2015年12月17日木曜日

≪株式会社カクセイ≫年末年始休暇のお知らせ

≪株式会社カクセイ≫
年末年始休暇のお知らせ

2015年12月28日から

2016年1月3日まで

誠に勝手ながら下記の期間中、弊社の業務をお休みさせて頂きます。
なお、期間中は入居者様向けの緊急コールセンターのみのご対応とさせて頂きます。
ご不便をおかけすることと存じますが、何卒、ご理解いただきますようお願い申し上げます。



不動産運用は「KAKUSEI」へ!
※お問い合わせやご依頼等は、

2015年12月15日火曜日

旧耐震でも低金利!返済期間30年間!

株式会社カクセイの武中です。

忘年会シーズンということで肝臓が休まらない日々が続いております。

弊社では大阪で研修旅行が有り、少し早い忘年会を大阪でしてきました。

この時期お酒の機会が多いと思いますが、お酒にのまれないようにお気をつけ下さい。

私自身はお酒に飲まれるタイプで、失敗談が多々あります。

《宿泊先は、大阪中心部の民泊マンションです!》
さて先日ご契約させていただきました物件は都内一等地で前面道路の路線価が300万円と大変場所のいい物件をご契約させていただきました。

そして、某信金さんでまたまた、いい融資条件がでました。
今回は旧耐震の区分所有のバルク案件でしたが融資条件は下記となります。

返済期間
30年間

融資金額
売買金額の9割

金利
1.925%

旧耐震の区分で驚きの融資条件です。耐用年数は当然考慮されておりません 笑

ちなみにこの信金さんは弊社との取引実績の評価もあり、このような優遇された融資条件を提示して頂けております。

また、この信金の担当者の方が、かなり敏腕で、かつイケメンの方で、事前審査を数日で出して頂きその上、事前審査の条件と変わらない条件で本承認を頂いております。

以前ブロクでも書きましたが、土地から購入頂く新築アパートでも、この信金さんで返済期間35年間をとれています。

金利は1.8%前後でした!!

他にも銀行開拓は常時やっておりますので好条件なファイナンスで収益物件を購入したい方は是非お声がけください。

またまた!物件も一日ごとに水面下情報が数十件単位で入ってきますため、物件の精査が間に合わないことが多い程、取り揃えております。

12月中旬となりますが、年内にセミナーを開催する予定がありますので、是非遊びに来て下さい!!

それではこのへんで!


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暮れ~の元気なごあいさつ!!〜中古不動産のポテンシャルについて〜

何かと慌ただしい師走の時期ですが、

今年の締めくくりと来年の期待に想いをふくらませワクワクしている平山です!

年明けに気分一新!弊社が手掛けてきた仕事とこれから手掛ける仕事についてセミナーをしようと思います!!

え、誰が、、?もちろん、うちのエースなべちゃんです。。。

と、も久しぶり人前でしゃべろうかなぁーと思います!!

あとは弊社に力を貸してくれる頼れるパートナーとも一緒にコラボしたり、などなど・・・いろいろ考えております!

ここしばらくは、とても有望な投資先として新築アパート投資がすかっり市民権を得てきました。

んがしかし、、

まだまだ中古も捨てたものではありません!

弊社ならではの中古物件に対するアプローチもございます!!

弊社のキャパやポテンシャル、イマジネーションを感じてもらえればと思います!!

私たちは、不動産の持つ価値のポテンシャルや、お客様の持つ投資力のポテンシャルを最大限引き出し、ふさわしいファイナンスをマッチングさせます。

さらに、適正なリフォームや、賃貸付け、管理運営といった付加価値をプラスします。

こちらは不動産の持つポテンシャルを高めた一例ですが、

玄関
リビング
場所やニーズに合わせ、それ相応のバリューアップをしました。


来年も不動産、建築、金融業界にいろんな動きや出来事が起こると思います。

弊社は常に流れを読み、流れに乗って不動産を売却、購入する個人や法人はもちろんのこと、

取引先の不動産や建築関係の会社、融資を提供してくれる金融機関を含めた全方向にどんなサービスや付加価値を提供できるか!?

と常に考え、社員一丸となって、ひとつひとつ結果を出していきます!!


・・・と書いていたら何だか年末のご挨拶みたいになってきましたが、、

「安心してください!まだまだ年内もがんばりまーす!!」



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2015年12月6日日曜日

カクセイ主催の初セミナーです!

日頃の運動不足解消を目的に、自宅から歩いて80mほどのジムに入会して、はや2週間、ただの一度も、全く行けてない、カクセイのイケテナイメン担当渡辺です!

ジムに行こうと、事務を片付けているうちに眠くなり、、、頑張れ私!負けるな自分!

というわけで、本日は、告知です!

融資を制するものは、不動産投資を制する!
購入時のポイント解説
(不動産サイトで楽待のみ掲載)

テーマ 初心者向け
定 員/ 15名
講 師/ 渡辺 章好
日 程/ 12月 11日 (金)
参加費/ 無料
時 間/ 19:30 ~21:30(開場19:00)
会場名/ 六本木ヒルズノースタワー17階セミナールーム
会場住所/ 東京都港区六本木6−2−31 六本木ヒルズノースタワー17F
会場交通/ 東京メトロ 日比谷線 六本木駅 西麻布方面改札直結
                都営地下鉄 大江戸線 六本木駅 1a出口より 徒歩1分


●セミナー概要
不動産投資の専門家集団が立ち上げたベンチャー、株式会社カクセイによるセミナーです。

ここ最近は、加熱相場が続いています。
一昔前は、高利息での借入でもキャッシュフローがまわる高利回り物件もありました。
相場の過熱で、価格はあがりましたが、賃料は変わらない為、低利回り化が進んでいます。

その中でも、キャッシュフローがまわる投資をする為には、低利息で、長期間の融資を利用することが不可欠になります。

加熱相場でも、勝てる不動産投資の見極めをご紹介致します。

以下、ポイントです。

1. 今年取引した物件実例(アパート・マンション)とキャッシュフロー解説
2. 良い物件を買うコツ
3. 銀行の融資を活用する!
4. 銀行の融資条件について(個人名義・法人名義)
5. 最近の各金融機関の融資姿勢について
6. 低金利で融資を受けられる人、受けられない人
7. 投資指標を理解すれば、利用する融資もわかる
8. 低金利で損する人、得する人
9. 地方物件と都心物件のメリット・デメリット
10.悪質な不動産投資取扱業者に注意するポイント

以上です。
なお、以下の方にお薦め致します。

・これから、不動産投資を始める方。
・不動産を買い増して行きたい投資家の方。
・買いたい気持ちはあるものの、一歩踏み出せていない方!

ペンとノートをもってご参加ください!

以上です。

申込は、楽待さんのサイトからお願いを致します!


うまく行かない場合は、こちらまで!

ご参加お待ちしております!


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2015年12月3日木曜日

ワンルームマンション購入時のポイント

最近、長年愛用していたメガネスタイルを、人相が暗いとの指摘でコンタクトに変えて、爽やかにイメチェンした!新人ヤスシ!です!

しかし、なれない装着に20分以上かかってしまい、遅刻をして、怒られて落ち込み、結局人相が暗いまま、、、人生は甘くないですね。

さて、先月は、中古の区分マンションの売買案件が多く、契約書等の書類作成にバタバタしておりました。

さて、その区分マンションの重要事項説明の書式には区分所有特有の決まった項目がいくつかあります。

その項目を埋めるのに必要なエビデンスの一つに

「重要事項に係る調査報告書」

というものがあります。

六本木ヒルズノースタワーのクリスマスツリーです!
この書類は、物件のエントランスやエレベーターなどの共有部分を管理している建物管理会社から発行されます。

管理会社というのは、大手どころだと、

1 大京アステージ
2 日本ハウズイング
3 東急コミュニティー
4 長谷工コミュニティ
5 大和ライフネクスト

合併も多い業界ですから、分譲当時の記録の管理やメンテなどのサービスの質は、物件によってまばらです。投資向けのワンルームマンションになると、もっとマイナーな管理会社も関わってきますので、それも注意が必要ですね。

調査報告書に記載されている内容とは、

・専有部分の管理費、修繕積立金などの月額
・管理組合の修繕積立金総額、借入金の有無、管理費等の滞納額
・共有部分の過去の修繕履歴
・管理人の勤務時間帯
・耐震診断の有無
・アスベスト使用調査の有無
・ペット飼育の可否
・フローリングの制限(遮音等級の指定)などのおおまかな制限について
・駐車場、バイク置場、駐輪場の空きの有無

などです。
費用は管理会社によって様々ですが、だいたい2000〜5000円で取得できます。

但し、同じ書類でも建物管理会社によっては、「内容」が全然記載されていなかったり、
自主管理をしている建物は、そもそも「ナイヨー」なんていうこともありますから注意が必要です!
場合によっては管理会社や管理人に詳しく事情聴取することもあります。

この書類以外に

・管理規約、使用細則
・長期修繕計画
・区分所有者の総会の議事録

も取得出来ればバッチリですね。
管理規約が古く実は規約そのものが変わっていたり、数ヶ月後には管理費・修繕積立金の値上げ予定なんて事もありますから。

ほとんどの仲介業者はこれらの書類を取得していますが、販売に不利になる内容が書かれていれば買主に渡さないなんていう業者もあるとかないとか…

これらの内容をきちんと説明する事が「重要」事項説明だけに「需要」がありますね。

なんつってー。


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2015年12月1日火曜日

オーナチェンジのリスクを抑える

通勤電車にもまれ、不動産会社の創業という荒波にもまれ、最近は癖のある入居者に揉まれ、仕事にコシが出てきた、カクセイのイケメン江田です。
メンはコシが大事です。

お陰様で、管理受託数が増えてまいりました。賃貸部門にいる人間としては、顧客の大切な資産をおまかせいただくほど嬉しいことはありません。ありがとうございます!

さて、今回の記事は、オーナー様が不動産を購入された後の管理引き継ぎは何をやるのか・何に注意すればいいのかについてお話ししたいと思います。

まず、オーナー様が不動産を購入し、弊社に管理をお任せいただくと、弊社では下記のような業務を行います。

●管理契約の締結

賃借人,連帯保証人の引き継ぎ
  ・管理会社変更の通知
  ・旧所有者時から抱えていたトラブルの処理

家賃振込方法の変更・引き継ぎ
  ・賃借人への振込先の通知
  ・保証会社の管理会社変更の手続き

旧管理会社・所有者保有書類の引き継ぎ
  ・鍵
  ・賃貸借契約書一式、保証会社の契約書
  ・その他書類の引き継ぎ

一棟アパートの場合,建物に関わる項目の引き継ぎ
  ・インターネット,CATVの契約
  ・共用水道栓,共用電気の名義変更

このように整理して書くと簡単に見えるのですが、なかなか思い通りに行かないのが、今も昔も世の常です。

管理引き継ぎ書類の準備ができると、早速賃借人に電話します。すぐに電話に出てくれればいいのですが、電話に出てくれなければ何度でもかけ続けます。最終的に電話に出てくれなければ、土・日曜日の朝か夕方など一番自宅にいるだろう時間を見計らって、自宅を訪問します。賃借人の勤務先によっては火・水曜日、訪問する時間帯を変えることもあります。それでも、不在の場合があります。

仕方なく、ポストに手紙を投函して帰路につくのですが、その後、会社に一本の怒りの電話がありました。



「どういうことだ!」

ポストに投函された手紙を読んだ賃借人から、電話がかかってきました。

「直接会わずに手紙だけ置いていくなんて、非常識だろ!」

「何度かお電話させていただいたのですが、着信履歴とメッセージは残っていませんでしたか?」

「あれ、お前のところの電話番号なの?メッセージはまだ聞いてないわ。それにしても、なんで手紙だけ置いていくんだよ!ありえないだろ!」

「訪問しましたがいらっしゃらなかったので、手紙を置きました。」

「それはそっちの都合だろ!寝てたんだから、時間を改めてまた訪問するのが普通なんだよ!で、何が変わるの?」

「連絡先と振込先です。」

「どこに変わるんだよ!」

「今、お手元に弊社から送付させていただいた書類はございますか?」

「顧客サービス全然わかってないよな!口頭で教えろよ!」

「はい、電話番号は○○です。家賃振込先は○○です。12月分の家賃から」

「説明はいらねえよ!聞かれたことだけに答えろよ!」

「12月分11月末にお支払いいただく家賃から、弊社の口座にお振り込みください」

「説明はいらねえって言ってるだろ!」

最後は伝えるべきことを強引に伝えた形でしたが、こういった二進も三進もいかないやり取りが、賃借人と管理会社の間で交わされるのです。割と頻度が高いですが、密度も高いです。1時間2時間と電話が長引くこともあります。そういった手間をかけて、ようやく管理引き継ぎが完了します。入居者対応に失敗したり、書類を引き継げなかった時は、後々の管理運営・売却時にネガティブな影響を与えるので、慎重にやっていきたいところですね。

それはそうと、入居者に揉まれ続け3ヶ月も経つと、だんだん辛抱強くコシが出てくるんですね!

(お腹も出てきましたが、それは内緒です)!


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不動産は男のロマン

最近は、若手の育成に情熱を燃やしているKAKUSEIの武中です。

12月になり今年も残すところ後1ヶ月というところ、いやー早いものです。
最近、ブログを投稿すると、カクセイが立ち上がる前からお付き合いがあった、お客様よりご連絡を頂くこともあり、改めてブログ「カクセイ日報」の影響を実感しております。

営業が本格始動して5ヶ月程の弊社ですが会社も順調に軌道に乗ってきており、5人で起業した弊社ですが現在は7人となり、来年からは9人体制となる予定です。もしかすると、もっと増えるかもしれませんので、事務所の増床も具体的に検討中です。

人が増えれば、業務の幅も増え、お互いが刺激に成り、成長に繋がり、それが会社の利益として今以上に上がってくれば、まさにいいことづくめですね。

さらには、少人数よりも大勢でやったほうが仕事は楽しくなりますし、新しい人が入り会社に新しい風が吹くのを楽しみにしております。

ただ、社員全員男なので、むさ苦しいとういか常に男子校状態なのが、、、本当のところツラいですね。
そろそろ、事務員さんでもいいので、素敵な女性の方と一緒に仕事ができれば、会社のも、、、よりやる気が起きるような気がする今日のこの頃でもあります。わ、私は、、、家に帰れば、妻と娘がいるので、気にしてないんですけど、、、。

先月決済が終わった都内某所の珍しい新築2世帯アパートもう天気の良い日に写真をとりにいけば良かったと悔やまれます
また、お陰様で先月も契約業務と決済業務ともに大変忙しくさせて頂きました。
12月も月初から私の案件で契約業務が4件あります。

他にも仕入予定の土地の建物プランの入れ込み等、商品作りの案件、売却活動も多数ございますため、12月も年内いっぱい、かなり忙しくなりそうです。お陰様々でございます。

最近では、山手線沿線の駅が最寄りになる新築木造アパートを、お付き合いのある業者さんに弊社専属専任にてお預かりさせて頂きました。

建築プランもいい感じです!

仕入れに関しても、弊社で現在、強化しており、新しく入社予定の方は、スカウトして来て頂くのですが、入社前にもかかわらず、仕入れてくる情報の数の多さとバリエーションにビックリしております。

一等地のビル情報や区分マンションのバルク情報等と良さげな案件ばかりで、当然非公開情報ばかりです。

弊社ですとご紹介する案件に括りがないので、その方の希望やポートフォリオに必要な物件情報をご紹介させて頂いております。
不動産ならどんな案件でも取り組ませて頂きますので、ご興味ある方は是非お気軽にお声がけください!

それでは、このへんで!


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