！

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2016年6月11日土曜日

ちまたの不倫理問題と不動産業界

世の中不倫ブームなのでしょうか？

かくいう私も不倫好き・・・じゃなかった、カクセイのプリン好き山口です。

自分は家庭を大事にしてますよ！！なんてったって地元じゃアモーレ山口で有名ですからね！！！

・・・自称ですけど。

≪レイニーシーズンの束の間晴れの日にさわやかな緑・・・まさにカクセイグリーン！！≫

世の中には不動産屋は不動産屋でもいろんなタイプがいるのは周知のとおりです。

代表の平山や自分のように物件を仕入れて再販するタイプにも更に細分化されております。情報の仕入れ方にも自分のように足が棒になるまで外回りをして情報を掴んでくるか、事務所内でひたすらレインズを見て情報を仕入れて満額で仕入契約したけど「やっばい！売れない！」と超焦るタイプ（←業界あるある）とさまざまです。

ん？レインズ？何だか前回の自分のブログでも出てきたワードですね。（←知らねーよ、というツッコミはほっときますからねー）

レインズとは不動産流通機構という公益財団法人（地方によっては社団法人）が提供する不動産業者間専用の物件情報サイトです（ちなみに私どもカクセイは東日本不動産流通機構に所属しています）。

業者が売主様から売却物件を預かった場合、レインズに登録をしなければならない事があります。不動産売却の際には売主様は業者に委託するケースがほとんどかと思いますが、その際に専属専任媒介・専任媒介・一般媒介と売却依頼の契約を業者と締結します。そして専属専任媒介・専任媒介の場合は流通機構（＝レインズ）に登録しなければなりません。

しかしここ数年、業界内ではこのレインズに関する問題が提起されておりました。

いわゆる「囲い込み」問題です。これは売却物件を専属専任・専任媒介で預かり、レインズに登録したにも関わらず他業者からの問合せに対して「契約予定」などの理由で問い合わせに応じないというものです。

専属専任・専任媒介で預かった物件はレインズに登録しなければなりませんし、その登録証明書も売主様にお渡ししなければなりません。ですから登録をした業者は法的には履行しているものの、実務の際には自社で買主を見つけて契約をし、売主様と買主様から両方から仲介手数料を頂こう、という業界用語で「両手」という取引を目指しているのです。

そりゃ商売ですから「両手」が悪いとは自分は全く思っておりません。結果的に「両手」になれば仲介業者はこの上なく嬉しいものです。なにせ給料に反映される額が多くなるわけですから。

しかし売主様にとっては安心して売却依頼をしたものの、「囲い込み」をされていると情報が他業者に公開されている状態ではないため、売却が長期に渡る可能性も少なからずあります。また買主側の業者にとっては、レインズを見て買主様の希望の物件が見つかり、問い合わせをすると「契約予定でーす」と言われて紹介されないものですから、チャンスロスを起こしている訳です。

しかしこのレインズの「囲い込み」を阻止しようと、業界内でも有力な方が国交省を突き動かし、ようやく「囲い込み」対策が反映されてきました。

そうは言ってもあの手この手ですり抜けられているようですから十分ではないようです。問題提起した有力者はとりあえず「やることはやったからあとは知らなーい」みたいな感じで「空き家対策」に重心を移していますから何とも中途半端感が否めません。

しかしシステム内が変わってきたのも事実ですし将来的には一般の方にも公開されるという話もあるようですから、業界の悪しき慣習は有力者だけでなく大手業者さんが率先して直してお手本を見せてもらいたいですね。

不動産の情報を「囲い込み」してはいけませんし、プライベートでも「囲い込み」してはいけないなー、と最近の芸能ニュースを見てつくづく感じた、アホーな山口、じゃなかったアモーレ山口がお届けしましたー。

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2016年5月28日土曜日

オバマが立った日、アパートが建たなかった日

昨日のヒロシマでの演説。

さすが演説の名手、Mr.President でした。

理想とする世界は多分ムリでしょうけれども、アメリカでも生中継されたようですから、少なくとも被爆者の方々を始め世界の人々が心打たれる、納得の内容だったのではないでしょうか。

個人的には、これで日本の「戦後」が70年以上経ってやっと一区切りついたのかな、と思います。

そうは言ってもＷＷ2をネタにした大陸にある近隣の自称大国の脅しはどんな相手でも相手がケンカを買うまで続くでしょうし、半島の国のタカリは永久に続くのでしょうね・・・

おっと！長々と時事ネタから入ってしまった山口です。またまたお仕事ブログというのをすっかり忘れてしまいました。大変失礼致しました。

「レインズで安い土地あったから送っとく。」

懇意にしている業者さんから飲みの誘いと共にLINEがあった、とある晩。ワクワクしながら眠りにつき、翌日早速レインズチェックです。レインズとは何ぞや、という方も中にはいらっしゃるかと思いますが、それはまたの機会に。

ありました、その物件。確かに安いです。通称、敷延（旗竿地）です。しかし駅まで徒歩5分。賃料も比較的高めに推移する立地。机上でプランニングしていくと収支も合ってきます。更に現地を確認。悪くありません。これは買いやで！と思い調査を進めていく

と・・・

≪ ↑ 敷延ルンルン・・♡≫

アパートなどの共同住宅は建てられないことが判明しました。接道する道路は建築基準法第43条第1項ただし書き許可が必要であり、今回の土地には2階建専用住宅しか建てられないという許可基準がありました。

ではその43条ただし書きとは何か？もしかしたら以前にも書いたかもしれませんが、改めて超ざっくりと簡単に横浜市のＨＰから引用しちゃいましょう。

「建築基準法では、建築物の敷地は建築基準法の道路に必ず２m以上接していなければなりません。しかし、実際にはさまざまな理由で、この規定にあてはまらない敷地が存在します。このような場合に、交通上、安全上、防火上、衛生上、支障がないという前提のもとで条件を付けて許可を必要とします。これが建築基準法第４３条第１項ただし書の許可と呼ばれるものです。この許可を得ることにより、一定の範囲内で敷地が接道しているとみなされ、建築が行えるようになります。しかし、許可に際しては「建築審査会の同意」が必要とされています。」

今回の土地については接道する道路は現実には道路であるが建築基準法上の道路ではなく、あくまでも「道路扱いな私道」。どういったプロセスで事前相談～許可基準に持っていたのかは利害関係者のみぞ知るところですが、結果として建物用途は住宅のみに限定をされてしまっていたのです。

≪ ↑ 前面の道路。いや、道路ではない。複雑なオンナ心のよう・・・♡≫

例えば横浜の場合、ただし書き道路であっても共同住宅が建てられないこともないのですが、非常に条件が厳しいです。

ですからお客様自らがネットで、安い土地があった！と目をつけてアパートを建築されるなどというケースを検討される場合には、特に道路については念入りに調べてもらった方が良いでしょう。

今回のように43条ただし書き許可基準が必要になった場合には、アパートなどは建築できない場合がありますから。情報サイトは表面的なことしか書いていないケースが多いですから注意が必要です。

まぁ、現地案内をされる頃には当然、業者から説明は受けますでしょうし、契約前には重要事項説明もあるので大丈夫かとは思いますが・・・。

土地の場合は敷地形状だけでなく、道路付けだったり周囲の環境だったりで、安いには安いなりの理由が必ずあります。これは不動産に限らず、ですが、KAKUSEIでは他社では買取の検討がしづらい、ヒトクセもフタクセもある土地を企画・加工し、市場に適正価格でご提供できるよう日々、努力して参ります！

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2016年5月21日土曜日

新築シェアハウスと管理業者の思い出

晴れの日が続くと気分も晴れやかになりますね。ウキウキ気分で外回りをしている、KAKUSEIのウキウキおじさん、山口です。

「お前は世の中全般から浮いているんじゃねーか？」というツッコミは聞かなかったことにしときましょう、今回は。

先日都内某所に、とある案件の下見に行った時の事です。なんと、馬車がありました。白亜な箱で入口のドアも見栄えのする馬車でした。

まぁ、馬車は馬車でもシェアハウスの馬車ですが。

ご存知の方もいらっしゃるでしょう。「〇〇〇の馬車」というタイトルで都内はもとより横浜方面でも展開するシェアハウス業者さんの物件です。女性専用シェアハウスなようなので外観はもちろん、内装も（室内は見たことはありませんが）女性受けするような内装や設備なのでしょう。

≪ ↑ 馬車。一見、大型の建売住宅かと思いました・・・≫

シェアハウスと言えば、以前自分の友人がシェアハウス業者（馬車系ではないです）に勤務していたことがありました。

入居する方は保証人不要だったり、入居費用が安くすんだり家具家電が付いていたりと、とにかく費用を掛けずに入居できる、とメリットは多く、

業者も再建築不可の中古物件を安く購入しシェアハウス向けにリフォームして将来は再販して大きな利益を得る計画ですが、自分の友人である管理担当（仕入担当が管理担当になる）は常に「たいへーん・・・」と言っていたのを覚えています。

何が大変か。特に人間関係のトラブルとゴミの件だそうでした。一般の賃貸アパートでも同じことが起こりうるかとは思うのですが、シェアハウスの場合は共有スペースが多く、多いがゆえにトラブルになりがちなのだそうです。

そりゃそうですよね。
家族や友達でもないアカの他人が身近にいれば常に緊張感は伴います。

自分に例えるなら、冷蔵庫にある自分の抹茶オレを他人に飲まれて更に大事にとっておいたホイップクリームあんぱんまで食べられたら間違いなくキレます（←家族にキレてる実話ですけどもね・・・）。

ですから友人がいた業者は2週間に一度、入居者全員を集めて管理担当者主催のパーティのようなものをシェアハウス内で開催するのだそうです。一番面倒くさい人間関係トラブルを最小限に抑えるためのことはできる限りまでやる、というポリシーのもと運営していたそうです。

≪ ↑ 馬車には同じ自転車が数十台駐輪されていました。ちょっとキモかったです・・≫

ですが、運営方法そのものが会社として確立されていなかったようでトラブルが頻発、シェアハウス業は撤退しアパート建売業へと転換しようとしたところで業績悪化に伴い友人はリストラという憂き目に合い、今は川崎市内のマンションディベロッパーに勤務しています。

シェアハウスそのものについては多分これからも生き残る業態だと個人的には思います。何より入居のハードルが低いですから。ですが管理運営方法を少しでも間違えるとトラブル頻発物件になるでしょうし、それは賃貸アパートでも同じことが言えるのではないかと思います。

オーナー視点と入居者視点とをバランス良く併せ持った管理運営を企画できる業者が、これからは生き残るでしょう。

そうです！

私ども、KAKUSEIのような業者が生き残るのです！！

でも売買でもそうですが、どちらか一方の視点に集中し過ぎると相手方は離れていってしまいます。特に自分は仕入れる側の立場ですが、仕入をする際に仲介業者様が間にいれば仲介手数料をお支払いするのですから、売主様側だけを見られては、買う側は「え？」となってしまいます。

不動産に限らず、どのような事でも幅広い視点で物事を見る事ができるかどうかって、大事ですよね。

という訳で、今回はKAKUSEIの管理部門を自画自賛して、また来週〜！！

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2016年5月14日土曜日

不動産屋さん限定のマンション入札

入札。

それは不動産屋のロマン・・・。

どうもこんにちは。山口です。すっかり初夏の陽気で、待ち行く女性のファッションが気になってきました。すみません。

ゴールデンウィーク前になりますが参加してみましたよ、入札。

今回の物件は、ファミリー向けの区分マンションです。
不動産の仲介会社が幹事役となる、不動産業者限定の入札式の売買です。

場所は某私鉄の某人気駅。
芸能人も多く行き来するその街はとてもブランド力があります。

これはKAKUSEIのマンションリノベーションブランド構築に業界へ文春砲並みの一発をブチかませるんじゃないか？！、と企んでまずは内覧会に出席。

当日は幹事の仲介業者様を筆頭に数十社の「THE 不動産屋！」が集合したマンションエントランスは異様な光景でございましたが、その中の一人に入っている自分も異様な人物の一人だよな、などと思いながら幹事仲介業者様の担当者様と軽く打合せ。

入札案件にありがちな、一般的な売却案件とはやはり違う内容を聞き込み、いざ内見です。

≪ ↑ 今回の案件とは違うマンション。自分はビンテージ系マンションにトキメキを感じます・・・≫

残念ながら内覧会後に入手した室内写真をお見せすることはできませんが、かな～りオサレな室内です。

売主様が購入した数年前にフルリノベーションを施し、水回りは特に「今」でも遜色のないオサレさ。当日は室内写真撮影厳禁ということで、とっても悪い自分のアホなアタマに室内光景を刷り込み、再びエントランスへ。

アレをこうしてアレをあーして、などとリノベ工事内容を想像しつつ現地を後にしました。

帰社後は工事のプロ・CM部門マネージャーの巻田、仕入のプロ・代表の平山、そしてアホのプロ・私こと山口で打合せをし、いざ入札申込み！

結果は神のみぞ、いや幹事会社のみぞ知る！！

ゴールデンウィーク明けに早速連絡が入りました。

結果は・・・

KAKUSEIで落札！

できませんでした！

なんと、落札価格はKAKUSEI再販予定価格に近い金額（！）だったようです。

KAKUSEIもかなり頑張ったようで3位だったようです。数十社参加しての3位ですからねぇ・・・。とは言いつつもスポーツ大会で銅メダルを取ったわけでもないので嬉しくも何ともなく負けは負けです。

冒頭で書いたロマンなんてへったくれもないですね。

入札は、その会社の利益率を削ったり、再販価格を高めに見積もったりしてハイリスクにしても、上には上がいるケースがあるのです。

落札する会社がどのような収益構造を取っているのか、そんなもの知ったこっちゃないですが、しかし参加することによってライバル会社様の動向も知り得る事ができますのでKAKUSEIとしても、今後も入札案件があれば積極的に参加したいと思っております。

さーて、週末ですから私もどこぞの知事と同じく湯河原に行こうかな。

回転寿司屋でメシ食って領収証もらって、お風呂で足を延ばしましょう！（笑）

次回の入札も頑張れ！と応援頂ける方は、ブログランキングの投票にご協力下さい！！

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2016年5月7日土曜日

ＧＷ休暇のパパは原宿の地主と遭遇する

嵐のようなゴールデンなウィークが去りました・・・。

仕事をしている方がラクだと思う、KAKUSEIの山口です。

世の中のパパさん達は皆さん自分と同じ思いでしょう。絶対仕事をしている方がラクですよね？ね？そうでしょ？そうだと言ってもらいますよ！巻き込みますよ、パパさん達を。

さてそのGW。自分はかねてからの娘との約束を果たすために行きました。

「原宿→渋谷のショッピングゥーーー！」

地獄のウォーキングコースでございます・・・。しかも前日の夕方から深夜まで、中学時代からの親友たちと飲んでいたので完全なる二日酔いで臨んだ訳でございます。

とにかくハンパねーです。今風に言うなら「パねぇ」人混みッス！ネズミさんの夢の国よりヒドかったですね、道幅が狭いだけに。

息子が逸れないようにしっかりと手をつなぎ、原宿駅竹下口改札から娘と妻の後を追います。

激込みの竹下通りを息子の手をしっかりと握りながら娘のお目当てのお店の前で二人はひたすら待ちます。次の店、次の店と同じように息子と自分はただ人混みの中を歩くだけ・・・。

そんな中、不動産屋たる自分は竹下通りど真ん中で建築中のビルの工事施工看板を見たいがために立ち止まろうとすると、後ろから人にぶつかれてしまう始末で息子にも怒られ、立ち止まることができずに人の流れに流されひたすら歩きます。しかしそこで、とてつもないものを見つけてしまいました。

≪ ↑ 娘のショッピング中、待機時間に見る光景は人、人、人・・・≫

「私道につき上下水道ガスの工事禁止！駐停車禁止！！」の杭看板！初めて見つけたその杭看板には「平井」さんなる地主さんであろうお名前。しかも複数立ててあります（すみません、写真は撮れませんでした・・）。

すげーぞ、平井さん。この激込み竹下通りのど真ん中に堂々の杭看板！我こそ竹下通りの地主じゃい！！とアピールしまくりです！竹下通り界隈の最強の地主なんじゃないのか？人混みの中、イライラし始めた息子をなだめながらも地主さんからの強力なメッセージと竹下通りの建築中ビルになぜかワクワクしてしまう自分に「あぁ、オレ不動産屋だなぁ・・・」と現実なのか夢なのか、とにかく自分の中に戻されていく心地よさを感じ始めたその時に娘からの言葉が・・・。

「はい、渋谷行くよー！」

はいはい。行きますよ・・・。

そして息子が言います。

「オレ、何しに来たの？何にもおもしろくないし疲れるだけじゃん！パパ、おもちゃ買ってよ！」

そうだよな。お前は何も悪くない。全部オレが悪いんだ。ああ買ってやるよ。500円以内ならな（←そう言ったらパンチしてきました）。

そして現実に引き戻されて渋谷まで歩いていると、おや？一時期話題になった雑貨屋さんの前。レース車両やクラッシックカーが展示された際に見に行った某輸入車ディーラーのお店がなくなっているではありませんか。賃貸借の更新を迎えたのか、はたまた採算が合わなくて撤退したのか。数回行ったことがありますが、その際にはいつも自分以外の客（冷やかし含め）などがいる光景を見たことがなかったので、店舗展開するにも十分なマーケティングが必要だよな、とまたまた不動産屋さんチックな事を考えてしまいます。

≪ ↑ ありましたよね？1階と2階にア〇〇〇フォー〇〇・・≫

連休くらいは完全にオフモードにしようと思っても、街を歩いているとどうしても不動産に目が行ってしまうのは仕方がないですね。何と言っても、私たち不動産業者は少なからずともどこかで街づくりをしている訳ですから。

息子の手を握りながら「不動産屋さんてこうなんだぞー」と少し自慢してやりました。

「分かったから、おもちゃ買ってー！！」

息子よ。人の話し聞いてないな・・・。

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2016年4月29日金曜日

振り返ればプリンスと整形地

先週、アメリカのアーティスト、プリンスが亡くなってマイケル・ジャクソンが亡くなった時以来にマジ泣きした、KAKUSEIのプッチンプリン好き、山口です。

故マイケルがエンターテインメントの天才ならプリンスはポップミュージックを創造する天才でした。残念ですね・・・。

KAKUSEIのスタッフはみんな若いからプリンスの事、知らないんだろうな（このネタだけで自分の世代が分かっていただけると思います・・）。

さて久しぶりに土地ネタを。

横浜市と川崎市の境にある某駅近くの土地案件を調査に行きました。

平坦地のしかも、ど整形地！

≪↑ 見てください、このキレイな土地・・・≫

とても良い案件です。見渡す限り減点ポイント＝価格交渉ポイントが見当たらない・・・。良くも悪くも両面道路なので、いわゆる「陽当たり良好」な土地。普通の不動産屋さん的観点で考えるとアパートにするにはもったいない！と思われてしまう土地。建売用地として検討した方が良いと思われる土地でもあるのです。

しかし、あります。減点ポイント＝価格交渉ポイントが。

両面道路とは言え、片方の道路は未舗装の砂利道なのです。建売として販売するのであればクルマの通行に良い印象は与えないので非常に弱いです。アパートにしてもバイクやチャリ（・・もとい、自転車！）が通行するには砂利道ではリーシングにマイナスの印象。

≪↑ THE 砂利道≫

こういった砂利道は私道です。所有者が持分を持っていても、隣接地の方や近隣の方々も持分を持っておられますので、道路所有の方々から取得する通行・掘削承諾書が一つの条件として挙げられます。この書面があればライフラインの引き込み工事による掘削などをする際にも役所への対応ができますし、通行に関してもヒトやクルマ、バイク、自転車も事前にこの承諾書を持って承諾していただく訳ですから、近隣の方々からお墨付きを頂いたということになります。

もちろん購入されたお客様にもこの承諾書は引き継ぎますし、そのお客様が将来に渡って転売される場合でも承継ができる内容になりますので、私道だから、などということで遠慮される事はないですよ。

もちろん不動産業者として仕入れる場合にはそんな事は言ってられませんから、キチンと商品にして皆さまにご提供できるよう仕上げてからお引渡しをしますのでご安心くださいね。

しかし、今更ながら自分も天才になりたいなぁ・・・。

仕入の天才に・・・。

あ！でも変な物件が好きな自分は変態ですね！

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2016年4月24日日曜日

震災の教訓と不動産の土地仕入れ業とは

先週の熊本地震の被害が拡大しています。私も超微力ながら募金をさせて頂きました、KAKUSEIの山口です。

改めまして被災された九州の方々には、KAKUSEI社員一同、心よりお見舞い申し上げます。

さていわゆる売主業者の場合（もしかしたら私だけの話しなのかもしれませんが）、地震や台風などの天災があった後は必ず工事進捗中の現場を確認に行きます。作業中の職人さん達にケガなどはないか、建物損傷はないか、などなど確認しなければなりません。

前回の東日本大震災の時には、私は外回り中でクルマを運転していた際にあの地震に遭遇しましたが、その後の行動はと言えばすぐに自分の担当現場に向かったものです。

横浜は東戸塚の現場から、大渋滞にはまりつつ鎌倉の現場まで飛びました。

自分担当の現場でしたし、たまたま東戸塚方面にラクに向かえる場所におりましたので、飛んだ次第なのであります。

幸い、どちらの現場も職人さん達は通常通りに作業中でした。むしろ「すげー揺れだったな！お前、大丈夫だったか？」などと逆に心配して頂いたり「建物は大丈夫だよ。今の建物はあのくらいでも倒れたりはしないから！」と太鼓判を押してくださったり本当に頼りになりました。

≪↑ 高圧線を見ると、当時を想い出す・・・≫

安心したのも束の間、職人さんも自分も今度は家族や会社などと連絡がつかず、そっちで心配になって、帰った方が良い、との判断でそのまま国道134号線まで出て急いで帰ったのを覚えています（津波警報が出ていて134号線はパトカーや消防車が避難勧告を出していましたね）。

地震後に出社した後はみんなの無事を喜びつつ、再度の現場確認。そして自社で賃貸物件も複数所有しておりましたので、その確認にも奔走しました。

しかしこれが売主業者、管理会社としての責務です。

販売中の現場であれば、現場に損傷はないか。賃貸管理物件があれば建物に損傷はないか。こういった事が担当者レベルで即思いつくものなのか、身についているものなのか。それがその会社全体の資質が分かるのではないか、と個人的には思います。現場監督さんだけに任せて良い場面ではないですからね。

今回の地震がきっかけで、もしかしたら関東でも大地震が起きる可能性がより高まったかもしれません。もし万が一そうなってしまったら、私たちKAKUSEIも自社物件、管理物件のフォローにもちろん奔走します！

ちょっと今回はマジメな話題でお届けしました！

そんな事を思いながら私は、今日も明日も、案件の下見と役所調査と法務局に赴くのでございます・・・。

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2016年4月17日日曜日

不動産屋も歩けば無ボウ(な物件)に当たる

熊本、大分の大地震が心配な、KAKUSEIの山口です。

東日本大震災の時のような、津波の大き過ぎた二次被害が起きなかったのがまだ良いのかと最初は思いましたが本震のあった今、そうは全く思えないです。

今、ブログを書いている時点でも震度5、6クラスの余震が断続的に起こっているようです。人的被害も多数、熊本城も壊れ、阿蘇大橋なる橋もなくなってしまった、との事。本震や余震の影響で建物倒壊も多数・・・。

九州が壊れてしまう・・・。早く収まって欲しいです。

被災された皆さまには、心よりお見舞い申し上げます。

だけど都内で、しかも地下鉄に乗っているときにM７クラスの大地震が来たら・・・と思うと怖いですね。近い将来に起こるであろう首都直下型地震などの備えや心構えはしっかりとしておきたいものです。

さて話題は打って変わって。

最近は提供いただく情報が多すぎて私、本気で追いついていません。多けりゃいいってワケじゃねーんだよ、というツッコミが聞こえないワケでもないですが、数が少なければ検討、仕入をするチャンスも少ないわけですから、どのような情報であっても貴重な情報として1件1件必ず目を通すのでございます。

そしていつも情報をご提供いただく皆さま、毎度本当にどうもありがとうございます。

少し回答が遅れがちになり始めておりますが、必ず目は通しておりますので、遅いぞ山口！と思われておりましたら、ごめんなさい、ちょっと待ってってね、ってな感じです。そうは言ってもスピード勝負。できる限り早く回答しますよっ！

ところで仕入前には必ず現地の下見に行くわけでございますが、最寄り駅から現地までの道すがらなどでおもしろい光景を見る事があります。

≪↑えええっ？何か勝てなそうじゃね？・・・≫

最近おもしろかったのは、案件の下見に行った杉並区内の某駅近くにあった古びたパチンコ屋さん。「こだま」って・・・。パチンコ屋なのに。二度見してしまったその店名は少なくとも自分にはインパクトを与えてくれたので、長く営業できているコツとして店名も大事なのです。

我が社名のカクセイも最近、色々と良くないニュースで出てくる名前のものと同じなので、ある意味インパクトがありますから懇意の業者さんからはイジラれたりしてます（＾＾）

そして川崎の土地を見に行った際にはこんな建物が・・・。

≪↑ちっちゃ！細っ！！低っ！！！≫

まさかの住宅ではなく事務所等だとは思いますが、玄関入ってすぐに階段なようでした。だけども2階の天井高、2.3mあるのか？それに上部から突き出している排水パイプ、どこからの排水なんでしょう？謎だらけの建物で機会があれば中を見てみたいですね。

そうそう。最近、新築の長屋で面白い間取りのものを見かけました。面白い、と言っても笑えません。

1階：玄関入ってすぐに、らせん階段。

2階：らせん階段の踊り場。

3階：水回り。

4階：洋室約６帖。

更にらせん階段を昇り屋上。

ちなみに構造はRC。

もう正気ではないですね。

考える設計士さんもすごいですが、これを売った不動産業者さんもすごいな、と。企画力がある、と言えば聞こえが良いですが、明らかにやり過ぎです。将来どうすんの、これ？と個人的には思います。でもそうは言っても合法な建物ですから、役所としても確認を下ろさないわけにはいかないのでしょうが、指導ぐらいはしたほうが良いのでは？とも思います。

さすがにカクセイではムリのあるプランニングなどは行いません。お客様が将来に渡って、安心確実性のあるプランニングのもと、自社物件の企画をしてまいります。

以上、そんな事を改めて考えるキカッケ（きかく）を与えてくれたニュースでした。

現場からは以上です！

・・・またもオチはムリがあったな・・・。

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2016年4月9日土曜日

思い出の住宅売買と高原立地

昨日、若者二人が涙ながらに謝罪会見をしたのを見て「あぁ子供のままオトナになっちゃったのね・・・。もう少し周りのオトナもしっかりしなきゃいけなかったのにそれもできてなかったのかなぁ・・・」と自分自身の精神年齢が我が息子と同じ8歳で肉体年齢はナイショのジジイ、山口です。

あぁバドミントン部じゃなくて良かった・・・。

さてお花見シーズンということで、我が家の毎年恒例企画、伊豆高原へのお花見に行ってまいりました。伊豆高原駅からの桜並木トンネルをくぐり、大室山の麓にあるさくらの里へ。

↑桜並木トンネルはTHE満開↑
歩道に出て写真撮るのはやめましょうね、
おばちゃんたち！

別荘地でもある伊豆高原ですが、私が遥か昔の仲介営業時代に伊豆高原でアクセサリーショップを営まれる老夫婦が自宅兼店舗を売りたい、と相談に訪れたことがありました。アップダウンが激しく生活も不便になってきて、だけども海の近くの生活が良く神奈川に移り住みたい、とのことで当時私が在籍していた会社（初めての不動産会社！）の社有物件＝土地を販売し建物請負でフルサポートさせて頂きました。

印象に残っているのは、不便さは感じるけれどそれでも伊豆高原は良いとこなんです、とご夫婦そろって仰っていたこと。決して悪口は言わなくて本当に好きな場所なんだな、と感じたのを覚えています。

ただ自宅兼店舗の売却時。当初は私が売却活動も、と思ったのですがさすがに距離もあることから地元の不動産業者さんにお任せした方が良いとアドバイス。すると地元を走る電鉄系業者さんに依頼をかけた、ところまでは良かったのですが・・・。

売れないのです・・・。幸いにして自己資金も豊富にお持ちのお客様でしたので、買い替え特約付きの契約ではなかったので購入についてはスムーズに進んだのですが、売却は難航しておりました。

依頼をした業者さんの態度などもお客様にとっては印象が良くなく、お客様はただ「一応伊豆では名の通った業者だし力があるだろうから」と頼んだのが結果的にそのお客様にとっては良くなかったようです。

新居への引っ越しが終わるまで売れる事はなく、私にも何度も相談をしてくださいましたが、結局、大幅に値段を下げてようやく売却になった、というお話しを聞きました。

・・・ながーくなりましたが、このエピソードをこの季節になると思い出し、そのお店があったところを通り過ぎたりして懐かしんで（ジジイの証拠ですね！）伊豆高原に訪れるのです。

≪↑大室山から望む、伊豆高原別荘地。空家が多そうだなぁ・・・≫

ところで、この伊豆高原お花見ツアーのタイミングでいつもの懇意にして頂いている業者さんからこんな情報があるんだけど、どう？って連絡が入ってきました。

・伊東市内の最寄り駅から徒歩11分。・平成元年築のＲＣマンション一棟売り。・約88㎡の３ＬＤＫが18戸で全戸分の駐車場付き。・内16戸はなんとサウナ付き！・空室は1戸、満室想定利回り約９％！

といったもの。

いわゆるリゾートマンション系なのでしょう。しかも平成元年築とあればバブル真っ只中なので建物はゴージャスな感じがします。

しかし、どうなのでしょうか・・・。先の話しじゃないですけど生活の便利さを求めて出ていく人が多いかもしれないという私の勝手なイメージなので定住者ではなくダイビングや釣りなどマリンスポーツ系を趣味に持つ生活に余裕のある首都圏住まいの人が借りる、という感じ。

まあ面白いっちゃ面白いのかなぁ、とも思います。

仕入活動をしていると色んな情報が舞い込んできます。こんな情報でもご興味ございましたら、カクセイまでご連絡くださいね！

以上、ダイビングライセンスを持ちながら10年くらい潜っていない、不動産業界の地下にはモグリまくっている山口でした！！

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2016年4月1日金曜日

不動産の調査は現地よりも役所できまる？

みなさん、ご存知ですか？元ロッテのピッチャー、マサカリ投法で有名な村田兆治さんがプロ野球開幕戦の始球式で131㌔の球を投げ、ストライクだったこと！サンデー兆治の名で馳せた村田さんが66歳の現在でも同じ投法でしかも131㌔ってハンパないっすよね！私のようなジジイにも明るい希望を持たせてくれましたね！自己管理ってとっても大事です！

という訳でございまして、私がカクセイに入社させて頂いてからこのブログをスタートして早2ヶ月？3ヶ月？経過したでしょうか。まあその辺りはどうでも良いですが、とにかくブログをアップするのが土曜日もしくは日曜日なので勝手に自分でサンデー山口と名付け始めている、山口です。

前回のブログでは仕入の際に行う、とある日の現地調査をざっと書かせて頂きました。今回は引き続いて役所関係での調査です。

よく謄本、などと言われますが現在では登記事項証明書と呼ばれておりますものを法務局で取得、もしくはインターネットで取得します。併せて公図、地積測量図も取得。所有者や権利関係がどうなっているのかをまずはチェック。

次に物件所在地の役所まで赴き、都市計画法や建築基準法などの関連法令を調査。

＜⇧おおっ！今回のお役所さんはラクだぞ！ワンフロアで調査が済むじゃん！＞

今回のお役所さんでの都市整備課では都市計画や地区計画など、建築課では斜線制限や前面道路の取り扱いなど、道路安全課では公道であれば幅員や路線名など、下水道課と水道施設課では前面埋設管と宅内引き込み管の調査。色々と調査を進めていくと意外な事実が明かされることもあり、不明な点は担当者がちゃんと答えてくれます。担当者だけで答えられないと分かると上司を連れてきてくれて説明を受けたりもします。更に役所だけで処理できることではない場合は都庁・県庁などに赴いて更に調査を重ねなければなりません。

＜⇧お役所さんによっては調査票を準備してくださっている親切な所もありますよ＞

要は重要事項説明書に記載されている内容を順に調査していくわけです。

今回のお役所さんは一番上の画像のように本当にラクでワンフロアで短時間で済みました。おおよそ水道局などは役所とは全く別の場所にあったりもするので、調査には意外と時間とコストと体力がかかるのです。

某市役所などは転々バラバラで都市計画はここのビル、下水道はあっちのビル、道路はまた違うビル、とまさにたらい回し状態になることもあります（怒）。ね？Ｙ市さん？

その他、税務関係書類の取得なども済ませる場合もありますので、調査に必要な書類などは赴く前に準備をしていかなければなりませんね。

いかがでしたでしょうか？今回もざっと調査の流れを書かせて頂きましたが、特に前回ブログの現地調査などは一般のお客様であっても不動産業者から物件の案内をされた時にチェックできる項目ですから、ご参考になさってみてください。

営業マンに物件案内された時に、営業マンが一緒になってチェックしてくれるはずだと思いますし、お客様が分からないことがあって当たり前なのですから、質問もバシバシ投げかけて、投資用であっても居住用であっても納得の不動産購入をしてくださいね⤴

営業マンの質が、不動産購入の質を高めるのです！

その点、我がカクセイの武中や渡辺は皆さまのご期待に添える男たちでございます（社内では下ネタ多いですけどねー（笑））。安心して任せてみてください！！

不動産購入のご相談はぜひ、カクセイまで！

（そして不動産の買取相談はぜひ、サンデー山口まで・・・）

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2016年3月26日土曜日

売土地と花見は同時にやってくる

桜、咲きました！

カクセイ仕入担当、山口が六本木でもなければ目黒川沿いでも皇居でもない、23区の端っこの地域での桜開花宣言でございます！

＜↑サクラ咲く！花見じゃ花見じゃー！！＞

ようやく春到来！ですね。

さて今日はその23区内、端っこの駅まで移動し土地案件の現地調査でございます。

23区の端っことはいえ地下鉄の駅もあるため、都心部へ出るのにも意外と便利な場所でございます。

駅周辺は大型スーパーもあるし、もちろん商店街もあるから買い物などには困らない。お？駅ナカ商業施設がオープンじゃん！デパ地下的でしかもオサレ～⤴な雰囲気に様変わりしてるじゃん！だから今日はやたらと混んでいるのか。

クルマでの移動も幹線道路にほど近く、利便性は良いエリアではないかと言えそうです。

最寄り駅からは歩いて移動しますが、ポカポカ陽気の中で歩いていると心地よい風が吹き、スギ花粉さえも忘れさせてくれます（もうヒノキ花粉かもしれませんね）。

歩くことちょうど10分。現地到着。早速チェック。既存建物は既に空家。不法占有者もいなさそう。

ライフライン、問題なし。プロパンガスだなー。

前面道路。路面にどデカく「私道～～」の文字が・・・。すごいな、コレ。

確かにこの道路幅だと抜け道だと思って普通にクルマとかは入っていっちゃうんだろうな、と思わせるほど私道な感じはしませんが立派な私道です。

＜↑これ、画像を加工したのではなく、路面に書いてあるんですよ！＞

ということは購入条件として、私道の持分をお持ちの方全員から通行・掘削承諾書を取得して頂く事を挙げないといけないか。

建物建て替え時に、例えば水道の引き込み管の老朽化などがあった場合に道路を掘削して引き込みし直さないといけません。それに新たな所有者さんがクルマなどの車両も含めて通行させて頂くことになるので、売主様に私道所有者様たちからの承諾書を取得して頂くのです。

隣地境界。片方については境界杭が道路側も裏手も確認できたぞ、と。もう片方はないなー。だけど売主様が確定測量をしてくださるとの事だから問題はないかな。でも一応条件として挙げておくかね。

隣地越境。本案件側は問題はなさそうだね。境界確定ができていない側、建物の雨どいが越境している可能性ありじゃね？それにエアコン室外機は完全に超えてるベ。

これは確定測量次第ですね。結果、越境となれば売主様が対処するのか、それとも買主が対処するのか。いわゆる「誠実に協議する事」の対象になりますね。

さて裏手の隣地。若干高低差があるなー、でも擁壁工事も要らないし。余計な造成費用は掛からない、と。

空中。高圧線があるわけでもなく、問題なし。

同時に写真をバシャバシャ撮っていると、とうとう近所のおばちゃんが出てきて怪しまれます。

おっとヤバいヤバい、怪しい者じゃないんですよー、という超爽やかな微笑みと「こんにちはー」などと温かい声を投げかけながら、再度険しい顔つき（元々険しい顔つきですが・・）でウロウロと確認し周辺も歩きながらを現地を後にします。

最寄り駅までの帰り道も同じ道で帰り、やはりジャスト10分・・・。

おっしゃ、お疲れ、オレ！帰社して事業計画じゃー！！

とまあ、こんな調子で現地調査をしています。おおよそ40～50分程度は現地に滞留していますね。近所のおばちゃんに怪しまれようが何だろうが「でもそんなのカンケーねー！」でございます。

という訳で皆さまのご近所で、ちょっと怪しげなスーツ姿の輩が土地や建物の廻りをウロウロしていたら、110番しないでとりあえず少しの間、温かく見守ってあげてください。

それ多分、不動産屋さん、ですから。

え？怪しすぎる場合はどうするのって？

その時は通報しちゃってください。

それはもしかしたら魅力的な貴女をつけ狙う、ふどーさーん（ストーカー）かもしれませんから・・・。

ヤバ・・・全然オチてないし親父ギャグすら分かりづらい・・・。

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2016年3月23日水曜日

お彼岸と叔父さんと相続対策

春のお彼岸でした。

お墓参りもきちんと済ませて、供養をして身も心もさっぱりした山口です。

お墓参りに行くと心が洗われると同時に反省をしなければいけない気がするのは私だけでしょうか・・・？

特に亡き義父のお墓に行くと、義父から睨みつけられているような気がして仕方がなく、いつも「ごめんなさーい」と手を合わせています。

さてお彼岸ということもあり、親族で集まる機会があると最近、相続の話が出てきます。そういう歳に自分もなった、ということでございますね。

特に私の母方の実家は農家でもあり、数年前に祖母が亡くなった時に、叔父から土地の相続について相談を受けたこともありました。その際は当時、よく仕事の依頼をしていた司法書士さんもお連れしてあーでもないこーでもない、と話し合いましたが、結局叔父主導のもと、ちょっとあり得ない事をやってしまい、結局、あの相談は何だったんだ、と軽く怒ったのを覚えています。

そして再びその叔父から母を通じて、「また相談に乗ってくれないか」とありました。叔父は会社を経営しておりますが、最近は大病を患い、息子（私から見て甥っ子）がどうやら会社を継いでいるようですがどうも事業が思わしくなく、土地を売ろうと画策しているようです。そこで、再び私の出番、と相成ったわけですが当然私は以前の事もあるため、断りました。

＜↑例えばこんな広い土地を相続したらと思うと・・・＞

また自費で司法書士先生を呼んでまで相談を受けるのはまっぴらごめんです。

とまあ、個人的愚痴になってしまいましたが、最近、相続について気になるニュースをチラ見しました。

相続放棄です。

親などの資産である、不動産なども含めて、子世代が言葉の通り、相続を放棄してしまうケースが多くなり、ひいては空家問題にもつながる、と。

確かに都会に住んでしまえば便利ですし、自分たちの生活もありますから、田舎の実家などは相続人にとっては不要です。賃貸に出すという手段もあるでしょうが、場所にもよりますが賃料も見込めず、修繕費用ばかりがかかってしまうことも予想されます。

となると子世代にとって不要な実家は放棄。放棄したことにより、実家は空家になる。解体費用は自治体負担。問題ですね。

でも私自身は実はその気持ちが分からなくもないです。私も今更実家を相続するとなっても正直、困ります。

両親はまだ存命ですが想像（相続）するだけで、クラクラします。

こんなときは弊社の相続対策専門士・渡辺に相談するのが一番ですね！

私も相談してみましょうか？！

彼なら頼りになるはずです！！！

・・・でも私だけ相談料取られそう・・・。

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2016年3月20日日曜日

不動産情報はブローカーが熱い！？

連日、目がかゆいですね。

おかげですぐに目が赤くなりますね。

目を取り外して水で洗い流してかゆみを止めたいですね。

赤く充血した目になるとターミネーターというかシュワちゃんのような顔つきになる、カクセイ仕入担当の山口です（→しかもターミネーター１の、あの若き日のシュワちゃん・・）。

そろそろスギ花粉もピークを越える頃。ピークを越えても私は次のヒノキ花粉が引き続くためゴールデンウィーク後まで憂鬱な時期が続きます・・・。

でも街を歩くと女性のファッションが春らしくなってますから、少しは気が紛れますね。

いつも前置きが長くていけません。

先日ですが、とある不動産業者さんと随分と話し込みました。れっきとした不動産業者の仲介営業マンなのですが、いわゆるブローカーさん的な動きもするらしく「物件情報がたくさん入ってきて大変ですよ！」と嘆いているのか、自慢をされたのか、とにかくそのような事を仰っておりました。

確かに仕入のポイントは物件情報量です。情報がなくては買取検討しようもないですから。

ですが、ちょっとお待ちになってください。

私たちのような買取をする不動産業者に対して、中には売り物件なのかどうか怪しい情報も入ってきます。取り扱う仲介業者さん（いわゆるブローカーさん）が複数社関わっている、なんて情報もザラにあります。複数社関わっていると情報の精密度が低くなり、購入申込みをしたら実際は売れてしまっていた、なんて事もあります。

誤解をして欲しくないのですが、ブローカーさんを否定しているわけではないのです。その情報に対して複数社（複数人？）関わっていても構わないのです。要は情報の確度であり、ちゃんとした売り物件なのか、条件はどうなっているのか、売主様とのコンタクトは取れるのか、複数社関わっているなら何社関わっているのか、少なくともその位の内容が分からないと検討しようにもできないのです。

お話しをしていた業者さんにも当たり前のように上記のようなお話しをしたところ「大丈夫！俺のルートは確実だから！直の情報もあるし先があったとしても△社ですよ！」と自信満々にお答えされ、後日、実際に頂く情報は仰った通りのようでした。

ちなみに話し込んでいた時にこんな事、聞いてみました。

私「◇◇さん、月にどの位情報入ってくるんですか？」

業者さん「そうねー、だいたい月に平均すると100件くらいですかねー。多い時は多いしね！」

私「すごいですね！ハンパないっすね！！さばききれないんじゃないですか？」

業者さん「そうなんですよ、何がなんだか分からなくなってる・・」

100件はすごいですね。

私は・・・

・・やめときましょう。

多けりゃいいってもんじゃありません。

でも多くないと取捨選択も検討もできませんね。

飲み会とかで、どの女の子を連れ出そっかなー、と選んじゃうのと同じです！（→どのタイミングで二人で抜けてしまおうかと一生懸命考えながら飲んでるタイプの私でした）

ちょっと違うか・・・。

とにもかくにも頂く情報は全て目を通させて頂いております。

毎週言っておりますが、本当に皆さま、ありがとうございます。

引き続き、買取案件情報、絶賛お待ちしております！！

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