最近、プラべートよりも物件管理第一の江田です。
先日、ある投資家の方が、他社の仲介で売買された物件を、カクセイにて管理受託致しました。
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| 街はハロウィンです。 |
築３０年強のRC造のマンションですが、売却され、所有者が変わったのは、今回が初めてのことでした。
新築され、先代の所有者から、相続で各地に散らばった兄弟が所有されていました。管理会社は、おじいちゃんひとりでやっているような、地元の管理会社。不動産業会も高齢化の波が押し寄せています。
売主としては、売却資金でまとまったお金になるので良いとしても、新築時から面倒をみていた物件が、手離れする不動産管理業者としては、面白くありません。
当然に、管理業務の引き継ぎは、非協力的です。
弊社カクセイにて、売買仲介していたら、先に契約時、決済前に手を打つこともできたのですが、収益物件の売買に慣れていない業者であれば、賃貸契約引継ぎは、二の次になってしまいます。
投資家自身で、事前にチェックするか、優秀なプロパティマネジャーをパートナーにしておけば、そういった賃貸上のリスクコントロールも可能です。
ごく普通にある、不都合・トラブルは、以下の通りです。
- 賃貸借契約書の紛失
- 賃貸借契約書が一部欠損、汚損して内容が読み取れない。
- 賃貸借契約期間が満了しているが、更新契約書が交わされないまま、法定更新になっている。
- 連帯保証人と交わした署名押印書類がない。契約更新書類もない。
- 賃借人(契約者)・入居者・連帯保証人の連絡先がわからない。
- 保証会社加入とあるが、保証番号の紛失、保証会社が倒産して引継ぎ会社が分からないケース。
- 現状の状況が把握されていない。(実は、夜逃げ等で、退去していたり、同居人が増えていたり。)
等々
少なくとも！このような感じのリスクがあるので、書類の有無の確認や、現オーナー(売主等)、現管理会社からのヒアリング等、お金が入る前の良心的で、協力的なうちに対応した方が、良いかと存じます。
売買決済前に、状況が把握できれば、備えもできますよね。
『賃貸不動産特有のリスクを軽減する 』
これが、本来の不動産のプロ、プロパティマネジメントの業務の一端になります。
将来起こりうる損失を予防しなければなりません。中古物件の場合、築年数が経過するほどそのリスクが高くなります。皆、惜しみないから手放すのです。要は、ほったらかしです。
安心して下さい。
その分、利回り高いですよ。
幸いにも不動産事は、その大半のトラブルをお金で解決できますが、流動性のある金銭を持ち合わせていないと、アウトしてしまいますから、リスクコントロールには、力を入れておいた方が良いですね。
また、実際に損失が発生してしまった場合でも、借主•連帯保証人に請求できる権利設定や保険加入状況を管理する事、アパート•マンション・ビルなどの一棟管理の場合、スラム化を防ぐために、建物全体の管理・清掃・修繕の計画を立て実践する仕組みを作る事など、一度の売買にも様々な備えが求められます。
一家に一人、プロパティマネジャーは、お備え済みでしょうか！？
不動産運用は「ＫＡＫＵＳＥＩ」へ！
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