建替えコンサルもできるように！？

先日の町内会主催の新年餅つき大会でハッスルし過ぎて腰痛の平山です。

そんな状態ですが、新年からフルスロットルで

お客様やお取引先様、金融機関、業界の先輩方とお打ち合わせや会合の予定が多く入ってきていまして、

新しいビジネスの段取りや情報交換に奔走しています！

さて、今日は都心好立地、港区の一等地にあるの築古マンションの「再開発か？建替えか？？」という組合員の勉強会に参加してきました。。

どんな話し合いになるのか、この話し合いで何が言いたいのか、どうしていきたいのか？

それに対する所有者たちの反応はどうなのか？

どれほどの猛者がいるのか？とてもワクワク楽しみでした。

私もいっぱしのその道のプロですからビシッといかないといけないと、

気合を入れて室内に意気揚々と入っていきました！

しかし、話し合いの場はとても和やかな雰囲気で

顔なじみの業者の社長さん達がいて少し拍子抜けでした。

勉強会を今後も数回開催して、所有者達の方向性を決めていこうということでした。

1街区10,000㎡以上の再開発か？半分くらいの5,000㎡以上の再開発か？

スケールをグッと小さくして数棟を一緒に建て替えるということをするのか？

今後も勉強会を重ねていく中で、所有者達の気持や方向性がどうなっていくかとても楽しみです。

今後10年前後も話し合い等が続けられる話なので、とても先の長い話だと思いますが、

もしかしたら、都心一等地の数千億円規模の再開発のお話？なんて、なかなか経験できるものでもないので！

また次の勉強会の時もお伝えしますね！

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連休明けは家賃滞納案件が滞納してます。

みなさま、こんにちは。
送金業務を終えてホッと一息の江田です。

当社は4日から営業を開始しておりますが、年末年始の休みもあり、家賃を入金していない方がちらほら。

休み開けからドドどーんと怒涛の勢いで電話掛けに勤しんでおりました。

ワタクシ「●●さん（外国籍の方）、1月分のお家賃がお支払いされていないようです」

滞納者　「ウン、ショウガツだもんネ」

ワタクシ「いや、正月だからしょうがないみたいな訳にはいきませんので…。
明日には振込お願いしますね」

滞納者　「ウン」

無事に振込んで頂けました。

また、 滞納案件で特に多いのが口座振替日までの中抜け。

当社では必ず保証会社に加入頂いており(自社滞納保証とうたっている管理会社も多いですが、保証会社を利用しているケースが大半です)、賃借人様には、口座振替を利用してもらっていますが、引落し開始日が保証会社書類提出期限日の翌月27日となりますのでその間タイムラグがあり、1ヶ月～2ヶ月分は管理会社まで振込して頂く必要があります。

例えば、1月中に契約した案件に関しては、3月末引落しという訳で2月分、3月分賃料は、弊社カクセイの銀行口座に振込んで頂く訳ですがどうも口座振替開始日が分かっていらっしゃらない方が多いようで。

契約時に2ヶ月先までの賃料がもらえればいいのですが、最近では初期費用を気にされる方が多いのでなかなかそうもいかないのです。

どうにか分かってもらえる良い方法はないものでしょうか。

そんな年明けスタートでしたが、体が資本なこの仕事。健康第一をモットーにと、今年は、KAKUSEI社内イチ運動不足の渡辺とゴルフスクールに通い始めました。

《ナベさん、お尻がプリプリしています》

それにしても不動産屋をやっている方はゴルフ好きが多いですよね。

今度一緒にラウンドした時に、内緒（ナイッショット）な良い情報、回してくれないかなー。

これはないっしょー！な物件はいらないですが(笑)

それでは本年も宜しくお願い致します！

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この世 一番いい物件と不動産投資

「御社の強みは、何ですか？」企業プロモーションの営業の方に、新年早々、こんな質問を受けました。カクセイの渡辺です。

「んー！なんだろう！？」と天井を見上げた私に、追い討ちをかけるように、ひと言。

「皆さん、そう仰います！」

うーん！うまく誘導された気がしますが、弊社カクセイの強み＝商品は、何でしょうか！？

と人様に聞いてみるものでもなく、自分達でコレというものを決めないと、先へは進めません。起業当時は、目の前の仕事の依頼に必死に応えていただけで、上手く行ったこともあり、今更ながら、なんとかこうして、先のことも考えられるのであります。

というわけで、進んで行くためには、個人は老いも若きも、欧米も邦人も、もちろん、法人だって、お金が必要ですので、カクセイでいえば、お取引先様からの売り上げにあたります！

他社にない弊社だけの強み、、、なんだろう？
と、一日中悩んで、仕事終わりに立ち寄った麻布十番で人気の焼き鳥屋で、ウチの江田にも、改めてきいてみました！

「江田ちゃん、うち(カクセイ)の強み、商品ってなんだろうね？」

すると、彼は、こう答えました！

「うーん！やっぱり、安くて旨いが一番だよなー！焼き鳥は。」

最後の方は、お店の雑踏で良く聞き取れませんでしたが、彼らしい答えでした！！

そうですね！

市場の相場より安く買えて、資産運用の計画どおりに、上手く回れば、不動産もなんであれ一番いいですね！

では、他の競合他社さんでは、ほとんど、ワンルームマンションだとか、一棟中古物件だとか、新築だとか、提案する物件を決めてらっしゃいますよね。

それは、何故かというと、、、。つづく！

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寝込んだ入居者に注意

年初草々、アパートの入居者の安否確認へ出向いたカクセイの渡辺です。

不動産管理の現場ですと、ごく普通の光景ではありますが、不動産投資を始めて間もない方は、自分の物件に限ってはそういうことは起きないと信じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

≪立ち寄った公園にて≫

なお、今回は、「連絡が急にとれなくなった」ということで連絡があり現地に駆けつけたわけですが、これが「異臭がする」とかだと最悪ですね、、、。

大体、若い方で企業に就職していて、社会にも溶け込んでいる方だと、一日連絡が取れないだけで、家族、友人、職場の方など、心配された方が、ほぼ連絡してこられますので、問題が万が一起こっても、発見は早いです。

これが、友達もいない、身よりもいない人や、職場も転々としていたり、無断の離職が多い非正規雇用であったり、高齢者だったりすると、何かあっても発見されず「異臭」騒ぎになったりするのであります。

また、賃貸物件の人的トラブルは、あくまで確率の問題と捉えて、予防策など講じて置かないといけない事になります。

今回は、大家さんが、独り暮らしの80歳超のおばあちゃま。
しかも、賃貸併用住宅という形で、自宅の奥に１Ｋ間取りの住宅が６世帯ついていました。

結局、賃借人のご本人は、中で寝ていて、携帯の電源が落ちていたので、起きなかっただけという結末でした、、、。

「問題ありませんでした。お騒がせしてすみません。」と大家さんに報告する私。

大家さんは、安堵のした瞬間に、大粒の涙が、、、。
老後の為にと、ご主人と自宅を建て替えたアパート。子供も巣立ち、ご主人も急逝されたあととのことで、心細さもあり、色々な事が不安に変わるそうです。

こういう大家さんの気持ちのフォローも考えると、不動産管理サービスを提供する側としても、より長期で安心できるものにしないといけませんね。

とにかく、何事もなくホッと致しました！

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確定申告、かってに申告したらダメ？

先日、帰宅したところ自宅マンションの宅配ボックスにカクセイ社員から宅配物が入っておりました。中には、なんと誕生日を迎えた娘の誕生日とママ1週年の妻へのプレゼントが！！

愛のある不動産業者カクセイの武中です。

年が明けまして確定申告の時期ですね。
去年は、自分の確定申告をしたのが期限ギリギリでしたので、今年は1月中には終わらせておきたいものです。

不動産所得が発生した皆様におかれましては、ご準備等お済みでしょうか？
「不動産所得」に関わる申告が得意な税理士の紹介や、「 自分でやりたいけどやり方がいまいちわからない 」という方がいらっしゃれば、マニュアル本等ご紹介出来ますので、ご相談下さいませ。

税務署は、間違っていても取りあえず受け付けして下さいますが、忘れた頃に3年前とかでも訂正を求めてきますので、ごく希に、とんでもない赤字計上で還付金を得た方がいらっしゃいますけど、副業規模で、事業規模まで満たないケースは経費計上結構指摘されますので、注意が必要です。還付や節税をうたう業者さんは、この点をぼかして営業してきます。

また、先日もブログより反響が有り、お客様より面談の希望を頂き大変嬉しい限りです。

併せて、今月は年明けのご挨拶ということもあり、弊社のクライアント様、取引企業様のご来社の予定がぞくぞくあり、年明け早々スケジュールがうまりました。

さらに、控えている決済が4件程あり、それに加え契約予定も入れないといけないので、日々前倒しに業務をしている武中です。

先日も上司の渡辺に、「(今月忙しいので)うちの売主案件の決済、来月でもいいですかね？」と聞きましたら、「うん？ダメ！」とあっさり却下されました、、、。もちろん、仲介案件は、売主様と買主様のご都合が優先なので、その点を最優先に決めないといけませんね。

夜、けやき坂あたりを歩くとイルミネーションが綺麗で落ち着きます。

それでは仕事に戻ります！

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売買担当の仕事初め

今年は初詣で大吉を引き幸先の良いスタートを切った武中です。

それも束の間、大吉を引いたはずが、三が日から風邪を引いてしまい今日に至っております。(泣)早く治ってほしいものです。

渡辺の記事と重複しますが、先日は年明け早々に事務所増床の為、物件見学に行って参りました。

広さは問題なし、立地も六本木駅徒歩1分と非常によく、何より今の事務所から近いのでいいですね。

今年は新しい方の入社予定の方が数名いるので今の事務所はそのまま借りたままで増床予定です。50人前後が常駐できる今より広い事務所を借りる予定です。

まだ見ぬ女性スタッフに会えることを楽しみにしながら業務に勤しんでおります。

安心して下さい!!意外と紳士です!!

また年明け早々に去年、物件をご購入いただいたお客様より次の物件のリクエストを頂き、嬉しい限りです。やはり人様に信頼されることが何よりも嬉しいことですね。

その方は現在の給与所得等を踏まえ、資産管理法人を立ち上げ、法人でご購入いただいております。

RCの一棟物件の売却依頼も何件かあり、年初から忙しくなりそうな感じがします。

そして昨日は、入社歓迎会＆新年会とういうことで麻布十番へ中華料理を食べに行きました。

餃子一皿2,100円はやはりどう考えても高いですが、値段の分は美味しかったですね!!

私は風邪気味なのでお酒は飲めなく残念でしたが、アルコールの代わりとして担々麺を頂きました。

美味しいものを頂き気合はバッチリです！

今年も張り切って頑張って参ります！

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不動産会社が増床する時

新年早々、オフィス増床プロジェクトが始まりましたカクセイの渡辺です。

≪内見中のオフィスにて≫

今年から、建築・リフォーム部門が本格稼働をしますので、人員の増員と、道具資材の保管スペース、あと車も必須ですから、駐車場も複数台分は必要になりますので、その検討と慌ただしく動いております。

今後も考えると、５０坪ほどはオフィスの面積が必要でしょうか、、、。
それにしても、六本木のオフィス賃料は高いですね、、、。駅近で探しているから仕方ないのですが、、、。

さてさて、各部門の通常業務もはじまっております！

購入希望の方の為の物件仕入れ、自社企画物件の開発も積極的に動いており、良さげな土地も早速出て参りました。

また、売却で預からせて頂いている物件も、より良い出口になるように営業にあたります。さすがに、レインズに出しているだけでは、高値が付くことも難しくなってきました！

どちらも、量を足で稼ぐ業務になります！故に、うちの仕入れ営業マンはスマートです！反対に私は、出不精ぎみですので、体重が減らない、いえ、徐々に増えております、、。しばし、業務替わってもらおうかしら、、、。

運営管理も、業務は様々です。
月初めですから、月末に家賃の着金確認がとれなかった、入居者への送金確認連絡。
他社からの移管を受けた物件の入居者への管理会社変更の同意書の回収。
新築物件の早期満室を目的とした賃貸募集計画と、実行中の計画見直し。
既存管理物件の退去対応と、原状回復、そして募集業務。

またまた、それぞれの案件にクライアントも違えば、取引先も変わりますので、連絡もあちこちしなければいけません！

あっ！セミナーの企画も進めないといけませんね！！
新しい仲間の採用面接も始まりました！！

気づけば、業務の幅も増え、あっという間に、会社も成長していますね、、、。
カクセイのスタート時は、5畳程度のワンルームマンションで、男5人がすし詰め状態だったのが、懐かしい思い出です！

今日は、これからカクセイの新年会が始まります！
飲み過ぎ注意！！頑張ります！！

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