2016年後半は新築ワンルームブーム？

夏に向けて肌が徐々に日焼けしてきました！健康そうに見えて嬉しいカクセイ渡辺です！！色白で顔色悪いといわれてましたから、、、。トホホ。

とはいえ、ゴルフ焼なので、焼けて無いところも多く、、、腕時計の跡やら、露出してないところは当然白いので、脱ぐとスゴイ事になっています！！パンダ焼けです！

そんなことより！

2016年も６月にはいり、後半戦に入ってきました！！

熊本の震災があったとはいえ、様子見になるどころか、都心部の不動産市況の盛り上がりは益々勢いづいて来ているような実感があります！

港区中心部では、築10年のワンルームマンションも、グロス利回り４％程度で、売買されています。

また、各財閥系、上場系などの大手マンションデベロッパーも新築マンションの一部に25㎡前後のワンルームマンションを組み合わせて広告を始めました！

日経新聞の一面にも、各デベロッパーの投資向け区分マンションの開発が取り上げられましたね。実際の所、都心であれば小さく作った方が、坪単価は高くなります。

単純な理由ですが、現在の様な市況になると、業者といえども競合も増え、土地の仕入れ値も高額になってきますから、利益を上げようと思えば、致し方ありません。

とはいえ、新築価格には、流石の私といえどもビックリしますね、、、。

銀座駅徒歩圏で、26㎡弱、賃料が仮に13万とれても、表面利回り3.81％ってか。

ランニングコストを引けば、ネット利回り、3％くらいでしょうか。

供給が少なくて、需要がかたい、都心部ならではの企画です。利回り低くていいのか！？という意見もありそうですが、富裕層の方にとっては、同じ円でも、そもそも貨幣価値から違うこともありますから。庶民にとっての1万円が、100円くらいの感覚の方とかいらっしゃるでしょうし、、、。

そんなこともあり、カクセイでも新築で分譲販売用にワンルームマンションを開発しよー！と意見が出たのですが、資金は何とかなりそう、でも、、競合他社から売り土地を勝ち取るのはハードルが高いので、他に注力した方がという意見が強いところです。

市場に合わせて、我々業者も自分達の業態を変化させていかなければいけませんね！

読者の皆様には、せめて購入前に、カクセイまで、ご相談頂く事をオススメ致します！

答えはすぐに出ずとも、ご一緒に、あーでもない、こーでもないと考えさせて頂きます！！

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初めて落札した土地とアパート新築にて

最近、お酒を断ち、運動不足解消のため、会社から徒歩30秒のジムに通い始めた健康に覚醒したカクセイの武中です。

同じジムにタレントのH.Aさんも通われているとのことなので、いつでもサインをもらえる段取りをしながらジムで運動しています。

※写真は先日、クライアントの方とのお待ち合わせした学芸大前駅前です。

車で近くまでいったことはありますが、恥ずかしながら初めて駅で降車しました。

活気がありとても雰囲気が良いです。※

さて先日は、弊社企画の木造新築APの建物引渡しが御座いました。

去年の夏に役所の入札に私が参加して、10万円という僅差で落札できた土地に弊社の企画させて頂いた建物を建築した案件を、懇意にさせて頂いているクライアントの方にてご購入いただいた案件となります。

土地の仕入れから私が担当させて頂いた案件なので、愛着が湧いてしまい、建物完成の立会時には少し感動してししまいました。

引渡しは先月末ですが、賃貸のお申し込みも順調に頂き引渡しから10日間もしないうちに申込ベースで満室です。

周辺の競合代替物件と差をつけてアパートの企画をして、賃料設定も固く見ていますので、もちろんすぐに満室になるのも想定通りです。

また、土地を安価で弊社で仕入れさせて頂いた為、クライアントの方にも安価でご提供できたため、市場よりも利回りが高くなりました。

今後もこのような案件に積極的に取り組んでいき、弊社のクライアントの方に良い条件でご購入頂けるよう引き続き頑張ってまいります。

建物立会後にはお客様には今後のご相談をうけ、資産の入れ替えの為、東京都23区内の一棟物件をお預かりさせて頂き、重ね重ねクライアントの方に感謝している次第です。

またこのクライアントの方、とても勉強熱心な方なので、不動産投資について常に勉強しておられ、先日も不動産投資に関する本を5冊購入すれば特典付きというものがあり、特典がお目当てで同じ本を5冊ご購入したとのこと。

特典は金融機関に打診する用の資料で、何でも銀行員の方にとって見やすく配慮がされているため、審査が通過しやすくなるものとのこと。

弊社で使用している金融機関打診用シートと非常に似ていると仰られていました。

また同じ本が5冊もあってもしょうがないとのことで私も本を頂いてしまいました。その上、特典もデータで頂いてしまいました。

いい仕事をして、クライアントの方と信頼関係を築けると、お話も色々できクライアントの方より学ぶことが多い今日この頃です。

今回はとても不動産業者冥利につきる案件となりました。

これからもカクセイに任せてよかったと思われるよう業務にあたっていきたいと感じた一日でした。

あ、ちなみに建物完成後の写真は後日、本ブロブにてアップします〜

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緊急事態発生！鍵交換を止めなさい！？

消費税の増税が19年10月へと二年半延期の意向というニュースを見てホッと一安心なカクセイの上田です。

増税がされると賃貸管理にも色々な所に影響が及びますので事務処理が大変になるんです！詳しいことは別の機会にご紹介できればと思います。

さて新たな入居様が区分所有の物件へ入居されるということで、鍵交換をいつもの業者さんへお願いしました。

この業者さん、フットワークが非常に良いので緊急対応なども手早くやって頂いて弊社としては非常に助かっています。

いつもありがとうございます！！

施工依頼をしたところ、早速行ってきますとの好返事だったのでそろそろ鍵交換している時間帯かなと思っていると、突然の電話が。。。

話をよくよく聞いてみると鍵交換をしようと思えば出来るようなのですが、共用部の建物管理会社指定の鍵交換業者ではないと施工出来ないと管理人さんに怒らてしまったそうです。

さらに鍵交換する際には事前に理事長の承認が必要とのこと。。。

んー。。。なかなか厳しい管理会社。

なぜ業者指定が必須なのかをそばにいる管理人さんに電話を変わってもらい話を聞いてみると、火事など万が一のことがあった際にすぐに解錠して入室できるように指定業者で交換して各戸から鍵を一本預けてもらっているようです。

最近の築が新しいコンシェルジュ付きのタワーマンションなどであればまだしも、築が30年超の物件でこういったことを言われたのは初めてでびっくりました。

安全管理のためには必要なんでしょうが、鍵交換費用もその指定業者が高いのか通常の料金の倍以上もするので入居付けにはあまりプラスではないって感じです。

そういえば最近話題のニュースで歌手の福山雅治さんの自宅に合鍵を預けている管理会社のコンシェルジュが無断侵入して逮捕された事件がありましたね。

安全管理の体制を整えるのはもちろん大事ですが、行き過ぎた所にはリスクが伴うということを何となく考えさせられます。

賃貸管理に従事していると矢継ぎ早に色んな事象が起こり大変な事の方が多いんですが、上を向いて頑張ります！！

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不動産投資家と名古屋の空室保証物件

カクセイの渡辺です！

＞近所のペットショップにて＜

さて、今回も恒例の、カクセイのクライアント様からの寄稿です！

それでは、どうぞ！！

皆さん、不動産投資の成果はいかがですか？

私は東京一極集中の投資をしていましたが、ここのところやはり値段が高くてなって、目線にあう利回りのものがへってきたので、地方の物件も見るように対象範囲を広げているところです。

地方と言っても、大阪や名古屋程度ということなんですが、この度は名古屋の不動産屋さんと仲良くなり、いろいろな話をきいてきました。

名古屋は東海道新幹線の東京ー大阪の中間にあり、大阪の新大阪とは違って、中心の名古屋駅に新幹線の駅も兼ねています。また、2027年にはリニアモーターカーで東京から約40分という短時間で東京と行き来できるようになります。

40分というとその辺の郊外よりは東京に近いということになりますね。

そういったことから名古屋でも他の地域同様、地価の高騰が顕著で、名古屋駅前の土地なんかはここ数年で3倍になったとのこと。

ということで、対象範囲を広げて購入物件を探しているものの、やはりそういうエリアは同様に高くなっているので、そうは簡単にいい物件は見つかりません。

とはいっても東京との大きな違いは、少し離れた場所の物件です。名古屋あたりになると、名古屋駅から30分ほど離れると、8パーセント以上の築浅物件が結構あります。

果たしてそういう物件がいいのかどうか、よく知らない地域だと地域の特性がよくわかりません。なのでそういう物件は判断が非常に難しいです。こんな話がありました。

中部国際空港に近い場所で、新築一棟アパートを8％の家賃保証を2年間付けて、売っている物件があるとのこと。

よく受け取れば、家賃保証している売り手は賃貸付けが十分できるので家賃保証をしているのだろうと思うのですが、どうやらカラクリは仕入れは満室想定で20％以上の安値で購入して、約半分くらいの部屋は入居をなんとか見込めるので、あとは家賃保証を付けて安心させて売ってしまおうという裏側の事情らしいです。

即ち、年間満室になれば200万円ほどの家賃が入ってくる物件なのですが、半室ほどしか埋まらないので収入は100万円ほどです。

そいう物件を1000万円くらいで仕入れて、2500万円で売るということです。

8％の満室保証を2年間しているので、半分の空室分を売り手は補填することになりますが、

その費用は（200万ー100万）× 2年 ＝ 200万円です。

物件の販売利益は2500万円 − 1000万円 ＝1500万円 です。

 即ち、家賃保証の損失を差し引いても1300万円儲けです。

こういうう手法でロクでもない物件を売っているところがあるということなので、自分のよく知らない場所を購入する時は気をつけましょう〜。

でも、知らない地域の不動産を購入することによって、その地域をよく知るというチャンスにも恵まれます。

そうやって経験値が蓄積されていき、不動産投資家としてさらに成功していくきっかけにもなるので、私は知らない場所の購入はこれから広げて行こうとおもっていますが、十分な調査と信頼できる業者は不可欠ですね。

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雨の日の未完成物件のご案内

最近、お酒を控えているせいかとても体調が良く朝の目覚めが良い、株式会社カクセイの武中です。

※弊社、事務所近辺の建築予定の土地です※

※建築計画の告示の前に佇んでいるのは不動産業の方かと思われます※

先日のお話ですが雨の中、未完成物件のご案内に行ってきたお話しをさせて頂きます。

ご案内させて頂いた物件は、新築木造アパートの建売案件となりますが、市場にでるよりも早く弊社に情報が舞い込んできた案件となります。

情報が早いため、まだ現況は更地でした。

アパートの企画や立地も良く利回りも市場に比べ高かった為、早速、クライアントの方にご紹介させて頂きました。

そのクライアントの方、良質な不動産の購入はスピード感が大切ということを認識をされておられる方なので、翌日にお一人で更地を見てこられ、気に入られたとのこと。

取引する物件の現況が更地や解体予定の建物がまだ建っている場合はその土地に建築する建物のイメージを掴む為、また建築する工務店の施工事例の既に完成している物件にご案内させて頂いてます。

完成物件のご案内日当日は現地にてお待ち合わせをさせて頂き、私が先に現地をつきましたところ、建物が完成されていないという事態が。。

幸い、足場も外れており、外壁工事も完了しておりましたが、内装もまだ途中で、もちろん外構についても終わっていない状況でした。

外構がまだなので通路部分の土間コンクリートも当然、打設前の状況で、しかも前日の大雨のせいで非常にぬかるんでいました。

昨日、業者に確認したら完成しているっていってたのに、、、。トホホ。。。

それよりもお客様が室内見学をする際に、汚れてしまうのを懸念してぬかるんだ通路にコンパネやブールシートで養生をしていました。

その後クライアントの方をご案内させて頂きこのまま購入手続きに入るお話になりましたが、養生などをした私の靴は泥まみれ。。。

写真は撮り損ねましたが、クライアントの方にも心配されてしまうくらいでした。

最近の中では一番、泥臭い仕事で、言葉通り泥まみれになりました 笑

大変でしたが、懇意にさせて頂いてるクライアントの方が汚れなければそれで良しです。

案内前日に雨が降ったもしくは当日に雨が降っている場合は今度から長靴で登場するかもしれません  笑

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不動産屋のホームページは生まれ変わる。

楽待に掲載させて頂いてます個別相談会への反響が増えて参りました！
感謝！感激！カクセイの渡辺です！

また、この度、カクセイのホームページをリニューアル致しました！！

と、こんな感じです。

制作に1ヶ月を費やしましたが、公開はしたものの、まだまだ改良が必要な点が多くありますので、手作り感は否めませんが、不具合等ございましたら、お許し下さいませ、、、。

現代では、ホームページは会社の顔ですから、サービス面の良し悪しは当然のことながら、カクセイという会社が、自分達が何者であるか、どういう思いで、この業界に、この会社で従事しているかという点など、実に沢山の事を、評価される場であります。

これまでは、このブログを通じて自己表現をし、広報活動をして参りましたが、ホームページも含めてより、自分達を知って頂くことにも力を注いで参りたいと存じます！

サービスメニューも充実させていきますし、会社の沿革から代表挨拶、理念などお伝えできることは、まだまだ沢山有ります！

ホームページをきっかけに多くの方と縁が繋がることを願っております！！

乞うご期待下さい！！

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賃借人さんからの交渉事とは？

こんにちは、安斉です。

先日少し残念な事がありまして。

オープン以来、20年の歴史を持つ、紀伊国屋書店・新宿南店が、2016年7月下旬に事実上撤退する（6階の洋書コーナーのみ残すようです）という話を聞いたのです。

私自身はヘビーユーザーだったため、残念に思っています…。代わりにニトリが入居するという話ですが、貸主サイドと条件交渉等を行っている最中でしょうか。条件に興味が出てしまうのは職業病ですね。

＜本屋でも話題の遺伝子検査、興味があります！＞

さて。

お陰様で賃貸募集物件には続々とお申込みを頂くのですが、その際に賃借人サイドから条件交渉されることがあります。

賃料交渉事が大半なのですが、他には以下のようなものがあります。


・引越し費用が高くて、新生活は節約しないといけないので礼金を無しにして欲しい
・部屋は気に入ったけど、もっと自分好みに近づけたいので、模様替えをしてもいいか。
・入学・入社は４月からなので賃料発生日を遅らせて欲しい。
・社内規定があるので、違約金をなくして欲しい。

・生活保護を受給していて、役所・法人の規定に即した契約内容にできないか。

これを安易に貸手側・借手側のどちらか有利な条件で契約を結んでしまうと、借手側は生活が苦しくなってすぐに引っ越してしまったり、貸手側は本来得られたはずであろう収入を得ることができない場合も容易に想定できます。

ですから、双方の事情を勘案して、お互いにとって良い条件を考えるわけです。これがなかなか難しい。

綺麗な女性からの交渉事はつい甘くなってしまうのはナイショですがね！

申込みに至るまでのプロセスの裏側には色々と交渉事が多いのであります。また機会があればお話したいと思います。

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