台湾の不動産業者さんの会 と 住宅リフォームの現場にて

先日、西麻布で夜な夜な開催された不動産業者会に参加してきたカクセイ代表平山です。

その会には台湾政府公認、台湾の不動産協会の方々がゲストで参加されていました。

まだまだ日本の不動産に対する買い意欲が旺盛で様々なニーズを聞くことができました。

とても明るく楽しい会でした！！こんな感じではありますが、、、

さて先日、このブログにも書きました、

「男女七人夏物語」の舞台に使用されたお部屋が30年の時を超え、

弊社のコンストラクションマネジメント部門のフルリフォームにより生まれ変わりました！！

バルコニーからのリバーサイドの景色は、天気にも恵まれ、とても素晴らしく自分も欲しくなりました。

私と同年代（家族構成も同じ）のご購入いただいたご家族に見てもらうのがとても楽しみです！

洗面台はこんな感じ、、

洗面台の下の部分より踏み台が引き出せるようになっています。

小さなお子様が2人いるファミリーということもあり、こういうのはうれしいと思います！

子ども用の踏み台は結構邪魔なんです、、でも無いとだめですから。。

工夫された良い商品があるんですね～！

踏み台の蓋を開けると、小さな収納になっています。

小さくても収納だけに、なかなかナイスっ！！

・・・ん、全然ナイスじゃない。。

お後がよろしくなくても、写真を多用してブログを書いても勘弁してください。。。

今年は「カクセイ」元年ですから、大目にみてやってください。

弊社メンバーの成長伸びしろと、成長速度はに乞うご期待をっ！！

カクセイの実力はいかにっ！！

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マイナス金利とアパートローンと交通違反の話

先日、運転免許の更新にいって参りましたカクセイの交通違反だよ全員集合！2時間講習の渡辺です。

都心の不動産業に従事している方で、ゴールド免許の人っているのでしょうか、、、。

ほとんどが、仕事中の運転時の違反です。特に駐車違反が多いのですが、やっと、ここ2年くらい違反切符をきられずにこれましたが、運転する機会が減ったのがその理由で、常に紙一重です、、、。交通事故は起こした事がないのが幸いです。

≫建て替えられた鮫洲の試験場にて≪

毎度、この更新講習の際に、次のゴールド免許を目指そうと強く思うのですが、不動産営業のプロの道を進むとどうしても、どうしても、気前がよくなって、交通違反をしやすくなります。

なんでかって？

「無違反よりも、切符(気風)が良い。」

なんつって！！

と、私が下らない事を考えているうちに、世間は、マイナス金利の影響からか、金利も下がってきていますね。

後ろの席で、うちの武中君が、クライアントの方が購入された土地と、その上に立てるマンションの融資について銀行との条件交渉に当たっております。

某バンクの融資担当との会話でしょうか、、、。

「●●銀行さんで、金利が0.4％きる感じなんですけど、、。」

「ええ、本当ですよ。」

「だから、本当ですって。」

「冗談じゃないですよっ！」

どうやら、融資担当者も疑うような融資条件になっているようですね、、、。

融資事情も荒れそうな予感、、、。

こういう風になってくると、借り換えを有料で請け負う業者さんも出てくるかもしれません、、、。

あと、本当は、低利のローンが引ける属性の人に、業務上の効率を優先したり、提携している金融機関だけ(接待してくれるので義理がある)を勧めてくる業者さんとお付き合いされている方には、損な時代になりましたね〜。

３％以上の金利の借入がある方は、一度ご相談下さい！！

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東京都内の擁壁(ようへき)とハウスダストにて

スギ花粉全盛期である。

ヤツは目のかゆみ・くしゃみ・鼻水・鼻づまりのアレルギー症状を発症させる悪魔である。幼少時からのアレルギー持ちの私は対策を施してからシーズンインしないと、とんでもないことになるのである！

あ、申し遅れました、仕入担当の山口でございます。

ツラいっす・・・。あれぇ？おかしいな・・・点鼻薬も目薬も、酷いときには飲み薬も飲んでいるのになぜにこんなにツラいのか？？

あ！原因はアレに伴う（詳しくは渡辺ブログで！）アレですね。ハウスダスト。なんてったって私はMr.センシティヴですから。

前置きが長くなりましたが、今週も様々な案件をご提供頂きました。

皆さま、

いつもいつも、

情報のご提供を

ありがとうございます。

今週は中でも都内某所の案件。都内は都内でも良い部類の地域にあると思われる土地ですが、擁壁工事が必要なのです。

擁壁と聞くだけで田舎民な私はワクワクしてしまうのですが（以前にも言いましたね・・・）、都内も結構多いですね。ただ横浜と違って「山」ではないのが都内の特徴でしょうか。

さて今回のこの案件。幸か不幸か道路と本地との高低差はないのですが、隣地の公園との高低差のあるおかげで擁壁をやり直さないと恐らく建築確認は下りません。

≫現地から見下ろすの図≪

更に宅地内にも擁壁があるのです。2段宅地というものですね。都内のしかも23区内にこのような土地があるとは想像もつきませんでした。私が以前に勤務していた横浜の会社ではこの2段宅地が得意でした。隣地境界との擁壁はもちろんなのですが、宅地内にも擁壁を設け、1段目には1階の居室等、2段目には2階のリビング等、と設計。道路との高低差もある場合がほとんどなので地下車庫と更に地下室のような部屋も設け、好評を頂いていたものです（遠目・・・）。

ですので、宅内の擁壁そのものが建物の防護壁にもなるので一石二鳥、と聞こえは良いですが、やはり建築コストだったり設計料など通常とは異なります。

（中身はこんな擁壁。検済は、ない！とみた！）

そしてこの案件は隣地の公園から立ち上がっている擁壁はもちろんの事なのですが、この宅地内の擁壁もやり直さないといけません。

正面の草木が生い茂った奥に擁壁・・・

大幅にコストが掛かります。

しかしこれはこれで色々と企画のしがいがありますね。こういうところに時間を使ってしまうのが自分の一番いけないところです・・・。

結構な高さの擁壁を見上げて、おー迫力あるな、と思いましたが、私も迫力のある人間にならなければ。

そのためにはひたすら食って飲んでを繰り返さないといけないですね！

え？それだとただのデブになる？

いいえ、大丈夫です。

私、Mr.ガリガリ君ですから！

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宅地建物取引士の更新講習に行ってきました！

先日、宅地建物取引士の免許の更新をしてきました武中です。

これで私も晴れて、宅地建物取引主任者証から宅地建物取引士証を取得しました。

カクセイの売買契約の宅建士印は、私が押印することが大半ですので、この辺りは大事です！

というわけで朝9時から午後16時半までとみっちりと講習を受けてきました。

講習では現役の弁護士、税理士、不動産鑑定士の方が講師となり、不動産売買に係る税務関係、紛争事例など色々と勉強になるお話が聞けて有意義な時間を送れました。

まだ私が取引した案件で紛争は起きたことはないですが、日々気を引き締めて取引に当たらなければいけないと思ってしまう程、講習の中身は濃いものでした。

この講習、行く前は拘束時間も長いこともあり、凄く憂鬱でしたが講習が始まると、話を聞き込んでしまい意外とあっという間に終わってしまいました。

賃貸管理のほんの一部の業務の方や、売買業務のみの方には、今やっている仕事とは関係ない話もありますので、講習は退屈になってしまう方もいるのかと思います。

隣の席の方も、ほとんどの講習は寝ているけど、原状回復のガイドラインの時はペンを持ち熱心に聞いていたりしているのを見ると今はその業務がメインなのかな～と想像してしまいました 。

宅地建物取引士も士業ですので知識のブラッシュアップは常日頃していかなればと思わせてくれる一日でした。

士業(しぎょう)だけにこれからもし、ゅぎょう(修行)あるのみです。

私は不動産業界に身を寄せてから、思い返すと、

建物保守〜退去立会い〜小修繕〜リフォーム工事〜リーシング〜大規模修繕提案〜区分マンション売買〜1棟物件の売買〜土地の売買というような流れで業務を経験をして現在に至ります。

当初は売買から経験したいと思っていましたが、今になって考えると色々してこれたのは良い経験となり特に賃貸管理の部分は自身の体験を通してクライアントの方へご説明できる為、初めに賃貸管理から経験できてことが自分にとっては良かったと思います。

特に投資用の物件については運営をする賃貸管理が肝となります。

どれだけいい利回りの物件を購入してもそれを上手く運営していかないと意味がありません。弊社の賃貸管理のスタッフは投資用の売買業務をしてきた上で賃貸管理をしておりますので、運用の大切さを把握しているのはもちろん売買業務での目線でも賃貸管理していけるのは弊社の強みかと思っております。

更新講習も受けたことで、それでは引き続き安全な取引に努めます！

不動産のご相談はカクセイまで宜しくお願い致します。

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不動産投資を始める前に最初に投資するものとは？ その２

先日は、カクセイのオフィス家具を移動させる作業をしたところ、翌朝、腰を痛めたカクセイの渡辺です。

整体院に駆け込んだら、日頃から、疲労が溜まっていたとの指摘でした、、、。体のメンテにも気を遣わなければいけませんね！

さて、前回の投稿はいかがでしたでしょうか。不動産投資家なられではの格言が出ましたね！

「まず、自分に投資する」

不動産投資をしたいのに、不動産でなく自分に投資する？不動産業者の方では、まずそういうことをいう方はいらっしゃらないはずです。

これが、どういう意味なのか、今回明らかになります。それでは、どうぞ！！

「まず、自分に投資する」

これは教養や体験、そして後輩や家族、お世話になった人にサービスするとか、そういう意味のことです。

消えてなくなってしまうものに、お金を使ってしまうことがまず一番いいと思っています。

それでも有り余るお金があったら、投資するものは確実に不動産だと思われます。

なぜかというと、ちゃんと上記のポイントを考えて、投資すると成功する可能性が他の投資よりも遙かに高いからです。

いい物件というのは人によって違います。なので、まず自分が何者かを知ることが必要です。

自宅の隣地が売りに出たら多少高くても買った方がいいというのが一例ですね。
土地は大きくなると価値が高くなるので、当然隣人が最大効果の活用ができるわけです。なので、他の人よりも高い値段で買うことができます。

また、自分のよく知っている場所なら、その土地を知らない人よりも、その不動産の有効活用や価値が他の人よりもより理解できるので、いい値段が出せます。

私はなぜか学生時代から転々と住んでいた場所に不動産を買っていっています。それはその土地のことがよくわかるから値段をすぐにだせるということなんだと思います。

皆さんご存知の通り、今は不動産の値段が上がっています。

なので、安い物件なんてないです。

というか安い物件には理由があると思った方がいいでしょう。
ただ、値付け業者がちょっと間違って出しちゃったというのはあるかもしれませんが、そんなものは即日満額でキャッシュで購入できる投資家にさらわれます。

なので、一般の投資家が買える物件で安い物件というのは買いにくい理由があるというだけです。
ただ、一般の投資家でも上記の理由で他の投資家よりその不動産の価値を見いだせるという人にとっては十分割安なものがあると思われます。

ここでいう割安というのは値段がマーケット水準より安いのではなく、投資家にとっては他の投資家よりも価値を見いだせるから割安にとらえることができるというだけです。

ということで、自分を知ると、マーケットには自分だけにとって割安な物件が存在するのです。そういったものを買っていくことが正攻法なのだと思います。

大手銀行から信用のつく与信のあるプロファイルの人で、長期的にキャッシュフローベースで物件を持ちたいという人にとって、築浅のアパートなどはきわめてよい投資であると思います。

また、逆に与信がないがキャッシュが潤沢で資産性の高いものがほしいという場合は、商業地の耐用年数を超えたような商業ビルなんかはとてもいいものがあります。

節税が目的の場合は、大型物件の区分などが効率がよいです。

そういった目的別でベネフィットを総合して考えると不動産投資はまだまだ買える物件はたくさん売りに出ていると思いますよ。

己を知るということですね。

私はようやくそれがわかるまで10年以上かかりましたが。。。

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不動産投資を始める前に最初に投資するものとは？ その１

2016年も3月になりました。3月といえば、世間でいえば卒業のシーズン。
卒業と聞くと尾崎 豊の「卒業」が頭に流れる、オザキ世代のカクセイ渡辺です！

「あと何度 自分自身 卒業すれば 本当の自分に たどりつけるだろう」というフレーズが、印象深いのですが、学生生活が終わっても、社会人生活の中でも転属や転職など卒業というのは、繰り返されていきますね。

ワンルームマンションの一室、男5名で始まったカクセイも、新しいオフィスも増床するなど、様々な卒業をしながら成長しております！

また、弊社のクライアントの方々には、サラリーマンからの卒業のために、小銭から貯蓄をしながら、不動産投資に励む方も多くいらっしゃいます！

不動産屋ではない立場で、不動産に手を出すのは勇気もモチベーションもものすごく必要になりますね！

本日は、弊社のクライアントの方から寄与頂いた記事になります。
とにかく、様々な物件に投資をされてきた経験をお持ちですので、そこからどのように投資を進めて行くのが、おすすめかという意見は、参考になると思います。

不動産屋としては、自社商品が決まっていて偏った情報しか与えられなかったり、
素人の方にリスクの高く、心理的ストレスの大きい物件を、勧めて後日、トラブルになったり、珍しくない状況です。

カクセイでは、ひとりひとりの方の目標設定から、投資計画の立案を行っております！

≫先日は、東京マラソン2016が行われました！≪

それではどうぞ！

私は不動産投資家としてはこれまでのところまずまず成功している投資家であると思います。所有している物件は多岐にわたります。

・区分住居
・区分オフィス
・区分店舗
・一軒家
・一棟商業ビル
・一棟マンション
・一棟アパート
・一棟借地権付きビル
・土地の取得からの新築マンション計画
・海外不動産
・駐車場
・太陽光発電施設

等々、一通りはやってみました。
それで結局何がよかったか？ということに対しては答えはありません。

もし答えがあるとしたら、それは以下の要因が定まると物件によって何がいいかは判断できます。

１，キャピタルゲイン狙いなのか？
２，キャッシュフローが目的なのか？
３，レバレッジを効かせたいのか？
４，手元キャッシュが潤沢なのか？
５，節税目的なのか？（所得税または相続税か？）
６，ただの数字上の投資なのか？それとも物件に思いいれがあるの？
７，投資のタイムホライズンはどのくらいの期間なのか？

等々
少なくとも上記のことに答えが決まってないと判断はできません。

私は節操がないので、物件によって上記の目的のどれかに当てはめて納得すれば買います。

なので、何でもいいという適当な投資家です。

ただ、物件毎にどの目的なら買う価値があるどうかという判断をすることが重要です。

単に利回りがよくって、築浅の駅近物件がいい！という要望ではまず物件は見つかりません。

もしそれでも見つかる投資家はよっぽどいい投資家で、この人に持って行けばいつも買ってくれるからまずいいものが出たら持っていこうという信頼を業者から得ているスーパー投資家です。

なので、不動産投資をこつこつ継続的に続けていくとそうなることも将来可能かもしれません。

で、結局いろいろ買ってどれが一番成功したの？聞かれると、やはり答えがでません。
いえることは目的別に言うと確かにすべて成功していると思われます。

そういった意味では不動産投資というのは他のどんな投資（株、債券、ファンド等々）より成功できるパターンが多岐にわたっている投資だと思われます。

ですので、私が誰かに少し余裕があるのだけど何に投資すべきか？と聞かれれば、必ず以下のように答えます。

まず、自分に投資する。

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リアルエステートテックと不動産コンサル会社

こんにちは。最近マンション巡りが趣味になった新人ヤスシです。

≫端から端まで歩測174歩≪
でかい。でかすぎるぞ。なんなんだこのマンションは！

「不動産業界はIT化が進んでいない！」と言われて久しいですが、不動産業界のIT化という議論に決着がつかず「ついにIT化したぞ！」という実感が湧かないまま現在に至ります。

ですが、「ついに来たか！」と思わせるようなサービスが出てきました。

ルンルンルン！思わず口ずさんでしまいます。
業界の発展は嬉しいものです。

例えば、ソニー不動産、マンションマーケット、リブセンス、ネクスト、グリーやアマゾンに至るまで、不動産関連のサービスを提供しています。

私は帰りの電車の中で、それらサービスをいじっているだけで楽しいです。

そんな様子を見た実姉が、「何でそんなに楽しめるの？カクセイの競合が増えたんじゃないの！」とツッコミを入れてきたので、「競合する事業もあるけど、基本的には別のマーケット」と答えておきました。

例えば、IT企業が査定だけするサービスであったり、相場情報を提供するサービスだったり、建物施工の見える化を促進するサービスを提供するだけで、最後に頭を使うのがオーナー様である一方、カクセイでは「今現実に抱えている資産をどう活用したらいいのか」ということを顧客様の代わりに考えているのです。

それでも、囲い込みや不動産市場の透明性を促進してくれる企業様からは並々ならぬ情熱を感じますし、「これからもっと面白くなるんだろうな！」という期待感もあります。

このあたりのことは、不動産業者とばかり話していてもよくわからないので、某ポータルサイト提供会社で働いている大学時代の友人に、「調子はどう？」と電話してみました。

友人

「タイヘンだよ！」

私

「何がタイヘンなの？」

友人

「自社商品を売らないといけないから、毎日毎日営業営業だよ」

私

「誰に営業してるの？」

友人

「うるせーな、不動産業者だよ！」

なぜかいきなり怒られてしまった私ですが、その後もポータルサイトでいかに物件情報を載せてもらうか、不動産オーナー様に役立つサービスとは何かというテーマで話に花を咲かせました。

友人と話して、分かったことは、「こいつ不動産のことを何も知らない！！」ということでした。

彼らが並々ならぬ情熱を注いでいるのは不動産市場が抱える問題そのものであって、「不動産オーナーの方に対する資産活用や保全」という私たちのビジネスの目的とは全く違ったのでした。

不動産業界新人の私が生意気にもそう思ってしまいました。

こんな発言が先輩に見つかりでもしたら、「お前も新人じゃないか！」と怒られそうですね！！

今も、江田先輩の江田力ならぬ凄まじい熱量を背中で感じているわけですが、それに負けないように、エダーギブアップの精神で頑張ります！！

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