COPY&#65306;カクセイ日報

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

2016年7月25日月曜日

中古物件の融資の可能性について

月末ということで、決済も多数あり、慌ただしく仕事をしている株式会社カクセイの武中です。

先日も隣の席の弊社の江田は一日に一言も発せず仕事に集中して取り組んでいました。

正に社内は月末の雰囲気です。

※先日、物件資料を見ていたところ気になる間取りがありました。

あさ風呂って何かの間違えかな～と思いながらも気になって調べたところ、

シャワールームに足だけつかれる水深20センチ前後の浴槽がついたもののことらしいです※

どうやら、上の写真があさ風呂みたいです。

さてさて話は変わりますが、今週は決済が3本ありますが、某信用金庫さんでまたまた良い融資条件がでました。

・融資金額物件金額の100%

・金利 1.5%前後

・返済期間 30年間

今回は、土地から先行して購入する案件でこれから建物を建築する流れとなります。

新築アパート案件なので金融機関も条件良く、貸しつけてくれます。

弊社では不動産であれば、何でも取り扱いますが、やはり新築の案件は金融機関の評価も出やすいため、どうしても最近は新築案件が多くなってきております。

中古の最近の融資条件はというと、最近お預かりさせて頂いた、平成5年築の中古の木造アパートをいつもの懇意にさせて頂いている金融機関の担当者さんに打診したところ、

私『平成5年なんで、返済期間40年間位いけますか?』

担当者さん『どこからその数字が出てくるんだよ、お前は！』

私『この前とってもらった返済期間と同じじゃないですかー？』

担当者さん『前のは新築だろ！』

私『せめて30年間位取って頂ければ持ち込みできます!!』

担当者さん『よーし、じゃーやってみるか！』

といつもの頼もしい回答を頂きました。

結果はブログで続報いたします〜。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://kakuseitokyo.blogspot.jp/2016/02/40.html

2016年7月19日火曜日

新築木造アパートで返済期間40年間を承認頂きました。

株式会社カクセイの武中です。

最近、久しぶりに実家に帰ると、スズムシがいました。

スズムシの鳴き声に小学校の頃の夏を思い出します。

今回は以前に投稿した私のブログの続きです。

今年の2月にご契約させて頂きました案件ですが、

ようやく確認済証、劣化等級2級が取得ができ、今月、ようやく土地の決済となります。

金融機関の融資担当者の方の頑張りもあり、私の無理なお願いも聞いて頂き、

木造アパートにもかかわらず、返済期間を無事に40年間として頂きました。

融資担当者さん「武中さん、無事に返済期間40年間の承認が取れたぞ !! 」

私「流石ですね〇〇さん、有難うございます。

今更ですけど、融資金額はもう少し伸びないですかね?笑」

融資担当者さん「返済期間40年間とってきたのに、まだ条件交渉するのかよ、お前は！」

私「また、必ず案件持って行くんで、
お願いしますm(__)m」

融資担当者さん「もうこれ以上は聞かないぞ！」

と、そんなやり取りの中、最終的にでてきた融資条件は、

融資金額：物件金額の97%

金利：1%台後半

返済期間：40年間

素晴らしすぎる融資条件をご提示いただきました。

いつも私の無理難題をきいてくれるご担当者さん、有難うございます。

私も無茶な要望ばかり言っているだけではなく、資料作成や融資条件の交渉材料を集めたりと陰ながら融資担当者さんをサポートしているつもりです。

もちろん、良い融資条件を承認に持っていくのは融資担当者さんのお陰ですが、けっして私も無理な要望ばかり言っているだけではありません！！

これからも、良い物件をご購入を頂くのはもちろんですが、

ファイナンスありきの不動産投資、良い融資条件をご提示頂けるよう金融機関への交渉も頑張ってまいります。

不動産のご購入やご相談事は弊社カクセイへ是非ともお越しください。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年4月26日火曜日

「不動産会社も金融機関の融資も成長性が重要！！」

先日、お取引先様より誕生日プレゼントとして、

東京ドームでのジャイアンツ戦、プレミアムシートのチケットをいただき、

家族で観戦してきたカクセイ代表の平山です。

先週末は株式会社カクセイの創立記念日でした！！

月日が経つのは早いもので、創業を誓った飯田橋・神楽坂での桜の宴より1年が経ちました。

カクセイが世に出て、お客様・お取引先様にご愛顧を賜り、とても実のある1年となりました！！

従業員一同、感謝申し上げますm(__)m

振り返ってみると、多くの驚きと感謝、反省があります。

そんな中でも、この創業間もない不動産会社の成長に力を貸していただけた、

金融機関の存在はとても大きかったです。

弊社の物件を仕入れる力やリフォームで物件を再生させる能力、

リーシングや管理運営の考え方への評価と今後の成長性に対し、

多くの融資でご支援をいただきました！！

通常は、決算3期分と言われてしまうところを、、、感謝感謝です。

弊社のお客様の融資においても、建築後の経過年数が30~40年を超えるような物件でも、

金融機関お決まりの物件の構造による法定耐用年数で借入年数を決めるのではなく、

今までの修繕履歴やこれから施す修繕計画などから、経済的耐用年数ということを考え、

弊社、第三者の専門家、金融機関で組み立てをつくり、従来の金融機関では考えられない

長期間の融資をしていただきました！！

長い歴史や過去の実績はとても大事ですが、

不動産会社も物件も今後どうなるか？どう成長するか？も、とても重要ですね！！

最近は毎朝、二人の息子が「本能覚醒っ！！」と連呼している大声で目を覚ましていますので、

今、テレビでやってる戦隊シリーズの変身するときの掛け声です。。

世の中のスピードに負けないように、本能をカクセイさせていきたいと思いますっ！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月30日水曜日

住宅ローンの借換えは不動産屋に依頼するとお得？

最近自宅が欲しいなぁと思う江田です。みなさん、こんにちは。

代表の平山からこれいいんじゃないと渡された港区の売マンションの図面。

表参道駅から徒歩5分、旧耐震ながらも大規模修繕したてで、管理状況も良好。

40平米で価格は・・・4,200万！の現状渡し。

ウーン…

リフォームに200万近くかかって、諸費用もかかるしな…。

でも将来的に価格も下がらなそうだし。

よし、買おうかな！

住民票を首からぶら下げたらモテるかな、ムフフー♪

なんて考えていたらすでに3番手まで買付が…。

いや本当に勢いある不動産市場で御座います。

>私は食欲の勢いが止まりません♪<

さて。

1月のマイナス金利を受けて住宅ローンの低金利が続いておりますので、今ある住宅ローンの借り換えをしたいとの相談を受けました。

今本当に金利安いですね！メガバンクで0.775%前後といいますから驚きです。
店舗を持たないネットバンクでは約0.565％だと言います。

今借りている金利が1%前半ですからこれは借り換えも検討したくなります。

確かに金利だけみるとどの金融機関も低金利ですが、借り換えにはどこでも融資事務手数料がかかってきます。

いくつか良さそうな金融機関から現状を踏まえてどれだけ変わってくるのか、簡易計算してみました。

■某ネットバンク
・10年固定　金利0.59%→10年後　金利1.59%
・変動金利　金利0.565%
・融資事務手数料　融資金額の2.16%

融資事務手数料は約44万円。その他、借入時に融資差額約8.5万円を負担。
変動金利での月額返済額は約6万円（現状よりマイナス6,300円）
84ヶ月でペイできる。

■S銀行
・10年固定　金利1.1%
・変動金利　金利0.6％（半年間）→その後、基準金利1.6%−優遇金利0.65%=0.95%
・融資事務手数料　一律108,000円

融資事務手数料108,000円。その他、借入時に融資差額約8.5万円を負担。
変動金利0.95%での月額返済額は約6.4万円（現状よりマイナス2,800円）
69ヶ月でペイできる。

■M銀行
・10年固定　金利0.8%→11年目以降　金利1.6%
・変動金利　金利0.775%前後
・融資事務手数料　60万前後

融資事務手数料60万。その他、借入時に融資差額約8.5万円を負担。
変動金利0.775%での月額返済額は6.3万円（現状よりマイナス4,400円）
155ヶ月でペイできる。

と、いうことは、5年、7年以上住んで借換えの意味が出てくるのですが、5年以内の自宅売却も視野に入れているとの事でしたので、今ある資金は借換えせずに不動産投資に回す方向となりました。

将来どのようにしていきたいのかは人それぞれ違いがあり、それによって方向性も変わってきますので、目的意識を持ったプランニングが大切ですね。

それではまた！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月10日木曜日

アパートローンで金利0.4%！？

最近は、私の補佐として業務に当っている後輩にかなり助けられている株式会社カクセイの武中です。

私の依頼した業務を効率よくこなしてくれ、一度頼んだことは忘れずやってくれているので安心して委ねられます。

説後輩の机はいつも綺麗です。
もちろん先輩である私のほうが顔に似合わず机は綺麗です♫

先日、ご契約させて頂いた案件ですが、銀行へ融資を打診したところマイナス金利の影響か、

なんと！
金利がアパートローンで、0.4％以下 !!!

クライアントの方も、もともと資産をお持ちで、ＬＴＶ( Loan to Value )は、50％ちかくまで下げてという条件ですが、共同担保なし、このレートに驚かれたようで、電話越しで3回も、確認されました！！

最近は、無計画にフルローン、オーバーローンを好まれる投資家の方もいらっしゃいますが、キャシュフローが少ない状況で、それをやってしまうと、金利上昇時や、賃料下落、稼働率低下時に、返済が耐えられなくなるケースも起こります。

また同じ金融期間でも支店によって融資基準が違ったりもするので、銀行開拓も手間暇かかり大変ですが、ここだと思った銀行、信金の担当者さんとは、とことん話をして得意そうな案件の傾向や、仕事の進め方等を理解していくのが、いい融資条件を引き出すことに繋がるのかと思います。

不動産投資は、大型になるほど、事業的商業的になるほど、ファイナンスが重要になってきます。良い融資条件での投資用物件のご購入をカクセイがサポートさせて頂きます。

投資用物件以外にも不動産のご相談事は随時承っておりますのでお気軽にご相談ください。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年3月8日火曜日

マイナス金利とアパートローンと交通違反の話

先日、運転免許の更新にいって参りましたカクセイの交通違反だよ全員集合！2時間講習の渡辺です。

都心の不動産業に従事している方で、ゴールド免許の人っているのでしょうか、、、。

ほとんどが、仕事中の運転時の違反です。特に駐車違反が多いのですが、やっと、ここ2年くらい違反切符をきられずにこれましたが、運転する機会が減ったのがその理由で、常に紙一重です、、、。交通事故は起こした事がないのが幸いです。

≫建て替えられた鮫洲の試験場にて≪

毎度、この更新講習の際に、次のゴールド免許を目指そうと強く思うのですが、不動産営業のプロの道を進むとどうしても、どうしても、気前がよくなって、交通違反をしやすくなります。

なんでかって？

「無違反よりも、切符(気風)が良い。」

なんつって！！

と、私が下らない事を考えているうちに、世間は、マイナス金利の影響からか、金利も下がってきていますね。

後ろの席で、うちの武中君が、クライアントの方が購入された土地と、その上に立てるマンションの融資について銀行との条件交渉に当たっております。

某バンクの融資担当との会話でしょうか、、、。

「●●銀行さんで、金利が0.4％きる感じなんですけど、、。」

「ええ、本当ですよ。」

「だから、本当ですって。」

「冗談じゃないですよっ！」

どうやら、融資担当者も疑うような融資条件になっているようですね、、、。

融資事情も荒れそうな予感、、、。

こういう風になってくると、借り換えを有料で請け負う業者さんも出てくるかもしれません、、、。

あと、本当は、低利のローンが引ける属性の人に、業務上の効率を優先したり、提携している金融機関だけ(接待してくれるので義理がある)を勧めてくる業者さんとお付き合いされている方には、損な時代になりましたね〜。

３％以上の金利の借入がある方は、一度ご相談下さい！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年2月19日金曜日

マイナス金利と金融機関のジレンマ

六本木ヒルズの不動産屋、株式会社カクセイの何でもすぐにやる課の新人ヤスシです！

どこの雑誌・ニュースを見てもマイナス金利！で溢れかえっている昨今ですが、私は学生時代に「マイナス金利」の事例研究してことがあるだけに、経済政策には興味新進です！ということで、一つニュース記事でも書いてみます。

≫本日内見してきた港区高級賃貸のエントランスです！綺麗でした！≪

不動産に関して言えば、日銀の取引先、金融機関が貸出先をなんとか勝ち取るために、ローン金利を下げるかもしれないと言われています。それを期待した投資家は、金利が下がるのを待つわけですが。。。

将来、ローン金利が下がった時に、「よし、今アパート・マンションを買おう」と投資家が思った時にはすでに遅いかもしれません。

特に都心の不動産価格には上昇圧力がかかるので、ローン金利低下に見合わないほどの価格上昇が起こる可能性もあります。

そうなると銀行の収入は減ります。

ローンいち契約あたりの収益も減りますし、そもそも、不動産価格が高額になることで、買える顧客層が上がるわけですからローンの契約数も減ります。

それでは、民間金融機関は商売にならないので、その状態が続いてしまうと「儲からないよ！」とさじを投げ出してしまうことだってあるかもしれません。

つまり、不動産価格が上がるばかりか、不動産価格一つとった時の融資基準も高くなってしまうかもしれないのです。

これはあくまで一つの仮定の話ですが、実際に起こりうる話です。

だとすれば、「他の投資家が金利低下を待っている今」が勝負の時期なんです！

ここまでハイテンションで書いてきましたが、私が持っている株が3ヶ月間ダダ下がりです。

マイナス金利で、マイ株ピンチ！

明日も張り切って頑張ります！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年2月13日土曜日

きんしょう契約の善し悪しで融資条件がかわる！？

「ブログ見てねと会う度に言うわりには、武中さん全然ブログ書いてないですねー」と弊社のクライアントの方、業者さん、たまにいく飲食店の方より最近いわれており、煽られてブログの投稿をしている武中です。

意外とみなさん見てくれているんですね。ブログをご覧頂いている方に感謝申し上げます！

※弊社の裏手にある六本木駅徒歩1分の現在宅地造成工事中の土地です※

先週は、金消契約(きんしょう契約、金銭消費貸借契約の略)で、神奈川県は某駅にある某銀行の支店へ行ってまいりました。

初めて取引する銀行でしたが、すごく丁寧な金消契約で、終わってみればは約2時間程が過ぎていました、、、。

メガバンクの住宅ローンでも1時間半くらいで終わったような気がします。

今までの金消契約で一番長い金消でした(^_^;

金消契約は銀行の担当者さんによってどれくらい時間をかけるかまちまちです。

何回か取引していくと担当者さんの仕事のやり方もわかってきて非常に仕事がしやすくなりますね。

過去にはご説明なしにいきなりご捺印を求める某銀行のイケイケな担当者の方もいらっしゃいましたし笑

さて、今回の融資条件ですがフルローン、金利1.575％、返済期間30年間というかなりの好条件での資金調達ができました。

今回ご購入するに当たりクライアントの方の自己資金は諸費用のみで売買金額のおよそ7％程で収まり、諸費用のみの資金投入なので当然、自己資金利回りは良くなりますのでクライアントの方には大変喜んで頂きました。

フルローンを受けれるかどうかは物件、お客様の属性次第ではありますが、あまり手持ち資金を出されたくない方は是非この機会に事前審査してみるのも良いかもしれませんね。

一概にフルローンがいいというわけはないですが、クライアントの方の資産背景や物件の利回りを考慮すると今回はフルローンで良かったかと。

この金融機関さんは資産管理法人でのご融資は受けれず、また資産管理法人を持っているだけでNGだそうです、、、。

長かった金消契約も終わり、その後クライアントの方と今後の計画についてお打ち合わせを。

お勤め先の信用があるうちに、またマイナス金利にあやかって低金利でもう一棟を今年中にご購入しておきたいとのこと。

また、物件の売却もお考えとのことですので、売却想定価格と売却後の手残りの金額の査定書と計算書を作成の上、販売金額を決めて売りだすということになりました。

案件が一つ終わり、また違う案件を頂くのは有難いことです!!

不動産は、賃貸から売買、自宅から投資まで、総合的にサポートできるパートナーとしてカクセイをご利用下さい！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年2月12日金曜日

融資期間40年への挑戦！！

契約予定案件も何件かあり、お陰様で慌ただしくさせて頂いているカクセイ武中です。

最近は一日の半分以上は各金融機関の担当者さんと連絡をとりあい、メールやFAXで書類を送付したりしています。

それに加えて良い融資条件を金融機関さんから頂く為に、資料作成をしたりとやることがいっぱいです。

※振込伝票を渡すときは必ず二名でお立ち会いされる某銀行さんの応接です※

また、最近は、逆に弊社に、ご来社頂く場合も増えてきており感謝に尽きます。

度々取引させて頂いている融資担当さんとは毎日電話でお話ししているくらいです。

いつもこんな感じで会話をしております。

私「◯◯さん、土地先行の案件で建物請負なんですけど、返済期間40年いけますかね?ついでに金利も1％以下にしてもらえれば」

銀行担当者さん「木造じゃないんでしょ?」

私「安心してください!!木造です!!」

銀行担当者「ふざけるなお前は！！40年間なんて組めるわけねーだろ！！」

私「でも劣化等級とるんで大丈夫ですよ!!!〇〇さんのお力なら!!!本部に交渉頼んます!!」

銀行担当者「しょーがねー奴だなお前は！！じゃーやってみるか!!」

無理とは言われるものの、あながち40年間の返済期間の条件取得ができそうな、、、自信がちらほらとお見受けできました！

見事40年間の返済期間を勝ち取れましたら本ブログにて御報告致します。

月に1,2件程、昨年から案件を持ち込ませて頂いており、だんだんとお互いに慣れてきてしまい、私への扱いは、敬語もなくお前呼ばわりになってしまいました笑

そんな、関係にお酒を飲まなくても、なれるのが私の強みと平山社長から言われております。カクセイの信金担当もとい親近担当、武中です！！

無理難題を持ちかける私の扱いはこんな感じですが、お客様にはとても丁寧な方です。

融資のプロであり、私からすれば年齢も一回りくらい年上なので、頼れる人生の大先輩です!!

何度も取引しておりますが、この先輩、いつも事前審査で出してくる条件より、必ず本承認のほうが条件が良いですよね。

本当に頼りがいのある方です。

弊社のお客様がより良い融資条件で物件のご購入ができるよう引き続き尽力します!!

それでは、このへんで！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2016年1月27日水曜日

不動産屋の繁忙期と築古物件の融資条件

先日は、事務所で一人になる時間があり電話対応に追われた株式会社カクセイの武中です。

不覚にも火曜日で電話が普通の日より少ないかなと油断しておりました。この時期は賃貸市場の繁忙期なのです。

私は現在売買事業部に所属しておりますが、1月から弊社の電話は鳴りっぱなしです。

弊社には事務員さんがいないので事務員さんの有り難みを感じる今日この頃です。

問い合わせ内容は空室の確認、退去時期の確認、設備の確認と多岐にわたります。

電話越しの客付けの仲介さんは凄く忙しそうな口調なのでこちらも何故か焦ってしまうほどです笑

先日の定休日に我が家から徒歩5分ほどのマンションを内見しに行きました。

また売買事業部も紹介物件の資料作成、預かり物件の売却活動、販売価格の査定等の業務が色々とあり、本日も事務作業に取り組んでおりましたところ、某銀行の融資担当者様より一本の御電話がありました。

期間限定の融資条件のご案内とのことで木造の築古物件については今まで42-築年数でやっていたが、50−築年数でやらせて頂きますのこと。

ただ条件としては今年の3月末までに決済をして頂くことが前提になるとのことです。

実に銀行さんらしい条件ですね笑

その他にも色々と条件が御座いますが本ブログに上げるのも融資担当者様に迷惑がかかるかと思いますので、ご興味ある方はお問い合わせして頂ければ幸いです。

ただ金利については融資を組む方のご属性にもよりますが、およそ2%後半位の見立てかと思います。

融資条件にアンテナを張らせて頂きながら、物件を仕入れをさせて頂いておりますのでご購入の際は是非、ご相談頂ければ幸いです。

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2015年12月17日木曜日

セミナー盛況でした！

４時間ほど立ったまま話をしたら、腰痛になったカクセイの渡辺です！

その内、整形外科？接骨院？に要通になってりしてッ！

なんつって！

というわけで、いつまでも当たり前と思うな親と健康ということですね。

朝晩のストレッチは欠かせない年頃です。

さて、先日は、弊社カクセイでの自社開催セミナーを初めて行わせて頂きました。

講師は、私でございます！

内容は、先日告知させて頂いたとおりなのですが、前職では、月2回はやらせて頂いたものの、およそ半世紀、、、じゃなかった、およそ半年ぶりの講師でしたので、緊張するわ、舌も回らないわで、大変でございました。

それでも、参加頂いた皆様のご反応は上々でしたので、ホッと一息！
しかし、私の使命は、道半ばというところで、まだまだ安心はできません！

というわけで、今回は、融資についての話が主でしたが、現在の様な低利息で借入ができなかった、時期に購入された方の参加が多かったです。

すんなり、借り換えができたり、金利が交渉で下げてもらえればいいのですが、そういう浮いた話は、恋愛と一緒で、人によって様々です。同じ銀行での借入でも、下げてもらえる人もいれば、相談すらのってもらえない人もいらっしゃいます。

たまたま、購入したタイミングが、現在よりも利回りが高かったとしても、それも月日とともに大きく変わっています。

不動産のリスクは所有期間中にあります。

少子高齢化のご時世、需給関係に影響され、賃料や空室期間も変動しますから、物件の稼働率、収益率が下がることもあり得るので、今後は買い換え、組み替えなども積極的に取り組まないといけませんね。

また、それが可能なように、所有不動産のバランスを見ておかなければなりません！

弊社でも、売買も融資アレンジまで、管理も賃料アップ・稼働率アップの為の再検証など、色々と研究を深めております！

そういった成果の発表も今後させて頂きたいと思います！

頑張ります！！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2015年12月15日火曜日

旧耐震でも低金利！返済期間30年間！

株式会社カクセイの武中です。

忘年会シーズンということで肝臓が休まらない日々が続いております。

弊社では大阪で研修旅行が有り、少し早い忘年会を大阪でしてきました。

この時期お酒の機会が多いと思いますが、お酒にのまれないようにお気をつけ下さい。

私自身はお酒に飲まれるタイプで、失敗談が多々あります。

《宿泊先は、大阪中心部の民泊マンションです！》

さて先日ご契約させていただきました物件は都内一等地で前面道路の路線価が300万円と大変場所のいい物件をご契約させていただきました。

そして、某信金さんでまたまた、いい融資条件がでました。
今回は旧耐震の区分所有のバルク案件でしたが融資条件は下記となります。

返済期間

30年間

融資金額

売買金額の9割

金利

1.925%

旧耐震の区分で驚きの融資条件です。耐用年数は当然考慮されておりません　笑

ちなみにこの信金さんは弊社との取引実績の評価もあり、このような優遇された融資条件を提示して頂けております。

また、この信金の担当者の方が、かなり敏腕で、かつイケメンの方で、事前審査を数日で出して頂きその上、事前審査の条件と変わらない条件で本承認を頂いております。

以前ブロクでも書きましたが、土地から購入頂く新築アパートでも、この信金さんで返済期間35年間をとれています。

金利は1.8%前後でした！！

他にも銀行開拓は常時やっておりますので好条件なファイナンスで収益物件を購入したい方は是非お声がけください。

またまた！物件も一日ごとに水面下情報が数十件単位で入ってきますため、物件の精査が間に合わないことが多い程、取り揃えております。

12月中旬となりますが、年内にセミナーを開催する予定がありますので、是非遊びに来て下さい!!

それではこのへんで!

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2015年11月18日水曜日

好条件融資の可能性を追求しています！

最近、頭を丸めたカクセイ上田です！

弊社の六本木本社と同じビルで働いていらっしゃる米国人の方が、

「ボーズが、最高にクールだ！」

と英語で話していたのを立ち聞きして、国際的にもイメージアップしたいと考えていた私は、頭の形に自信がありましたので、思い切ってボウズにしてみました！

私のボウズスタイルをその米国人の方に、オフィスにお邪魔してまで自慢したところ、反応がイマイチ、、、。

「ボウズ！ボウズ！」言っていると、彼が、指をさし、その先には、スピーカーが、、、。

≪金融機関と交渉中のボウズスタイルの私≫

どうやら、メーカーのＢｏｓｅの事だったようです。

残念ですが、これも縁なのでしばらく、このスタイルで頑張りたいと思います。

さて、先日から武中がご紹介させて頂いている自社開発の物件ですが、私がクライアント様のファイナンスを担当させて頂きました！

お客様は既に投資物件を所有されている方で、借入も1億円弱とそこそこあり、次の融資先を模索中…といった所でした。

そんな中、最近引っ越した私の自宅の近所の地銀の支店にあたってみるかと、気まぐれで連絡したところ、トントン拍子に話がすすみ、それまで、マークしていなかった某地銀を運良く開拓する事ができました！

実際の融資条件はというと…

変動金利1.575%（団信有り、店頭金利から0.9%優遇）
期間30年
融資額は、フルローン(売買価格の100%)
連帯保証人なし

という内容でした。

融資担当者曰く、最近アパートローンを始めたばかりで審査が割とユルい様です。場合によっては、仲介手数料や登記費用、取得税などの諸費用も融資可能とのこと。今がチャンスかも知れませんね！

なお、マイナス面では、個人属性のみでしか取り組みが出来ないとのことで、法人での取得はできません。

しかしながら、個人の税金負担などを踏まえて、キャッシュフローを圧迫しない程度であれば、追加融資の可能性が広がるローンだと思われます。

その後、法人で他行に借換できれば面白いかもしれません。

不動産投資を事業拡大するにあたって、借入金額が増えるたびに金利が3%〜4.5%超と高くなっていったり、期間が短かくなったり、自己資金の割合が多くなるなど、お困りの方がいらっしゃれば是正カクセイの上田までご相談下さい。

ひとりひとりの属性・資産背景を充分に考慮した上で、最良のファイナンスを、一緒に考えて行きましょう！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、

2015年10月25日日曜日

金融機関が集まる不動産投資が成功する

お陰様で、カクセイ日報が人気ブログランキングで瞬間最大順位６位になりました！

うれし、たのし、カクセイの渡辺です！

投票クリックは、24時間カウントの七日間集計とのことですので、日々のコツコツとした積み重ねが大事です。毎日クリック頂けるように、毎日更新継続して参ります！

そして、皆様のご期待を一身に背負って、仕事もコツコツと邁進して参ります！

さて、先日、某大手金融機関の融資課長様が、弊社にご来店されました。

わざわざ、まだ起業してまもないベンチャーの弊社に、足を運んで下さるとは、大変光栄な事であります。

誠にありがとうございました。

さて、話の内容を大まかにまとめると、以下のようになります。

今後の弊社顧客に対する融資について積極的に取り組んで頂けること。
融資条件、融資エリアについても、緩和の傾向があること。
最近の競合業者動向、案件持ち込みの多い不動産業者、開発系業者の動向。
融資案件からみる物件市況について(マンション、アパートの規模や、価格帯、エリアの傾向など)

と、ざっくり、こんな感じです。

我々業者にとっては、お坊さんの法話のようなありがたい話であります。

他業者の動向なんて、大変参考になります！

六本木ですからね、すぐ近くに某収益不動産専門不動産業者ありますから。気にはなりますよね。マーケット層が、被っていますから、前職時代からも何度か競合してきました。

ただし、扱う物件や販売スタンスはまったく違うので、投資家の方の性格や考え方によって、選択される事になると思うのですが、、、、。

それでも、ついつい、気になっちゃう、私、、、。

そして、私、思いきって質問してみました！

「どのくらい、案件持ち込めば、銀行の中で、一角の不動産業者として認められてくるのでしょうか。」

という感じです。組織もまだ小さいですから、そんな大それた数字もできないのですが、目標は高く持ちたいですからね！聞くだけは、タダなのであります！

そして、肝心の回答は、

「年間●●億円くらいの融資実績であれば、かなり評価されますよ！渡辺さんの前職時代でも個人で、●億くらいやってましたから、全然できますよ！」

なんと！意外にもそこそこ頑張ってたみたいです！私！

もちろん、他行にも持ち込んでいましたから、全体的なボリュームは個人成績でもなんとかできそうです。クライアントの方からすれば、銀行への成績で、融資銀行決められたらたまったもんじゃないと思いますので、それだけの好条件にしてもらわないと、いけませんね。得手不得手もありますから、銀行も使いようです。

ホッ！とした表情の私をみて、融資課長様が、こう付け加えられました。

「渡辺さん、好景気もあって調子の良い業者さんも増えてきていますけど、我々の目からみても、買主さんの事を考えて、売買以外にも賃貸管理のことや他の事の面倒を見ている業者さんは、ほとんどいませんから、今のスタンスで、やって頂けると銀行としても安心できますし、信頼できるんですよ。そういう業者には、金融機関から融資も案件も集まってきますよ。頑張って下さい。期待してますよ。」

なるほど！噛みしめないといけない一言頂きました！

実際、不動産投資をされる方も、そういった投資のスタンスの評価で、融資が広がったり狭まったりしていますから、属性だとか形式的なことも大事ですが、客観的に安心出来るバランス感とでもいうのでしょうか、一貫性が大切という事かもしれませんね。

ブログの継続も評価されたりして！？頑張ります！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

※お問い合わせやご依頼等は、弊社ホームページのお問い合わせフォームか、

当ブログのコメントフォーム(承認方式のため、不意の公開はありません。)をご利用下さいませ。

2015年10月20日火曜日

新築木造アパートで融資期間35年間！！

株式会社カクセイの武中です。

さて、先月の私担当の取引事例のご紹介です。

先月は、新築の木造アパートをご購入して頂きました。
少しでもいい融資条件で借入して頂きたいと思いご契約後、銀行打診に尽力しておりました。

弊社では、クライアントの方に最適な条件で融資して下さる金融期間開拓も行っております。

今回は、自営業の方で、もともとのハードルも高かったこともあり、色々と策を練らなければなりませんでした。

しかし、その甲斐もあって、好条件がでました。

某信用金庫で

金利1%台！

なんと！

返済期間は、35年です！！

わたしの年齢よりも、長いんです！余談です！

いくら新築とはいえ、木造アパートで返済期間35年には驚きました！！

※弊社もよりの法務局です！

今までの私の取引事例では、新築木造アパートで、30年間が、一番返済期間が長かったので、この条件については、かなり驚きました。
また通常、信用金庫等での借入は耐用年数での返済期間20〜22年が一般的となります。

長期の借入のメリットは、月々の返済額が抑えられる為、キャッシュフローがより良くなります。
デメリットを上げると、返済自体がゆっくり進むため、期間中に売却をした場合、価格が、残債を上回る事が出来ないと、売るに売れないリスクがあります。

なお、信用金庫、地方銀行は融資対象エリアが限定的であるのが特徴で、自宅の所在地、購入する物件の所在地等の条件が問われます。
そして、その条件を通過すると借入条件がかなり良くなる傾向が強いと思います。

また、信用金庫で返済期間を伸ばすには銀行の担当者様との交渉を上手く図り、なおかつ返済期間を伸ばすか、もしくは商品開発の段階で、ある建物評価基準をとる等、色々とできることがあります。

具体的にいうと、不動産業者の立場として取引態様により作戦は変わってきます。

仲介業者として取引に入る場合は、銀行との交渉(資料作成はかなり大変ですが)もしくは、ある程度付き合いがある売主業者様の商品開発にも助言をするなど、返済期間を伸せる基準値に持って行く動きもできます。

自社商品(売主)であれば、設計士、工務店等に直接指示することができるため、仲介で入るより商品開発を自由に取り決められます。

その為、現在、自社でも土地から仕入れて、開発を進めているのです。

つぎに、気をつけてほしいのが、右から左に物件を売りさばく無知？買い手に無関心？な不動産業社とその担当者に取引を依頼してしまうと、上記のような銀行の融資条件の引き上げ等ができなくなる可能性が高くなりますので、かなり注意が必要です。

銀行打診にしても、不動産業者の立場からいうと提携銀行にひたすら持ち込むのが一番楽ですから。

ただ、私としては、こちらで時間を費やし、少しでもいい融資条件で借入して頂き、満足して頂くことで自分の仕事に対する達成感が満たされます。

その上、顧客の為にもなりますし、さたには、私自身のスキルアップにも繋がります。

まさに、ステップバイステップ、日頃の私の業務は、step by step もとい step buy step！となるのであります！

しつこいですが返済期間35年には驚きました！
気になる方は、お気軽にご相談ください！

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！