COPY&#65306;カクセイ日報

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2016年7月12日火曜日

参議院選と東京都知事選と不動産屋選び

未成年者の初投票が行われた、参議院選も終わり、東京都内は都知事選にわき始めました！
昨今は不祥事による辞任が続いていますので、そもそも都知事に適正な人ってどんな人だろうと、考えを巡らせるカクセイの渡辺です！

川崎駅前の街並み

タレントに元官僚、ジャーナリスト様々な経歴の方が立候補していますが、都知事の業務や責任を真っ当するには、能力なのか経験なのか人望、何が備わった人であればいいのか。改めて考えてみると、なかなかパッと思い浮かばないものですね。

私が、不動産会社に初めて就職した時の上司は、「不動産屋といえば、自民党だ！投票に行けー！」と指導されたものです、、、。

また、未成年者の選挙への参加にどんな意味があるかと、自民党の小泉進次郎議員がテレビのインタビューで答えていましたが、高齢者の投票率が高くなると、手当などの国の予算が、高齢者よりに使われることになるそうです。若い人がこういう社会になって欲しい、こういう制度があれば、良いと自分達の声を議会に届けないとのことで、その為の選挙への参加だということです。

私自身は、都知事に立候補するほど、大それたことはできませんが、一応、株式会社カクセイの事業部長という役職があるので、顧客の方の対して、また、社内の部下、後輩、同僚に対して貢献をして行かなければいけない立場です。弊社も、来月には十数人規模になるなど、少しずつ所帯が増えてきております。

そういう風に考えると、会社の社長にしても、管理職の人にしても、皆、それぞれ、誰かに選ばれて、自分だけの為でない誰かの為に、期待と責任を背負って、また、誰かの下で働く人は自分の意思で上の人を立てて生きているということになります。

私の事でいえば、周りの人に応援、支援、時間や労力、何かを投じてもらえるような、上司、事業者にならないといけないな！と、この選挙月間を通じて実感しました！

とりあえず、何をするにも、熱い心と冷静な頭で、よく考え私欲にとらわれない発想で事業をする様、精進致します！

そんな、不動産会社カクセイに一票を頂ける方は、ブログランキングのクリック投票にご協力下さい！！

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2016年7月8日金曜日

家賃滞納者さんに感動！？

先日女性を連れて東京タワーへ行ってまいりました！ムフフー♪

みなさま、こんにちは。江田です。

東京で住んで約30年になりますが、初めて東京タワーを登ったのは約5年前のこと…。

身近にあると案外行かないものですね。

ワタクシ「君に都心の景色を見せたくて」

A子さん「ありがとう」
ワタクシ「東京タワーに第二の東京タワーがあるの、知ってる？」

A子さん「どういうこと？」

ワタクシ「ほら、ここから見える景色がさ」

A子さん「え…なんかヒトデみたい…」

あれー感動してないー！ありがとうって言葉が帰ってくると思いきやー
今回もノックアウトです！

＜夜だとまた違うのでしょうか…＞

ありがとうといえば。

滞納されている方から入金があると、苦労して回収したかいがあってか「ありがとう！」って思ってしまうので不思議です。

家賃をきちんとお支払い頂くのは当たり前のお話ではあるのですが…。

滞納者さん「コンゲツブン、モウイレタヨー」

ワタクシ「凄いですね！有難う御座います！」

滞納者さん「フフン」

あれ、なんかおかしいな…。どうして感動してしまってるのか！

そして電話越しに浮かぶドヤ顔が少しイラッとします！

人間の心理って面白いですね。

それではまた！

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2016年7月6日水曜日

首都圏内の30年以内の地震発生確率は？

カクセイ消防団、隊長の巻田です。

普段は、御入居者様などから多数頂く色々な報告や事案を

火事になる前に、優秀なPRスタッフと共に火消しに回っております。

今回は、本当の火事や地震にも備えるために、

秋葉原にある、消防庁管轄の【消防技術試験講習所】なるところで、

防火・防災管理者講習を受けてまいりました。

二日間の日程で、火事や地震の対策・応急処置の方法等の講習と、

消火器・屋内消火栓の使用方法等の実技を行ってまいりました。

そして講習によると、

首都圏内では、30年以内の地震発生確率が70%程度らしいです。

六本木の大都会に事務所を構えるカクセイでは、他人事ではないですね。

しかもここ数年、地震での被害が多くありますが。

自分の家の中でも、避難通路をイメージし家具の配置を決めたり、

家族がバラバラの時間帯などに被災した時の為に、集合場所を決めておいたり

ライフラインが使えなくなったときの為に、食糧や水等を備蓄しておくなど、

備えあれば憂いなしです。

どこでも言われている当たり前のことですが

当たり前のことを、当たり前にやる

まずは、それが一番大事なのではないかと思います。

我カクセイもまずは基本となるところをしっかりやって、

決して派手ではありませんが、当たり前の事を当たり前にやる、

そういった基本の積み重ねが、お客さまの信用を築き

会社の信用を築き上げていくと考えています。

まだまだ、若いカクセイですが、

応援してくださる方は、是非クリックをお願い致します。

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2016年7月1日金曜日

賃借人が生活保護受給者の方だったら

脳を刺激するのに良いと聞き、自宅への歩く帰り道毎回違うルートにしているにカクセイの上田です。

ココにこんなお店や建物があったんだと新たな発見があります。

＜繁盛しているお店はトイレの演出にまでこだわりが感じられます＞

弊社の管理物件の賃借人の中には少数ではありますが、生活保護を受けて生活・賃料支払をされている方がいらっしゃいます。

東京23区の住宅扶助基準額は単身世帯の場合、53,700円が上限です。但し、昨年の平成27年に改正されて平米数が15㎡以下であれば減額対象となります。

物件購入時のレントロールに賃料と管理費の内訳で賃料が53,700円などに半端な金額になっていれば賃借人が生活保護を受けられている可能性が高いと思われます。

生活保護受給者が賃借人となるケースでは留意点があります。

まず、実際の賃料支払日が当月分を当月初旬になってしまいます。
生活保護費の支給日は当月の5日前後になり、支給されてからの賃料支払になるからです。

通常、賃料支払期日は当月分を前月末日迄に支払うというのが一般的ですから毎回少し遅れて当月分が月初に入金があることになります。

さらに最悪なケースはもらったお金を賃料の支払に回さずに使い込んでしまう方も中にはいらしゃいますのでそうならないように代理納付という手続きが欠かせません。

代理納付とは生活保護費の中から賃料分だけを控除して賃借人を介さず直接、市区町村から管理会社やオーナーへ支払ってくれることです。
この手続をすることで上記のようなリスクを回避できます。

また、保護理由が何か？ということ事前にしっかりと確認することが大事です。
生活保護を受けられる方は様々な理由で申請・受給される方が多い為、その理由を明確にした上で入居審査をすべきです。

理由をヒアリングせずに審査を曖昧にしてしまうと入居後のトラブルに結びつきますので賃貸借契約を結ぶ際には借主・借主両者が納得・合意した上での締結が必要不可欠です。

よく他業者の賃貸募集図面で高齢者の方、外国籍の方、生活保護受給者の方などは入居拒否するというような文言が入っていたりしますが、これは人権侵害などの法律に抵触する場合が高いため注意が必要です。

賃貸物件の管理会社、オーナーの立場として重要な事は募集窓口を広げてどんな人でも審査して判断するといったスタンスが倫理的・法律的にも重要です。

賃貸運営していく上では、賃借人が属性の高い方でもそうでない方でもリスクが起こりうる可能性がある為、それをどの様にヘッジするかといった具体策を打つことが大事です。

カクセイでは様々の問題を解決してきた実績がありますので現在の管理で問題を抱えてお困りの方がいらっしゃればご相談下さい。

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賃貸仲介業とフルコミッションの世界

最近姪っ子と遊ぶのが楽しい江田です。
みなさま、こんにちは。

ワタクシの顔のことなのか、体格のことなのか、目があう度にブー、ブーと言われすっかり名前がブーちゃんになりました。

自分にも早く子供が欲しいと思う今日この頃です。
ってまずは相方作りからでした！

＜ワタクシの似顔絵アプリだそうで…＞

さて。
先日好意にさせて頂いている賃貸仲介業者さんと食事をする機会が御座いました。

賃貸仲介業も様々で、自社で管理物件を抱えながら仲介を兼業をする業者さんもあれば、仲介業を専門として行う業者さんもあります。

今回ご一緒したのはバリバリ営業職が強い仲介専門の業者さんで、フルコミだそう。

会社の様子を聞いてみると、歩合率は仲介業の中でも高いようです。

頑張れば頑張った分だけ、報われる良い環境と思うところですが、なかなか大変なところもあるようで。

営業数字も入る人には入るような仕組みになっており、案内に使う交通費等の経費も全て自腹のよう。

詳細は触れませんがびっくりするような事がわんさか。

我々管理会社の賃貸物件を決めて頂いている裏では色々な話しがあるものです。

世の中、色々な会社がありますが、社内からも世の中からも良い評価をされるような会社にしていきたいと考えさせられる機会で御座いました！

それではまた！

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2016年6月26日日曜日

マニュアル作りに拘っています

みなさま、こんにちは。

最近はランニングではなく、ウォーキングをやっている安齋です。

＜銀座に行くと、不動産王が所有する丸源が目立ちますね＞

お陰様で忙しくさせて頂いている毎日ですが、何か新しい仕事をしようとすると同時に、何を諦めなければならないかをよく考えるようになりました。

時間毎にスケジュール管理をしている中で、突発的に起こる入居者様からの設備トラブル等に関するお電話。

これはすぐにこなしたいから、このスケジュールとこのスケジュールは、少しずらそうかな等とよく時間について考えるのです。

一方で、時間が十分にある休日はトレードオフを考えずに、いい加減にスケジュールを組んでしまうものです。

何か足りない状態を作れば、人間上手いことやる方法を考えるんじゃないか。

これをプラスに働かせるも、マイナスに働かせるも、私次第！

ということで。

時間を有効的に活用する為にはアルバイトしてくれる人材が必要という結論に至りました。

しかし初めて不動産業に携わるアルバイトさんでも社員でも、一定の質で仕事ができるようにならないといけない訳で、マニュアルが必要となってきます。

マニュアルって結構形骸化してしまうから、フローとその詳細を直感で作るのではなく、その業務の目的・意味・仕事のイメージ・そのために必要な仕事・具体的な作業方法•期日を図示しながら作って、初心者が使えるマニュアルを目指しています。

マニュアルを作成するスケジュールを立てると、時間がどんどんなくなって、より時間に関係することをあれこれと考え出します。

結果、アルバイトさんに任せる仕事のマニュアル作成に励むという、自分でも驚きの良い循環です。

アルバイトさんに、こんなマニュアル、間にゅあってるなんて言われないように良い物を作っていきたいと思います！

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2016年6月24日金曜日

滞納者さんとのお約束の結果は…

もうすっかり梅雨で御座います。皆さん、こんにちは。江田です。

ジメジメして蒸し暑いこの季節がワタクシは意外と好きでして暑い暑いと汗を垂らしながらお昼は牛丼を食べている毎日です。

まさにツユダクですね！

ゴルフの気持ちいいシーズンです！

さて。

不動産を管理する上で切り離せないのが滞納問題ですが、どうにかしてこの滞納を減らせないものかと。

当社で新規契約される案件は家賃保証会社へ加入して頂きます。

滞納が起こったとしても補塡を頂けるのですが、売買や管理移管で引き継いだ場合、保証会社に入っていないケースが御座います。

こういった場合に限って、滞納をされる方が多いのです。

そこで25日辺りから遅れそうな方(滞納がちな方)に絞って事前に連絡をするように致しました。

効果はあったのでしょうか…。

ありました！

月をまたがずにきちんと入金した件数は、前月よりも50％は減らせたかと思います。

それでも遅れる方はいらっしゃるんですよね…。

そんな重度の滞納者さんにはとっておきの方法です！

というお話はブログが長くなってしまいますので次の機会に。

当社では不動産管理に関する個別のご相談も承っております。

空室対策、建物の維持や建て替えのご相談、滞納問題等でお困り事があれば是非ご相談下さい！

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2016年6月20日月曜日

配車サービス会社Uber(ウーバー)と不動産会社の新サービス

こんにちは。カクセイの安斉です。

趣味のランニング。最初はただ走るだけで楽しかったのですが、最近は他人に追い抜かれる事が悔しくなってきました。

外見は草食系にみられますが、意外と肉食系、負けず嫌いなのです。

さて。

配車サービス会社であるUber(ウーバー)が不動産会社のParkmerced（パークマーセド）と提携したようで賃貸業を始めるとの記事がありました。

パークマーセドは入居者に補助金（月100ドル）を渡し、入居者はそのうち30ドルをウーバーで利用できたり、住居から最寄駅・バス停まで格安でウーバーのサービスを利用できるそう。

サンフランシスコ州の共同住宅でサービス展開されており、ここは住宅や店舗、緑園などのアメニティに加え、居住者同士のコミュニティとして発展しているようです。

ただ、家賃は2,500ドル。うん、高い。住めない(ゲンナリ)。

ぱっと見た印象ですが、東京ミッドタウンの敷地の規模を小さくしたバージョンですね。センスがありますよね。

これを日本でやるとどうなるか。

以前、話題になった座間の団地がありました。

スタイリッシュな団地の敷地に農園やカフェ、ドッグラン施設があり、それを住民が利用できるというものです。

＜Googleマップでは、まだ工事中ですね＞

賃料もそれなりに高い印象があります。

ただ、「あったら嬉しい」施設に比例して賃料は高くなるのかといえば、そうではないような気もします。

立地の良くないマンションに「あったら嬉しい」施設を設けても、あまり意味がないかもしれません…。

六本木には、六本木ヒルズ、東京ミッドタウンがあり、あったら嬉しい施設がたくさんあります。

私の地元にはそんな雰囲気のかけらもなく、あるといえば暴走族のチームがたくさんあるぐらいでしょうか。

あってもうれしくないですね…。

それでは！

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2016年6月6日月曜日

緊急事態発生！鍵交換を止めなさい！？

消費税の増税が19年10月へと二年半延期の意向というニュースを見てホッと一安心なカクセイの上田です。

増税がされると賃貸管理にも色々な所に影響が及びますので事務処理が大変になるんです！詳しいことは別の機会にご紹介できればと思います。

さて新たな入居様が区分所有の物件へ入居されるということで、鍵交換をいつもの業者さんへお願いしました。

この業者さん、フットワークが非常に良いので緊急対応なども手早くやって頂いて弊社としては非常に助かっています。

いつもありがとうございます！！

施工依頼をしたところ、早速行ってきますとの好返事だったのでそろそろ鍵交換している時間帯かなと思っていると、突然の電話が。。。

話をよくよく聞いてみると鍵交換をしようと思えば出来るようなのですが、共用部の建物管理会社指定の鍵交換業者ではないと施工出来ないと管理人さんに怒らてしまったそうです。

さらに鍵交換する際には事前に理事長の承認が必要とのこと。。。

んー。。。なかなか厳しい管理会社。

なぜ業者指定が必須なのかをそばにいる管理人さんに電話を変わってもらい話を聞いてみると、火事など万が一のことがあった際にすぐに解錠して入室できるように指定業者で交換して各戸から鍵を一本預けてもらっているようです。

最近の築が新しいコンシェルジュ付きのタワーマンションなどであればまだしも、築が30年超の物件でこういったことを言われたのは初めてでびっくりました。

安全管理のためには必要なんでしょうが、鍵交換費用もその指定業者が高いのか通常の料金の倍以上もするので入居付けにはあまりプラスではないって感じです。

そういえば最近話題のニュースで歌手の福山雅治さんの自宅に合鍵を預けている管理会社のコンシェルジュが無断侵入して逮捕された事件がありましたね。

安全管理の体制を整えるのはもちろん大事ですが、行き過ぎた所にはリスクが伴うということを何となく考えさせられます。

賃貸管理に従事していると矢継ぎ早に色んな事象が起こり大変な事の方が多いんですが、上を向いて頑張ります！！

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2016年5月31日火曜日

賃借人さんからの交渉事とは？

こんにちは、安斉です。

先日少し残念な事がありまして。

オープン以来、20年の歴史を持つ、紀伊国屋書店・新宿南店が、2016年7月下旬に事実上撤退する（6階の洋書コーナーのみ残すようです）という話を聞いたのです。

私自身はヘビーユーザーだったため、残念に思っています…。代わりにニトリが入居するという話ですが、貸主サイドと条件交渉等を行っている最中でしょうか。条件に興味が出てしまうのは職業病ですね。

＜本屋でも話題の遺伝子検査、興味があります！＞

さて。

お陰様で賃貸募集物件には続々とお申込みを頂くのですが、その際に賃借人サイドから条件交渉されることがあります。

賃料交渉事が大半なのですが、他には以下のようなものがあります。

・引越し費用が高くて、新生活は節約しないといけないので礼金を無しにして欲しい
・部屋は気に入ったけど、もっと自分好みに近づけたいので、模様替えをしてもいいか。
・入学・入社は４月からなので賃料発生日を遅らせて欲しい。
・社内規定があるので、違約金をなくして欲しい。

・生活保護を受給していて、役所・法人の規定に即した契約内容にできないか。

これを安易に貸手側・借手側のどちらか有利な条件で契約を結んでしまうと、借手側は生活が苦しくなってすぐに引っ越してしまったり、貸手側は本来得られたはずであろう収入を得ることができない場合も容易に想定できます。

ですから、双方の事情を勘案して、お互いにとって良い条件を考えるわけです。これがなかなか難しい。

綺麗な女性からの交渉事はつい甘くなってしまうのはナイショですがね！

申込みに至るまでのプロセスの裏側には色々と交渉事が多いのであります。また機会があればお話したいと思います。

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滞納者さんと指切りげんまん、嘘ついたら・・・

先日寝ていたところ、突然息が出来なくなってしまい、あわてふためいた江田です。

いあーこれには本当に焦りました！

お医者様に聞いたところ、「舌根沈下」という現象との事。
舌がそれ自体の重みで喉の奥に落ち込んでしまい、窒息するようです。

走馬灯という言葉がありますが、最後に頭に浮かんだものは…

カレーでした！　食い意地が張り過ぎですね…。

＜カレーは飲み物です＞

さて。

当月分賃料は前月末までにお支払いを頂くのが通常なのですが、これが月をまたいで支払いをする賃借人さんが多いのなんの。

それに加え、口座振替え開始日までの振込期間に入金がないケース。

当社では必ず保証会社に加入頂いており賃借人様には、口座振替を利用してもらっていますが、引落し開始日が保証会社書類提出期限日の翌月27日となりますのでその間タイムラグがあり、1ヶ月～2ヶ月分は管理会社まで振込して頂く必要があります。

この口座振替のタイミングが分からないで、引落しがされているものと勘違いされるケースも良く御座います。

契約時にきちんと口頭で説明し、書面までお渡ししているんですけどね…。

そこで。

25日を過ぎたら、遅れそうな方を絞って一斉に事前連絡をしようという戦法に。

入居者さん「給料日が月末なんで1日でお願いします」

ワタクシ　「ダメです！」

入居者さん「前の管理会社さんは月またいでも大丈夫だったよ」

ワタクシ　「ダメです！」

常連さん　「ボクとエダサンのナカデショ」

ワタクシ　「ダメー！」

もう喉がカラカラで御座います。

さて、きちんと約束守ってくれるかしら。

それではまた！

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2016年5月29日日曜日

不動産管理士と排水溝のトラブル

六本木のカリスマ美容師に髪を切ってもらい、頭スッキリな江田です。

皆さまこんにちは。

当社のアンザイからは「一流になり損ねたスポーツ選手みたい」と微妙なコメントでした。

さて。

ある晩の事で御座いますが、夜も更けてそろそろ寝ようかと思ったところに一本の電話が。

アンザイ「◯◯の物件でバスルームの排水口から逆流していると入居者から電話がありまして。」

ワタクシ「ふむふむ。それは直ぐに解決だよ。つまりだ、原因は…髪の毛の詰まりだ！」

アンザイ「・・・。」「ではなくて、他の部屋からも同じような連絡があったみたいで。」

どうやら同時多発的に排水口の詰まりが起きているようで、単に個人で詰まらせた様子ではない模様。

緊急で駆けつけてくれる会社に協力を依頼して、急いで現地へ駆けつけます。

なんと建物の排水桝の蓋が逆流によって外れているではありませんかー！

現地を調査すると排水桝と公益枡の間の配管で詰まりを起こしている為、逆流しているようです。

専門業者へ依頼しなければなりませんが夜間という事もありましたので各部屋と共用部の清掃をしてできるところまで対応してきました。

翌日は早速、専門業者さんと一緒に現地調査です。
排水枡からトグラーという配管工具を用いて詰まりの原因を調べます。

何が出るかな、何が出るかな♪

ゴロっとしたもの。それは…コンクリートの塊！

んー恐らく建築の新築・解体に伴ってコンクリート破片が配管に紛れ込んだのでしょう。

月日が経つに連れ、縦向きが横向きに変わり、トイレットペーパーが絡んでしまって最終的に排水を塞いでしまったという訳です。

コンクリート破片も取り除き、排水は無事に流れるようになりました。

あとは…共用部・私道に広がったこの汚物等の処理で御座います…！

ワタクシ一人では心が折れてしまいますので、ここは救世主様を呼ぶことにしましょう。

唯一事務所にいたのは…巻田アニキでした！

アニキ「うへー大変だぁー、うわっ跳ねた！」

まさに運（ウン）が無いですね。

近隣住民の方にも色々ご迷惑をお掛けしたのでここはきっちりと綺麗にしなければなりません。

まるでカーリング選手の如くゴシゴシ！

いつしか汚いという感覚はなくなり、跳ねても気にしなくなりました。

この際、被害がないところも綺麗にしちゃいましょう！

そして近隣住民の方も最初はお怒りになられていたものの、ワタクシ達の掃除姿を見て、最後には「お疲れ様」と言って頂けたのでした。

こういった問題はとにかく対応するスピードと熱意を相手方に伝える事が大切なのであります！

入居者様には快適な生活を送って頂けるよう、また近隣住民の方には互いに協力し合えるような関係を築いていけるように、カクセイのPR（管理部門）はこれからも励んでまいります！

それではまた！

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長屋賃貸、今昔物語

妻がファンである某韓流系アイドルグループの展示会に参加する為、渋々、渋谷までついていったカクセイの上田です。

渋谷のスクランブル交差点近くの裏路地を入ると昭和時代にタイムスリップしたような光景があります。

建物は昔ながらの長屋（テラスハウス）形式で築60年以上は経っていますが、様々な飲食店がまだ現役で営業されています。

夜になると活気に満ち溢れているようですね。

長屋といえば弊社で管理させて頂いている物件には重層長屋と言われている構造のものがあります。

長屋と共同住宅の見分け方でどちらも独立した住戸が集合して一棟の建物になっているので何が違うの？と思われる方にご説明しますと、

共同住宅は二以上住戸が階段、廊下、ホール、エレベーター等を共有しているものです。

一方、長屋は各住戸と住戸の間の界壁以外共有する部分がなく、各住戸に外部から直接出入り出来るものです。

東京都建築安全条例では、旗竿地などに「特殊建築物」は建築不可となっており、マンションなどの共同住宅は建築基準法のこれにあたりますので建築は出来ません。

逆に長屋は特殊建築物には含まれないことから重層長屋であれば建築が出来ます。

1階部分に2階以上の全ての玄関ドアが集約されて、玄関扉を開けると二階の部屋に上る階段がある間取りが重層長屋ですね。

室内に階段がある分、間取が狭くなるので賃貸付けしづらいと思われるかもしれませんが、平成12年の建築基準法の改正でロフトの大きさが設置する階の床面積の２分の１まで引き上げられことで最近の新
築アパートには二階部分にはロフトが付いている間取が多いです。

ロフトが部屋と同じ広さぐらいの広々とした空間が広がって天井高も3.5ｍ前後と高いため開放感がありますので賃貸付けには全く問題ありません。

先回のブログで申し上げた変形地で土地が安くなっている分、建物設備などのグレードが高い物件が多いので同じ長屋でも昔と今とでは全然違いますね。

昔からある長屋だけに親しまれている寿命も長いんやー

おっと、お後がよろしいようで。

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2016年5月27日金曜日

人も不動産も見た目より中身が大事

難航していた案件が一つ解決し、ホッと一息の上田です。

といいますのも、更新契約を控えた契約につきましてご案内を差し上げたところ、更新賃借人様が、更新はするが更新料は払うつもりがないとの一点ばりで御座います。

ご説明を申し上げても知らないと突っぱねられ、挙句の果てには電話すら繋がらなくなってしましました。

んー‥困ったものです。

しかし、幾度も社会の荒波にも揉まれてきたワタシです。これぐらいではへこたれませぬ！

電話に訪問、ショートメールと何度もコンタクトを取り、その都度ご説明。

契約書の内容を一言一句読み上げ、互いに確認し合い、とうとう相手方も根負けしたのか、「分かりました」との一言が！

お互い人間ですからとことん話せば分かってくれる方が大半です。

話し方次第では、相手は心を閉ざしてしまいますから、払ってくれたものも払ってくれなくなったりします。

何事もそうですが、賃貸管理の運営においても精神力・人間力が大事になってきますね。

毎朝納豆食べて、ネバー（粘ばー）ギブアップ！

おっと失礼！

さて。

今日は横浜で空室になっていた物件が契約になるということで入居前のチェックです。

道中歩いていると扇型の更地がありました。

＜こういった土地を見るとワクワクします＞

一見して土地の形が悪いという印象ですが、単価も安くなりますのでこういった形の方が、投資として利回りが良くなったりします。

では肝心な賃料には影響はしないのかというと…。

地形が悪くてもしっかり建築企画・間取さえ取れれば賃料には影響しないことが多いです。

逆に土地値が安くなった分、建物のグレードを上げれば相場よりも賃料アップも見込めたりします。

例えば、周辺の競合物件にはない設備を一つでも付けることによって最低でも賃料が1,000〜3,000円は上がります。

もちろん立地によっては賃料の値上がり限度がありますのでその辺は賃貸市場をきちんと見た上での精査が重要です。

人は見た目によらないとは不動産も一緒ですね！

カクセイでは建築前の賃貸市場の精査は朝飯前でやっておりますので是非ご相談下さい。

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2016年5月24日火曜日

国交省より賃貸住宅管理業認定をうけました！

こんにちは、安齋です。

すっかり走ることが日課になっております！

昼間は仕事を追いかけ、夜は女性ランナーを追いかけ…。

ランニングした後は気持ちがいいのですがご飯を食べるタイミングが難しくて。

ランニング前に食べれば気持ち悪くなるし、ランニング後に食べると寝付けない。サラリーマンランナーはどうしているのでしょうか。気になります。

さて。

先日の不動産投資顧問業の登録に加え、今回は賃貸住宅管理業の資格を取得しました。こちらも国土交通省が管轄ですね。

＜これまたプロの証です！＞

賃貸住宅管理業は、管理・サブリース事業を営み、管理業務（家賃・敷金等の受領、契約更新・終了）を行うことです。

賃貸の事務管理をしっかりと行うことで、オーナーや賃借人の利益を保護を図りましょうということですね。

どのようにそれを保全するのかといえば、登録を受けた業者が賃貸住宅管理業規定のルールに沿って重要事項の説明や書⾯交付、受領家賃など財産管理を適切に⾏っていることなどが、国土交通省によってチェックされるのです。

こちらは、管理会社がきちんと事務管理を行っているか、信頼に足る業者かを示す一つの指標になりますね！

不動産管理会社の中には不真面目な方々もいらっしゃるようで。

賃借人から預かった敷金を使い込んでしまったり、宅建業法違反にも関わらず、重要事項説明を怠ったりする会社もあるんだとか。

「賃借人さんの敷金を使うのはダメでしょ！」と思うのが一般的ですが、世の中には「後から返すからいいでしょ」と思う方もいるんでしょうか。

ただ、「敷金を使ってしまった」だけではなく、「家賃を使ってしまった」というのは、たとえ自分達が使ってしまったお金を後から充当できたとしても、他人様のお金を無断で使うのはやってはいけないことでして。

上記のような賃貸住宅管理業の規定から、最低限お金にまつわる部分・法律はちゃんしましょうという国の意向が見えなくもないです。少なくとも管理会社にとって事務が苦手というのは致命的なはずなんですけどね。

それにしても、手続きは不動産投資顧問業に比べて、作成する書類量も少なければ、審査も迅速でした。申請用紙と添付書類で、合計30枚だったのでとても楽ですね。

え？感覚が麻痺してるかって？

そんなことは…。あるかもしれませんねっ

シビれる案件を欲する安斉でした！

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2016年5月22日日曜日

家具付き物件の賃貸事情って？

いやーアツいですね！
って渡辺のお腹の厚さじゃありません。気温が、ね。

みなさん、こんにちは。江田です。

当社の安齋は日射病で突然倒れてしまった経験もあるそうです。
ワタクシも気をつけなければ。

＜もう浮き輪が販売されています＞

さて。
オーナーさんより、またまた管理案件のご相談が。

「空室の区分マンション管理してみる？ちょっと訳あって家具付きのなんだけど。」

江田！やりますー！

資料を拝見させて頂きますと～。

場所はまさに都心ど真ん中で立地はとてもいい。旧耐震ながら管理は行き届いており、間取りは20㎡ないワンルーム。家具・家電が揃っており、何も持っていなくてもそのまま直ぐ住めるといった感じです。

よーし、じゃまたあの男に連絡だ！

ワタクシ「場所は◯◯で20㎡はないけど、とってもいいんよ～」

M田さん「おー！イイっすね！」

ワタクシ「まぁ家具付きだけどお客さん紹介してよっ」

M田さん「OH…」

M田さんは過去に海外留学の経験もあって英語、ドイツ語を使ってまでも外国籍の方へ物件を紹介する強者営業マン。

そんな英語達者な彼が放った「OH…」の一言には重みがありました…。

家具付きというと、カバン一つで飛び込めるといった感じで喜ばれそうなのですが、普通賃貸では実はそうでもないのです。

2回目以降にお引越しをされる方の多くはご自身の家具・家電をすでにお持ちで、そのまま引越し先で利用される方が大半です。

ところが、引越し先に家具・家電があると今お持ちの家具等は処分しなければならず、お金もかかり、かといって引越し先にも持ち込めないという状況になりますので敬遠されがちになり、となると、初めて賃貸をされる方等にターゲットが絞られてしまうこととなります。
（家具・家電付きの物件が喜ばれるエリアもありますが）

んー家具・家電はプレゼントにしちゃおうか！

そして先日。

M田さん「はぁはぁ…家具付き物件、決めてきましたよ！はぁはぁ…」

ワタクシ「ワァオ！そんな意気上がるまで申込みの営業してくれたんだね…ありがとう！」

M田さん「いあ、今は結果にコミット中ッス！」

ワタクシ「なんだよ、筋トレで息切れしてたんか！感動して損したわ！」

でも…好きー！

男だけど。

さすがはワタクシの信頼出来るパートナーです。

オーナー様にとって不動産管理会社のパートナーが必要であり、我々不動産管理会社にとっても不動産業者のパートナーが必要であり、それらは「信頼」で結び着いております。

これからもオーナー様に対して、不動産業者に対して信頼頂ける会社でありたいと思います！

それではまた！

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2016年5月21日土曜日

新築シェアハウスと管理業者の思い出

晴れの日が続くと気分も晴れやかになりますね。ウキウキ気分で外回りをしている、KAKUSEIのウキウキおじさん、山口です。

「お前は世の中全般から浮いているんじゃねーか？」というツッコミは聞かなかったことにしときましょう、今回は。

先日都内某所に、とある案件の下見に行った時の事です。なんと、馬車がありました。白亜な箱で入口のドアも見栄えのする馬車でした。

まぁ、馬車は馬車でもシェアハウスの馬車ですが。

ご存知の方もいらっしゃるでしょう。「〇〇〇の馬車」というタイトルで都内はもとより横浜方面でも展開するシェアハウス業者さんの物件です。女性専用シェアハウスなようなので外観はもちろん、内装も（室内は見たことはありませんが）女性受けするような内装や設備なのでしょう。

≪ ↑ 馬車。一見、大型の建売住宅かと思いました・・・≫

シェアハウスと言えば、以前自分の友人がシェアハウス業者（馬車系ではないです）に勤務していたことがありました。

入居する方は保証人不要だったり、入居費用が安くすんだり家具家電が付いていたりと、とにかく費用を掛けずに入居できる、とメリットは多く、

業者も再建築不可の中古物件を安く購入しシェアハウス向けにリフォームして将来は再販して大きな利益を得る計画ですが、自分の友人である管理担当（仕入担当が管理担当になる）は常に「たいへーん・・・」と言っていたのを覚えています。

何が大変か。特に人間関係のトラブルとゴミの件だそうでした。一般の賃貸アパートでも同じことが起こりうるかとは思うのですが、シェアハウスの場合は共有スペースが多く、多いがゆえにトラブルになりがちなのだそうです。

そりゃそうですよね。
家族や友達でもないアカの他人が身近にいれば常に緊張感は伴います。

自分に例えるなら、冷蔵庫にある自分の抹茶オレを他人に飲まれて更に大事にとっておいたホイップクリームあんぱんまで食べられたら間違いなくキレます（←家族にキレてる実話ですけどもね・・・）。

ですから友人がいた業者は2週間に一度、入居者全員を集めて管理担当者主催のパーティのようなものをシェアハウス内で開催するのだそうです。一番面倒くさい人間関係トラブルを最小限に抑えるためのことはできる限りまでやる、というポリシーのもと運営していたそうです。

≪ ↑ 馬車には同じ自転車が数十台駐輪されていました。ちょっとキモかったです・・≫

ですが、運営方法そのものが会社として確立されていなかったようでトラブルが頻発、シェアハウス業は撤退しアパート建売業へと転換しようとしたところで業績悪化に伴い友人はリストラという憂き目に合い、今は川崎市内のマンションディベロッパーに勤務しています。

シェアハウスそのものについては多分これからも生き残る業態だと個人的には思います。何より入居のハードルが低いですから。ですが管理運営方法を少しでも間違えるとトラブル頻発物件になるでしょうし、それは賃貸アパートでも同じことが言えるのではないかと思います。

オーナー視点と入居者視点とをバランス良く併せ持った管理運営を企画できる業者が、これからは生き残るでしょう。

そうです！

私ども、KAKUSEIのような業者が生き残るのです！！

でも売買でもそうですが、どちらか一方の視点に集中し過ぎると相手方は離れていってしまいます。特に自分は仕入れる側の立場ですが、仕入をする際に仲介業者様が間にいれば仲介手数料をお支払いするのですから、売主様側だけを見られては、買う側は「え？」となってしまいます。

不動産に限らず、どのような事でも幅広い視点で物事を見る事ができるかどうかって、大事ですよね。

という訳で、今回はKAKUSEIの管理部門を自画自賛して、また来週〜！！

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2016年5月20日金曜日

更新してくれない賃借人の事情とは？

皆様、こんにちは。安齋です。

最近は、ランニングコースを江ノ島の橋を渡るところまで伸ばしました。が、江ノ島には入りません。「なぜ？中に入ろうよ？」と言われるのですが、東京タワーに行かない都民と同じです。近くに住んでいると、興味が湧かなくなってしまうのです。もったいない！

ランニングをしていると、色々な物件に目が行ってしまうのは職業病ですね。今日も表口裏口も封鎖されている不思議なマンションに出くわしました。

＜住人の方はいらっしゃるようですが…＞

さて。

管理をやっていると、賃貸借契約の更新を行います。ほとんどの賃借人様は、更新契約を締結してくれますが、中には「更新したくない！でも解約もしたくない！」無茶を言う方もいらっしゃいます。「契約書に更新しないといけないと書いてあるから更新しなくては」と考える方が多いと思うのですが、それを振り切って「更新しない」を主張するわけですから、何か事情がありそうです。

じっくり話を聞いてみましょう。

このような主張の裏には、下記のような事情があることが多いようです。

・更新料を支払う余裕がない。
「余ったお金を使って、欲しいものを買いたいのに、友人と飲みに行きたいのに、生活費に割り当てたいのに、更新料を支払っていられない！」といったケースです。2年間に一度のことなので、賃借人様は更新料のことを忘れていることが多いのです。この場合、更新料を分割したり、ご親族に相談してもらったり何とか支払えるように、資金計画をアドバイスします。

・法律に詳しく、その正当性に自信がある。
Web上で「更新料は違法だ」と主張する弁護士・司法書士のアドバイスを読んでいるケースです。そう言った賃借人様は「あなたたち（管理会社）は、そのような違法性を知った上で更新料を請求してくるのか」と展開してきます。私たちは自分たちの業界のことを勉強してくれて嬉しく思うのですが、感心してばかりはいられません。きちんと現在の判例と契約書条文・契約状況を考慮し、「更新料を支払う必要がある」と説明します。

他にも「手続きが面倒」など理由は上げることができますが、仮に、更新契約を締結しなかった場合、いわゆる法定更新＝期間の定めのない契約となり（契約書に「自動更新します」という記述があれば、期間の定めのある契約となります）、契約は継続するのですが、賃借人様にとっても私たちにとっても契約更新をしたほうがメリットが大きいため、なんとか説得を試みます。

まず、契約条文によって変わりますが、解約予告期間が延びてしまいます。契約条文（通常1ヶ月程度）から民法（3ヶ月）の規定になるのです。これは、転勤や転職によって解約を申し入れた場合、通常1ヶ月分の家賃を支払えばいいところが、3ヶ月分の家賃を支払わなければ解約できないという意味です。その他にも「更新しないと、ある一定条件のもとで立ち退きできる」など諸々のデメリットがあります。

とにもかくにも、更新契約も心機一転出来る機会ですので、皆さんにも気軽にやってもらいたいと思う今日この頃です。

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2016年5月15日日曜日

民泊が全面解禁しても住民は開襟しない！？

最近首に痛みを感じる江田です。みなさん、こんにちは。

寝違えてしまったのか4日程前から首を回すと首筋に痛みが走りまして、先日筋肉をほぐす注射を打ってまいりました。あ、忙しすぎて首が回らないという事ではありませんのでご心配なく！

さて。

2015年には訪日外国人客がほぼ2,000万人に達し、政府は2020年までには年間4,000万人に増やす目標を掲げていますが、宿泊施設がホテルや旅館だけでは足りない自体に。これを補う為に民泊が注目されていますが、これを行うには旅館業法の簡易宿所営業の許可が必要となります。（国家戦略特別地域の東京都大田区や大阪府では特区民泊の認定許可を受ける事で旅館業法の規定が適用されない）

そんな中、一昨日の新聞で「民泊全面解禁」に向けた原案がまとめられたと報じられました。

日経新聞によると

マンションなどを所有する貸主がネットで簡単な手続きを済ませれば、旅館業法上の許可なしで部屋を貸し出せるようになり、また、住宅地での営業も認めるとの事です。

＜日経新聞より（平成28年5月13日夕刊）＞

来週は関連株が注目されそうですね。

法案としては下記のような内容です。

・立地制限
住宅地は原則禁止（旅館業法）⇒　住宅地を含め全面解禁（新法）
住宅地での民泊を解禁することで、対象地域を大幅に広げる。

・建築
改修が必要になるケースが多い（旅館業法）⇒　一般住宅でOK（新法）

・手続き
簡易宿所として事業者登録（旅館業法）⇒　ネットで簡易登録（新法）
ネットを通じて都道府県に必要な書類を届ければ、帳場の設置などを義務づける旅館業法上の許可がいらなくなる。
届け出書類には自分が登録する仲介業者のほか、税と社会保障の共通番号（マイナンバー）を記せば、住民票を添えなくてもいい。

・受け入れ
拒否は原則できず（旅館業法）⇒　宿泊させたくなければ拒否可能（新法）
ホテルや旅館などの旅館業法上の施設は客が感染病にかかっている場合などを除き、宿泊を拒否できないが、新法では部屋の所有者が宿泊させたくない場合は申し込みがあった段階で断れることができる。

・宿泊制限
なし（旅館業法）⇒　年間の宿泊日数に上限を検討（新法）

この法案はマンションや戸建て住戸の所有者に関する規定を緩め、だれでも民泊に参入しやすいようにしたのが特徴です。

とはいえ、旅館業法の許可を得て営業しているホテルや旅館に配慮して、年間の宿泊日数を制限するといった事も検討されているようでして。イギリスが年90泊まで、オランダが年60泊までに限っているようでこれらの事例を参考に日数を設定するとの事です。

仮に90泊としても年間25％の稼働率しかなく、家具・家電等の設置費やクリーニング等のコストを考えるとあまり採算が取れないですね…。しかし、条件を厳しくしすぎると民泊事業への参入を目指す個人や企業の動きに水を差す恐れがあるとして政府も慎重にはなっているようです。

また民泊を運営していく問題として近隣住民とのトラブルも考えられます。

利用者も旅先で気分が高揚した事による騒音もあるでしょうし、ゴミ出しのマナーによるトラブルや、共同住宅であれば外国人客による不特定多数の出入りを嫌がる方もいらっしゃるかと思います。

民泊が解禁に向け動いているものの、色々とクリアすべき問題はあるでしょうが、これからどうなっていくのか見守っていきたいと思います。

それではまた！

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