COPY：カクセイ日報

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2016年7月28日木曜日

千葉県民の納涼と飲む量

最近の暑さで、抜け殻のようになってクーラーの前に張り付いている

カクセイの巻田です

先日、夏といえば「祭り」ということで

千葉県香取市で行われている、佐原の大祭夏祭りに行ってまいりました。

国指定重要無形民族文化財で、関東三大山車祭りの一つに称されているようです。

上部に大人形、周囲に豪華な彫刻が施された4ｍ程もある山車は重厚で、

国選定重要伝統的建造物群保存地区でもある小江戸と呼ばれる川沿いの町並みを、

佐原囃子を響かせながら進む姿は、風情があり夏をしっかり感じてまいりました。

そして何よりも、

あの大きな山車を老若男女問わずみんなで楽しみながら力を合わせて曳き廻している姿に感動いたしました。

我がカクセイも第3期に向けて、人員も増えますので

社員一丸となって、カクセイという山車をしっかり曳き回せるように、

又、オーナーの皆様・御入居者様にご満足いただけるように。

まずは基本をしっかりやって、さらなる御提案ができるように。

より一層、気を引き締め精進していこうと思いながら

屋台で買ったたこ焼きを、ビールで流し込んだ初夏の日でした。

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2016年7月26日火曜日

捕まる不動産業者と都知事選挙の間にて

週末の都知事選挙の投票に向けて、都内も活気づいています！カクセイの渡辺です！
有権者は、3日前には投票する立候補者を選ぶそうですから、誰に決まるかはまだまだわかりません！

小池百合子氏、増田寛也氏、鳥越俊太郎氏の順で、世論は動いているそうです。
田町駅の方で演説をやっていると耳にしたので、急いで駆けつけたところ、間に合わず、唯一目にした候補者は、マック赤坂氏でした、、、。

さて最近は、カクセイの第３期目に向けて、事業計画を練り直しながら、日々新しいサービスを考えています！

とはいえ、不動産業も、ベンチャー企業として市場に参入してみると、改めて大変、成熟した市場というとこが、分かります。隙間産業しか残ってないかも、、、。

先日、上場した企業も自社開発・自社販売のワンルームマンションデベロッパーでした。
時価総額２３億円で、PERは6倍という低さだそうですから、投資家の期待値も少ないの事業という事を感じます。

他の収益物件系のベンチャー企業は、トップセールス出身の社長か、悪知恵の働くインテリ社長かが、仕切っているイケイケの営業なので、初心者の顧客に、身の丈以上のローンを組ませたり、コンプライアンス違反の売買契約も見かけるのも珍しくありません。

目新しい話題も、いくらかあって、ちょっと前はシェアハウスであったり、民泊とその
仲介サイトであるAirbnb(エアビーアンドビー)でした。

シェアハウスの方は、ハウスメーカーまで参戦するような大型物件などの企画開発が行われたり、狭小間取りの建売り商品まで出てきたもの、一般的になる感じもなく。

民泊の方は、今月も都内の不動産業者の社長とその社員が、台東区のマンションを外国人旅行者4人を1泊4,000円にて宿泊させたとして、旅館業法違反で警視庁に書類送検される事態にまで、調査が入るようになりました。また、賃貸契約した物件で無許可運営するなど違約行為も珍しくないので、事業としてのイメージは悪くなる一方です。

規制が厳しくなる前に始めた人は、今手を引いても儲かったでしょうし、儲かってるとセミナーなどをきっかけに始めた方々は、すでに後発組なので、リフォーム、家具代などの初期投資を回収するところまで来ていない人も多いでしょう。

民泊を辞めざるおえなくなった方の一般賃貸への転用はカクセイのリーシングと管理にお任せください！！

それこそ、都知事が替わるなどをきっかけに、色々と規制が緩和したらいいな！と願いつつ、当たり前の事を当たり前にやりるのは、遠回りのようで、近道なのかな！と思う今日この頃でした。

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2016年7月25日月曜日

中古物件の融資の可能性について

月末ということで、決済も多数あり、慌ただしく仕事をしている株式会社カクセイの武中です。

先日も隣の席の弊社の江田は一日に一言も発せず仕事に集中して取り組んでいました。

正に社内は月末の雰囲気です。

※先日、物件資料を見ていたところ気になる間取りがありました。

あさ風呂って何かの間違えかな～と思いながらも気になって調べたところ、

シャワールームに足だけつかれる水深20センチ前後の浴槽がついたもののことらしいです※

どうやら、上の写真があさ風呂みたいです。

さてさて話は変わりますが、今週は決済が3本ありますが、某信用金庫さんでまたまた良い融資条件がでました。

・融資金額物件金額の100%

・金利 1.5%前後

・返済期間 30年間

今回は、土地から先行して購入する案件でこれから建物を建築する流れとなります。

新築アパート案件なので金融機関も条件良く、貸しつけてくれます。

弊社では不動産であれば、何でも取り扱いますが、やはり新築の案件は金融機関の評価も出やすいため、どうしても最近は新築案件が多くなってきております。

中古の最近の融資条件はというと、最近お預かりさせて頂いた、平成5年築の中古の木造アパートをいつもの懇意にさせて頂いている金融機関の担当者さんに打診したところ、

私『平成5年なんで、返済期間40年間位いけますか?』

担当者さん『どこからその数字が出てくるんだよ、お前は！』

私『この前とってもらった返済期間と同じじゃないですかー？』

担当者さん『前のは新築だろ！』

私『せめて30年間位取って頂ければ持ち込みできます!!』

担当者さん『よーし、じゃーやってみるか！』

といつもの頼もしい回答を頂きました。

結果はブログで続報いたします〜。

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2016年7月24日日曜日

究極の空室対策はポケモンＧＯだった話

夏風邪を引いてしまった江田です。みなさん、こんにちは。

もうパンツ一丁で寝るのは辞める事にします…。

街を歩いておりますと最近、携帯を片手にウロウロとしている方を良く見かけますが、あぁこれが今話題の「ポケモンGO」なのですね。

＜六本木でモンスターを見つけたのでしょうか＞

携帯のGPSの位置情報を使って、街中に出没するモンスターを捕まえたり、戦わせたりして遊ぶようです。

ワタクシもよく女性が構えるカメラの前に立つのですが、一向に捕まえてくれません…。

ってワタクシの事はよろしいのですが、夢中になりすぎて車道に飛び出して轢かれてしまう事故もあるようですので、皆様もくれぐれもお気をつけ下さい。

さて、捕まえる繋がりで。

賃貸におきまして大事なのはお客様を捕まえるという事のですが、我々管理会社としてはいかに率先して賃貸付をしてくれる仲介業者さんを捕まえるかが大切になってきます。

リーシングにおいては物件の立地、状況、賃料設定はもちろん大切ですが、いかに客付してくれる仲介業者さんとのネットワークがあるか、これが鍵となります。

ですので、管理会社によって賃貸付力が全く異なるのです。

ネットワーク作りな得意なワタクシ。

そして見つけた究極の客付け方法は…。

仲介業者の担当者さんが自分で住む！

ワタクシ「この物件、お客さん付けて欲しいんだけど、苦労するかな？」

仲介さん「それじゃ私、住みましょうか？そろそろ環境変えようかと思ってたし。江田さんとこの管理だったら安心だし。」

ワタクシ「おー！オーナーさんも喜ぶわ～。でも、仲介手数料は頂戴ね♪」

仲介さん「え！しっかりしてるわー！」

親しくもさせて頂ければ時には入居者様にもなってくれるのです！

これぞ江田力！ですね。

それではまた！

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ポケモンＧＯで不動産を仕入れる方法

いよいよ日本でも配信されましたね！

我らがニンテンドーの共同開発スマホゲーム「ポケモンGO」。

早くも街中、駅ホームなどでスマホの画面に釘付けな人たちを多く見掛け「危ないでしょ！歩きスマホはやめなさい！！」と注意しまくりたい、説教モンスター山口です。

今や超話題ではありますが正直、自分は全く興味がございません。むしろ歩きポケモンしてるのか？やめろ！コンニャロー！！と本気で怒りたくるし説教したくなります。

しかし悪いことばかりではないのですよ。ポケモンGOで街を徘徊する人が増えるとなると、自分のような街を徘徊する不動産屋はいよいよ怪しまれずに済んできますね。

まず物件の現地下見している際にスマホカメラを使う場合がありますが、ポケモンGOのおかげでカシャカシャと撮影していてももう怪しまれません。

ご近所の方から万が一何か言われたら「え？ここポケストップなんですよ！知らなかったんですか？」で済みそうですし、

業者さん廻りをしていても「お？この業者さんにポケモンが！」と訪問してポケモン繋がりで物件を紹介してもらった、なんてことにもなり得るわけです（←ないない・・・）。

ところで先日、懇意の仲介業者様から自分を優先して渋谷区内の土地を紹介してくださったため、価格は少し高めですが現地下見に行ってきた時のことです。

某駅から歩いて約７分程度の場所で立地はとても良いです。整形地ですしプランは何の問題もなく入ります。前面道路は私道なのですが、通行掘削承諾書関係も既に取得済みとの事・・・。

おひとかたを除いては。ま、それはこちらが取得すれば問題ないかな・・・。

でも何だか嫌な予感がします。ともかく自分は配信前のポケモンGOを先行してプレイするかの如く、スマホをかざして写真を撮り始めたところ、品の良い奥様（ポケモン？）が現れました。

嫌な予感は当たります。そう、注意されてしまった（バトルが始まった！）のです。ですが、その奥様の御宅を撮影していたわけではございませんし、奥様の御宅に踏み入れたわけでもなく、あくまでも購入対象地を撮影していたのです。

＜↑ 手前が検討対象地。奥では建物の建築が始まっています＞

「私は建築反対なのよ！」（攻撃された！）

上の写真でもお分かりかと思いますが、対象地の隣地でも建物建築が始まっていたのです。しかも木造アパート10戸。そしてどうやら私道の通行掘削承諾をしていないのが、そのポケモン、いや奥様の様子。

自分はその建築中アパートに関係する不動産業者ではないこと、隣地の更地を購入検討していた（既に過去形・・）業者であること、などなど説明し、穏便にその場を立ち去りました。もちろん名刺なんぞ渡しません。とばっちりを受けた感（バトルによる敗北感？）が満載です。モンスター山口がポケット山口に小さく変身してしまった瞬間でしたね。

ここでもしカクセイが購入して新築アパート、となった場合、奥様はより声高に反対を叫ばれるのは目に見えてきましたし、承諾書の取得はもはや100％無理であろうとも判断できましたし、そもそも隣地に新築アパートとなると完全に競合してしまいますので、このタイミングで仕入れに踏み切るのは危険と判断しました。

現地を見ないと仕入れ判断できないのが不動産です。不動産には人間同様、個々に特徴や事情がありますから、いかに現地下見が大事なのか。私たち不動産業者はもちろん、個人個人のお客様も購入を決める前の現地見学はじっくりと時間をかけて見てくださいね。

それよりもどなたか、ポケモンGOならぬ「フドーサンGO」を開発してくれませんか？土地を売りたい地主さんを見つけるアプリです。バトル（=交渉）に勝てば、購入権利を取得できるという夢のようなアプリ。

狭いせまーい、この不動産業界で大ヒットすること間違いないのですが・・・。開発者、求む！！！

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2016年7月22日金曜日

不動産ベンチャーの2期目の終わり

最近「下半身の動きがすごく良い！」と褒められた、六本木の不動産会社、株式会社カクセイの渡辺です。

・・・・。

いやらしい意味に聞こえた方、、、、欲求不満かもしれません、、、。

・・・失礼を致しました。

ゴルフのスイングの話です。

趣味で通っているゴルフスクールでのコーチから評価です。

ゴルフのスイングは、上体の力を抜いて、下半身の動きでクラブに速度をえるそうです。

これが、なかなか難しい事で、素人の私のやる気を引き出そうと、前向きな声がけをしてくださいます。出来ない事ばかり、指摘されると、やる気や自信をなくしたり、ふてくされて辞めてしまう方もいらっしゃるでしょう。気遣いを感じます。

そして、「次は、これに当てないようにスイングしてください！」

と、クラブの前に差し出されたのは、某有名なキャラクター、に非常によく似たのぬいぐるみです。

スパルタすぎます、、、。職場ならパワハラです、、、。

女性の方には、好きな方も多いキ○ィちゃんですから、私のスイングが当たちゃった日には、世間を敵にまわしてしまうのではと、背筋が凍り付きました、、、。これぞアメとムチの法則ですね、、、。

当てないようにと、上体に力が入って、クラブで地面を叩いてしまう始末です。

そんな、私のゴルフの道は、3歩進んで2歩下がる、日進月歩です。

しかし、弊社カクセイの方は、お陰様で、成長を続けておりまして、今月で第2期を黒字で終えようとしております。

来期は、社員も5名ほど入社予定でして、主に経験者、営業系の社員が増えます！

社員が一丸となって、成長し事業を拡大する為に、より良いサービスを創造し、より信憑性のある情報をご提供したり、さらなる商品開発(物件の仕入など)に取り組んで参ります。

若いスタッフも増えますので、公平なルール(就業規則・給与規定)を設け、やる気を最大限に引き出して、ビシバシで指導させて頂き、仕事を覚え、スキルを習得してもらい、世に認められる人財になってもらいたいなと切に願っております。

そんなことを、ゴルフ指導を通じて自分も新人の気持ちに立ち返りながら、思いにふけた今日この頃でした。

あなたも、新人頃に戻ってみたいと思うことはありますか。

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2016年7月21日木曜日

「売れない不動産もあります。。」

カクセイが得意な覚醒案件が続々と舞い込んできて、現地調査に奔走しているカクセイ代表平山です。

さて、今週も都心好立地の世田谷と赤坂の案件を幼なじみで相棒のてっちゃんこと巻田くんと見て回り、

あーでもない、こーでもない言いながら、いい感じの不動産価値創造計画を固めてきました。

一方、知り合いに頼まれたある地方の別荘用地は、

調査しましたが、なかなかどうして売却したくても売れそうにありません。。

その別荘地を良く知るその道のプロと打合せもしましたが、なかなか難儀する別荘地のようで、悩ましい感じです。

知り合いの売主に話を聞いたところ、

お亡くなりになったご主人さんがバブル期に原野商法にひっかかって購入してしまい、

購入してすぐバブルがはじけ、手をつけられずのまま、ずーっと放置されているそうです。

現地の状況は凄まじく、実際の土地の形状や境界票などがあるかどうか、

どっからどこまでが自分の土地か、確認することができないほど草木などが生い茂っています。

残された遺族としては数百万円でもいいから売却したい、あるだけでなんだかめんどくさいし、

しかし、このままでは販売活動すらできない。。

せめて販売活動ができるように最低限のことくらいしたらどうだろうかと思いますが、

売れるかどうかわからないものに先にお金を使うというのも残された人にとっては厳しいはなしですよね。

聞くところによると、最近、

大阪や神奈川の不動産会社だと名乗る連中が、

この別荘地の所有者達に高く買うからとうまいこと言いながら接触してきて、

詐欺をするということも起きてるそうです。このうちの数社は詐欺で摘発されているようです。

不動産って、場所と物と価格を間違えなければ、素晴らしいものだと思うのですが、、

一歩間違えると大変の事にもなってしまいますね。

人生もいろいろですが、不動産もいろいろですね。

だからこそ、不動産の水先案内人は、カクセイをご指名ください！！

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2016年7月20日水曜日

マンションをリフォーム再生する際のポイント

先日、自社購入のヴィンテージマンションの内見がてら、車の窓を開け夏を感じながらドライブをしてきた。

マンション再生担当巻田です。

外見は中々のヴィンテージ感、このタイル色・質感中々最近は見ないですね。

管理人さんに呼び止められ、不審者じゃない事を説明しいざ突入

［管理人さんがしっかりしているところは、共用部の清掃が綺麗にされていて築年数を感じさせない物件が多いです。］

『ガチャ』

ワクワクしながら玄関を開けて、昭和にタイムスリップしてまいりました。

一通り内見した後は、

頂いた販売時の現状図面と照らし合わせ

室内の壁や開口などの寸法を測り、

器具の製造年数、また使用可能かなどを確認しながら、

どのようにすれば入居者がつくのかをイメージをし、

パパラッチのように写真を撮って帰ってまいりました。

帰社後は、写真・間取図などを参考に代表平山と作戦会議

その物件の周辺の家賃査定・リフォーム実績などを参考にしながら

利回り計算をした後、予算を決めその中でできる最大限のリフォームを検討していきます。

中々の強敵な物件では有りますので、工事などの進捗をまたブログで報告させて頂きます。

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2016年7月19日火曜日

不動産を高く買う人・高く売る人

カクセイの渡辺です！
都内も梅雨明けだそうで、都知事選も投票日に向け益々白熱していくのではないでしょうか！？

さて、最近は、女優の北川景子さん主演の「家売るオンナ」が日本テレビで始まりました！
「私に、売れない家はない！」が決め台詞で、不動産仲介業の営業の現場がドラマティックに演出されていて多々大げさなところもみられますが、業界の人間としても面白く観させて頂いております！

>飛ばすにも投資マンションデベの広告が出る時代です<

東京の不動産業者といっても、実に様々な業種に分かれていますので、住宅といっても、仲介専門のところは、不動産の売主からの依頼を元に買主を探すのがメインの会社もあれば、弊社カクセイの様に、中古不動産をリフォームで付加価値をつけて、自社で直接販売もしながら、他の仲介業者の方の客付も依頼しているハイブリッド型の事業や、反対に自社開発＆自社営業にこだわった事業、戸建住宅専門、マンション専門、多岐に分かれています。

どんな業態であれ、北川景子さんが演じる、三軒家万智さんの様なプロに掛かると売れない不動産も売れたり、普通の営業では、なかなか購入に踏み切れない人が、購入したり、周囲が驚く様な事を実現する事ができるのであります。

なので例えば、我々同業者でも、びっくりするような高い価格で、ある物件が売れたとします。
それは、景気が良くなっているとは別に、その不動産営業のプロに掛かってその値段で売れたということもあるので、同じような値段で売れると勘違いをしないように慎重に調べないといけません。

先日のブログに相場のことを書きましたが、自分の保有している物件が、実はそう言うプロの方の手によって相場よりも高く買っていることもありえるし、売却を期待している価格が、実は先のような場合の価格で、普通に一般仲介で売り出しても買い手がつかない値段であったりします。

一棟物の様な大型物件になると、その差は数千万であったりするので、それに近い価格で購入をしてしまうと、運営が悲観的になるなど、売却するきっかでができたときに、処分できないことになり、最悪の場合、資金がショートすることもあるので、注意が必要です。

しかし、逆に、高く売ってくれるプロを味方につけると、良い出口がとれるという事も期待できるので、三軒家さんのような人と出会えるのも良いかもしれませんね！！

カクセイでは、一般相場価格で購入提案し、相場より高く売却できるよう手を尽くす営業をモットーとしております！

お気軽にご相談ください！

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http://kakuseitokyo.blogspot.jp/2016/02/40.html

新築木造アパートで返済期間40年間を承認頂きました。

株式会社カクセイの武中です。

最近、久しぶりに実家に帰ると、スズムシがいました。

スズムシの鳴き声に小学校の頃の夏を思い出します。

今回は以前に投稿した私のブログの続きです。

今年の2月にご契約させて頂きました案件ですが、

ようやく確認済証、劣化等級2級が取得ができ、今月、ようやく土地の決済となります。

金融機関の融資担当者の方の頑張りもあり、私の無理なお願いも聞いて頂き、

木造アパートにもかかわらず、返済期間を無事に40年間として頂きました。

融資担当者さん「武中さん、無事に返済期間40年間の承認が取れたぞ !! 」

私「流石ですね〇〇さん、有難うございます。

今更ですけど、融資金額はもう少し伸びないですかね?笑」

融資担当者さん「返済期間40年間とってきたのに、まだ条件交渉するのかよ、お前は！」

私「また、必ず案件持って行くんで、
お願いしますm(__)m」

融資担当者さん「もうこれ以上は聞かないぞ！」

と、そんなやり取りの中、最終的にでてきた融資条件は、

融資金額：物件金額の97%

金利：1%台後半

返済期間：40年間

素晴らしすぎる融資条件をご提示いただきました。

いつも私の無理難題をきいてくれるご担当者さん、有難うございます。

私も無茶な要望ばかり言っているだけではなく、資料作成や融資条件の交渉材料を集めたりと陰ながら融資担当者さんをサポートしているつもりです。

もちろん、良い融資条件を承認に持っていくのは融資担当者さんのお陰ですが、けっして私も無理な要望ばかり言っているだけではありません！！

これからも、良い物件をご購入を頂くのはもちろんですが、

ファイナンスありきの不動産投資、良い融資条件をご提示頂けるよう金融機関への交渉も頑張ってまいります。

不動産のご購入やご相談事は弊社カクセイへ是非ともお越しください。

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2016年7月16日土曜日

悪い地面師の逮捕と都知事選に思ふ

東京は選挙が続きますね。結局、有名人になっちゃう雰囲気ですね。同じことを繰り返すのー？と隣県民はふと思います。

ん？おかしいな・・・。そういえば自分も立候補したはずなのに名前を一向を出してもらえない私、「地面師」山口なのですが、おかしなー。

・・・そりゃ「地面師」なんてサブネームを付けたら選挙なんて出られませんよね・・・。

その「地面師」。先月にそのグループが逮捕されたニュースが報じられました。地面師とは、その不動産の所有者本人としてあらゆる手を使ってなりすまし詐欺を働く輩です。しかも今回は９億円ものお金を搾取した平成２２年に起こった事件についての逮捕ですから、当局がいかに証拠を固めるのが難しいかをもさらけ出したのではないでしょうか？

現在の不動産取引においては権利証から登記識別情報という紙っぺら一枚のものに置き換えられており、番号で管理されていますから偽造など到底ムリだと思いますし、まさか本人確認情報である実印、印鑑証明書、運転免許証などの偽造もムリだろー、と思いますけれども、それらも結果的に全てニセモノ。識別情報は番号さえ分かってしまえば大丈夫、って言ったらおかしいですが本人確認情報と併せてしまえば見破れなさそうです。地面師側＝ニセ売主には司法書士やら弁護士やらも付いているようで、買主側である我々のような不動産業者（今回の事件の被害者は港区の不動産会社！！・・・ウチじゃないっすよ）や司法書士もやはり簡単には見抜けないでしょう。

ただ唯一、怪しいと思われる点。取引をやたらと急ぐことだということらしいです。ニセ

売主＝地面師側が個人であれ法人であれ、急なお金が必要だから、とか何とかの理由をつけて契約→決済を今週中に、などという性急な取引は要注意だということ。そして最終的には反社にも繋がるようなので、私ども不動産会社も本当に気をつけなければいけません。

仕入れの際にはいわゆるブローカーさんを経由することもあるわけであります。そのブローカーさんの物件の情報ルートはどうなっているのか？売主様や物元業者さんは？現地建物内見は可能か？境界立会は？etc...

ちょっと変だな、と思ったら色々と探ることは可能だとは思いますが、完璧ではございません。物事、完全なるものはないのです。印鑑証明も運転免許証も本人になりすまされたモノであったら誰も見抜けないでしょうし。

＜↑ 文中の土地とは一切関係ありませんが、先日、某土地を見に行った際の図。

ジャングル状態で伐採・伐根に相当かかりそうなので、その分を更に価格交渉ですね。＞

それでも良質な土地情報を求めて街に繰り出す、別な意味での「地面師」山口はアパート用地・戸建用地の情報をいつでも受け付けております。いつも情報をご提供くださる業者様には本当に感謝しつつも、新規の業者様も大歓迎ですので、どうぞ至って普通なおっさん「山口」宛てまでお気軽にご連絡ください！

土地の買取には、大手を振って立候補します！！

お待ちしております！！！

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2016年7月15日金曜日

お金を無駄にしない不動産投資

ベンツを買った！

と、友人が言うので見せてもらいに行きました。

みなさま、こんにちは。江田です。

いやー、イイ！いいですね～。
室内は凄く広いですし、シートも革張りでツルツル滑ります！

赤外線カメラを使って、暗くて見えない障害物を映像で表示するという見慣れないシステムも備え付けられており、まぁとにかく色々と豪華でした。

＜ベンツが全く似合ってないワタクシ…＞

いくらしたの？と聞くと、4桁台だそうで…。

都内のワンルームが買えちゃうー！

まさしく動く不動産で御座います。

そして1ヶ月後。テロン♪と、LINE。

「事故ちゃった。歯医者に向かっていたら廃車です！」

えええ！

なんという事でしょう。一瞬にして4桁の車がおじゃんです！

＜単独事故のようで回りを巻き込まないで何より…＞

あぁ、車買ったお金を不動産投資に回していれば…

例えば、山手線内側の築20年ぐらいのワンルームマンションで販売価格が1,000万だった物件を現金で購入した場合、仲介手数料や登記費用等の諸費用を入れますと総額で1,080万ぐらいでしょうか。

賃料が月額7万取れると空室損を5％考慮して年間約800,000円。

OPEXとしては管理費・積立金で月額15,000円程、固定資産税が年間5万円程度、不動産屋に管理を任せたとして賃料の5％とすると年間約290000円。

年間のキャッシュフローで約510,000円、FCR（実質利回り）で4.72%か！

と、つい計算してしまうのは職業病なのでしょうか…。

車はお金を生みませんが、不動産はお金を生みます。

車は価値がゼロになっても、不動産はゼロになりません。

ワタクシだったら不動産買うな…。

お金を生みたい方は是非カクセイにお問合せ下さい！

それではまた！

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2016年7月14日木曜日

「総理と四万六千日分の御利益を受ける？！」

先日7月9日、毎年恒例、浅草寺を参拝し、四万六千日分のご利益を得てきたカクセイ代表平山です。

毎年7月の9、10日に浅草寺を参拝すると、

四万六千日分（約126年分）のご利益、功徳に相当するといわれているのですが、

かれこれ16年くらい妻と通っています、、

合計七十三万六千日分（約2,016年分）、現在の西暦と同じ分だけご利益を受けるっていったい？？って感じですが。。。

んがしかし、今年はスペシャルでした！！

なんと安倍総理、石原伸晃さんとばったり浅草寺で遭遇しました！！

これが未知との遭遇でしょうか？

その後の選挙応援演説の間には、二人の息子が「安倍総理～！」と叫ぶと、笑顔で手を振ってこたえてくれました！

安倍総理はとっても良い人です！！

うちの息子たちに手を振ってくれたから、、、完全にばかな親です、はい、

（　↓　「ウォーリーを探せならぬ、安倍総理を探せ！？」　↓　）

安倍総理と言えば、アベノミクス！！

「アベノミクス」は私の不動産キャリアにおいて、

「リーマンショック」、「東日本大震災」、「2020年東京五輪開催決定」などに並ぶ重大な出来事で、

今後も影響を与えつづけることでしょう。

その「アベノミクス」の主役というか仕掛け人にばったり遭遇できるなんて、

不動産も人も縁がありますから、何か縁があるのかもしれませんね～、

だってこの日は「ほおずき市」がにぎわう縁日ですから、縁を紡いでくれますから～、なんちゃって？！

お陰様で、カクセイにもどんどん縁ある物件や人が集まってきています！

これからも、我らがカクセイは不動産と顧客の夢を紡いで、社会を豊かにするお手伝いができれば考えております！！

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2016年7月13日水曜日

建築リフォーム現場の花より男子

カクセイの工具・建材仕入担当巻田です。

先日、いつも取引していただいている業者さんが出店するということで、

幕張メッセで行われた［産業とくらしのグランドフェア2016］なるものに最新技術などの勉強をしに行ってまいりました。

小さいものは、ビス1本から

大きなものは、建設重機1機まで

最新の重機・建材・工具などを見学させていただきました。

〈コンパニオンのお姉さんばかり見ていたわけではありません。〉

その中でも、

やはり震災の影響なのか防災・防犯に関する商品のブースが一番賑わっていました。

と思いきや。

向こうに人集りが、

きっと相当すごい最新技術の製品なんではと、期待に胸を膨らませ小走りに人混みをかき分け行ってみると、

そこには、、、

なっなんと「全国有名お弁当大会」の文字が・・・・・。

やはり建設業界、ガテン系ということで。

最新技術よりも、限定弁当が人気を集めるようです。

しかしそんな私も、しっかりお腹が膨れてました。

もしも、そんなフェアで通常よりも安く仕入れたい方などいましたら

来年是非御一緒にいかがでしょうか。

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2016年7月12日火曜日

参議院選と東京都知事選と不動産屋選び

未成年者の初投票が行われた、参議院選も終わり、東京都内は都知事選にわき始めました！
昨今は不祥事による辞任が続いていますので、そもそも都知事に適正な人ってどんな人だろうと、考えを巡らせるカクセイの渡辺です！

川崎駅前の街並み

タレントに元官僚、ジャーナリスト様々な経歴の方が立候補していますが、都知事の業務や責任を真っ当するには、能力なのか経験なのか人望、何が備わった人であればいいのか。改めて考えてみると、なかなかパッと思い浮かばないものですね。

私が、不動産会社に初めて就職した時の上司は、「不動産屋といえば、自民党だ！投票に行けー！」と指導されたものです、、、。

また、未成年者の選挙への参加にどんな意味があるかと、自民党の小泉進次郎議員がテレビのインタビューで答えていましたが、高齢者の投票率が高くなると、手当などの国の予算が、高齢者よりに使われることになるそうです。若い人がこういう社会になって欲しい、こういう制度があれば、良いと自分達の声を議会に届けないとのことで、その為の選挙への参加だということです。

私自身は、都知事に立候補するほど、大それたことはできませんが、一応、株式会社カクセイの事業部長という役職があるので、顧客の方の対して、また、社内の部下、後輩、同僚に対して貢献をして行かなければいけない立場です。弊社も、来月には十数人規模になるなど、少しずつ所帯が増えてきております。

そういう風に考えると、会社の社長にしても、管理職の人にしても、皆、それぞれ、誰かに選ばれて、自分だけの為でない誰かの為に、期待と責任を背負って、また、誰かの下で働く人は自分の意思で上の人を立てて生きているということになります。

私の事でいえば、周りの人に応援、支援、時間や労力、何かを投じてもらえるような、上司、事業者にならないといけないな！と、この選挙月間を通じて実感しました！

とりあえず、何をするにも、熱い心と冷静な頭で、よく考え私欲にとらわれない発想で事業をする様、精進致します！

そんな、不動産会社カクセイに一票を頂ける方は、ブログランキングのクリック投票にご協力下さい！！

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2016年7月11日月曜日

物件情報を持て余す不動産業者さんと会食

最近はもっぱら健康志向な株式会社カクセイの武中です。

一気に体脂肪率を減らしすぎたせいか風邪気味になりました。

健康なんだか不健康なんだかわかりません、、、。

なんでもやり過ぎはいけないと再確認しました笑

※弊社事務所の私お気に入りの休憩場所から見える六本木ヒルズ、六本木にはやっぱり夜が似合います※

先日は、仲の良い業者さんと食事に行く機会がありましたので、最近の取引事例など、情報交換をさせて頂きました。

この業者さんはスタッフ2名と規模は小さいながらも資金力があり、もっぱら買取りをしては再販をしており、物件を購入し続けている為、色々なところから良い情報をもらっている情報量の多い業者さんです。

一棟のビルから区分所有マンションまで不動産でしたら幅広く扱っておられますが、自分達が購入しない情報をたまに私に流してくれるので有難い限りです。その業者さんにとっては購入するまでの案件ではなくとも弊社にとっては良い案件になることもあるので、情報を流していただくのは大変有り難いことです。

その日も千葉県船橋市の某駅徒歩5分の土地案件を頂き、これからプラン検討や金額出などをしてみようと目論んでおります。

徒歩5分なので、収益物件ではなく戸建て用地での売出しも面白そうかなと思っています。もちろん、金額次第になりますが。

案件化したら、ご紹介させて頂きます。

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2016年7月9日土曜日

新築用地に買付を入れるまでの順とタイミング

あなたの出会い、プロデュースします！

カクセイの出会い系、マッチング山口です。

いや、これは変な意味ではありませんよ。というのもですね、今週は外回りをするたびに懇意にしてくださっている同業他社の営業さんに毎日偶然出会っていたのです。訪問していた業者さんでバッタリ、某ターミナル駅のホームでバッタリ、歩いていたらバッタリ、などなど自分でもビックリするほどの人数と出会い方！でも会う人みんなオッさんですからね・・・。そこが不動産屋たる自分の悲しいところです。

そういえば私がきっかけで結婚したカップルもいますよ（マジっす）。まさに出会いのヒットプロデューサー山口！（←ただのおせっかい）

さて今回は久しぶりな土地のお話。

今回は弊社のスタッフがレインズで見つけた、かなりお買い得な土地。JRの某駅からひと山超えますが、それでも歩いて８分。場所は実に良いところです。そして下の写真を見てください。

なんて綺麗な敷地延長部分なんでしょう！！間口は余裕で２m以上あります。そして奥の本地（こちらは写真を載せられませんので悪しからず）はキレイな整形地です。立派なプランも入ります。収支も余裕で合ってきましたので早速買付申込をば！

ところがなんと、既に３社から満額の買付が、とのこと。ん？？おかしな話です。前日と前々日は売主側業社は定休日なので詳しい所在地も分からないはず。なのに、買付が入ってる？これはおかしい。何かウラがあるのでは、と売主側業社にノーアポイントで乗り込みました。

どうやら買付が入っているのは本当なようです。先方は買付は入ってはいるが多分ダメですよ、適当に買付を入れてる感じですから、とのこと。やはり、です。タチの悪い業者もいるものです。レインズで見つけた物件にとりあえずの買付申込書を送ってしまう。そしてその後にプランが入らないだの、道路付けが悪いだの、と理由をつけて買付金額を下げたり条件を厳しくしたり、中には速攻で買付を撤回する業者もあります。

いくら同業者同士とは言え、結局は人間対人間の話になるわけです。誠実さのかけらもない、いい加減なことばかりしているとお付き合いしてくださる同業他社さんも離れていきますし、不動産業界は横のつながりが激しい業界ですから、そんな事をすればすぐに悪い噂が立ってしまいます。

幸い今回の土地については、再建築が不可能だということが分かりました。ノーアポイントでお伺いしたにも関わらず、誠実に対応くださった売主側業者さんには本当に感謝ですし、こちらもこれだけ真剣に検討しているんだよ、だからこれからもよろしくね、というシグナルは送れたと思います。

という訳で今回はカクセイと土地との出会いプロデュースは叶いませんでしたが、良い土地との出会いを求めて、猛暑で汗臭くなりながらも歩き回りたいと思います！

お客様と良い物件の出会いもカクセイではプロデュースさせて頂いております。無料で行っているカクセイ不動産投資相談会を通じて、皆様に素敵な物件との出会いがあるよう、カクセイのスタッフがお応えします。詳しくは弊社ホームページ、または楽待をご覧ください！

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2016年7月8日金曜日

家賃滞納者さんに感動！？

先日女性を連れて東京タワーへ行ってまいりました！ムフフー♪

みなさま、こんにちは。江田です。

東京で住んで約30年になりますが、初めて東京タワーを登ったのは約5年前のこと…。

身近にあると案外行かないものですね。

ワタクシ「君に都心の景色を見せたくて」

A子さん「ありがとう」
ワタクシ「東京タワーに第二の東京タワーがあるの、知ってる？」

A子さん「どういうこと？」

ワタクシ「ほら、ここから見える景色がさ」

A子さん「え…なんかヒトデみたい…」

あれー感動してないー！ありがとうって言葉が帰ってくると思いきやー
今回もノックアウトです！

＜夜だとまた違うのでしょうか…＞

ありがとうといえば。

滞納されている方から入金があると、苦労して回収したかいがあってか「ありがとう！」って思ってしまうので不思議です。

家賃をきちんとお支払い頂くのは当たり前のお話ではあるのですが…。

滞納者さん「コンゲツブン、モウイレタヨー」

ワタクシ「凄いですね！有難う御座います！」

滞納者さん「フフン」

あれ、なんかおかしいな…。どうして感動してしまってるのか！

そして電話越しに浮かぶドヤ顔が少しイラッとします！

人間の心理って面白いですね。

それではまた！

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