不動産屋の善し悪しはスーツで見抜け！

先日、会社の打ち上げの3次会で寄った六本木のガールズバーで、ごく自然にカウンターの隣の老紳士と意気投合し「玉置浩二」をデュエットまでしました、カクセイ渡辺です。

女性の接客すら離れていく、益々々々々、縁遠さに磨きがかかっております！

初冬の肌寒さと｢昭和｣が染みる、この頃です。とほほ。

しかし、不動産関係は、顧客も取引先も男性が多いですから、それはそれでいいんです！仕事が上手くいけば！

そんな、いいわけ、良いワケで、前向きに頑張っております！

さて！さて！さて！

弊社カクセイでは、先週、ユニフォームの制作を進めておりました！

新ユニフォーム候補です！
※モデルは悪い例です※

不動産の現場大好き５名で起業したカクセイですので、皆外に出ては、土地や建物や工事現場を見て回ることも多いのであります。

事務所が都心にあろうが、六本木ヒルズにあろうが、全く関係ありません！

答えは現場にある！

いえ！現場にしかない！

それくらい、徹底した現場主義の不動産会社にしていきます！

しかし！現場には、ひとつの大きな問題があります！

そうです！

汚れるんです！！

なので、現場系の不動産屋さんは、スーツを着ていても、多少汚れてもよいようなものを着ていますね。

逆に、艶のある高級なスーツや、曇りのないハイシャインのまぶしい革靴を日常的に着こなしているインテリ系不動産業者さんや、営業担当の人は、どんなにプロぶってても現場を知らない人が大半とみて間違いないでしょう。

実際、私も20代、業界2年目くらいから、そんなスーツをボーナスが出る度に、銀座のテーラーに通って作ってもらってましたから、当時、投資用のマンションデベロッパーの営業でしたので、現場を見に行くことはまれでした。行っても竣工してからとかですから、汚れる事はありません。それで、販売できちゃうんですね。

今になってわかるのは、あの時は、知ったかぶりで営業してました。反省をしております。

そんな経験も活かしつつ、チームとしての結束も強めることもあり、現場用の上着を作る事になりました！

カクセイでは、販売用や、賃貸募集の為のリフォーム・建築現場も多いので、そういったところに入って、大工さんや、監督の方、果ては、ご近隣の皆様と打ち解けあっていく為にも、現場仕様の上着は必要です！！

来週あたりには、お披露目します！

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「カクセイボール」に込められた思い

カクセイの平山です。

このカクセイブログの中で渡辺が社名の由来について触れて、平山もそろそろ登場させますという「フリ」があったにもかかわらず、

なかなか登場しないので、

妻に「なんで書かないの！？早く書きなさい！」と言われ、

江田の健康診断の話の時には、

妻に「あなたも早く健康診断に行け！」と言われ、、、

妻に「忙しいとか、時間が無いは理由にならない！」と言われ、、、

何故か？この「カクセイ日報」のおかげで、さんざんな感じの平山です。。

話は戻って、「カクセイ」という社名の由来についてですが、呼んで字の如く「覚醒」ということです。

と、ここまでは渡辺が以前も書いてくれました。

どんな意味を込めたか？

イメージは、この「カクセイボール」、ドラゴンボールではないですよ。。

このロゴのような成長曲線というか、突き抜けるというイメージです。。

もう少しお話しすると、、

「カクセイ」という会社とそのビジネスを通して、お客様もお取引先様、従業員、扱う不動産も共に成長していき、潜在能力が覚醒していくという意味をこの「カクセイボール」に込めました。。

KAKUSEI創業メンバーです！

私達はこのように我が道を、カクセイが道を歩んでいこうと思っています！

今後もお気軽にお声がけください。。

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アパート新築は、エクステリアだ！

現在、人気ブログランキングのアカウントが停止されて、順位が下がって困っている、カクセイ渡辺です。

バナーのサイズがダメとかで、現在やり取りをしながら、復旧に努めております。

ご心配をお掛けしております。

さて、先日は、弊社カクセイで管理を受託予定の新築アパートの現場へ足を運んで参りました。

もう建物は仕上げに入ってきていますので、特に問題ありません。

問題は、外構です。

問題というか、課題というところで、写真のとおり、敷地が道路から延長されて、奥まった旗竿地になっています。

延長部分が長く広さがあるので、ここをどうするかが、一番の課題です。

建物を引き立てるのが、外構になりますので、敷地に余裕があるのであれば、ここで中途半端に仕上げると、マイナス要因のひとつになってしまいます。

賃貸は、立地と見た目が最重要になりますので、パッと目に入った時の印象をどれだけよくできるか、まさに外構部は、物件の外交部です。

ただし、お金をかければ、立派なものができるのは間違いないのですが、クライアントの目的も、私たちの企画提案も、投資ですから、費用対効果がどれほどかというところで、こうして完成のギリギリまで、妥協せず打合せをしているのであります。

賃貸経営、物件運営の成功の為、これを、我々は、カンセイの法則と呼んでいます。なんつって。

こういった点が、大手のハウスメーカーさんとは違うところでしょうか。

また、地元の賃貸仲介業者さんにも話を聞いて、駐輪場やバイク置き場、宅配ボックスなど費用対効果と周辺の競合物件との差別化をすすめております！

今後の賃貸市場は厳しくなる一方ですから、安易な投資とその提案は、我々不動産業者も、信用問題に関わります。

完成したら、報告させて頂きます！

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不動産ベンチャーの日常に冬はない！

いつもありがとうございます！都内も防寒着が必要な季節ですね！
カクセイの武中です！

先日も朝から慌ただしく、休憩するヒマもなく、やっとこさHotto Mottoで弁当を買えた18時のランチ。

定番の唐揚げ弁当をつつきながら、

仕事にHotto Motto、

いや、

もっと！ホット！にならないと！と、

自分自身を奮い立たせるよう、社名の由来通り自身を覚醒しようと日々精進している武中です。

安心してください！危ない意味ではありません！

最近は仕事が楽しくて、好調かつ頑張った分だけ報酬がついてくるような有難い環境で毎日充実した日々を過ごしております。

1月初旬に生まれた愛娘は、もうすぐ1歳です。

10月最終日はマンションの契約締結の後に、先月仕入れをした、自分でも買付入れたいほどのアパート用地を弊社ブログより反響を頂いたお客様をご案内差し上げ、ご契約が決まりました。

誠にありがとうございました。

また、11月初旬からも、お陰様で大忙しな私の案件ですが、現地調査して作らなければならない契約書の数はなんと！すでに4件、すべて月内契約です。

内容はエンドの投資家の方に新築アパートが２件、区分ワンルームが1件、あとはデベロッパー業者への土地卸しが１件です。

弊社では自社で土地を買取をして、商品として物件を企画しお客様へご紹介している案件もあります。

また建築プランををいれ利回りが紹介基準に合わなければ業者さんに卸して買って頂いてます。

業者さんが買ってくれるというのは、弊社がそれくらい相場より安く仕入れしているということです。

弊社はエンドのお客様目線を基準として動いております。
安心してください、安くて旨い提案がモットーです！

さらに、今月は決済も3件あり、とにかく常に頭フル回転です。

そして、まだまだ契約本数が増えそうです！

また、購入頂いたお客様のアフターフォローも複数件同時並行してやっております、やはり買った後が一番重要かと思います。

購入後、質問しても連絡がないような担当者や、こちらから連絡をして追求すると他者に責任転換する売買担当者にはご注意を！意外と見た目では、わかりません！

どうやって見極めるか！それは、また後日お知らせしますね！

それでは、今日も頑張ります！

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土地値と土地売買価格が違う理由

最近は、エスカレーターなどで、たまたま、女性の後ろに立つと、必ず、小走りに去られる、カクセイ渡辺です。

益々、縁遠くなってきたということでしょうか、、、。

いえ、本物の不動産屋らしく「危険な香りのする男」になってきたとポジティブに捉えていきます！！

ドンマイ！私！

ということで、不動産の取引にも、様々な危険が潜んでいます。

そういった危険を、事前に察知して、リスクを排除するのか、許容するのか、回避するのか、そこ見極めが大事ですね。

弊社カクセイの最近の事例だと、土地のリスクです。

弊社が、新築アパートの企画提案を差し上げて、クライアントに古家付で仲介売買した土地、古家を解体してみたら、なんと！

井戸！が出てきました！

東京都の23区内にも、公営の水道とは別に、井戸水を生活用水の一部として使っているご家庭がまだあります。
土地の売買は、相続がきっかけになる事が多いので、元々住んでいた当人であれば、その事実を把握されているのでしょうが、子の代や孫の代になるなど、生活をともにしていない人が相続人の場合、そういった事実も把握していない事が考えられます。

こういった井戸は、整備もされていないので、埋められる事が多いですが、それを瑕疵としてトラブルに発展するケースもあるかと思います。

「井戸が出てきましたけど、埋めていいですか？」とお伺いしたときに、


「うん、い〜ど〜。」

・・・・。

と気持ち良く答えてくれる方は、多くありません。

「えっ〜！大丈夫なの！？」ってなります。普通は。

大丈夫な事の方が多いのですが、中には、隣の方も、その井戸を使ってるなんて事も絡んできますと面倒ですね。

お祓いをして、埋めます。

ほかにも、

• 解体にお金が掛かる
• 地盤も軟弱であったりすると、それによって地盤改良費が高く付くとか
• 地面を掘ってみたら、ガラが埋まっていて処分費用がとんでもなかったとか
• 隣地の人に土地の境界について、確認と承諾をしてくれず、揉めるとか

などなど。

イベントが盛りだくさんで、イベント事に費用が発生しますから、予算オーバーにならないように、予算の見積もりには、余裕をもたないといけません。

ただし、築年数の古い、中古物件を買う際に、土地値の相場を検討材料にする投資家の方も多いですが、実際に売却する際には、上記の様な費用が加味されますので、相場と言っても売却する状態によっても値は多少ずれます。

不動産価格の多少ですから、、金額はウン十万からウン百万ですので、ご注意を！

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六本木のハロウィンと月末の不動産屋

ハッピー ハロウィン！カクセイ渡辺です。
会社に出社したしましたら、変質者がいたのでビックリしました。

毎年10月の末日はハロウィンだそうです。
映画や、アニメにもなった、人気漫画の進撃の巨人のコスプレだそうです。
ドンキホーテで、自腹で1万円で買ったそうです。攻めてますね。

カクセイも不動産業界で、進撃して行きたいと思います。
と、いうわけで、仮装して物件を貸そうと、賃貸の募集を頑張っております。
現在、女人禁制の男子校・男塾状態のカクセイでは、華ない分、ギスギスしない取り組みをしております！

私も、仮装していないのに、お菓子をもらいました。

そして、六本木の街も金曜の夜はお祭り騒ぎでした。

平和な一日でした。
社内は、月末の買付ラッシュで、売買契約の準備で慌ただしくお祭り状態で書類が飛び交っています。

先ほどの仮装君も、コスプレのまま怒られながら書類作成に勤しんでおります。

スタッフの武中君は、健美家から反響で買付頂いた資産家の方に、ワンルームマンションの売買契約書類が、今まで取引した業者の中で一番しっかりしていた評価頂き、既存のお取引の管理会社で賃貸管理される話だったのをカクセイの管理にして頂く事が出来たと、喜んでいました。

その後に、ご案内に外出して、アパート建築向け土地の買付を頂いて、喜びは倍増です。

日々頑張っている彼らに、ハロウィンのご褒美かもしれませんね。

ひとりひとりが、成長しながら、皆様に評価され、会社が大きくなっていけばと、願っております。

頑張ります！！

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Airbnb( エアビーアンドビー )とカクセイの賃貸管理

都内もそろそろ暖房器具を用意しておかないといけない季節になりました。
カクセイ渡辺です。

不動産投資にも流行があります！
今、ネットや新聞紙上などから、地方議会まで騒がせている、Airbnb ( エアビーアンドビー )。

どんなサービスかというと、自分の家の一部屋から、所有物件まるごとなどを、ポータルサイトを通じて一泊から泊りたい方を募集することができる民泊紹介サービスとなります。

弊社カクセイでも、クライアントの不動産オーナー様を通じて運用実験に携わっております。
ただし、不動産免許業者である、弊社が直接運用やその代行をするのは、色々と抵触してしまうこともありますので、リフォームだけ企画して、あとは、今回の実験運用の内容をシェアして頂き、今後どのようなサービスが提供できるのか検証中です。

今回の物件は、都内で東京メトロの駅から、5分未満、羽田空港からも40分ちょっとの立地です。
一棟所有のＲＣマンションの最上階の部屋を貸しに出すことになりました。

ポイントは、宿泊設備を揃えることです、そのまま空室では、誰も利用してくれません。
部屋のサイズに合わせて、ビジネスホテルの一室のようにしたり、スイートルームの様にするなど、運用者の自由です。その家具の代金等を先に先行投資する必要がありますね。インターネットも室内で利用できるようにしておくことも大事ですね。

Airbnb ( エアビーアンドビー )のサイトに、アカウントをつくり、ホストとしての自分の写真と、部屋の写真と仕様、1泊の宿泊料を設定して、募集します。

すると、宿泊利用者から、問合せや、予約が入り、宿泊に至れば、Airbnbを通じて利用手数料を差し引いた分が、ホストに振り込まれます。

今回の物件は、100㎡超のファミリータイプです。一般の賃料相場だと、20万半ばから後半いけば良い方かなというところですが、Airbnbで運用された結果。今年の年末年始の宿泊2週間で、、、、。

なんと！！

※ホスト向け案内メールより引用※

75万弱の受取金！！
なかなか素晴らしい成果ですね。
今月ひと月分の売り上げも、賃料相場はゆうに超えています。

流行ってるのもうなづけますね！

なお、宿泊利用者のほとんどは、海外からの旅行者となりますので、英語でのコミュニケーションができないといけませんね。

また、分譲型マンションでは、管理組合からAirbnbでの利用を禁止する流れも出てきていますし、賃貸用の物件を賃借人として借りてから、家主に無断でAirbnbにまた貸しする人もいるので、オーナー、管理会社ともに注意が必要です。

他にも、自治体、行政で禁止されたり、参入が相次いでいて既に供給過多になっていたり、先だと観光需要や、ホテル不足がいつまでつづくかにもよるので、地域差も出てきますし、長期的には、楽観視はできません。

慎重にするなら、1年単位の短期的で、手仕舞いしても損がないようにしたいところです。

おそらく、Airbnbでの運用前提で、物件購入を企画提案する業者さんなどが出てくるはずですから、本来の賃料相場を無視して、長期計画を期待して、高買いしてしまうと、、、、。大変なことになりますね！

カクセイでも、実験運用の成果がまとまりましたら、ブログやセミナー等でも報告させて頂きます！

続報にご期待ください！

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