2016年4月8日金曜日

不動産買ったらやばい空室がついて来た話

先日は、会社の所用で六本木から表参道へ行って参りました。迷ったものの運動の為に、自転車に乗って行ったよカクセイの渡辺です。

自転車と行っても、いつもの港区のシェア自転車です。電動自転車ですから、楽。
運動には、なってないのかも知れません、、、。

六本木通りから、青山霊園の桜並木を抜けて、遠回りぎみに青山通りにでました。

≫お墓が建ち並んでいます≪

ちょうど、私、10年前、この辺りに住んでいましたので、週回は、毎朝早起きして、出勤前にこの著名人の方も眠る霊園通りを1時間ほどランニングしていました。

そんな健康生活でしたから、体脂肪は10%未満

現在は、2※ほど、、、。

あぁ、時の流れは、墓地を抜けた先の青山通りの様

つまり、


はかない。

なんつって!

もうちょっと、スリムになれるように、徐々に減量中です!

さて、私が最近関わった案件なのですが、追加投資で物件を購入したいと弊社に相談にこられた方。

ご夫婦で、昨年から不動産投資を始めたばかり、資産管理法人も設立してやる気はみなぎっていらっしゃいました。会社員属性の方で、いわゆるサラリーマン大家さんです。

既に、他社の投資コンサルで物件を購入されていたのですが、ふとしたご縁でカクセイをお知りになったとのこと。何社かに並行して相談されていらっしゃるようです。

まずは、融資銀行の目処を付けましょうと、所得や資産状況、不動産の運営状況のエビデンスを頂き確認すると、どうも回ってない物件をお持ちのようです。

回っていないというのは、空室が多いという状況です。地方中心都市の郊外物件というかなり難易度の高い物件でした。

まともな金融機関は、現況の物件の空室率があまりに高いと、融資にも難色を示されます。

よって、この物件について、掘り下げて現況を知らなければなりません。

そもそもの、購入のきっかけから、現在の空室に対する取り組みついてなど、、、。

空室については、空室対策コンサルタントの方の有料相談で、色々と対策方法を講じていらっしゃるとのこと。

不動産管理会社の間では、良い噂のないコンサルの方だったので、その方を頼らないと解決できない物件というのは、そもそも失敗物件です。

失敗物件というのは、超わかりやすくいうと普通の人だったら普通に見て「これ大丈夫か?」という物件ですので、それを購入されたという事は、決済までの不安の波を、事実に関係なく強烈に背中を押された力強い存在、大体は不動産会社の存在が想定されます。

だったらと、改めて購入時の提案があったところから話を聞くと、「そこで止めとけばいいのに」というポイントがいくつかありました。

不動産会社から買った物を、同じ不動産業界の人間が、非難すると競合業者の営業妨害と思われてしまうので、弁護士の先生にも面談頂き、虚偽の説明で不動産を買うに至ったと納得頂いた所で、「買い取ってもらいましょう」と提案しました。

投資家の方も、交渉を頑張られたようで、無事に買い戻しに成功されたとのこと。
あとで、登記簿をみると、その不動産業者さん、さらに1千万高く、別の投資家に転売して所有権を直接移転されたようです。逆境に強いですね。

どうしたら、こんな目に遭わずに済むのか、、、。
私の経験上、共通している事がいくつかあります。それでも、絶対ではないので、難しいところ。

無難な答えは、不動産の売買には欲をかかない、ということですかね!

初心者のうちは、無難な物件で、つまらないかもしれませんが、それでも黒字の実績を積んだ方が、買い増しも管理もしやすいですよってことですね。

ちなみに、この案件での、弊社の儲けは無し。
はじめから、コンサル料請求しちゃうと、手放す気持ちに切り替わらなかったかもしれないし、、、それだと、かわいそうな気もしたし、でも、仕事も欲をかかないと儲からないので、それはそれで、良くはないのですが、、、。

まぁ、このネタがどこかで、披露できればいいですね!
こういったネタもたくさんありますので、今後も聞きたいという方は、
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