COPY：カクセイ日報: 不動産投資家と名古屋の空室保証物件

カクセイの渡辺です！

＞近所のペットショップにて＜

さて、今回も恒例の、カクセイのクライアント様からの寄稿です！

それでは、どうぞ！！

皆さん、不動産投資の成果はいかがですか？

私は東京一極集中の投資をしていましたが、ここのところやはり値段が高くてなって、目線にあう利回りのものがへってきたので、地方の物件も見るように対象範囲を広げているところです。

地方と言っても、大阪や名古屋程度ということなんですが、この度は名古屋の不動産屋さんと仲良くなり、いろいろな話をきいてきました。

名古屋は東海道新幹線の東京ー大阪の中間にあり、大阪の新大阪とは違って、中心の名古屋駅に新幹線の駅も兼ねています。また、2027年にはリニアモーターカーで東京から約40分という短時間で東京と行き来できるようになります。

40分というとその辺の郊外よりは東京に近いということになりますね。

そういったことから名古屋でも他の地域同様、地価の高騰が顕著で、名古屋駅前の土地なんかはここ数年で3倍になったとのこと。

ということで、対象範囲を広げて購入物件を探しているものの、やはりそういうエリアは同様に高くなっているので、そうは簡単にいい物件は見つかりません。

とはいっても東京との大きな違いは、少し離れた場所の物件です。名古屋あたりになると、名古屋駅から30分ほど離れると、8パーセント以上の築浅物件が結構あります。

果たしてそういう物件がいいのかどうか、よく知らない地域だと地域の特性がよくわかりません。なのでそういう物件は判断が非常に難しいです。こんな話がありました。

中部国際空港に近い場所で、新築一棟アパートを8％の家賃保証を2年間付けて、売っている物件があるとのこと。

よく受け取れば、家賃保証している売り手は賃貸付けが十分できるので家賃保証をしているのだろうと思うのですが、どうやらカラクリは仕入れは満室想定で20％以上の安値で購入して、約半分くらいの部屋は入居をなんとか見込めるので、あとは家賃保証を付けて安心させて売ってしまおうという裏側の事情らしいです。

即ち、年間満室になれば200万円ほどの家賃が入ってくる物件なのですが、半室ほどしか埋まらないので収入は100万円ほどです。

そいう物件を1000万円くらいで仕入れて、2500万円で売るということです。

8％の満室保証を2年間しているので、半分の空室分を売り手は補填することになりますが、

その費用は（200万ー100万）× 2年＝ 200万円です。

物件の販売利益は2500万円 − 1000万円＝1500万円です。

即ち、家賃保証の損失を差し引いても1300万円儲けです。

こういうう手法でロクでもない物件を売っているところがあるということなので、自分のよく知らない場所を購入する時は気をつけましょう〜。

でも、知らない地域の不動産を購入することによって、その地域をよく知るというチャンスにも恵まれます。

そうやって経験値が蓄積されていき、不動産投資家としてさらに成功していくきっかけにもなるので、私は知らない場所の購入はこれから広げて行こうとおもっていますが、十分な調査と信頼できる業者は不可欠ですね。