COPY：カクセイ日報

2015年12月29日火曜日

物件管理の前に人間管理

先日は、1年の締めくくりに、人間ドッグにいってきました。カクセイの渡辺です。

カクセイは、不動産会社のベンチャーではありますが、社会保険は完備しております。

しかしながら、健康組合の定期検診では、検査してもらえない、腹部ＣＴや頭部ＭＲＩ、胃カメラなど、若いと言っても油断禁物。若いが故に、病魔に冒されると進行も早いといいますから、思い切って言ってきました！

というわけで、会社から程近い場所という事で、先日うちの相方もお世話になった東京ミッドタウンの検診センターへ。

もちろん、健保のメニューにない検査なので全額自己負担であります。締めて十五万くらいしました。
自費で検査を受けるというのも、歯医者の検診くらいですから、高額な出費でした！

気を遣いすぎという意見もあるかと存じますが、全くもって普通の事ではないかと考える事が増えてきました。

なぜなら、我々カクセイでは、不動産業の中でも、資産運用に特化した業務が多くなりますので、今年受託した物件だけでも、年間の総額では、億を優に超える賃料を集金や入居者募集・管理を行っております。

そして、どんなに優れた仕組みがあっても、自分自身が判断することによって与えるであろう影響を考えると、責任が大きく伴ってくるのであります。

私自身も、自分の出世欲？にかまけて、この3年は、食事・運動に全く気をつかわず、走り続けてきましたので、流石に、自覚症状はないものの頭や内臓に腫瘍のひとつやふたつできててもおかしくないんじゃないかと気になっていましたし、ここからの3年をどう走り抜くかも含めてメディカルチェックを受けたのであります。

まだ、全ての検査結果が出たわけではありませんが、ネットのお陰で、自分専用のWEBアカウントで、検査の結果がリアルタイムに項目ごとに報告され、意外なほど問題なし。癌のマーカーも、ピロリ菌もマイナス、胃の中もキレイなものでした。ホッと一息です。

体重が10キロ増量したので、脂肪関係の項目は警告値になっていますね、、、トホホ。

これからは、昔のように毎日運動する習慣と食事管理も取り戻そうと思います。
なんで、そこまで、無茶をしてたのかは、またどこかの機会にでもお話ししましょう。

皆さんの資産を管理している不動産の担当者は、健康的な人ですか？
仮に、急病で倒れて現場復帰に時間がかかっても、引き継ぐ方の顔も見えてますか？

ウン千万、ウン億の資産の運用を通じて、テナントからの売上の源泉を任せて頂いている。そこにプライドと自信を持って任せて下さい！といえる自分、そして組織・チームでありたいと思います！

今年もあと、2日、振り替えるにはまだ早いですね！

また明日！

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2015年12月28日月曜日

皆も欲しがる理想の物件を購入する方法

あなたの探し物はなんですか、見つけにくいものですか。

先日、ジムの入館キーをなくして、再発行しました。カクセイ渡辺です。

申し込みから、はや一ヶ月、たった一度だけ、２０分ほど滞在したジムの鍵。

再発行に、手数料5,140円。

次の日、家の中で見つかりました。

日付は、１２月２５日。
サンタクロースさん、いつもありがとう。

無くして初めて気づく、かけがえのない存在。浅はかで愚かな自分。

というわけで、クリスマスからの流れで毎年しんみりしがちな年末ですが、探しものといえば、不動産も同じですね。

今年は、起業の立ち上げ準備に追われながらも、多くの方の購入についての相談を受けましたが、資金も融資も潤沢にあって購入準備が万端な方でも、物件が購入できないとう内容の相談が多かったです。

何故購入出来ないというと、購入の希望条件は明確に決まっているのですが、、、

・現在の相場より利回りが高いもの
・立地にこだわっている
・建物の企画もグレードが高いもの

主に上記を求めている傾向が強いですね、、、。
まぁ、探せば見つかるという考え方にもなるのですが、これを私流に解釈すると、仮にそういったＡＡＡクラスの案件が売りに出たとして、それは、自分以外の人も喉から手が出るほど欲しいはずですから、その競合他者が多いなかで、自分が購入できる可能性はどれだけあるかという問題に置き換わると思います。

不動産の売買の場合は、買い続けている人に川上の情報がくるようになっていますので、まだ購入実績もない人には、情報が来る可能性は低くなります。

また、購入判断のスピードも求められますので、買い慣れた方は、資料の情報で判断もできますし、不動産業者も信頼関係のできたパートナーとして付き合っているので、全ての情報を自分で裏付けとることもしません。融資も取引銀行がいますので、融資条件も短い時間で、決まってきます。すると、ライバルに負けてしまいます。

もっと、解釈を拡げると、学生時代でも職場でもそうですが、一番の美人や美男と付き合うにはどうしたらいいかという問題にも置き換えられるのではないかと存じます、、、、。

しかし、男女付き合いでも出逢いと別れをを繰り返している人の方が、軟派な人のほうが、美人、美男などの自分の理想の相手と付き合っているような話も聞きますが、本当でしょうか。

では、私の理想のパートナーはどのように見つければ、、、。

なんて事を暇つぶしに想像してみながら、、、今年も暮れていきそうです。

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2015年12月27日日曜日

2015年の締めの売買契約は、

株式会社カクセイの武中です。
一年もあっというまで、気づけばもう年末です。
弊社は本日が仕事納めとなります。

先日は、相場より利回り高めな新築の一棟物件をご契約させて頂きました。

今回の取引物件は賃貸募集をして一週間も経たないうちに、申込ベースで満室となっており、賃貸付けも大変良い物件です。
もちろん、賃貸付けが良いことを見越してご紹介しておりますが、ここまですんなり決まってしまうと嬉しいですね。

昨日もお客様と現地に伺い、建物外観や室内を見て回ったのですが室内にはこれから小修繕をする箇所に付箋が貼ってありました。
付箋が貼付されている箇所が多いなーと思いながらよく見て回ると中にはこんなメッセージ付きの付箋が。。。

目視では問題なく水平なので、水平器を置いてチェックして頂いたのがわかります。
細かいところまで見て頂いている現場の施工管理担当者さんに感謝します!!
ここまで細かくしてやって頂ければ引渡しまで安心できますね。

私個人としても改めて、見習いたいと刺激になりました！！

そして、銀行担当者様からはまたまた良い融資条件を提示頂きました。
今回は特別な条件で、他の方に伝えないでくださいとのことです。
融資条件は伏せておきます。笑

金融機関に事前審査を打診すると、担当者さんのほうで好条件を提示して頂くこともありますが、その好条件の中には担当者さんの営業も含まれまれていたりして、契約後に本申込をすると事前承認の回答より、融資金額が減額されたり、金利のレートが上がってしまうこともあり、本承認まで少しだけ不安な日々を過ごす事も少なくないのですが、何回もお取引させて頂いてる銀行の担当者さんはやはり安心感が違いますね。

今年の締めのお取引での、好条件、好取引だったこともあり、

しめしめって。なんつって！

来年も宜しくお願い致します!!

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2015年12月26日土曜日

修理するなら買い換えた方が良い理由

今年も来年に向けてカウントダウンが始まっていますが、いかがお過ごしでしょうか。

最近、PR部門（賃貸管理部）の仕事をこなしているカクセイの上田です！

お陰様で本ブログや先日のセミナーの効果もあり、会社設立から数ヶ月にもかかわらず賃貸管理の受託が殺到しておりまして、慌しく受託業務に励んでおります。

来年に入っての受託申込分もあわせると200戸数は、見えてきました！

そんな最中、弊社が管理している中古物件からは入居中の設備不具合の連絡が多く、緊急出動することも多々有ります。

「部屋と〜作業着と〜私〜♪　愛する物件のため〜♪　毎日〜出動するから〜♪」

と口ずさみながら六本木ヒルズとは似つかわしくない格好で緊急出動する私

先日、築２０年超の中古RCにお住まいの賃借人様から突然連絡が入りました。
どうやら浴室乾燥機が壊れて動かないので見て欲しいとのこと。

最近では浴室乾燥機が当たり前な時代ですが、20年以上前からあったなんて珍しいなぁと思いながらすぐにメーカー修理業者と待ち合わせて現地訪問しました。

付いていたものは温水式で操作は最近のパネル式ではなく、昭和時代のテレビチャンネルの様なダイヤル式のものでした。
業者さん曰く、故障原因は経年劣化でモーターが壊れていて交換すれば直る！と強く修理をすすめられました。ただ、型が古く部品在庫があるかも含めて確認が必要とのことで一旦持ち帰って見積りを待つ事になりました。

後日、その業者さんから部品在庫があったということで見積りを確認しますと費用は5万弱。
ん〜・・・なんとも微妙な金額。
もう少し費用を足せば全部新品に交換出来るので後々のメンテナンス費用を考えるとその方がいいんでねーの？と思い、もちろんその見積りありますよね？と尋ねてみると、「ありません。」との返答が。

？？？

実はその業者さん、修理業務しかやっておらず新品への施工・交換は出来ないので別会社へ頼んで欲しいとのこと。（強く修理をすすめた理由はこれか！）

という事はこちらが新品交換する案が無ければそのまま部品交換で済ましていたということなんですね〜！？

いや〜不動産投資はあらゆる所にリスクが潜んでいますね。

修理だけに物件まで足を運んでくれる管理会社とシュリ（擦り）合わせが必要ですね。

なんつってー。

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2015年12月25日金曜日

クリスマスのサブリース

世間はなんと賑やかなことでしょうか。
メリークリスマス！こんにちは、江田です。

街は綺羅びやかにギラギラとしておりますが、私の顔はアブラでギラギラしております！
毎日あちらこちらと駆けずり回っていますからね！

さて、今日はクリスマスのだけに、リースにちなんで、、、

サブリースでのお話でも。

不動産投資をされるオーナーにとって、やはり悩みの種は空室リスクと家賃滞納で賃料が入って来ない事でしょう。

サブリースでは、不動産管理会社等がオーナーから物件を借り上げまして、転貸をする訳です。空室の有無関係なく、一定の賃料が毎月入ってきますので、安定した収入が見込め、家賃滞納もありません。またサブリース契約を好む金融機関では融資が受け易くなるといったメリットがあります。

ハウスメーカーや新築マンションディベロッパーでは「30年間一括借り上げ！」なんて広告しているところもあります。

空室の心配なく、ずーっと一定の賃料が入ってくるだなんてとても魅力ですよね～。

ところがそんなうまい話しはなく！契約書に必ずと言っていいほど記載されているのが◯年毎に賃料の見直しをするという条項。

考えてみれば新築の賃料が30年も続く訳ないですよね。最初は高い賃料で借り上げてくれていたのに更新毎に5％、10％と下落していく…。

よくある事です。

表面利回りを良く見せたいがために高い保証賃料を提案するディベロッパー等は建築費を上乗せした分で空室損や賃料下落リスクをカバーしていたりするので最初に高い保証賃料を払っていても懐は痛くないのです。それにきちんと家賃保証会社も入っていますので滞納の心配も無いですしね。

まさに、空室損・賃料下落リスク・滞納リスクの三択ロス（サンタクロース）がない！

ではサブリースは悪いのかと言えばそんな事はありません。

無理の無い査定賃料を元に賃料下落率を踏まえた投資分析を行って、きちんとした運営が出来ていればいいのです。具体的には・・・？

次の機会にもう少し掘り下げたお話をさせて頂きますね！

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2015年12月24日木曜日

「賃料アップに成功しました！！」

高校生の時、ケンタッキーでバイトをしていて、

クリスマスには大量のフライドチキンを厨房で調理していた平山です！

クリスマスになると必ず、、あの時のケンタッキーでの仕事、バイト仲間、仕事のやりがいや大変さ、お祭り騒ぎだったことなどを思い出します。。

さて、先日弊社のプロパティレンタル部門にうれしいニュースが入ってきました！！

弊社で賃貸募集をしていた都心好立地の区分ワンルームマンションで、募集開始から1ヶ月も満たない間に入居者が決まったのです！！

弊社がリフォームしてバリューアップしたことにより、競合と差別化をはかれた結果でした！！！

コストをかけて良いものを作って提供できた分、賃料も相場より取れています！！

今回のような物件は、弊社のプロパティレンタル部門とバイアンドセル部門の読みとセンスがとても良く活きます！！

しかも運の良いことに、今回の入居時に管理組合がマンション全戸の玄関ドアを新品に交換してくれたのです！

これはまさにクリスマスプレゼント？！

今年もまだまだ、都心好立地の仕入情報が続々届いてきています！！

きっとこれがカクセイへのクリスマスギフトだなっと思いながら、師走らしく都心を動き回ります！

そして、クリスマス当日の保育園でのサンタクロース役のために、サンタの衣装を新調しに行ってきまーす！！

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2015年12月21日月曜日

インテリアコーディネートもやっています！

こんにちは、カクセイのインテリ、、、

いえ、インテリアの設置担当の新人ヤスシです。

弊社では、オーナー様の抱える様々なニーズに、出来る限り応えていくために業務に励んでいます。
先日は、家具付きで運用したいオーナー様向けに、内装の企画とリフォーム、家具の購入・設置代行を始めました。 

そして、私の役目は、これです！！

みてください、この荷物の山を。そして、安心してください。

僕が会社にいない理由は、サボっているわけではありませんよ！

この山を一つ一つ切り拓き、綺麗に区画（設置）していくという都市開発（部屋づくり）に勤しんでいるのです。
 しかし、いざひとりで山を崩し始めてみたものの、大きな家具は1人では組み立てることが大変で、渡辺にSOS信号を。

すぐに駆けつけてくれて、あっという間に、開梱、組み立て、廃品処理が終わり大助かりでした。
上司にゴマをすっているわけではありません、本当の話です。

振り返ると、まさにこの家具の購入・設置代行が強敵でした。

ネットで「おしゃれ、丈夫、安い」を備えた家具を探すわけですが、これがなかなか無いんです。
電車の中で、通販サイトをスクロールし、次のページ、また次のページ、検索条件を変更して、また次のページ、次のページ。
ベッドやカーペットを決めると、他の商品はそれらと調和するものを選びます。

やっとの思いで、購入品リストを作成し、いざ発注しようとすると、また問題が！昨日まで販売していたはずの商品が、、、無い！
思わず、え〜〜〜と声を漏らしてしまいました。

しかも、それも1件や2件ではないんです。

さらには、急な売切や価格の上げ下げが頻繁に起こるんですよ。
出荷元は、比較的規模のある業者なのに不親切です！その度に新たな商品を探し、また探し。

おかげで、私は安くておしゃれな家具のマニアになりました（笑）。

一息も束の間、ここで更なる問題が発生！

配送日指定ができない商品があるんです。
ただ、後日物件のポストに詰まった不在票をもとに、配送業者に一斉に電話し、すべて同時に受け取ることができれば、という淡い期待があったこともあり、発注に踏み切りました。

そのうち、こんな連絡が、、、

配送業者「もしもし、ヤスシさんですか？そろそろ荷物を取ってくれないと、出荷元に返品しますよ？」

そうなんです。荷物がバラバラな日時で届き、順次取りに行かないと返品されてしまう商品・業者もあるようなんです。
10件程度なら、簡単にまとめて受け取れるんでしょうが、40件ともなると思うように受け取ることができません。

結果的に、何度も物件に足を運ぶことになりました。

家具購入・設置と聞くと、何も考えなくとも誰にでも出来る簡単な仕事というイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれません。
僕もそうでした、、、。

ですが、今ではこれほど時間のかかる仕事もあまりないと思っています。なぜなら、

・求める商品がない
・売切・価格の上下が頻繁に起こる
・商品の配送日が、指定できないものがある。また、まとめて受け取ることができないことがある

からなんです。

今回の件で、ある程度商品パッケージができたことと、出荷元/配送業者ごとに配送スピード/日時指定の融通をある程度把握できたので、次回はもっとスムーズに出来ると思います。

また、荷物を一時的に受け取る場所を借りるなどして、更なるスピードを求め、オーナー様のご要望に応えられるよう精進していきたいですね。