COPY&#65306;カクセイ日報

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

2016年7月25日月曜日

中古物件の融資の可能性について

月末ということで、決済も多数あり、慌ただしく仕事をしている株式会社カクセイの武中です。

先日も隣の席の弊社の江田は一日に一言も発せず仕事に集中して取り組んでいました。

正に社内は月末の雰囲気です。

※先日、物件資料を見ていたところ気になる間取りがありました。

あさ風呂って何かの間違えかな～と思いながらも気になって調べたところ、

シャワールームに足だけつかれる水深20センチ前後の浴槽がついたもののことらしいです※

どうやら、上の写真があさ風呂みたいです。

さてさて話は変わりますが、今週は決済が3本ありますが、某信用金庫さんでまたまた良い融資条件がでました。

・融資金額物件金額の100%

・金利 1.5%前後

・返済期間 30年間

今回は、土地から先行して購入する案件でこれから建物を建築する流れとなります。

新築アパート案件なので金融機関も条件良く、貸しつけてくれます。

弊社では不動産であれば、何でも取り扱いますが、やはり新築の案件は金融機関の評価も出やすいため、どうしても最近は新築案件が多くなってきております。

中古の最近の融資条件はというと、最近お預かりさせて頂いた、平成5年築の中古の木造アパートをいつもの懇意にさせて頂いている金融機関の担当者さんに打診したところ、

私『平成5年なんで、返済期間40年間位いけますか?』

担当者さん『どこからその数字が出てくるんだよ、お前は！』

私『この前とってもらった返済期間と同じじゃないですかー？』

担当者さん『前のは新築だろ！』

私『せめて30年間位取って頂ければ持ち込みできます!!』

担当者さん『よーし、じゃーやってみるか！』

といつもの頼もしい回答を頂きました。

結果はブログで続報いたします〜。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://kakuseitokyo.blogspot.jp/2016/02/40.html

2016年7月19日火曜日

新築木造アパートで返済期間40年間を承認頂きました。

株式会社カクセイの武中です。

最近、久しぶりに実家に帰ると、スズムシがいました。

スズムシの鳴き声に小学校の頃の夏を思い出します。

今回は以前に投稿した私のブログの続きです。

今年の2月にご契約させて頂きました案件ですが、

ようやく確認済証、劣化等級2級が取得ができ、今月、ようやく土地の決済となります。

金融機関の融資担当者の方の頑張りもあり、私の無理なお願いも聞いて頂き、

木造アパートにもかかわらず、返済期間を無事に40年間として頂きました。

融資担当者さん「武中さん、無事に返済期間40年間の承認が取れたぞ !! 」

私「流石ですね〇〇さん、有難うございます。

今更ですけど、融資金額はもう少し伸びないですかね?笑」

融資担当者さん「返済期間40年間とってきたのに、まだ条件交渉するのかよ、お前は！」

私「また、必ず案件持って行くんで、
お願いしますm(__)m」

融資担当者さん「もうこれ以上は聞かないぞ！」

と、そんなやり取りの中、最終的にでてきた融資条件は、

融資金額：物件金額の97%

金利：1%台後半

返済期間：40年間

素晴らしすぎる融資条件をご提示いただきました。

いつも私の無理難題をきいてくれるご担当者さん、有難うございます。

私も無茶な要望ばかり言っているだけではなく、資料作成や融資条件の交渉材料を集めたりと陰ながら融資担当者さんをサポートしているつもりです。

もちろん、良い融資条件を承認に持っていくのは融資担当者さんのお陰ですが、けっして私も無理な要望ばかり言っているだけではありません！！

これからも、良い物件をご購入を頂くのはもちろんですが、

ファイナンスありきの不動産投資、良い融資条件をご提示頂けるよう金融機関への交渉も頑張ってまいります。

不動産のご購入やご相談事は弊社カクセイへ是非ともお越しください。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年7月11日月曜日

物件情報を持て余す不動産業者さんと会食

最近はもっぱら健康志向な株式会社カクセイの武中です。

一気に体脂肪率を減らしすぎたせいか風邪気味になりました。

健康なんだか不健康なんだかわかりません、、、。

なんでもやり過ぎはいけないと再確認しました笑

※弊社事務所の私お気に入りの休憩場所から見える六本木ヒルズ、六本木にはやっぱり夜が似合います※

先日は、仲の良い業者さんと食事に行く機会がありましたので、最近の取引事例など、情報交換をさせて頂きました。

この業者さんはスタッフ2名と規模は小さいながらも資金力があり、もっぱら買取りをしては再販をしており、物件を購入し続けている為、色々なところから良い情報をもらっている情報量の多い業者さんです。

一棟のビルから区分所有マンションまで不動産でしたら幅広く扱っておられますが、自分達が購入しない情報をたまに私に流してくれるので有難い限りです。その業者さんにとっては購入するまでの案件ではなくとも弊社にとっては良い案件になることもあるので、情報を流していただくのは大変有り難いことです。

その日も千葉県船橋市の某駅徒歩5分の土地案件を頂き、これからプラン検討や金額出などをしてみようと目論んでおります。

徒歩5分なので、収益物件ではなく戸建て用地での売出しも面白そうかなと思っています。もちろん、金額次第になりますが。

案件化したら、ご紹介させて頂きます。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年7月4日月曜日

賃料査定をする為に業者訪問へ

株式会社カクセイの武中です。

早いもので、2016年も上半期が終わり、7月に入ってまいりました。

年をとるのが早いわけですね、、、。

さて先日の私のブログ投稿に続き、

弊社企画のアパート第二弾の建物企画も確定してきており、

間取図も完成間近となったタイミングで、賃料相場の確認のため、物件所在地周辺の賃貸業者さんにヒアリングして参りました。

※京浜東北線、某駅の駅前です。買い物施設も揃っており、雰囲気も良しです※

賃料相場は今やホームズやスーモなどのポータルサイトでも確認はできますが、

やはり、地元の賃貸仲介業者さんの生の声を聞いて回るのは非常に大事となります。

なぜなら、ネットで成約事例や募集事例を見るのも大切ですが、周辺の賃貸相場を知り尽くしているので、良きアドバイスをして頂けることが多々あります。

訪問する際は、忙しく接客の多い土曜日、日曜日に訪問してしまうと邪険にされ、適当に済まされてしまうため、訪問する曜日や時間帯も大事なところです。

なるべく訪問した店舗の中で経験の多い方を見抜いて、聞いて回るのもポイントとなります。

また何社か回ることで色々と意見を聞け、裏付けをとっていけますので私は複数社回ることにしています。

業者さん周りをする際は私も一通り、賃料相場を確認の上、判断基準を作り訪問していきます。

そうすることで、訪問した業者さんの意見を鵜呑みにはせず、良い所だけを吸い上げれますので。

今回も何社か回り、色々と意見を聞きながら、最後に訪問した業者さんでは、間取図の変更までアドバイスを頂きました。

実際に手書きで間取図を描いて頂くほど、熱心に話を聞いて頂き感謝です。

飛び込み訪問をしてきた私に対して、一時間も熱弁して頂きました。

信頼の置ける方と巡り会えるのも、頼れる業者仲間が増えていくので、訪問の楽しみでもあります。

間取図の変更で良さそうなアイデアを取りまとめ、早速、弊社のリーシングスタッフとも打ち合わせをして、間取図の変更を工務店に依頼していきます。

間取図を何度か変更してようやく完成となり、

変更した間取り図に対する、査定賃料を出し直し、クライアントの方へ再提案と地道な取り組みをしている毎日です。

また、本ブログにて続報致します。

それでは。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年6月27日月曜日

工務店の開拓とモデルルーム訪問

最近はジムに行っては10km前後走っており、体内年齢が若くなってきている気がする武中です。

運動を習慣にしているので、気のせいか頭が常に冴えていて仕事にも良い影響を出ている気がします。

さてさて、先日は弊社企画の建築の第二弾として、

埼玉はJR京浜東北線の某駅の案件に取り組ませて頂いております。

※訪問してきました住宅展示場です※

建物プランを工務店に依頼する際は少しでも安価で良い物をという思いから、

既存で取引している工務店に一点集中ではなく、他の工務店でも建築プランを依頼をしております。

金額が低く、施工をきちんとやってくれるのであれば、それに良いに越したことはありません。

工務店の開拓はかなり手間がかかりますが、クライアントの方の為に上で少しでも良い物を提供したいという一心で頑張っています。

また、工務店によっては業務エリアも決まっており、場所によっては案件を持ち込んでもお断りされることもこともあったりと、、、。

建築プランを練り上げて良い間取りを入れ、工務店の施工や建物に使用する建築資材もきちんとしていれば、より安価にご購入頂くのはクライアントの方の利益でもあり、管理運用していく弊社にもメリットがでてきます。

良い建築企画をすれば、あまり手間がかからず賃貸付けもできますし、少しでも安価にご購入頂ければ、賃料も固めに見れてこちらの業務にも余裕がでてきますし正にいいことづくめです。

というわけで、今回はどこの工務店に頼むかもほぼ確定し、間取りの修正を何度か依頼をしてようやく、プランが出来上がりそうです。

次は完成した間取りに基づき賃料査定をしていきます。

つづく

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年6月21日火曜日

カクセイ企画アパートの完成後

先日はご案内の為、埼玉は某所に行ってきました株式会社カクセイの武中です。

不動産業者は神出鬼没で、案件があれば時には地方にも赴きます。

色々な場所にいけるのは、個人的にはこの仕事の好きなところでもあります。

さて、先日の私の投稿に続き、弊社企画の完成した物件をご覧ください。

まずは外観です。外観もかっこ良く仕上がりましたが、やはり見ていただきたいのは、

室内です。１Kですが、室内には都心の分譲マンションほどの仕様を設けましたので、ご覧くださいませ。

クローゼットも単身者の方の収納にしては充分過ぎる容量です。

台所もきっちんとしたシステムキッチンを取付けさせて頂きました。他の競合物件と差別化を図れるかと思います。

IHコンロ二口、レンジフードに水栓もシングルレバーとしました。

その他に独立洗面台に容量大きめのシューズクローゼットさらには追い焚き機能、ウォッシュレットと、かなり設備を充実させました。

今のシーズンは繁忙期ではないですが、賃貸についても決済から2週間経たないうちに、申し込みベースで満室(内5室は、賃貸借契約締結済み)となっており、クライアントの方にも満足頂けたかと存じます。

今後も取引させていただく皆様にとってカクセイへ任せて良かったともらえるようような仕事ができるよう、頑張っていく限りです。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年6月6日月曜日

初めて落札した土地とアパート新築にて

最近、お酒を断ち、運動不足解消のため、会社から徒歩30秒のジムに通い始めた健康に覚醒したカクセイの武中です。

同じジムにタレントのH.Aさんも通われているとのことなので、いつでもサインをもらえる段取りをしながらジムで運動しています。

※写真は先日、クライアントの方とのお待ち合わせした学芸大前駅前です。

車で近くまでいったことはありますが、恥ずかしながら初めて駅で降車しました。

活気がありとても雰囲気が良いです。※

さて先日は、弊社企画の木造新築APの建物引渡しが御座いました。

去年の夏に役所の入札に私が参加して、10万円という僅差で落札できた土地に弊社の企画させて頂いた建物を建築した案件を、懇意にさせて頂いているクライアントの方にてご購入いただいた案件となります。

土地の仕入れから私が担当させて頂いた案件なので、愛着が湧いてしまい、建物完成の立会時には少し感動してししまいました。

引渡しは先月末ですが、賃貸のお申し込みも順調に頂き引渡しから10日間もしないうちに申込ベースで満室です。

周辺の競合代替物件と差をつけてアパートの企画をして、賃料設定も固く見ていますので、もちろんすぐに満室になるのも想定通りです。

また、土地を安価で弊社で仕入れさせて頂いた為、クライアントの方にも安価でご提供できたため、市場よりも利回りが高くなりました。

今後もこのような案件に積極的に取り組んでいき、弊社のクライアントの方に良い条件でご購入頂けるよう引き続き頑張ってまいります。

建物立会後にはお客様には今後のご相談をうけ、資産の入れ替えの為、東京都23区内の一棟物件をお預かりさせて頂き、重ね重ねクライアントの方に感謝している次第です。

またこのクライアントの方、とても勉強熱心な方なので、不動産投資について常に勉強しておられ、先日も不動産投資に関する本を5冊購入すれば特典付きというものがあり、特典がお目当てで同じ本を5冊ご購入したとのこと。

特典は金融機関に打診する用の資料で、何でも銀行員の方にとって見やすく配慮がされているため、審査が通過しやすくなるものとのこと。

弊社で使用している金融機関打診用シートと非常に似ていると仰られていました。

また同じ本が5冊もあってもしょうがないとのことで私も本を頂いてしまいました。その上、特典もデータで頂いてしまいました。

いい仕事をして、クライアントの方と信頼関係を築けると、お話も色々できクライアントの方より学ぶことが多い今日この頃です。

今回はとても不動産業者冥利につきる案件となりました。

これからもカクセイに任せてよかったと思われるよう業務にあたっていきたいと感じた一日でした。

あ、ちなみに建物完成後の写真は後日、本ブロブにてアップします〜

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年6月2日木曜日

雨の日の未完成物件のご案内

最近、お酒を控えているせいかとても体調が良く朝の目覚めが良い、株式会社カクセイの武中です。

※弊社、事務所近辺の建築予定の土地です※

※建築計画の告示の前に佇んでいるのは不動産業の方かと思われます※

先日のお話ですが雨の中、未完成物件のご案内に行ってきたお話しをさせて頂きます。

ご案内させて頂いた物件は、新築木造アパートの建売案件となりますが、市場にでるよりも早く弊社に情報が舞い込んできた案件となります。

情報が早いため、まだ現況は更地でした。

アパートの企画や立地も良く利回りも市場に比べ高かった為、早速、クライアントの方にご紹介させて頂きました。

そのクライアントの方、良質な不動産の購入はスピード感が大切ということを認識をされておられる方なので、翌日にお一人で更地を見てこられ、気に入られたとのこと。

取引する物件の現況が更地や解体予定の建物がまだ建っている場合はその土地に建築する建物のイメージを掴む為、また建築する工務店の施工事例の既に完成している物件にご案内させて頂いてます。

完成物件のご案内日当日は現地にてお待ち合わせをさせて頂き、私が先に現地をつきましたところ、建物が完成されていないという事態が。。

幸い、足場も外れており、外壁工事も完了しておりましたが、内装もまだ途中で、もちろん外構についても終わっていない状況でした。

外構がまだなので通路部分の土間コンクリートも当然、打設前の状況で、しかも前日の大雨のせいで非常にぬかるんでいました。

昨日、業者に確認したら完成しているっていってたのに、、、。トホホ。。。

それよりもお客様が室内見学をする際に、汚れてしまうのを懸念してぬかるんだ通路にコンパネやブールシートで養生をしていました。

その後クライアントの方をご案内させて頂きこのまま購入手続きに入るお話になりましたが、養生などをした私の靴は泥まみれ。。。

写真は撮り損ねましたが、クライアントの方にも心配されてしまうくらいでした。

最近の中では一番、泥臭い仕事で、言葉通り泥まみれになりました笑

大変でしたが、懇意にさせて頂いてるクライアントの方が汚れなければそれで良しです。

案内前日に雨が降ったもしくは当日に雨が降っている場合は今度から長靴で登場するかもしれません笑

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年5月23日月曜日

場違いな不動産業者と大型物件の光速決済

新築から築古中古、一棟物から分譲マンション等、不動産であれば何でも取り扱っている株式会社カクセイの武中です。

その方の資産背景に合わせてご提案しております。

※お気に入りのチキンライス屋さんです。とても美味しく、食べた後は気合が入ります※

さて、先日は決済ということで某銀行の神奈川県は、厚木支店へ伺ってまいりました！

私は千葉県に住んでおりますので、非常に移動時間が長く、意識も遠くなるほどでした、、、。

当然、大切なクライアント様の為ならどこまでも行きます！！

厚木のあたりは土地勘のないこともさることながら、厚木支店なので、小田急線の厚木駅で降車したところ、あれれ、どこに銀行があるのかなーというような雰囲気の駅前でした。

嫌な予感がします。

なんと！隣の！本厚木駅の駅前に目的の銀行がありました！
人間、思い込んでしまうのは怖いところですね。久しぶりに恥ずかしい思いをしました。

移動時間が長いこともあって、万が一の電車の遅延を考慮して家を早めに出た事が幸いし、時間通り到着したので、ホッとしました。

後から知ったことですが、厚木駅は海老名市なんですね、、、。神奈川県の読者の皆様、大変失礼を致しました。

しかも、この度の案件は、契約書の調印から、決済の支払まで、ゴールデンウィークを挟んで二週間という事で、大変タイトなスケジュールで取り組ませて頂きました。その上取引する物件の規模が大きく、世帯数も多いと、仲介難易度も高めです。

急ぐことには理由がありましたが、それでも各所を明確にしてお引渡しをさせて頂ければならないのが私の仕事です。ただでさえ、か細い私の神経が、鉛筆削りで、研ぎ澄まされて、もう削るとこないギリギリのところで、無事に取引完了となりました。

不動産仲介の仕事も、手を抜ける所は、いくらでもあるのですが、収益物件の売買は、購入後にトラブルが起きることが、ほとんどです。

クライアントの方の神経まで削らないように、調査と確認と対処を怠らず、仲介を任せて頂くのが、プロの仕事だと思っています。

頑張ります！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年5月18日水曜日

不動産売買の繁忙期

あっという間にGWの長期休暇も終わり、5月も中盤、日が流れるのは早いなあとしみじみ思いながら今日も仕事に励む、株式会社カクセイの武中です。

嬉しいことに取引きしている案件多数でせわしなかったので、今月に入って初のブログ更新です。社内はもちろん、クライアントの方にまでブログの更新をご指摘頂き、感謝しております。

人間、気にかけているもらえるうちが華ですね。

※GW休みにあやかり沖縄の離島巡りにいってきました※

※海の色はまるで私の心のようにどこまでも、透き通っております※

先月、4月の最後の一週は3日連続でご契約手続きをさせて頂きました。

案件としては中古木造一棟アパートや、40世帯弱の中古RC一棟マンションなどを取引させて頂きました。

5月も決済予定案件も多数、ご相談予定のお客様のアポイントも頂いております。またご契約予定もありますので、スケジュール調整はうまくしないと首が回らなくなりそうです。

時間に追われることが多いため、常に時短を考えている今日この頃です。

多忙な4月後半の私の繁忙期は5月に入っても続いております。

スケジュールが埋まっているのが嬉しい限りです。

しかしながら、不動産は同じものがなく取引する案件毎に異なりますので、面白いのです。

大好きな不動産業で仕事をさせて頂いていることに、クライアントの皆様、取引先の金融機関の担当者の皆様、懇意にして頂いてる業者様には大変感謝しております。

オチが着かず落ち(オチ)着かないですが今日はこのへんで、、、。

不動産のご相談事は六本木の不動産会社カクセイまで是非とも宜しくお願い致します。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年4月30日土曜日

物件の企画力と設定賃料について

株式会社カクセイの武中です。

最近、外出した際に見かけた光景ですが都内某所で改修中のビルの足場が強風で倒れ、

通りを挟んだ向かいのマンションが被害に遭っていました。

天災だけは誰にも予測できませんね。

明日は我が身だと身に染みる今日この頃。

※足場が向かいのマンションに直撃しています汗※

話しは変わりますが、先日はクライアントの方を、売り出し中の物件をはじめ、弊社の管理物件や成約した物件と6件程、ご案内させて頂きました。

弊社では、ご案内の際やご購入の際にご不安になられ、よく質問をうけるのは、

本当に提案されている賃料で賃貸がつくのか？

判断材料は駅徒歩分数、周辺環境、専有面積、間取り、設備等などから考えることができます。

収益物件はまさにその立地に対する建物の企画と設定賃料が肝となります。

賃貸付けや間取りを全く考えずに建てていたり、賃貸のことにあまり知識がないのにも関わらず土地を購入しては建築して販売しているような企画ですと、もちろん賃貸付けは悪くなります。もちろん、それらをカバーできるほどの立地や賃貸市場があれば話は別となってきます。

また、利回りを高くみせるため、賃料設定があまりにも相場賃料よりも高く設定されている物件もざらにありますので、市場の賃料と比較検討して賃料を想定することが重要となります。

それとは逆に相場賃料よりも安く賃料設定されている物件もあったりするなど、市場に比べだいぶお買い得なケースもあったりします。

弊社ではその物件の賃貸市場から賃料を精査してしていますし、新築する際は物件の企画にも尽力してご紹介させて頂いています。

もちろん、仲介取引においても同様です。

折角、ご購入頂くのなら良い物件を提供させて頂きたいという一心で社員一同これからも頑張ってまいります。

不動産のご相談事は六本木の不動産会社カクセイへ是非、お問い合わせください！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年4月12日火曜日

不動産の価格交渉もナンパ式があった話

最近、風邪気味で体調の悪いカクセイの武中です、、、。

ようやく治りかけになってきました。

クライアントの皆様には、悟られないようにはしておりますが、外面はバリケードなのに内面はデリケートなどと社内のスタッフにいじりたおされて若干疲れています、、、。

そのせいで、治りがわるいのかも、、、。

なんつって。

※通りがかりにみつけた、最近話題！？の新築シェアハウス※

さてお陰様で、順調に自社にて商品化させて頂いた物件も増えてきており、物件によっては、自社の顧客様以外にも、他社様からのお客様紹介も募らせて頂いております。

不動産業者あるあるだと思うのですが、物件について問合せを頂くのは嬉しい限りなのですが、

電話でのお問い合わせの内容を、「現況は古家はまだありますか?」から切りだされ、さらに「指値はいくら位まで効きますか？」と単刀直入な質問があったりします。

なぜに、いきなりの価格交渉なのでしょうか、、、。

その理由は、そもそも値段が下がらないと紹介してもまとまらなそうな案件なら、現地に行くのも時間の無駄と効率的に考えていらっしゃるのではないでしょうか、、、。

せめて現地をみて頂き、その上で指値交渉してくれればいいのですが、現地を見てないのだけどと、、、わざわざ前置き頂く業者の方もいらっしゃいます。

こちらも商売ですから、理由もない指値には、対応のしようがありません、、、。

気持ちは分かりますが、軟派な指値はお断りです！
ちなみに、弊社薄利多売で、取引実績を優先しておりますので、そんなに価格盛ってませんので、ご了承頂ければ幸いです、、、。

もちろん私が、購入側に立つときは、現地に行って根拠をもったうえで丁重に、価格交渉する派です！

不動産投資を勉強されている投資家の方も、価格の指値交渉、減額交渉について興味がある方が多いと思いますが、ひと言にまとめると、

硬派に誠意をもって！

具体的な方法については、弊社の不動産の仕入れ一筋、十数年の山口の記事を見て頂くと、ヒントがわかるかもしれません！

執筆応援のブログランキング投票にご協力下さい！頑張ります！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年4月10日日曜日

4月1日より電気が遠隔操作で止められます。

先日、久しぶりに地元のお祭りに行ってきた武中です。

このお祭りは小学生の頃から毎年楽しみにしているお祭りで、私の地元が一年で一番賑やかで活気のある一日になります。

いつも雨が多いお祭りなのですが当日も午前は雨、晴れ男の私が午後に着いた時にはすっかり雨が上がっていました。

晴れ男で良かったー (*´∀｀)

※まさに絶好のタイミングで桜は満開です ※

また先日は、昨年ご契約頂きました土地から購入頂いた案件の建物が完成致しましたので、お客様と一緒に完成立会いに行ってきました。

完成立会いとは工事完了後に、建物外観や室内の施工の仕上がりを施主の立場で確認する日です。

しかし、不意なトラブルが発生しました！！

なんと！電気がつかない！！ 汗

工務店の施工管理の監督さんは、焦っているのか無言のままブレーカーをいじり倒しています。

だんだんと、汗だくになってきたので、なおさら事の重大さが垣間見え、心配になってきます、、、。

結局その日は、どうしても電気がつかず室内をライトで確認することになってしまいました。

後日原因を調べてみると、新築なので、電気メーターがスマートメーターという新型が取り付けられたようで、今年の4月1日から室内のブレーカーを上げても、お部屋毎の電気の契約がないと、東京電力の遠隔操作で、電気自体を止められるとのことでした。

ということはこれからは賃貸の内見の際などもスマートメーターだと電気の契約がなくなってしまい大変不便です。

弊社で管理させて頂いている物件にはまだ、スマートメーターでない為か、電気の契約をしてなくてもブレーカーをあげれば電気がつく物件はありますが、そのあたりは電力会社さんの対応が遅れているのかもしれないですね。

またこの仕組みは電力会社のほうで電気使用量も把握できるようになっているため検針員の方も将来、必要でなくなってしまうとのことです。

何でも2020年には全ての家庭にスマートメーター供給するのが目標みたいです。

時代は日々進化しているなーと思う今日この頃、私も時代に取り残されないよう頑張ってまいりたいと存じます！

なるほど！と思った方は、ブログランキングの投票にご協力下さい！

些細な事でも結構ですので、不動産に関してのご相談事は六本木の不動産屋カクセイへぜひお問い合わせください！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月30日水曜日

不動産の売買契約時に忘れ物をすると、、、

最近、目にものもらいができて中々治らず、憂鬱な武中です。

そんなさなか先日もまたプレゼントを頂いてしまいました。有難いことですm(__)m

余計に治りが悪くなるかもしれません。。。笑

先日クライアントの方をご案内に行った際もご紹介した物件のグレードにも驚かれておりましたが、私の目の腫れにはもっと驚かれてしまいました笑

物のもらい過ぎには注意しないといけませんね！

さて、先日ご契約させて頂きました案件です。

今回の売主様は不動産取引に慣れておられる方でしたので非常にスムーズに事が進みました。

ご契約日当日、売主様はいつも笑顔が素敵な方ですが、お越し頂いた際に不安気にもじもじされていたので声をかけてみました。

私
≫どうかしましたか?

売主様

武中さん、すいません!! ≪

手ぶらできちゃいました。。。≪

私
≫ 何も持ってきてないんですか？

売主様

すいません!!手ぶらです。≪

私
≫今日、車できてましたよね?免許証はありますよね?

売主様

免許証は1年前位になくしてから再発行してないんですよね≪

だからいつも免許不携帯で運転してるんですよ笑≪

私
≫。。。。。。。

このようなことを防止するため契約日までにお持ち物を電話でお伝えして、更に忘れ物がないようにメールでも電話の内容をお送りしますが、たまにはこうゆうトラブルもありますね。

こういう場合は動揺せずに事がうまく運ぶようご対応させて頂いておりますが、ブログを御覧頂いている皆様、ご契約時や決済時はお忘れ物がないようにお願い致します笑

そんなトラブルはありましたが、何とか準備が整いご契約をさせて頂きました。

契約した物件は立地が良い、山手線沿線は某駅より徒歩10分以内の新築AP計画となります。

山手線沿線なので立地がリッチを呼ぶ込む案件となります。

非常に珍しい2世帯のアパートになりますので建物完成が楽しみです。

弊社ではお客様の資産背景等を考慮して物件を選定の上、ご提案させて頂いております。

不動産のご購入に限らず、不動産のご相談事は是非、カクセイまでお問い合わせください。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月22日火曜日

建設現場の電柱移設とホワイトデーにて

先日のホワイトデーは、カクセイのスタッフよりたくさんプレゼントをもらい、通勤バックがパンパンになりながら帰宅した武中です。

私宛のプレゼントではなく私の妻にということですが。。。汗

家に帰りプレゼントを開けると、なんと！娘にもプレゼントが！！

２０16年の３月は、私の誕生日に、結婚式、ホワイトデーと私事のイベントも続き、皆々様から物を貰いすぎて、私の目に異変が生じました！！

これぞ、まさに！ものもらい！

なんつって！

さて、先日は本ブログに書かせて頂きました、弊社企画のアパートの現地にいってまいりました。

確認済証も取得でき、無事に土地の決済が終っております。

建築が順調に進む中、今回は外階段の取付の絡みや美観のために電柱移設を検討することとなり、現地にて現場監督、業者と話してきました。

※現地は建築真っ只中です。移設検討している電柱は写真の電柱ではありません。※

地中には配管などもあり、移設できる場所が限られてきます。

それらの障害物を避けていくと、電柱を移設できるのはバルコニーに少し掛かってしまいそうな場所。移設後に余計に美観が悪くなってしまうと本末転倒です。

その日に移設場所を教えてもらい、中々判断ができない私を見てウズウズしてきたのか頑固一徹でせっかちな現場監督の方は、その場で結論をとりたいのか私にクロージングをかけてきます。

現場監督「武中さん、今のままで良いんじゃないんですか? めんどくさいし」

私「今のままだと電柱が入り口にかかっていて気になるんですよね。」

現場監督「私が入居者なら気にならないですよ〜。それよりも移設するとバルコニーに少しかかるし、電柱を伝って泥棒に入られるかもしれないので、防犯上にも良くないですよ。」

私「うーん、迷いますね」

現場監督「このままでいいですよ〜(手間がかかるし)」

私「えっ？最後の方にボソッとなにか言いました？」

現場監督「えっ？な、なにも言ってないですよ！」

現場監督の立場としては工事の職人の手配、工期などを考えると段取りをやり直さなければ、ならないし、手間も増えてしまいます。

ただ、その気持ちもわかりますが、こちらもクライアントの方に、より良い物を提供したいという気持ちがありますので、ここは引けないところです。

結局その日は判断できず移設するかどうかは持ち帰ることにしました。

電柱移設も当然費用がかかりますし「移設しなければ良かった」と後々思わないようにしなければなりません。

結局、最後の判断は、土地を購入して頂いたクライアントご本人次第となりますが、今回の企画を提案した私からも最良の策をご提案させて頂くのが私の役割です。

電柱についてここまで考えることになるとは思いませんでした。

でも、やっぱり移設よりも既設のほうがいいかなーと未だに電柱について考えている優柔不断な武中です。

あっ！もしかして！

目のものもらいも、電柱のせいかもしれません！！

伝染(電線)したかも！だけに！

なんつって！

本件ブログにて、続報致します。

不動産のご相談事は六本木徒歩1分の不動産会社カクセイまでお問い合わせください！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月20日日曜日

誕生日には真白な間取図を

3月が誕生月のカクセイ武中です。

先日は、夜の六本木で私の誕生日祝いをカクセイスタッフ全員でしてもらいました。

その日は、用意周到なサプライズの連続でテンションが高まりすぎた私は予想通りお酒に飲まれて終電を逃しその日は家に帰れず、カクセイ賃貸管理マネージャーの江田に出社時まで介護してもらい、御世話になりっぱなしな私 m(__)m

心優しい社内のスタッフには常日頃から感謝をかかせません。

※ケーキまで用意してもらっちゃいました※

さて先日、ご契約させて頂きました土地ですが、木造アパート9世帯を新築する計画です。

今回は、融資を利用されますので、この場合の流れとしては、建築確認を申請し、承認されて、確認済証が発行された段階で、金融機関との金消契約(金銭消費貸借契約)が締結でき、融資を受け土地を決済し、建築工事が着工されます。

金融機関によっては、融資の実効時に確認済証が必要だったり、必要でなかったりと色々と条件が違ってきます。

今回は「必要なパターン」なので土地の契約後に確認申請書を作成をする為、決済期日という期限がある中で色々と調整が必要となってきます。

また、間取図についてもどのような間取りを入れていけば、賃貸の客付けしやすいか、賃料の下落が抑えられるかを検討していきます。

もちろん土地の契約時には建物の間取りプランはありますが、そこからお客様のご要望や弊社の賃貸管理の目線で少しずつ修正していきます。

今回は何回か修正いたしましたが最終的に下記のようになりました。

※建築図面の訂正前※

※建築図面の訂正後※

訂正前は、居室部分に洗濯機置き場がありましたが、廊下部分に洗濯機置き場を移動しました。洗濯機置き場を居室から移したことによって収納も訂正前よりも幅が広くなり容量が増えました。

間取り変更も水回りをまとめればいいというわけでなく、居室部分が狭くなり過ぎないことにも注意を払うことが必要です。

居室部分が狭くなりすぎてしまいその地域の賃貸需要と合わないような間取りにしてしまうと、賃貸付けに苦戦する場合などがあります。

他業者さんの案件で一度あったのが専有面積が11平米前後で、たださえ狭い上に無理やりバストイレ別にして居室がとても狭くなってしまい、賃貸の繁忙期真っ只中に完成したにも関わらず、賃貸付けに大変苦戦していた事例もあります。

その地域の賃貸需要から間取りを考えなければならないので難しいところではありますが、弊社では、経験豊富なスタッフが、上記も踏まえご提案させて頂きます。

建物が完成したらブログにて続報致します。

不動産のご相談事は、売買から賃貸まで、六本木駅徒歩1分の株式会社カクセイまでお問い合わせくださいませ。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月10日木曜日

アパートローンで金利0.4%！？

最近は、私の補佐として業務に当っている後輩にかなり助けられている株式会社カクセイの武中です。

私の依頼した業務を効率よくこなしてくれ、一度頼んだことは忘れずやってくれているので安心して委ねられます。

説後輩の机はいつも綺麗です。
もちろん先輩である私のほうが顔に似合わず机は綺麗です♫

先日、ご契約させて頂いた案件ですが、銀行へ融資を打診したところマイナス金利の影響か、

なんと！
金利がアパートローンで、0.4％以下 !!!

クライアントの方も、もともと資産をお持ちで、ＬＴＶ( Loan to Value )は、50％ちかくまで下げてという条件ですが、共同担保なし、このレートに驚かれたようで、電話越しで3回も、確認されました！！

最近は、無計画にフルローン、オーバーローンを好まれる投資家の方もいらっしゃいますが、キャシュフローが少ない状況で、それをやってしまうと、金利上昇時や、賃料下落、稼働率低下時に、返済が耐えられなくなるケースも起こります。

また同じ金融期間でも支店によって融資基準が違ったりもするので、銀行開拓も手間暇かかり大変ですが、ここだと思った銀行、信金の担当者さんとは、とことん話をして得意そうな案件の傾向や、仕事の進め方等を理解していくのが、いい融資条件を引き出すことに繋がるのかと思います。

不動産投資は、大型になるほど、事業的商業的になるほど、ファイナンスが重要になってきます。良い融資条件での投資用物件のご購入をカクセイがサポートさせて頂きます。

投資用物件以外にも不動産のご相談事は随時承っておりますのでお気軽にご相談ください。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月4日金曜日

宅地建物取引士の更新講習に行ってきました！

先日、宅地建物取引士の免許の更新をしてきました武中です。

これで私も晴れて、宅地建物取引主任者証から宅地建物取引士証を取得しました。

カクセイの売買契約の宅建士印は、私が押印することが大半ですので、この辺りは大事です！

というわけで朝9時から午後16時半までとみっちりと講習を受けてきました。

講習では現役の弁護士、税理士、不動産鑑定士の方が講師となり、不動産売買に係る税務関係、紛争事例など色々と勉強になるお話が聞けて有意義な時間を送れました。

まだ私が取引した案件で紛争は起きたことはないですが、日々気を引き締めて取引に当たらなければいけないと思ってしまう程、講習の中身は濃いものでした。

この講習、行く前は拘束時間も長いこともあり、凄く憂鬱でしたが講習が始まると、話を聞き込んでしまい意外とあっという間に終わってしまいました。

賃貸管理のほんの一部の業務の方や、売買業務のみの方には、今やっている仕事とは関係ない話もありますので、講習は退屈になってしまう方もいるのかと思います。

隣の席の方も、ほとんどの講習は寝ているけど、原状回復のガイドラインの時はペンを持ち熱心に聞いていたりしているのを見ると今はその業務がメインなのかな～と想像してしまいました。

宅地建物取引士も士業ですので知識のブラッシュアップは常日頃していかなればと思わせてくれる一日でした。

士業(しぎょう)だけにこれからもし、ゅぎょう(修行)あるのみです。

私は不動産業界に身を寄せてから、思い返すと、

建物保守〜退去立会い〜小修繕〜リフォーム工事〜リーシング〜大規模修繕提案〜区分マンション売買〜1棟物件の売買〜土地の売買というような流れで業務を経験をして現在に至ります。

当初は売買から経験したいと思っていましたが、今になって考えると色々してこれたのは良い経験となり特に賃貸管理の部分は自身の体験を通してクライアントの方へご説明できる為、初めに賃貸管理から経験できてことが自分にとっては良かったと思います。

特に投資用の物件については運営をする賃貸管理が肝となります。

どれだけいい利回りの物件を購入してもそれを上手く運営していかないと意味がありません。弊社の賃貸管理のスタッフは投資用の売買業務をしてきた上で賃貸管理をしておりますので、運用の大切さを把握しているのはもちろん売買業務での目線でも賃貸管理していけるのは弊社の強みかと思っております。

更新講習も受けたことで、それでは引き続き安全な取引に努めます！

不動産のご相談はカクセイまで宜しくお願い致します。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年2月23日火曜日

酒と土地と不動産屋さん

先日は、カクセイの社員全員で、2月生まれの社員の誕生日と、月末に向けての決起会を六本木はミッドタウンの近くの焼肉屋で行いました！ワインを何本空けたか覚えておりませんが、そんな楽しいギロッポンの夜が大好きなカクセイの武中です♫

とはいえ、最近はあまり飲みに行けてないですが、、、。
忙しいので、、、。

あ、
もちろん、なにより仕事が一番大好きです笑

≫更地を見るとなぜか興奮します。職業病ですかね笑≪

さて、不動産の相場の話が本ブログでも上がっていますが、東京の市場といえども、実際は、相場もあってないようなものです。

楽待や健美家などのポータルサイトを見て相場を判断している投資家の方も多いのですが、売り手は、高く売りたいという当然の欲求がありますから、実際に契約が成立している売買価格よりは、高めになっていると思います。

レインズなどの業者間の流通網も、同じような理由で、高値での様子見が多いのが現状です。

なので、弊社のように収益物件を扱う専門業者としては、一般未公開で情報を交換しているのが、現状です。

情報元は、過去に取引させて頂いた不動産業者が多く、それ以外の様々なつてからも情報が集まる今日この頃です。

なお、自社でも買取を積極的に行っていますので、仲介専門の業者さんよりも、より多くの情報が集まるようになっています。

うちの代表の平山は、いつの間にか買っています。それくらい即断即決です。

私も以前に仲介専門の業者に、在籍していましたが、結局、買取をしていない業者に入ってくる情報はたかが知れています。

もちもん未公開情報だから良い訳ではありません。日々情報を頂き、現地調査したり、市場調査するなど、精査をしております！

精査せずにヘタに情報を横流しだけをしていると、クライアントの方からの信頼に響きます、、、。

また、表に出てくる物件でも、優良物件がないわけではありませんが、現在の市況だとものすごい競争が起こるので、それはそれで、慌ただしくなり、トラブルになりやすいですね。

そんな事もあって、物件探しと平行して、日々、同業者の仲間探しを行っています。
最近の地場の取引事例をおしえてもらったり、某銀行の某支店の良い条件で融資してくれるなんて、新鮮な情報が聞けるようになります。

ただ、上っ面な話ができても意味がなく、本音で腹割って話せる仲になるか、意思と情報の共有できるようになるのが一番大事なとこですね！

そういう意味でも、実際に取引をして！かつ、土地をつまみに、飲みニケーションを通じて！業者同士の人間関係の絆を深めていく！

飲み会も仕事の成果に繋がる！

まさに！この仕事は、私の天職だと思っています！！

投資用物件に限らず不動産の相談事はカクセイへお越しください！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、