賃貸繁忙期で業務に追われ、顔がゲッソリしてきたカクセイで、やせてる男ナンバーワン上田です！
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| ＞ビル群が立ち並ぶ六本木にも緑が増えています！＜ |
先日、築40年の区分ワンルームマンションの退去立会に行ってきました。
約2年程お住まいになられていましたが、家庭の事情で急遽実家に戻ることになったそうです。
早速、室内を確認して特に賃借人様の故意過失は見受けられなかったので、クリーニング代を負担してもらって残りの敷金は返金する流れになりました。
実はこの物件、退去前にかかわらず既に次の賃借人の申込が入りました！
しかも、以前の賃料よりも6,000円アップです！
今回の物件ももれなく、賃借人付きのオーナーチェンジでの売買で、弊社にて管理することになったのですが、立地が良ければ、古くなっても工夫次第で、賃料アップが見込めます！今回は広告料もかかっていません！！
よくある賃料アップの理由が、ガッツリ費用をかけたリフォームだったり、ガッツリ業者さんに広告費を支払っていたりする場合がり、費用対効果が、薄いにもかかわらず、成功アピールする業者さんや、
空室対策コンサルタントもいるので、注意です。
しかし、今回、肝心の室内はというと、少なくとも5年以上前から使用されていて、
壁紙も相当痛みが目立ち、黄ばみもひどく、
浴室のドア回りの木枠部分の塗装が剥がれてボロボロ、
壁紙も相当痛みが目立ち、黄ばみもひどく、
浴室のドア回りの木枠部分の塗装が剥がれてボロボロ、
エアコン、備え付けのミニ冷蔵庫が20年以上前のものだったり、
築年数相応で、あちこち傷んでいる箇所が数え切れないほど、
これは、かなりのリフォーム見積もりになりそうでした。
築古の物件を買うと、この原状回復コストを事前に見積もっておかないと、後々、ドカン！と費用が発生して、投資利回りを損なうことにもなりかねません。くれぐれもお気をつけください。
早速、見積もってみると、キッチリと直して、なんと！！
所有者である、クライアントの方も不動産投資を始めて間も無い様子でしたので、おったまげるだろうなーと、恐る恐る提案してみると、、、。
わ、悪気は無いのですが、、、そんな風に怒られると、悪いことをしたような気になるのは、私が素直だからでしょうか、、、。
だからというわけでは、無いのですが、とりあえず必要最低限の原状回復で再見積りし、7万円までに抑えてみました。前賃借人の負担分を差っ引くと、実質のオーナー負担は2万円ほどです。
ここまで、下がるとオーナー様も納得されたようで、、、。
重要なのは、この原状回復で、室内を見ずに申し込みをして頂いた新しい賃借人の方が、納得するか否かです。
そして、運命の入居日、、、。
今度は、賃借人の方からもカミナリが落ちるのではないかと、胃が縮むほど、そわそわしましたが、なんと！あっさりと納得！
先方曰く、多少壁紙が黄ばんだり、エアコンが古くても住めれば良いみたいです。
今日現在、何のクレームもありません。
住めば都とはこのことです！
貸す側、借りる側の双方が合意していれば、成り立っているわけです！
貸す側、借りる側の双方が合意していれば、成り立っているわけです！
但し、今回は双方の合意により偶然うまく行ったケースですので、あまり原状回復費用をケチり過ぎると入居付けがしづらく長期空室になったり、入居直後に次々不具合が出てすぐに退去してしまったりということもしばしば。
逆に全部新品にしないまでも生活する最低限の箇所をキチンと原状回復してあげればすぐに入居が決まるなんてこともあります。
要は、ほどほどにってことですね。
今回はオーナ様にリスクをご説明差し上げて、あくまでもオーナー意向に沿ったケースということで。
怒られるのには、慣れませんが、私の繊細な胃腸が保てる限り、チャレンジしていきたいと存じます。
そして、そんなやり取りが多くなると、仕事で毎晩遅い帰宅なることもこの時期避けられず、妻に浮気を疑われて、離婚されるリスクについても考えなければ、、、。
とにもかくにも！仕事に家庭に頑張ります！
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