COPY：カクセイ日報

2016年4月7日木曜日

不動産価格はどこまで上がるか！？その３

所在は六本木ですが、主に一都三県の不動産を取り扱っています！
株式会社カクセイの渡辺です！

さて！今回の弊社のクライアントの方の寄稿は最終回です。金融業界の話からマイナス金利について見解が進んで参りました！関心の高い方も多いのではないでしょうか。

それでは、前回のつづきです！どうぞ！

マイナス金利というのはお金を借りる人にとっては夢のような話ですが、これが常態化すると経済が破たんします。
マイナス金利が長期間続くと、銀行が潰れます。（すくなくとも縮小せざるを得なくなります）

銀行が潰れたら、融資をしてビジネス、企業を育てていくという経済サイクルが崩壊します。
なので、非常に困ります。まずは銀行株が大暴落しています。

これは海外でも起こっていることで、日本だけでなく海外での動きがそのまま日本に影響するというグローバル相関が高いというのも今のマーケットの特徴です。

マイナス金利はローンを伸ばすために行われているのです。これがあまり機能してないということですね。

市中のお金が増えるだけで、融資が伸びないということが起こっている場合はどうすればいいか。
いろんな方法が考えられます。私が考えることができる範囲でもいろいろな提案ができます。

ただ、役所のお偉いさまがそんなことわからないはずはないので、いろいろな制約があってできることとできないことがあるのだと思います。

で、結局出てくるのが我々が新聞で目にする政策なんですね。

おそらくこのまま金融政策と財政だけではこれ以上の景気浮揚はないと思われますが、きっとこれから何かでてくると思います。銀行が生きているうちなにかをしなくてはいけない。

その方法はいくつもあると思います。
そして、それを行った場合は、資産価格がかなり上がると思います。それはバブルに近いものかもしれません。

私の考えではまだまったくバブルではないが、将来バブル的に資産価格が上昇する準備は整っているというのが現状でしょうか。

そしてまた映画になるようなマーケットが少なくとも10年以内にはやってくるのではないでしょうか。

映画の最後に2015年にCDOのような商品がまた名前を変えて開発されているというくだりが出てきました。思いつくものはいくつかありますが、どれを指しているものなのか考えています。

今は、今年は欧州の銀行の破綻といくつかヘッジファンドの解散があるかなぁと思っています。でも大したことないと。

日本の不動産は当面は値下がりすることはないかなぁと思っています。

リスクがあるとすれば管理運用にあると思うので、そこに不安のあるものはやめといた方がいいでしょう。

やっぱ買わないと・・・

＞＞今回の寄稿記事は、以上です！

次回も期待したいという方は、ブログランキングの投票にご協力下さいませ！

不動産投資ランキングへ

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://www.kakusei.com/

※お問い合わせやご依頼等は、

弊社ホームページのお問い合わせフォームへ

2016年4月6日水曜日

不動産価格はどこまで上がるか！？その２

不動産投資のコンサルティングなら、六本木のカクセイ渡辺です！
さて、弊社のクライアントの方々も様々な業種の方がいらっしゃいます。
自身の精通した業界(環境)から得られる情報や経験をもとに不動産投資に活かす！というのも有効ですね！
賃貸需要や、物件の流通など、身近な所から入る情報こそ、他者に比べ優位なポジションに立てるチャンスがあるかもしれません！

それでは、前回のつづきです！どうぞ！

ではどんなリスクが今後我々が待ち受けているかということですが、クルーは以下から探ることになると思います。答えはそのときにならないとわかりません。

（私は地政学的リスクは金融恐慌につながるとは思っていないです。一時的なボラティリティを生みますが。）

１、運用対象不足

２、マイナス金利

３、流動性の枯渇

４、グローバルリンケージ

現在、とてつもない量のお金が市場に供給されています。なのに買うものがない。

日本国債は日銀が買ってしまうので、機関投資家はどんどん日本国債のポジションは少なくなっていきます。すでに三分の一の日本国債は日銀が持っています。

このまま行けば、すべての日本国債は日銀が持つことになるかもしれません。

（もしそうなったら何が起こるでしょうか？これは興味深い議論なのですが、今日はすっ飛ばします。）

なので自動的に債券資産クラスは品不足になっています。

ローンが伸びないので、株やファンドを買わざるを得ないのです。ですので、相対的にまだ割安な日本株は上昇の余地はあると思います。

ファンドが何を買うかです。ヘッジファンドは低流動性の罠にはまって、うまく運用できていないです。ヘッジファンドにはリスクが溜まってきていると思います。

ですので、必然的にロングオンリーに向かうことになると思います。ここでも株が買われますが、その次は不動産となります。（債券はとっくの昔に買われきってます）

ファンド、機関投資家が買える不動産はピカピカのＡクラス不動産です。（我々が買うものとは違いますね）

なので、Ａクラスの不動産はみなさんもご存知のとおりとても値段が上がっています。ここのところ2％台という話になりましたね。ようやくグローバルスタンダードになりました。

それに加えて、マイナス金利が始まりました。

＞＞今回はここまで！

マイナス金利の影響については、次回！
続きの気になる方は、ランキング投票をお願いします！

不動産投資ランキングへ

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://www.kakusei.com/

※お問い合わせやご依頼等は、

弊社ホームページのお問い合わせフォームへ

2016年4月5日火曜日

不動産価格はどこまで上がるか！？その１

六本木駅前の不動産管理会社カクセイの渡辺です！

本日は、恒例になって参りました弊社のクライアントの方から寄与頂いた記事になります！不動産業界以外の方の視点から、今後の不動産マーケットを語って頂くと新鮮です！

それではどうぞ！

ここのところ数人の友人からマネーショートという映画面白かった！っという声が複数あり、滅多に映画なんぞいけなくなった中、昨晩レイトショーを見に行ってみました。

まず、冒頭にこれは実話であるというくだりが出てきましたが、中には実話とは思えないようなシーンがいくつか。。。。

（例えば、デリバティブ契約書の調印を受付の前のロビーでやってしまうなど、今よりも甘かった時代だといえ、あり得ないとは思うんですが。。。）

そーんなことは演出だろうから、まぁいいとして、おそらくすでに観た方もいるかと思いますが、いわゆるリーマンショックの元凶となったサブプライムローンの話です。アメリカの住宅バブルに気が付いた幾人かのファンドマネージャーがそのポジションをショートして大儲けするという内容ですね。

ただ、何を一般の人たちに伝えたかったのかがうまく表現されていないような感じがしました。とはいってもおそらく専門家の指導はあったでしょうから、きっと映画作成にあたって、スポンサーとか保険会社とかいろんな登場人物の指摘によりこうなったんだと思います。

また。専門用語が多かったので、おそらく100％理解できた方は少なかったのではないかと思います。
もし、この映画の描写が正確に住宅融資の実情を忠実に表現していたとしたら、はい、それはそれは大変なことが起こったんですね。

現在の日本の実情と比較するとは日本はバブルとは程遠い状況でとても健全な状況だと相対的に思えます。

今、不動産投資を行っている日本の投資家にとって、やはり気になるのが、ここのところ不動産価格が上がって、そろそろピークなのではないか？

そろそろクラッシュが起こってしまうんではないか？

ということだと思います。私も常に考えます。

特に8年前に起こった世界金融恐慌がまだ記憶に新しいので、慎重にならざるを得ません。

ただ、そういう記憶が我々にまだ鮮明に残っていて、びくびくしながら投資している間はやはり通説どおり同じようなクラッシュはないと思っています。

不動産融資額がバブル期を超えたというニュースが流れて、これは大変な過熱感があるのではないか？と思う方もいると思いますが、日本のバブル期は四半世紀も前のことです。

その時と流通するお金の絶対量も違いますし、投資家の数もずいぶん違います。なので単純に比較はできないでしょう。

私の観察では、現状の日本においては不動産バブルが国内の純粋な投資家によっておこるような環境では全くないように思えます。

外国人がキャッシュで買い上げて、その後クラッシュしても大したインパクトはないとも思います。

いいことかどうかわかりませんが、現在の融資環境が続くようでは投資用不動産の値段がこれ以上上昇する余地は限られているように思えるので、日本のバブル期のようなタイプの不動産バブルは起こり得ないように思えます。

ではどんなリスクが今後我々が待ち受けているかということですが、、、

今日はここまで！

続きの気になる方は、

ブログランキングに投票ください！

↓こちら↓

不動産投資ランキングへ

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://www.kakusei.com/

※お問い合わせやご依頼等は、

弊社ホームページのお問い合わせフォームへ

2016年4月4日月曜日

外国人観光客と異文化交流

賃貸繁忙期に成約した契約の事務処理におわれ、スキャンやらコピーをしているうちに複合機と会話ができるようになった気がした六本木の不動産屋カクセイの上田です。

近所の公園で花見をした時の桜。天気はあいにく曇りでしたが、ほぼ満開で綺麗でした。

先日友達の家にホームステイしてるという外国人の方と友達を交えて食事をする機会がありました。

日本にしかない食べ物をということでなぜかもつ焼きを食べに行くことに。

話をしてみると、その方の母国はコスタリカだそうです。

国名をなんとなく聞いたことがあるという方が多いかと思いますが、正式名称はコスタリカ共和国といって中央アメリカ南部に位置します。

ざっくり言うとアメリカとブラジルの間って感じです。

観光名所にココ島という国立公園に指定されて、世界遺産に登録されている場所があるらしくダイビング・スポットとして海が綺麗みたいなので一度行ってみたいですね。なんでも映画ジュラシックパークのモデルの島にもなっているみたいで。

その方がすごいのは話せる外国語が母国語のスペイン語はもちろんのこと、英語、日本語、ポルトガル語、イタリア語の5ヶ国語もあるようです。

なんでも日本語を勉強された理由は自身が落ち込んでいた時期にたまたま日本のアニメを見る機会があり、それを見て元気になったのがきっかけで日本に一度行ってみたいと思われたそうです。

そこから6年間かけて貯金をしてやっと日本に観光が出来るようになったようです。

向こうの平均年収は100万もいかないようなので外国から見ると日本はまだまだ魅力的な国なんですね。

将来的には日本で働きたいみたいですが、日本で就労ビザを取得するにはいろんな制限があるようで結構大変な様です。

政府が２０２０年の訪日外国人観光客数の目標を年間２０００万人から４０００万人に倍増、３０年には６０００万人を目指すと発表しましたが、日本への観光や就労が緩和がされていけば5年後、10年後の賃貸市場は変わっていそうです。

そういえばこの前アパート建築現場に行くと古屋が解体中だったのですが、作業をされていた全員が外国人でした。

食事会の終わりがけに東京に引っ越す時を見据えてアドバイスをさせて頂きました。

えっ？どんなアドバイスをしたかって？？

コスタリカ人だけに、引っ越すたりか！

なんつってー。

不動産投資ランキングへ

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://www.kakusei.com/

※お問い合わせやご依頼等は、

弊社ホームページのお問い合わせフォームへ

2016年4月1日金曜日

不動産の調査は現地よりも役所できまる？

みなさん、ご存知ですか？元ロッテのピッチャー、マサカリ投法で有名な村田兆治さんがプロ野球開幕戦の始球式で131㌔の球を投げ、ストライクだったこと！サンデー兆治の名で馳せた村田さんが66歳の現在でも同じ投法でしかも131㌔ってハンパないっすよね！私のようなジジイにも明るい希望を持たせてくれましたね！自己管理ってとっても大事です！

という訳でございまして、私がカクセイに入社させて頂いてからこのブログをスタートして早2ヶ月？3ヶ月？経過したでしょうか。まあその辺りはどうでも良いですが、とにかくブログをアップするのが土曜日もしくは日曜日なので勝手に自分でサンデー山口と名付け始めている、山口です。

前回のブログでは仕入の際に行う、とある日の現地調査をざっと書かせて頂きました。今回は引き続いて役所関係での調査です。

よく謄本、などと言われますが現在では登記事項証明書と呼ばれておりますものを法務局で取得、もしくはインターネットで取得します。併せて公図、地積測量図も取得。所有者や権利関係がどうなっているのかをまずはチェック。

次に物件所在地の役所まで赴き、都市計画法や建築基準法などの関連法令を調査。

＜⇧おおっ！今回のお役所さんはラクだぞ！ワンフロアで調査が済むじゃん！＞

今回のお役所さんでの都市整備課では都市計画や地区計画など、建築課では斜線制限や前面道路の取り扱いなど、道路安全課では公道であれば幅員や路線名など、下水道課と水道施設課では前面埋設管と宅内引き込み管の調査。色々と調査を進めていくと意外な事実が明かされることもあり、不明な点は担当者がちゃんと答えてくれます。担当者だけで答えられないと分かると上司を連れてきてくれて説明を受けたりもします。更に役所だけで処理できることではない場合は都庁・県庁などに赴いて更に調査を重ねなければなりません。

＜⇧お役所さんによっては調査票を準備してくださっている親切な所もありますよ＞

要は重要事項説明書に記載されている内容を順に調査していくわけです。

今回のお役所さんは一番上の画像のように本当にラクでワンフロアで短時間で済みました。おおよそ水道局などは役所とは全く別の場所にあったりもするので、調査には意外と時間とコストと体力がかかるのです。

某市役所などは転々バラバラで都市計画はここのビル、下水道はあっちのビル、道路はまた違うビル、とまさにたらい回し状態になることもあります（怒）。ね？Ｙ市さん？

その他、税務関係書類の取得なども済ませる場合もありますので、調査に必要な書類などは赴く前に準備をしていかなければなりませんね。

いかがでしたでしょうか？今回もざっと調査の流れを書かせて頂きましたが、特に前回ブログの現地調査などは一般のお客様であっても不動産業者から物件の案内をされた時にチェックできる項目ですから、ご参考になさってみてください。

営業マンに物件案内された時に、営業マンが一緒になってチェックしてくれるはずだと思いますし、お客様が分からないことがあって当たり前なのですから、質問もバシバシ投げかけて、投資用であっても居住用であっても納得の不動産購入をしてくださいね⤴

営業マンの質が、不動産購入の質を高めるのです！

その点、我がカクセイの武中や渡辺は皆さまのご期待に添える男たちでございます（社内では下ネタ多いですけどねー（笑））。安心して任せてみてください！！

不動産購入のご相談はぜひ、カクセイまで！

（そして不動産の買取相談はぜひ、サンデー山口まで・・・）

ブログのランキング投票にご協力くださいませ！

不動産投資ランキングへ

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://www.kakusei.com/

※お問い合わせやご依頼等は、

弊社ホームページのお問い合わせフォームへ

不動産業者は器用でないと勤まらない！？

こんにちは、とうの昔にフレッシュ感がなくした新人ヤスシです！

最近、都内を歩いていると、慣れないスーツを着て背筋をピーンと伸ばしながら歩いている就活生を見かけます。ういういしいですね！

まさに春！

新卒採用に力を入れる会社もWeb広告など様々な形でアピールしていて、私自身4年前に就活していた体験を思い起こしました！

先日、とある商社が、電車の中吊り広告として、

「様々な価値観を持っている人々の間で働こう」のようなコピーを書いていました。

ふーむ、これはどこの業界でも言えることではないかな。とその時は思ったのですが、今思い返すと、不動産業界こそ色々な価値観を持っている人に出会える業界なのではないでしょうか。

時には話が通じなさすぎて「君、なに人？」とききたくなることもあります。

≫先日、タクシーで通りかかったイソジンさんの広告≪

入居者様・オーナー様・金融機関・不動産業者(賃貸系・売買系・管理系）・工事業者と接する人たちの多さだけでなく、異なる文化を持った外国籍の方・バリバリのエリートサラリーマン・筋肉モリモリの業者さん・気の難しいところのある入居者様と本当に様々な方々と、時には切磋琢磨し、時には親密な関係を作りながら、仕事を進めていくのです。

私も社会人になりたての頃は、他業者に怒られ、入居者に言いくるめられ、と散々な想いをしてきました！それこそ入居者様も様々な方がいます。

とある賃貸借契約にて、

入居者様「ヤスシさん、今後、私の弁護士を通して話をしてください。」

私「ど、どういうことですか？」

入居者様「それから、家賃も御社とオーナーの関係を証明しない限り、供託します」

私「どういうこと、ですか？？」

入居者様「こう言う方針なんです。とにかく契約を始めてください。」

その後理解しがたい条文について、補足説明しようとすると、

入居者様「説明は必要ないです。私が聞いたら説明してください」

の一点張り。でも、結局弁護士を通さずハンコをポンっと押して帰って行きました。

その意味で、不動産業者は頭がカッチカチだと、多様なカチカンに対応できません！

え、もしかして、私も「君、なに人？」と思われてるって？

なんつって！

ウケた方も、ウケなかった方もブログのランキング投票にご協力くださいませ！

不動産投資ランキングへ

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

http://www.kakusei.com/

※お問い合わせやご依頼等は、

弊社ホームページのお問い合わせフォームへ