COPY：カクセイ日報

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2015年11月26日木曜日

空室率を改善する賃貸管理の効用とは！

こんにちは。健康診断の結果が出て少しショック気味の江田です。
どうやら肥満体質のようで・・・。いえ、体質ではなくてただの怠慢ですね。

先日の3連休、皆さんはいかがお過ごしでしたか。
紅葉見に行こうよ！ と出かけられた方も多かったのではないでしょうか。

私も出かけました。新規に管理を受託をした物件のご挨拶回りに、入居者様宅へ。
車で出かけたのですが、カーシェアリングって便利ですよね～。いつでもどこでも車が利用出来るんです。運転はあまり得意じゃないんですけどね。

訪問をしていると必ずと言っていいほどやって来るのがお隣さん。

お隣さん「あんた～誰だい」

ワタシ「あ、こんにちは。今度こちらの物件を管理します管理会社の者です」

お隣さん「そうかい。ここは元々ウチの土地だったんだよ。昔は○▼※△☆▲※◎★●」

と、お隣さんが元の土地の所有者というケース、結構多くて。
土地を売った後もやはり色々と気になるんですね。でも結構色々な情報も得られたりして。

「ここって一人暮らし専門なのかい？◯◯◯号室の人、いつも誰か連れ込んでるけど二人暮らししてるんじゃないかしらね。」

「◯◯◯号室の人、ゴミの仕分けをしないのよねー」

なるほどなるほど。入居者さんの特徴を知れるいい機会です。
ついでに掃除なんかもしてくれて(笑)話しは長いけれども、ある意味良きパートナーでもあります。

入居者を訪問する江田こと私

そんな支えもあり？お陰様で当社の管理戸数も順調に増え続けておりまして、準備に勤しんでおります。

不動産投資は所有してからが始まりとは言いますが、管理・運営次第で収支は良くも悪くもなっていくものであり、それは将来の出口（売却）にも影響する事になります。管理がきちんとなされていない物件って結構あるんですよね。

共用部の電気が切れている・共用部にゴミが捨てられている・階段が錆び付いている・自転車が整備されておらず、無造作に放置されている・植栽が手入れされておらず、草木が伸び放題などなど。

ワタクシのように「外見は悪いけど、中身は良い」だったらいいのですが、物件においては外観が悪ければ中身（室内）は見てもらえませんからねー。

当然空室も決まらない訳です。空室が決まらなければ、売るに売れないなんて事も。

こういった物件をどうすればいいのか当社へご相談にお越しになり、管理・運営をお任せ頂く事も多くなってきております。

物件の状態をチェックし、問題点を改善させる事で資産価値の最大化を図るご提案をさせて頂きます。

エリアは東京・神奈川が中心ですが、千葉・埼玉までやって欲しいとの声もありますのでいずれはエリアを広げていきたいと考えています。

不動産でお困りごと、ご相談等がありましたら是非一度お問合せ下さい！それではまた！

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2015年11月24日火曜日

不動産で成功するにはかていが大事です！

家では、我が子と妻のため家事育児、会社では弟子の為に地震雷火事親父のカクセイ武中です。

最近は、とにかく時間が足りない状況です。

プライベートでは、娘が歩ける寸前まで成長してきていまして、一時も目が離せません。

仕事では、クライアント様より物件売却のご依頼が継続的にきており、売却活動が続いております、今月でも3件程売却の契約案件で動いております。

同時に、購入の買付案件も並行して動いています！前職よりも数倍慌ただしい状況です！

仕事も起業したばかりカクセイが発展途上で慌ただしい中、初めての育児に追われる妻子のいる武中家も同じく発展途上、私がいなければどちらもまわらない状況です！

足りない時間は、買うしかない！というわけで、通勤は行きも帰りも有料特急を利用しています！当然おこずかいからの負担です！

妻がお腹を痛め、私は懐を痛めながら育っている娘です。

さて、最近仲良くさせて頂いている業者さんのお話ですが、クライアント様からの売却依頼の案件は、まず業者さんに値段出してもらいます。
この業者さんは物件を欲しがっているお客様も多く持っていて、それも全て外国籍のお客様なんです。

ありがたいことに、市場よりも高めの値段で提案して頂き買い付けを頂いてこられます。
外国籍だから区分所有の案件も多いと思われがちですが、一棟マンション、ビルなどもやっておられ、数百万から何十億単位の物件も取引されておられるとのことです。

なんでも社長さんが、世界各地で金融セミナーをしておられるそうで、海外の富裕層の投資家を確保されているそうです。

この業者さんと出会ったのは2ヶ月前程、とある預かり物件を売買募集していた際に買付けを頂きまして、それ以来仲良くさせて頂いております。

不動産業者は、一般的には仲介で取引する場合は、売却依頼の物件を自社のお客様にご紹介することが多いです。

成約すれば、報酬が売主様、買主様、両方から頂けるからです。売上が倍になるんですね。希望値で売れれば問題ないのですが、物件の内容によっては、安く売られることもありえると思います。目先の売り上げの為ですね。

弊社カクセイとしてはそこをグッとこらえ、お客様の投資利益を第一優先に考えていますので、お預かりした売却物件がなるべく高く売れるよう取り組んでいます。不動産投資家も購入も、売却も継続して行われる方が多いため、一件あたりや、目先の利益にとらわれないようにしなければ、お取引、お付き合いも継続して頂けません。

お持ちの物件を、より高く売却されたい方！

是非、カクセイにお任せ下さい!!

買取もやっています！

物件募集中です！

売却理由からお伺いさせて頂き、税金を支払った後の売却益やその後の再投資のプランニングなど、最高のコンサルティングをさせて頂きます。

まさに、不動産投資も、仕事もかてい(過程＝家庭)が大事！！

頑張ります！

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賃料査定は夜の改札で見極めろ！

もやもやした時は、走ったらいい！

との思いつきで、朝方、近所を５キロほど数年ぶりに全速力で走ったら、心臓と頭が同時に痛くなって人生が終わりそうになったカクセイ渡辺です。

仕事も運動もアップダウンの調整が大切ですね！安心してください！今日も元気です！
親類に持病がある人がいると、自分も遺伝では！？と心配な年頃です。

読者の皆様は、いかがお過ごしでしょうか。

先日は、神奈川県は横浜市、ＪＲ横浜線の大口駅にて新築アパートの賃料査定の依頼を頂きましたので、現地調査に行って参りました！

とはいえ、カクセイには横浜・川崎の賃貸事情に精通したプロが在籍していますので、わざわざという事もあるのですが、自社で売買に関わっていない物件で、複数社の査定が出ていたにもかかわらずのご依頼ですから、その熱いご期待にお応えしなければカクセイの看板が傷つきます！

ちなみに、私自身は、就職してからずっと東京住まいですから、投資エリアでも都心よりの横浜・川崎については、正直よく知りません。土地勘がないためです。

ちなみに、私が人生で、最初に販売するように命じられた投資物件は、石川町の新築ワンルームでしたし、3番目に成約した物件は、戸部駅の駅前のワンルームマンションでした！そういえば、大阪から東京に上京した時は、東名高速をバイクに乗ってきました！

当時の愛車はカワサキのバルカンですからね！地縁というか、縁はある気がしますし、あれからマンションからアパートまで、販売取扱実績がありますので、それはそれで何とか商売にはなっているのですが！！

不動産のプロ業者たるもの、分かった気になった時が一番危険です！

地元の事は、住むなり働くなりした地元の人しかわからないのであります！！

だいたい、投資用不動産を購入して、空室トラブルになっているのは、上京して間もない地方訛りの営業マンに「この立地でこの価格はかいですよっ」なんて勧められて購入されたケースだったりします。

さらにその物件は、実は1年近くレインズにさらされて売れなかった物件だったり、、、。相場を知らない強みというのもあったりします。逆もしかりで、地方の物件を東京の業者が販売するケースですね。

私自身も東京に十数年住んでも知らない地域が多いですから。その土地に馴染まないといけませんね。

とはいえ、相場などの情報の調査方法というのもありますので、その為に足を使って査定に出向くのであります。物件の賃料単価や空室想定期間などは、客観的な情報を元に査定を出せばいいのです。

たとえば、夜の帰宅ラッシュの時間に駅につけば、駅の改札から出てくるのは、住んでいる方々が大半です。
身なりから、年齢層や、独りか所帯かの世帯層、年収帯まで、当たりをつけてみたり、同じ賃料帯でも、住む人物像は、業種などによっても全然違いますからねー。

そういった情報から、今回、査定できた内容はというと！

ヤ●キーが多い。

絡まれたら面倒なので、そそくさと退散しましたとさ。

なんつって！

すみません！あくまで、私のネタ的主観ですので！ご容赦ください！

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2015年11月23日月曜日

新築アパート建築！職人さんとの会合にて

さーもう来週は12月！1年の締めくくり！忘年会のシーズンですね！
酒を飲んだら、飲まれるな！でも、飲まれるよ！

カクセイでは、下戸の中の上くらいのポジション渡辺です。

お酒の席での失敗があると、自粛しないと行けませんね！先日も気づいたら、テーブルにおでこをぶつけて飛び起きました！知らない間に寝ちゃってました！ウケましたからいいんですけどね！恥も愛嬌にして生きたいと思います！

過剰に騒いだり、暴れるよりは、かわいいものですね！
なんつって！

さて、先日は、現在新築中のアパートの現場に入って頂いている職人の方々との懇親会に呼ばれて行ってきました！

私自身は、前職、前々職と投資向け不動産の営業職でしたから、現場の職人の方々との接点もこれまでほとんどありませんでした！

前々職のデベロッパーの現場でも、分譲マンションですから大手の工務店に入札で請け負ってもらいますし、専業の部署もありました。前職は、仲介業でしたので、アパートなどの現場で見かける事はあってもね。話込むようなこともなかったですねー。

当日は、工務店の親方、現場監督さん、大工さん、電気設備屋さんが、私の席の周りにいらっしゃいましたし、20名ほどのおっちゃん職人の方々、年齢も４０代平均でしょうか、皆で、盛り上がっていました！！

女性は、会場の焼肉屋の女将さんだけでしたので、男子校状態！中学生レベルの明るい下ネタが続いておりました！爽やかで楽しかったですね！

比較すると、不動産屋さんの方が、同じ下ネタでも変態チックな気がしますね。偏見かもしれませんけど。
明るく楽しく皆で仕事をする空気が大事なんでしょうね。勉強になりました！

ちなみに、カクセイでは、自社商品として物件の開発が始まっておりますので、今回のように職人の方とのコミュニケーションも増えていくのであります！

将来的には、設計士や現場監督も入社すれば、より需要にあった外観や間取りの物件が作れると思います！

というわけで、お取引する人や職種も増えれば、益々コミュニケーションが必須になります！

いえ、呑ミニケーション！頑張らナイト！！

なんつって！

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2015年11月22日日曜日

カクセイ募集中です！

毎朝の乳酸飲料と野菜ジュースが、健康の秘訣！と思ってるカクセイ渡辺です！

先日のブログ記事の内容の件で、「渡辺さん、クスリ漬けなんですか？」とご心配頂きました！

あれは、体調不良の時は、薬を飲んで治すの意味ですので、先の意味ですと、まったく逆のアブない意味になりますっ！！ご容赦ください！

さて！カクセイでは、お陰様で業績順調につき、新たに仲間を募集中でございます！

とはいっても、来る者拒まずというわけにもいきませんし、創業期のメンバーですから、即戦力を期待したいですし、これから組織が大きくなっていけば幹部にもなって、会社を引っ張って行ってほしい！との希望を抱いております！

というわけで、私もリクルーターとなって、同志を探しております！

先日もある方に、お誘いの声を掛けた際に、下記の説明をしたところ、、、

「カクセイは、固定給支給、社会保険完備ですから、所帯持ちの方も安心ですよ。」

「えー！！まじっすか！？」

と、驚かれてしまいました！そんなこと当たり前のブラックな不動産会社も多いのも現状ですね。
かといって、労働環境というのは、複雑な要因が絡み合ってできていますので、私の様に人の下で働くことが、トラウマで仕方ない状態になっている人も多いかもしれません。

一緒に働くからには、その人の能力が充分に発揮出来る！輝ける！やりがいのある！誇りのもてる！そんな仕事ができる環境を提供致します！今はまだ、足りなければ改善をして参ります！

但し、同志になるからには、今までの経験を活かしつつ、どんどん新しいことにも挑戦して、自分のキャパシティの限界も拡げて欲しいとも思っています！その為の援助は惜しみません！

競合激しい業界です。ちっとやそっとのスキルや経験では、やっていけないのが現状です。

正々堂々と頑張って参ります！

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2015年11月21日土曜日

重要事項説明書を作成するためには！

はじめまして！この度、六本木の不動産ベンチャーカクセイに入社、いえ！入門した。

新人のヤスシです！

私は、前職は別業種で、宅建の資格はとったものの、不動産業は未経験だったのですが、ご縁がありこの度、カクセイの一員になりました！

未経験者、不動産の素人だからこそ書ける、「一から学ぶ不動産業」を記事にしていきたいと思います！！

師匠の渡辺からは、一人前になるまでは顔出しＮＧとのお達しですので、失礼承知の上で、このような形でご挨拶をさせて頂きます。

今年のハロウィンにて

安心してください！イケメンですよ！

さて、今回は、区分マンションの売却の売買仲介が、まとまったとのことで、売主様の媒介を預かった弊社としては、重要事項説明書の作成をしなければならないとのことで、調査に出向きました！

不動産の調査とは、買主様や売主様が気持ちよく取引して頂くために、建物に不備がないのかを確認する仕事です。非常に大切な仕事なのです。

この調査を怠ると、建物自体が、違法建築物であったり、当時は合法でも、現行法令では、既存不適格と認定されるようなこともあり、例えばそのことによって、建物の価値が下がります。そうなると、売買取引価格自体に疑義が生じますので、

「そういう事情がわかっていたら、買わなかった！」とならないように！

と、果ては、我々も重要事項説明の過失により、損害賠償責任を負う形になりますので、宅地建物取引業法に基づいた調査は必須となっております。

都電荒川線「面影駅」ホームにて、建物外観撮影後、千代田区役所へ

調査事項も色々あるのですが、今回は、千代田区の「環境まちづくり部建築指導課建築事務係」の窓口へ訪れました。

目的は、

① 台帳記載事項証明書

② 建築計画概要書

を取得して、建築当時の届出内容と、現状の建物に変わりがないかを確認する事に利用します。築年数が１０数年過ぎていると、当時と違うこともあるそうです。

台帳記載事項証明書とは、建築前の建築確認や、建築完成後の完了検査の証明書が発行されていたかどうか。一棟物だと、検査済証が発行されていないことはよくあるそうです。

建築計画概要書とは、建設当時の資料ですので、当時の接道条件や、申請した建ぺい率、容積率、建築主、建設会社がわかるなど、読み取れる情報も多いです。

こういった調査を充分にせず、売買をしている、不動産業者さんもいるとかいないとか。

他にもまだまだ、調査することがありますが、今日はこのへんで！

今後ともよろしくお願い致します！

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http://watanabeaki.blogspot.jp/

2015年11月20日金曜日

11月のブログと不動産屋

六本木の街の調光模様はすっかり、クリスマス。

私の体調模様はぐったり、クスリデスマス。
KAKUSEIのマネージャー兼なんつって担当、渡辺です。

さて、まだまだ11月の後半戦に向かって気分を盛り上げております！

そして、11月といえば、私が、不動産業者ブロガーデビューした月でもありました！

すっかり忘れていました！

2012年ですから、丸3年経ったワケです。

前職のメディア戦略の一環で始めたのが、きっかけでした。

一般的には、売買系の不動産屋でも、ネットで顔を出したり、名前を出す事は好まない人が多いと思います。

私自身は、前々職時代は、自分は全国津々浦々、神出鬼没のゲリラ営業マンと思い込んでいましたので、大衆の方々の前に自分を晒すといった事には、大変抵抗があったのですが、郷に入れば郷に従え、でないと出世できない！サラリーマンはつらいよ！というところで、渋々始めた記憶がございます。

こちらが、カクセイ日報の前身となった、ブログです。

わたなべ日報

※前職を紹介した文章が多々ありますが、

カクセイとは、全く関係のない会社であり、

今日現在において、おすすめするものでは、ありません。

読み返してみると、自分でいうのもなんですが、今よりも文章が冴えてますね、、、。

文章力が落ちている気がします、、、。反省、、、。

当時は、ほぼ毎日午前0時半の終電で帰宅し、遅いと4時くらいまで、電車にゆられながら、自宅のソファに横になりながらｉＰｈｏｎｅで、執筆しておりました。直接、売り上げや所得に繋がる行為ではないので、投資を勧める業務上、業務も安全と効率を追求しなければいけないのですが、ストレス解消の趣味だったのだと思います。

そういえば、当時、接客したあるお客様が、出版社の編集長の方で、私の文章を出版できるレベルだと褒めて頂いたのが、一番の自慢です！！

そんな思い出もあるので、現在も閉鎖をせず、活かしておりますが、初めから読み返してみると、私の3年間の取り組みと、成長や心境の変化、当時の自身のことや組織に対する疑問から起業に至るまでの経緯も読み取れるかもしれませんから、読む方によっては、楽しんで頂けるかなと思います！

そんな私は、

不動産ブローカーならぬ！

不動産ブロガーですね！

なんつって！

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2015年11月18日水曜日

好条件融資の可能性を追求しています！

最近、頭を丸めたカクセイ上田です！

弊社の六本木本社と同じビルで働いていらっしゃる米国人の方が、

「ボーズが、最高にクールだ！」

と英語で話していたのを立ち聞きして、国際的にもイメージアップしたいと考えていた私は、頭の形に自信がありましたので、思い切ってボウズにしてみました！

私のボウズスタイルをその米国人の方に、オフィスにお邪魔してまで自慢したところ、反応がイマイチ、、、。

「ボウズ！ボウズ！」言っていると、彼が、指をさし、その先には、スピーカーが、、、。

≪金融機関と交渉中のボウズスタイルの私≫

どうやら、メーカーのＢｏｓｅの事だったようです。

残念ですが、これも縁なのでしばらく、このスタイルで頑張りたいと思います。

さて、先日から武中がご紹介させて頂いている自社開発の物件ですが、私がクライアント様のファイナンスを担当させて頂きました！

お客様は既に投資物件を所有されている方で、借入も1億円弱とそこそこあり、次の融資先を模索中…といった所でした。

そんな中、最近引っ越した私の自宅の近所の地銀の支店にあたってみるかと、気まぐれで連絡したところ、トントン拍子に話がすすみ、それまで、マークしていなかった某地銀を運良く開拓する事ができました！

実際の融資条件はというと…

変動金利1.575%（団信有り、店頭金利から0.9%優遇）
期間30年
融資額は、フルローン(売買価格の100%)
連帯保証人なし

という内容でした。

融資担当者曰く、最近アパートローンを始めたばかりで審査が割とユルい様です。場合によっては、仲介手数料や登記費用、取得税などの諸費用も融資可能とのこと。今がチャンスかも知れませんね！

なお、マイナス面では、個人属性のみでしか取り組みが出来ないとのことで、法人での取得はできません。

しかしながら、個人の税金負担などを踏まえて、キャッシュフローを圧迫しない程度であれば、追加融資の可能性が広がるローンだと思われます。

その後、法人で他行に借換できれば面白いかもしれません。

不動産投資を事業拡大するにあたって、借入金額が増えるたびに金利が3%〜4.5%超と高くなっていったり、期間が短かくなったり、自己資金の割合が多くなるなど、お困りの方がいらっしゃれば是正カクセイの上田までご相談下さい。

ひとりひとりの属性・資産背景を充分に考慮した上で、最良のファイナンスを、一緒に考えて行きましょう！

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2015年11月17日火曜日

リスクを負うから不動産は儲かる！

お陰様で、ブログランキング10位以内をキープしており、ブログ嫌いな私もついブログを書いてしまう今日この頃。カクセイ武中です。

さて、世間では、売物件情報がないと業者さんが嘆いてる中、弊社には物件情報が多数が流れてきております。

１日1回位は、良さげな仕入情報が来て、あーでもないこーでもないと物元業者さんと話している毎日です。おしゃべりで世間話し好きな私も、仕事中は自粛しているほど、楽しく慌ただしく仕事をしております！

また、情報が来る案件も、区分所有、１棟アパート、1棟マンション、売土地、ファミリータイプのマンションと多岐にわたります。

売物を仕入れて自社販売させて頂いている案件もありますが、そこは商売ですので利益を乗せさせておりますが、売主業者としての責任も当然についてきます。

よく弊社が売主となり、販売している情報をお客様にご紹介させて頂くと、「利益いくらのってるんですか？」など聞かれますが、その分、目に見えないリスクと責任を背負っておりますので、理解頂けるように手間暇かけております。

まぁ、本当に丸投げ転売の、業者さんもいるとかいないとか。

リスクといっても様々で、土地の埋設管の越境なども掘削してみないとわかりませんし、区分所有のワンルーム一室販売にしても築年数が古いものだと、専有部からの給排水管の水漏れも売主で取引に入ると瑕疵担保責任で2年間なんです。

とまあ、ここでは書ききれない程にリスクは多種多様です。
販売した後の利益も予測不可能ばアクシデントで利益マイナスになってしまう案件もありますからね。
案外、会社の利益だけを考えると仲介だけのほうが、良いですね。

カクセイが売主となることで、ある意味、お客様のリスクをヘッジしているのです!

また、仕入をしていると業者さんからくる格安物件は業者でないと買い取れない場合が結構な頻度で有ります。これは物件を預かった担当者がローンキャンセルなどがなく確実に契約後決済しなればならない案件などが該当します。もし投資家の方で、融資特約なしでご契約できる方がいらっしゃれば、そのような案件もお流し致しますのでご連絡頂ければ幸いです。

本日もそのような熱い土地情報が入りました。
板橋区は某駅より最寄り駅より徒歩10分以内で2路線利用可と立地は良しです!
現在、販売価格や販売条件を交渉中になりますが、新築木造アパートでの売出になるかと思います。

商品として取り組むことが決まりましたら改めて本ブログにてご報告致します！

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2015年11月16日月曜日

カクセイ印の商品に、ご期待ください！

先日、息子2人が通う保育園の保育参観と保護者会に参加した平山です。

来月のクリスマスにはその保育園で毎年恒例のクリスマス会で「サンタクロース役」を務めます！
来年早々にはこれも毎年恒例、今年で4年目の「一日保育士」もやります！！

このように年末年始はイベント事も多くなる時期ですので、

私、平山が率いる子持ちチームは、既婚だけにしっかり着込んで体調を崩さずに、

渡辺の率いる独身の将来を見込んでる（未婚）チームに負けないように頑張っていきたいと思います！！

と、冗談はそこそこに、、
※実際は、チームも分かれてないですし、みんな仲良く、張り合ってもいませんので。。。

本日はカクセイのいくつかある事業のひとつである商品事業についてお話します。

カクセイが都心部の好立地で仕入れをして、

リフォーム等により資産価値を高めている案件も年末年始に次々と世に出ていきます！

いくつか例をあげますと、、

★仕入れ後4日で販売終了した「品川区武蔵小山駅徒歩2分の1LDK」や

★4駅7路線利用可能な利便性の高い立地、「飯田橋駅徒歩3分の1K」や

★マンションの走りで今もなお、レベルの高いコミュニティを形成している

「中央区で勝どき駅4分・月島駅6分の1LDK」などがあります。

この他にも都心部の好立地で案件情報が次々と入ってきております。

うれしい悲鳴で市場調査や査定に追われておりますが、協力会社さんやお客様より案件をいただき、着々と確実に結果を積み上げております！！

弊社ならではのファイナンスアレンジや物件情報などもありますので、

皆様、お気軽に！六本木ヒルズノースタワー１７Ｆ！

「六本木カクセイカフェ」にいらしてください！！

不動産話に花を咲かせましょう！！

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クリスマス前に不動産屋は走る！

今年も残すところ、ひと月半となりました！2015年のラストスパート！カクセイ渡辺です！

六本木ヒルズのオフィスへの移動中に、テレビ朝日の前から、けやき坂をクリスマスイルミネーションが、鮮やかに彩っていました。

幸せそうなカップルや家族連れを横目に、私は､芋洗坂の方へ向けて自転車のペダルに力をいれます！

立ちこぎで全力疾走です！！シングルには、苦手な季節ですね！慣れましたけど！

この日は、日曜日ですから、カクセイの独身スタッフが皆出勤していました！
弊社は定休日なしの交代制ですから、希望を募ると自然に、土日は、既婚者が休み、平日に未婚者が出勤するような形になりました！

私は、会社のマネジメントの責任者ですが、個人的な意見を言わせて頂くと、独身のスタッフの方が、期待できますね！

何故かってですか？

独身だけにですね。その将来性を。

見込ん(未婚)でいるんです！！

なんつって！

冗談です。自分を支えてくれる家庭があることもモチベーションになりますから、結婚してから仕事に打ち込む人もいますし、実際は、一概に言えませんね。

というわけで、最近の私の移動手段は、バスと自転車が多くなってきました！港区内なら、充分それで間に合います。私のApple Watchには、最寄りのバス停の時刻表が、いつでも確認できるようになっているくらいです！

他にも、メリットがあって、都心の移動はどうしても、地下鉄がメインになってしまいますので、移動はスムーズでも、町並みや地理には、疎くなってしまうこともあります。

地上を走る乗り物であれば、高さの起伏や、道も様々に入り組んでいる様子がわかり、土地としての記憶が残りやすくなりますね。

不動産屋としては、地下鉄の乗り換えも知り尽くす事も大事ですが、街と、その街の不動産をチェックすることも、もっと大事になると思います！

というわけで、

カクセイの成長同様、移動も！

都バス(飛ばす)のであります！

なんつって！

いい加減にしなさい！！

失礼しましたー！

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2015年11月14日土曜日

カクセイセミナー始動しました！

仕事が忙しくて、食事を抜いても体重が減らない！
カクセイ渡辺です！

本日は、カクセイに所属して初めてのセミナー講師＆外部講師の任務を果たして、参りました！！

主題はアパート建築についてでしたが、私に依頼を頂いた講演内容は、どのように購入時や運営時のシミュレーションを組み立てるか、最近の金融機関の融資傾向についてでした！

とにかく、都心から地方まで、様々な物件情報が流通し、インターネットを通じて気軽に入手できる時代になりました。

大家業だとか、アパート経営などといいますが、あくまで賃貸事業を通じた投資事ですから、リスクとコストとの管理が大変重要になります。

例えば、最近、相談をうけた例ですと、

・横浜市内、駅徒歩5分、新築で今年の3月に購入し募集をしているにもかかわらず、現在も空室の賃貸不良アパート。

・静岡市内、中古アパート、購入して間もなく、タイミングが良すぎるほどに立て続けに退去が出て、その原状回復、リフォーム費用の請求で、購入時に予測していなかった赤字が止まらない。

・東京都某区、駅徒歩8分、築5年程度の中古アパートでも、初年度からキャッシュフローが出るとシミュレーションまで提示をうけて購入したが、上記の同様の赤字が出て、１年経った段階で、年間収支がトントン、提案をうけた業者で、賃貸管理を依頼していたが、フォローも説明もない状況。

いずれも、初心者の方の投資のケースですが、その方々もどうしようもないほどの落ち度があったかというとそうでもなく、初心者だからこそ、

・業界でも不動産投資セミナーの実績が多い会社のコンサルタントからの提案で購入していたり、

・●●大家さんを名乗る投資家に相談して、紹介を受けた不動産業者から購入していたなど、

経験豊富で、親切で、しっかりしていそうな「専門家？」を頼って購入されています。

一歩間違えば、消費者法にも抵触するような内容です。しかし、こういったケースの多くの方は、自分の投資責任と負担を飲んでいらっしゃいます。

では、私自身で、企画提案した案件でも全て計画どおりに運営ができるかというと、そうではありません。

計画よりも悪くなるケースもあります。その時の事を踏まえてリカバリーできる物を選んで提案していますので、保証とまではいきませんが、問題解消、計画修正は、私がフォロー出来るようにしています。そういうスタンスですと、自分でコントロールできない物件や提案はできません。

リスクが、実体化したときの事も考えて、投資をしましょう！

そんな、私の闘志を込めてお話致しました！

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2015年11月13日金曜日

眠らない街と眠れない不動産屋

眠れない夜は、会社に再出勤する！眠らない街！六本木のカクセイ渡辺です！

デスクが、一番落ち着くのは、気のせいでしょうか！？

しかし、日中は、こんな私でもマネージャー職ですので、他のスタッフや、取引先とのやりとりが飛び交っていると、ホウレンソウの中心になり、ついつい周りを意識しながらの仕事になってしまいます。

しかも、カクセイスタッフは、夜も仕事に励みますので、遅く残る者もいると、やはり気になってしまう、、、。残業代とかですね、、、。

制作物も色々と滞っていますので、一人落ち着いて仕事ができる時間はというと！

深夜です！

昔っから、日中よりも深夜の方が集中できる体質なんです。

夜なべっていうくらいですから！

＞明かりの消えた六本木の街と、窓に写り込む私のＰＣ＜

そうして、制作したレジュメを持って、11/14(土)に、カクセイになって初めて講師として不動産投資のセミナーに参加致します！！

今回は、お取引先であるアパートデベロッパー様が開催されるセミナーの一部で、収益と利回りの基礎計算と応用計算について、さらに最近の融資事情についても話をさせて頂く予定です！

持ち時間は、40分程度ですので、余計な事をしゃべると時間がオーバーしてしまい、参加者様をはじめ、ご迷惑をお掛けしてしまいますので！借りてきた猫のように、大人しくしゃべりたいと存じます！

講師だけに、「こうしなさい！」という態度ではなく、謙虚な気持ちで、頑張ります！

なんつって！

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カクセイ、杭をいれています！

カクセイに応援下さっている皆様、いつもありがとうございます！！カクセイ渡辺です！

7月から、営業活動を始めて、はや、4ヶ月、やっとこさ、Googleの検索で一番上に出ることができました！

証拠のスクリーンショット画面を公開致します！！

じゃじゃじゃーん！

なんと！Yahoo!にも！堂々と検索結果に、kakusei.com が出てます！！
嬉しいですね！

ただし、他の検索エンジン、例えば、マイクロソフトのBingには、引っかかりませんので、本格的にやろうと思えば、登録作業だとか、ＳＥＯ対策というのも必要なんでしょうね。こういった事も一から経験しておりますので、面白くもあり、社会に対して認知される存在になって行く事に、背筋が伸びる思いであります！

良いも悪いも自分達の中身が、この会社を形づくるわけですから！
顧客にとっても、取引先や社員にとっても、最高の会社にしたいと心から願っております！
何年後かに、その反対になってしまう事があってはならないですから、その為には、今、組織の基礎を作る段階で、どうすればいいかと頭を働かせる毎日です。

不動産も、基礎工事で手を抜くと、、、世間を騒がすような事件！事故！に繋がるわけです。

目先の売り上げも欲しいです。喉から手がでるほど欲しいですが、生活させて頂く分は充分に頂いておりますので、そこはグッと飲み込み会社造りに精を出しております。

いざ会社を創る立場になると基礎工事の責任者のひとりは私ですし、今後の組織の規模拡大も考えると、そこそこの基礎はつくりこまないといけません！

大手中小競合渦巻く、首都圏不動産業界という地盤に、根をおろしたわけですから、そこにしっかりとした杭を打ち込んで、悔いが残らないようにしないといけません。

創業メンバーも会社の核になっていかなければなりませんから、意見の食い違いをなくすため、とことんコミュニケーションをとり、円満が広がっていく組織にすること。

カリスマがいなくても、成長し、求心力のある会社にすること、せっかくですから、自分の理想を追求することも楽しみながら、頑張って参りたいと存じます！！

それでは！『くい』が3つ出たとこで、今年も残りわずか！

『悔いは残さん』ように仕事を納めたいですね！

おあとがよろしいようで〜。

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2015年11月11日水曜日

カクセイの新築アパートプラン！

株式会社カクセイの武中です。

前回からの続きとなりますが、自社で落札した土地の建築プランが出来上がりました。
建物設備ですが、下記のような充実設備となります。

バス・トイレ別
独立洗面台付き
システムキッチン(二口コンロ付き)
余裕のあるクローゼット
追い焚き機能付き

単身用にしては設備をかなり充実させました。

モデルルーム写真

今回の建築をして頂く工務店ですがアパート建築がメインではなく普段は注文住宅の建築を主に取り組んでいる工務店の為、賃貸用アパート特有の安っぽさを全く感じない仕様となっております。

また設備も良いですが、大分外観にも自信があります。木造アパートに見えないような仕様となっております。

弊社としては自社買取りをして売主の立場となりますから、自社の利益だけを考えますと、本来ですと設備にあまりコストをかけず、設備は割安なものを使用しますが、弊社では購入後もご安心して長期的にもアパート経営して頂けるような建物を企画しております。

商いですので、弊社としては自社の利益はもちろん上げなければなりませんが、お客様と共に気持ち良い取引をできるような商品企画に取り組んでおります。

また、設計段階で建築プランの打ち合わせで工務店の設計士さんとお話しする機会がありますが、業務効率化の為なのか、最初から本気でプランを入れてくださらず、建蔽率を多少余らせてプランを作成してきますので、そこでまた工務店との交渉をしていき、その土地に入る建築面積をギリギリまで広げてもらいます。

＞初期プラン＜

少しでも居室が広くなり賃料も上がりますので、かなり頑張り所です。
今回は最終的には、6室中3室は3㎡前後居室が広くなりました。

交渉して拡張したプラン

この物件については多数の方よりブログでご反響頂ましてとても感謝しております。
もう既に契約済となっておりますが、ご反響を頂き有難うございました。

次の自社企画案件も仕込んでおりますので乞うご期待下さい!

今回の物件の建物完成は来年になりますが、建物が完成しましたらブログにてご報告致します。

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2015年11月10日火曜日

不動産屋はリップサービス業だ！

「やっぱり、なべちゃんは、不動産屋さんなんだなって思ったの。」

！！

「だって、口が上手いもの、、、。」

！？

そうして、別れを告げられた、、、夢にうなされて飛び起きた、カクセイ渡辺です！

＞"こい"したいですね＜

実際にそういう事があったわけでは、ありませんが、、あってもツラすぎるのですが、世間一般の方が不動産屋さんに対するイメージって悪いのかもしれませんね、、、。

口先だけではなく、行動で、いえ、公に認められる公動で信頼を得て生きたいと願う毎日です。

そういった事もあり、年々、口数は減らしております。徐々にですが。
仕事以外だと、ほとんどしゃべってない気がします、、、。

それは、別の問題ってか、、、。

それでも、商売上、取引上は、口を使わないといけない場面というのは多々あるので、その時は懸命にしゃべります！！

先日も、取引先の業者さんとランチをした際に、こんな話に、、、。

土地の仕入れ専業の不動産屋さんですので、なかなか一般の購入者の方に接客することはありません。

地上げ系というよりは、ひとクセ、ふたクセある土地の売り希望の案件を、一般の方が安全かつ安心して購入できるように、問題をひとつひとつ解決する仕事とでもいうのでしょうか。

なので、日常的にトラブルや、ややこしいことを抱える、非常に地味な仕事で、その仕事の出口となる販売のところで、私も安心して顧客に紹介できるというところで、助かっております。

「渡辺さん、俺、宅建士免許もってないんですよ。」

私「●●さん、もうこの業界ながいですよね。」

「そうだね〜十数年だね〜。」

私「じゃあ、もう受かりませんよ！」

「えっ！？ショック！！なんで！？」

私「だって、実務で土地取引なんか覚えちゃうと、教科書どうりじゃないことなんて、ざらでしょ？白も黒もはっきりしないし、逆に何も知らない人の方が、宅建受かるって思うんですよね〜。」

「ま、まぁね〜。それも、そうかも。」

私「一般の人との取引ないんですから、重説(重要事項説明書のこと)読む事なければ、いらないじゃないですか〜。」

「ま、まぁね〜。」

私「でも、免許がなくても、食べれてるって事は、本当の不動産屋の資格があるって事ですよ！僕もいつも助かってますから！一緒に良い仕事やっていきましょう！」

「渡辺さん！ありがとう！でも、宅建はいつか取りたい−！」

と、いうような会話をしていたのですが、土地取引になると、関係各所への調整が大変多いですから、各所に気を遣い、足を運んで会話を重ね、都合と主張を調整し、商品にしていく作業は、一朝一夕では身につきません。

自らは語ることのない不動産の代わりに、不動産屋は、語らなければならないのであります！

我々が、語らなければ、土地は、自分からは、絶対語りません！

土地だけに朽ち(口)ない！

なんつって！

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不動産投資は、滞納管理だ！

こんにちは。最近寂しい事があった江田です。

いえ、スッチーさんとの合コンが無くなった話しではないですよ？

実家で飼っていた猫が亡くなってしまったのです。呼んでも来ないけども餌の時間と忙しい時にだけなついてくる、そんな可愛い猫でして、21年間頑張って生きてくれました。

ああ、私も長生きしたいものです。

さて。不動産営業といえば売上数字が大事な訳で、月末になればなるほど案内、契約、決済などと慌ただしくなっていきますが、私の所属である賃貸管理部門では月初から意気込んでおります！

といいますのも、家賃が入ってない入居者がいるんですよね～。

当然に督促をしていくわけなのですが、電話に出んわー、訪問してもいないわー、逆ギレするわーで、まぁこれが労力使うわけでして。

でもやっぱり入居者にも払わないといけないという良心があるんでしょうね。これでもかと今度は携帯からショートメールで家賃督促していると、滞納意識が強まるようで？支払ってくれるんですよね。

申込の際には「LINE」と「Facebook」の友達になってもらうようにしてみたらいいかもしれませんね。

Facebookで督促したら周りに知られるので滞納がなくなるかもしれません（笑）

督促が終われば今度は送金準備です。

カクセイでは当月分家賃を毎月10日に送金しておりまして、金額を間違えられない訳ですからこの送金業務が一番気を張るところでもあります。

送金業務には大手不動産会社も利用しているクラウドシステムを利用しています。

オーナーさんは自身のマイページを持つことができ、web上で家賃明細や原状回復工事等の見積りをダウンロード出来るのです。

自分のページっていうとなんだか嬉しいですよね。

それにしても、賃貸募集して営業活動を行い、入居者付けをして、賃貸借契約をして、時には督促も行いながら、送金業務まで一人で出来るなんてこれぞ、

江田力！ですね。

＞今月の家賃の送金手配を終えて！ポーズ！＜

すいません、また出ちゃいましたね。てへ！

それではまた！

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2015年11月8日日曜日

賃貸需要は目に見えないから失敗する！

先日、オフィスに加湿器を導入した健康第一！カクセイの渡辺です！

病は、気からといいますので！

元気の源である空気が乾いていては、いけませんね！

難しい事は抜きにして、毎日の潤いが大事です！

それにしても、最近のオフィスの空気が悪い気がするのは、、、、。

・・・・。

そうだ！

私が、ピリピリしてるからだ！

空気も色々ありますね！反省！

というわけで、健康対策は、ウイルスなどの病原体や、現代社会のストレスなど、

目に見えないものとの戦いです！

これは、不動産投資・賃貸経営も一緒です！

首都圏といえども、既に賃貸需要に異変が起きている地域も少なからず出てきています！

賃貸需要は目に見えるのか！

インターネットの普及で、様々な情報が安易に手に入る時代ですから、不動産を売買、賃貸する際にも大きく影響を受けていらっしゃる方多いと思います！

しかし、流通している情報というのは、発信している意図が必ずあるのであって、その意図によって「真実」はきちんとぼかされていると思います！

つまり、賃貸需要は、都内でも、予測はできても目には見えません！
それができたら、不動産屋なんていらなくなると思います！

先日も、新築アパートが、大手の管理会社で募集されていて、4ヶ月も空室だったのですが、困り果てたオーナーは、近隣の不動産業者を回るも、助言ももらえず、やっとこさ、弊社カクセイにたどりついて頂き、募集をしてみたら、準備含めて2週間で、満室になりました！賃料もそのままです！広告費も過剰にかけていません！

これは、賃貸需要があるのに、腕の悪い不動産業者に任せて損したケースです！

的に当てるには、当てずっぽうではいけません！

ここだけの話、投資セミナーを主催しているような不動産会社でも、実は、当てずっぽうのところ多いと思います。大半かもしれません。

弊社のようなベンチャーが隙間市場を狙らったり、革新を狙わずとも、大手と同じマーケットでも勝負できるのも、そういった業界の背景、体質があるからなんでしょうね。
もちろん、継続して収益を上げる事が一番大変なのですが。

そんな経験もあり、看板に頼って商売したらダメだなって、心から思ったので、今がある私です。
目に見えないマーケットにも、狙いを定める、よい照準を持つ事が、良い不動産業者の条件ですね！

まだまだ、これから本領発揮します！

頑張ります！

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