COPY&#65306;カクセイ日報

不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！

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2016年7月28日木曜日

千葉県民の納涼と飲む量

最近の暑さで、抜け殻のようになってクーラーの前に張り付いている

カクセイの巻田です

先日、夏といえば「祭り」ということで

千葉県香取市で行われている、佐原の大祭夏祭りに行ってまいりました。

国指定重要無形民族文化財で、関東三大山車祭りの一つに称されているようです。

上部に大人形、周囲に豪華な彫刻が施された4ｍ程もある山車は重厚で、

国選定重要伝統的建造物群保存地区でもある小江戸と呼ばれる川沿いの町並みを、

佐原囃子を響かせながら進む姿は、風情があり夏をしっかり感じてまいりました。

そして何よりも、

あの大きな山車を老若男女問わずみんなで楽しみながら力を合わせて曳き廻している姿に感動いたしました。

我がカクセイも第3期に向けて、人員も増えますので

社員一丸となって、カクセイという山車をしっかり曳き回せるように、

又、オーナーの皆様・御入居者様にご満足いただけるように。

まずは基本をしっかりやって、さらなる御提案ができるように。

より一層、気を引き締め精進していこうと思いながら

屋台で買ったたこ焼きを、ビールで流し込んだ初夏の日でした。

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2016年7月26日火曜日

捕まる不動産業者と都知事選挙の間にて

週末の都知事選挙の投票に向けて、都内も活気づいています！カクセイの渡辺です！
有権者は、3日前には投票する立候補者を選ぶそうですから、誰に決まるかはまだまだわかりません！

小池百合子氏、増田寛也氏、鳥越俊太郎氏の順で、世論は動いているそうです。
田町駅の方で演説をやっていると耳にしたので、急いで駆けつけたところ、間に合わず、唯一目にした候補者は、マック赤坂氏でした、、、。

さて最近は、カクセイの第３期目に向けて、事業計画を練り直しながら、日々新しいサービスを考えています！

とはいえ、不動産業も、ベンチャー企業として市場に参入してみると、改めて大変、成熟した市場というとこが、分かります。隙間産業しか残ってないかも、、、。

先日、上場した企業も自社開発・自社販売のワンルームマンションデベロッパーでした。
時価総額２３億円で、PERは6倍という低さだそうですから、投資家の期待値も少ないの事業という事を感じます。

他の収益物件系のベンチャー企業は、トップセールス出身の社長か、悪知恵の働くインテリ社長かが、仕切っているイケイケの営業なので、初心者の顧客に、身の丈以上のローンを組ませたり、コンプライアンス違反の売買契約も見かけるのも珍しくありません。

目新しい話題も、いくらかあって、ちょっと前はシェアハウスであったり、民泊とその
仲介サイトであるAirbnb(エアビーアンドビー)でした。

シェアハウスの方は、ハウスメーカーまで参戦するような大型物件などの企画開発が行われたり、狭小間取りの建売り商品まで出てきたもの、一般的になる感じもなく。

民泊の方は、今月も都内の不動産業者の社長とその社員が、台東区のマンションを外国人旅行者4人を1泊4,000円にて宿泊させたとして、旅館業法違反で警視庁に書類送検される事態にまで、調査が入るようになりました。また、賃貸契約した物件で無許可運営するなど違約行為も珍しくないので、事業としてのイメージは悪くなる一方です。

規制が厳しくなる前に始めた人は、今手を引いても儲かったでしょうし、儲かってるとセミナーなどをきっかけに始めた方々は、すでに後発組なので、リフォーム、家具代などの初期投資を回収するところまで来ていない人も多いでしょう。

民泊を辞めざるおえなくなった方の一般賃貸への転用はカクセイのリーシングと管理にお任せください！！

それこそ、都知事が替わるなどをきっかけに、色々と規制が緩和したらいいな！と願いつつ、当たり前の事を当たり前にやりるのは、遠回りのようで、近道なのかな！と思う今日この頃でした。

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2016年7月25日月曜日

中古物件の融資の可能性について

月末ということで、決済も多数あり、慌ただしく仕事をしている株式会社カクセイの武中です。

先日も隣の席の弊社の江田は一日に一言も発せず仕事に集中して取り組んでいました。

正に社内は月末の雰囲気です。

※先日、物件資料を見ていたところ気になる間取りがありました。

あさ風呂って何かの間違えかな～と思いながらも気になって調べたところ、

シャワールームに足だけつかれる水深20センチ前後の浴槽がついたもののことらしいです※

どうやら、上の写真があさ風呂みたいです。

さてさて話は変わりますが、今週は決済が3本ありますが、某信用金庫さんでまたまた良い融資条件がでました。

・融資金額物件金額の100%

・金利 1.5%前後

・返済期間 30年間

今回は、土地から先行して購入する案件でこれから建物を建築する流れとなります。

新築アパート案件なので金融機関も条件良く、貸しつけてくれます。

弊社では不動産であれば、何でも取り扱いますが、やはり新築の案件は金融機関の評価も出やすいため、どうしても最近は新築案件が多くなってきております。

中古の最近の融資条件はというと、最近お預かりさせて頂いた、平成5年築の中古の木造アパートをいつもの懇意にさせて頂いている金融機関の担当者さんに打診したところ、

私『平成5年なんで、返済期間40年間位いけますか?』

担当者さん『どこからその数字が出てくるんだよ、お前は！』

私『この前とってもらった返済期間と同じじゃないですかー？』

担当者さん『前のは新築だろ！』

私『せめて30年間位取って頂ければ持ち込みできます!!』

担当者さん『よーし、じゃーやってみるか！』

といつもの頼もしい回答を頂きました。

結果はブログで続報いたします〜。

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2016年7月24日日曜日

究極の空室対策はポケモンＧＯだった話

夏風邪を引いてしまった江田です。みなさん、こんにちは。

もうパンツ一丁で寝るのは辞める事にします…。

街を歩いておりますと最近、携帯を片手にウロウロとしている方を良く見かけますが、あぁこれが今話題の「ポケモンGO」なのですね。

＜六本木でモンスターを見つけたのでしょうか＞

携帯のGPSの位置情報を使って、街中に出没するモンスターを捕まえたり、戦わせたりして遊ぶようです。

ワタクシもよく女性が構えるカメラの前に立つのですが、一向に捕まえてくれません…。

ってワタクシの事はよろしいのですが、夢中になりすぎて車道に飛び出して轢かれてしまう事故もあるようですので、皆様もくれぐれもお気をつけ下さい。

さて、捕まえる繋がりで。

賃貸におきまして大事なのはお客様を捕まえるという事のですが、我々管理会社としてはいかに率先して賃貸付をしてくれる仲介業者さんを捕まえるかが大切になってきます。

リーシングにおいては物件の立地、状況、賃料設定はもちろん大切ですが、いかに客付してくれる仲介業者さんとのネットワークがあるか、これが鍵となります。

ですので、管理会社によって賃貸付力が全く異なるのです。

ネットワーク作りな得意なワタクシ。

そして見つけた究極の客付け方法は…。

仲介業者の担当者さんが自分で住む！

ワタクシ「この物件、お客さん付けて欲しいんだけど、苦労するかな？」

仲介さん「それじゃ私、住みましょうか？そろそろ環境変えようかと思ってたし。江田さんとこの管理だったら安心だし。」

ワタクシ「おー！オーナーさんも喜ぶわ～。でも、仲介手数料は頂戴ね♪」

仲介さん「え！しっかりしてるわー！」

親しくもさせて頂ければ時には入居者様にもなってくれるのです！

これぞ江田力！ですね。

それではまた！

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ポケモンＧＯで不動産を仕入れる方法

いよいよ日本でも配信されましたね！

我らがニンテンドーの共同開発スマホゲーム「ポケモンGO」。

早くも街中、駅ホームなどでスマホの画面に釘付けな人たちを多く見掛け「危ないでしょ！歩きスマホはやめなさい！！」と注意しまくりたい、説教モンスター山口です。

今や超話題ではありますが正直、自分は全く興味がございません。むしろ歩きポケモンしてるのか？やめろ！コンニャロー！！と本気で怒りたくるし説教したくなります。

しかし悪いことばかりではないのですよ。ポケモンGOで街を徘徊する人が増えるとなると、自分のような街を徘徊する不動産屋はいよいよ怪しまれずに済んできますね。

まず物件の現地下見している際にスマホカメラを使う場合がありますが、ポケモンGOのおかげでカシャカシャと撮影していてももう怪しまれません。

ご近所の方から万が一何か言われたら「え？ここポケストップなんですよ！知らなかったんですか？」で済みそうですし、

業者さん廻りをしていても「お？この業者さんにポケモンが！」と訪問してポケモン繋がりで物件を紹介してもらった、なんてことにもなり得るわけです（←ないない・・・）。

ところで先日、懇意の仲介業者様から自分を優先して渋谷区内の土地を紹介してくださったため、価格は少し高めですが現地下見に行ってきた時のことです。

某駅から歩いて約７分程度の場所で立地はとても良いです。整形地ですしプランは何の問題もなく入ります。前面道路は私道なのですが、通行掘削承諾書関係も既に取得済みとの事・・・。

おひとかたを除いては。ま、それはこちらが取得すれば問題ないかな・・・。

でも何だか嫌な予感がします。ともかく自分は配信前のポケモンGOを先行してプレイするかの如く、スマホをかざして写真を撮り始めたところ、品の良い奥様（ポケモン？）が現れました。

嫌な予感は当たります。そう、注意されてしまった（バトルが始まった！）のです。ですが、その奥様の御宅を撮影していたわけではございませんし、奥様の御宅に踏み入れたわけでもなく、あくまでも購入対象地を撮影していたのです。

＜↑ 手前が検討対象地。奥では建物の建築が始まっています＞

「私は建築反対なのよ！」（攻撃された！）

上の写真でもお分かりかと思いますが、対象地の隣地でも建物建築が始まっていたのです。しかも木造アパート10戸。そしてどうやら私道の通行掘削承諾をしていないのが、そのポケモン、いや奥様の様子。

自分はその建築中アパートに関係する不動産業者ではないこと、隣地の更地を購入検討していた（既に過去形・・）業者であること、などなど説明し、穏便にその場を立ち去りました。もちろん名刺なんぞ渡しません。とばっちりを受けた感（バトルによる敗北感？）が満載です。モンスター山口がポケット山口に小さく変身してしまった瞬間でしたね。

ここでもしカクセイが購入して新築アパート、となった場合、奥様はより声高に反対を叫ばれるのは目に見えてきましたし、承諾書の取得はもはや100％無理であろうとも判断できましたし、そもそも隣地に新築アパートとなると完全に競合してしまいますので、このタイミングで仕入れに踏み切るのは危険と判断しました。

現地を見ないと仕入れ判断できないのが不動産です。不動産には人間同様、個々に特徴や事情がありますから、いかに現地下見が大事なのか。私たち不動産業者はもちろん、個人個人のお客様も購入を決める前の現地見学はじっくりと時間をかけて見てくださいね。

それよりもどなたか、ポケモンGOならぬ「フドーサンGO」を開発してくれませんか？土地を売りたい地主さんを見つけるアプリです。バトル（=交渉）に勝てば、購入権利を取得できるという夢のようなアプリ。

狭いせまーい、この不動産業界で大ヒットすること間違いないのですが・・・。開発者、求む！！！

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